事实陈述和协议书

事实陈述和协议书1.甲方（买方/出租方/委托方）：

甲方名称：XX房地产开发有限公司，

地址：中国北京市朝阳区建国路88号XX大厦15层，

法定代表人/负责人：张明，

联系方式

2.乙方（卖方/承租方/服务提供方）：

乙方名称：XX商业管理有限公司，

地址：中国上海市浦东新区陆家嘴环路1088号XX塔26层，

法定代表人/负责人：李强，

联系方式

**协议简介**

鉴于甲方为满足自身商业运营需求，拟通过租赁方式获取位于北京市朝阳区XX商业综合体内的临街商铺用于经营目的；

鉴于乙方作为XX商业综合体的合法运营管理方，拥有对商场内商铺出租的处置权及相应的权利义务；

基于双方在平等、自愿、公平、诚实信用的原则基础上，经友好协商，就甲方租赁乙方管理的商铺事宜达成一致，特订立本协议。

本协议的订立基于以下前提条件：

1.甲方确认其具备合法的商业经营资质及履行本协议所需的经济能力，并已充分了解XX商业综合体的运营规则及商铺租赁的具体要求；

2.乙方确认其合法拥有XX商业综合体内编号为“XX-03”商铺的出租权，且该商铺的权属清晰、无权利负担或争议；

3.双方确认本协议的签订不违反任何法律法规的强制性规定，亦不与甲方的其他合同义务或乙方的经营范围相冲突；

4.本协议的履行以双方各自主体资格的合法性及履约能力为前提，任何一方主体资格的丧失或履约能力的显著恶化均可能导致协议的变更或解除。

双方通过本协议明确各自在本协议项下的权利与义务，并承诺按照协议约定全面履行。协议的订立及后续履行均以双方真实意思表示为基础，任何单方面的虚假陈述或隐瞒行为均可能导致协议无效或需承担相应责任。

本协议的签订系双方基于对市场环境、商业政策及行业惯例的合理判断，双方已就协议内容进行充分尽职，并自愿接受本协议约定的法律约束。协议的生效及履行不受任何第三方行为的干预，亦不依赖于特定条件的成就。

双方确认，本协议的订立及后续履行将严格遵循《中华人民共和国民法典》及相关法律法规的规定，任何违反本协议的行为均构成违约，违约方需承担相应的法律责任。协议的履行过程中，双方应相互配合提供必要的证明文件及协助，确保协议目的的实现。

本协议的签订标志着双方合作关系的正式建立，双方将以本协议为依据，通过合法合规的方式推进合作事宜，并共同维护协议项下的合法权益。协议的附件（如有）为本协议不可分割的一部分，与本协议具有同等法律效力。

本协议的订立及履行将受到中国法律管辖，双方均应严格遵守本协议约定，任何争议均应通过本协议约定的争议解决机制处理，以维护双方的合法权益。

第一条协议目的与范围

本协议的主要目的是明确甲乙双方在商铺租赁关系中的权利义务，确保甲方能够合法、稳定地使用XX商业综合体内编号为“XX-03”商铺进行商业经营活动，同时保障乙方作为出租方的合法权益。协议范围包括但不限于商铺租赁的期限、租金支付方式、物业使用规范、维修责任划分、违约处理机制以及争议解决方式等核心内容。具体而言，本协议旨在通过详细约定，规范双方在商铺租赁全过程中的行为，包括但不限于租赁合同的签订、商铺的交付与验收、租赁期间的使用管理、设施设备的维护保养、税务及杂费的分担、以及租赁合同的解除与终止等事项。本协议的订立系双方基于对XX商业综合体市场定位、经营环境及商业前景的共同认可，通过友好协商确定合作框架，以实现双方在商业运营上的互利共赢。协议内容的全面性与可操作性将直接影响合作关系的稳定性与持续性，双方均应本着严谨、审慎的态度履行本协议各项条款。

第二条定义

在本协议中，除非上下文另有明确约定，下列术语具有特定含义：

“商铺”指位于XX商业综合体内编号为“XX-03”的临街商业用房，其具体面积、结构、装修标准及附属设施以双方签署的《商铺租赁合同附件》为准；

“租赁期限”指本协议约定的甲方租赁商铺的起止时间，自XX年XX月XX日起至XX年XX月XX日止，共计XX年XX个月；

“租金”指甲方根据本协议约定向乙方支付的用于商铺使用的对价，包括基础租金、物业费、水电费等费用，具体构成及支付标准以本协议第六条为准；

“物业使用规范”指XX商业综合体运营管理方制定的关于商铺内经营活动的行为准则，包括但不限于装修要求、消防安全规定、噪音控制标准及公共区域使用规则；

“维修责任”指根据商铺租赁合同的约定，由甲方负责维修的部分（如商铺内部装修及设备）及由乙方负责维修的部分（如公共设施及结构主体）；

“不可抗力”指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，如地震、洪水、战争等行为，该等事件导致协议部分或全部不能履行的，双方可根据情况协商变更或解除协议；

“争议解决”指本协议第十一条约定的争议处理机制，包括协商、调解、仲裁或诉讼等方式。

第三条双方权利与义务

**1.甲方的权力和义务**

（1）甲方有权在租赁期限内依法使用商铺进行商业经营活动，但不得违反国家法律法规、XX商业综合体的运营管理规约及本协议约定的物业使用规范，包括但不限于不得经营非法商品、不得进行危害公共安全的活动、不得占用消防通道等。

（2）甲方有权要求乙方按照《商铺租赁合同附件》的约定交付符合使用条件的商铺，并在交付时对商铺的面积、结构、装修及附属设施进行验收，如有不符合约定之处，甲方有权在约定时间内提出书面异议，乙方应在合理期限内予以整改。

（3）甲方应按照本协议第六条的约定按时足额支付租金及其他应承担的费用，逾期支付的，每逾期一日应按逾期金额的万分之五向乙方支付违约金，逾期超过XX日的，乙方有权单方解除协议并要求甲方承担赔偿责任。

（4）甲方负责商铺内部装修及设备的维护保养，如需改动商铺结构或主体设施，应事先获得乙方的书面同意，并自行承担相关费用及因改动产生的风险。装修方案及施工过程应符合消防及安全标准，乙方有权对施工质量进行监督，不合格的应立即整改。

（5）甲方应妥善保管商铺内的所有设施设备，如因甲方使用不当或管理不善造成损坏，甲方应负责修复或赔偿，赔偿金额不低于修复费用。

（6）甲方应遵守XX商业综合体的统一管理要求，包括但不限于节假日的促销活动安排、公共区域的清洁维护、停车场的使用规则等，如有违反，乙方有权要求甲方纠正，并保留追究损失的权利。

（7）甲方在租赁期限届满或提前终止协议时，应将商铺恢复至约定交付时的状态（自然损耗除外），并配合乙方进行验收，逾期交付的，每逾期一日应按月租金的XX%向乙方支付违约金。

（8）甲方应自行办理商铺经营所需的各项证照，如营业执照、卫生许可等，并确保其合法经营，若因甲方资质问题被行政处罚或产生法律纠纷，责任由甲方自行承担，乙方有权要求甲方赔偿因此造成的损失。

**2.乙方的权力和义务**

（1）乙方有权按照本协议第五条的约定收取租金及其他应得的费用，并有权要求甲方提供相关支付凭证以证明履行支付义务。如甲方逾期支付租金达到XX日，乙方有权单方解除协议，并要求甲方承担相当于XX个月租金的违约金，同时甲方应承担因其违约行为给乙方造成的其他损失。

（2）乙方应保证其合法拥有商铺的出租权，并确保租赁合同的效力，如因乙方原因导致协议无效或被撤销，乙方应赔偿甲方因此遭受的直接经济损失。

（3）乙方有权监督甲方对商铺的使用是否符合本协议约定及XX商业综合体的运营管理规约，如发现违规行为，有权及时制止并要求甲方整改，甲方应积极配合。

（4）乙方应承担商铺主体结构、公共设施及市政配套设施的维修责任，确保商铺具备正常的经营条件，如因乙方未及时履行维修义务导致甲方无法正常经营，乙方应承担相应责任，并应赔偿甲方的实际损失。

（5）乙方应向甲方提供必要的经营便利，包括但不限于协调水电供应、保障消防通道畅通、提供统一的安全管理服务等，如因乙方未履行该等义务导致甲方经营受阻，乙方应承担相应责任。

（6）乙方应在租赁期限届满前XX日书面通知甲方是否续租，如同意续租，双方应协商确定新的租金及条款；如不同意续租，乙方应给予甲方相当于XX个月租金的补偿，并协助甲方寻找替代商铺。

（7）乙方应保证商铺的权属清晰，如商铺在租赁期间发生权属争议或被查封、扣押，乙方应负责解决该等问题并承担全部责任，由此给甲方造成的损失应予以赔偿。

（8）乙方应配合甲方办理商铺经营所需的必要手续，如提供场地证明、协助办理证照备案等，但甲方自行申请的证照及费用仍由甲方承担。如因乙方原因导致甲方无法按时取得经营许可，乙方应承担相应违约责任。

第四条价格与支付条件

双方经协商一致，约定商铺的租金价格为人民币XX元/月（大写：人民币XX元整/月），该价格为固定价格，自本协议生效之日起至租赁期限届满之日止，不因市场波动或通货膨胀等因素进行调整。租金支付方式为按月支付，每月XX日前，甲方应将当月租金支付至乙方指定的银行账户，乙方应在收到租金后开具等额发票。首期租金应于本协议生效之日起XX日内支付，支付时间为XX年XX月XX日至XX月XX日；后续租金按月支付，每期支付时间为上一个月的XX日至当月XX日。若甲方未按约定时间支付租金，每逾期一日，应按当期应付租金的万分之五向乙方支付违约金，逾期超过XX日的，乙方有权单方面解除本协议，并要求甲方支付相当于XX个月租金的违约金，且甲方已支付的租金不予退还。支付银行账户信息如下：开户行：XX银行XX支行，账户名称：XX商业管理有限公司，账号：XX。甲方支付租金应以人民币形式结算，如需乙方开具其他币种发票，相关汇率风险由甲方承担。

第五条履行期限

本协议的租赁期限为XX年XX个月，自XX年XX月XX日（以下简称“起租日”）起至XX年XX月XX日（以下简称“止租日”）止。起租日为乙方正式交付商铺给甲方使用之日，乙方应确保在起租日前将商铺清理干净并具备甲方合法使用的全部条件。租赁期限届满前XX日，如甲方有意续租，应向乙方提出书面续租请求，并符合本协议约定的续租条件；如乙方同意续租，双方应另行协商确定新的租金及租赁期限，并签订书面补充协议。如甲方未在届满前提出续租请求或乙方未在届满前书面答复是否续租，则本协议自动终止，甲方应按约定交还商铺。任何一方提前解除本协议，应提前XX个月书面通知对方，并按月支付相当于XX个月租金的违约金，但提前解除权不得滥用，且应赔偿对方因此遭受的直接损失。

第六条违约责任

**一、甲方违约责任**

1.**逾期支付租金**：甲方未按本协议第四条约定按时足额支付租金的，每逾期一日，应按当期应付租金的万分之五向乙方支付违约金。逾期超过XX日的，乙方有权单方面解除本协议，并要求甲方支付相当于XX个月租金的违约金，且甲方已支付的租金不予退还。逾期支付租金期间，乙方有权暂停提供水电等配套服务，由此造成的损失由甲方承担。

2.**擅自改变商铺用途或结构**：甲方未经乙方书面同意，擅自改变商铺原有用途、结构或进行大规模装修的，乙方有权立即停止甲方行为，要求恢复原状，并处XX万元人民币的违约金。若甲方拒绝恢复或造成不可逆损害，乙方有权解除协议，甲方需赔偿全部损失。

3.**违反物业使用规范**：甲方违反XX商业综合体的运营管理规约，如造成环境污染、噪音扰民、安全隐患或干扰其他商户正常经营，乙方有权要求甲方立即纠正，并处XX万元人民币的违约金；情节严重的，乙方有权解除协议，甲方需赔偿因此给乙方及第三方造成的全部损失。

4.**拖欠其他费用**：甲方未按时支付物业管理费、水电费等应由甲方承担的费用，经乙方书面催告后仍拒不支付的，每逾期一日，应按拖欠金额的万分之五支付违约金，乙方有权从租金中直接扣除，不足部分甲方应另行补足，并处XX万元人民币的违约金。

5.**提前退租**：如甲方在租赁期限未届满前要求提前退租，应向乙方支付相当于XX个月租金的违约金，且已支付但未使用的租金不予退还。提前退租导致乙方空置期超过XX个月的，甲方还应额外支付XX万元人民币的空置补偿金。甲方应负责处理商铺内遗留物品，并确保商铺状态符合交付标准，否则乙方可要求甲方继续履行协议或另行支付修复费用。

**二、乙方违约责任**

1.**交付不符合约定**：乙方未按本协议约定交付符合使用条件的商铺，或交付后商铺存在严重影响甲方正常经营的缺陷（如结构安全问题、水电设施瘫痪等），应立即进行整改。逾期未整改或整改后仍不符合约定的，甲方有权要求减少租金或解除协议，并要求乙方赔偿因此造成的直接损失。

2.**擅自收回商铺**：租赁期间，非因不可抗力或甲方严重违约（如连续XX个月欠租）等法定或约定解除情形，乙方不得单方面收回商铺，否则应向甲方支付相当于XX个月租金的违约金，并赔偿甲方因此遭受的合同预期利益损失。

3.**违反维修义务**：乙方未按本协议约定履行商铺主体结构或公共设施的维修责任，导致甲方经营受损或产生安全风险的，乙方应承担全部赔偿责任，包括但不限于修复费用、误工损失及第三方索赔费用。甲方有权自行维修并从租金中抵扣，乙方仍需承担违约责任。

4.**妨碍甲方经营**：乙方未履行本协议项下为甲方提供经营便利的义务（如无故中断水电供应、拒绝配合甲方合理诉求等），甲方有权要求乙方立即纠正，并处XX万元人民币的违约金。情节严重的，甲方有权解除协议，并要求乙方赔偿全部损失。

5.**权属瑕疵**：如租赁期间出现第三方主张商铺权利或乙方无法保证甲方对商铺的持续占有使用，乙方应负责解决该等争议并承担全部责任，若因此导致协议无法继续履行，乙方应退还甲方已支付但未使用的租金，并赔偿甲方相当于XX个月租金的损失。

**三、违约金与损失赔偿**

本协议约定的违约金条款为独立救济措施，非违约方仍可要求违约方赔偿实际损失，包括直接损失与合同履行后可获得的利益损失。若违约金不足以弥补实际损失的，守约方有权要求违约方补足差额。任何一方违约导致本协议解除的，违约方还应承担协议履行期间的管理费用、税费等合理支出。双方应就违约责任进行书面确认，如有争议，按本协议第十一条约定处理。

第七条不可抗力

1.定义：不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包括但不限于地震、台风、洪水、火灾、战争、动乱、政府行为（如法律法规变更、征收征用）、疫情及其防控措施等，该等事件导致本协议部分或全部不能履行。

2.通知义务：任何一方因不可抗力不能履行本协议义务时，应在不可抗力发生后XX日内书面通知对方，并提供相关证明文件（如政府部门公告、事故报告等）。若不可抗力持续超过XX日，双方应协商是否变更或解除协议。

3.责任免除：因不可抗力导致协议无法履行的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但法律另有规定的除外。遭受不可抗力一方应采取措施减少损失，因采取合理措施仍造成的损失，不承担赔偿责任。

4.协商解除：若不可抗力导致协议目的无法实现，经双方协商一致，可解除协议。解除后，已履行部分按实际损失处理，未履行部分不再履行，甲方应退还已支付但未使用的租金及相应税费。

5.不可抗力证明：双方应对不可抗力事件的发生及影响承担举证责任。如一方无法提供有效证明，其主张可能不被采纳。本协议所称不可抗力不影响协议其他条款的效力，待不可抗力消除后继续履行。

第八条争议解决

1.协商解决：双方因本协议产生或与本协议有关的一切争议，应首先通过友好协商解决。协商应在协议签订地或双方约定的地点进行，协商期间可由第三方（如行业协会、律师等）参与调解，达成一致后签署书面协议。

2.调解机制：若协商未果，双方应在协商失败后XX日内共同委托XX调解委员会（或其他约定机构）进行调解。调解达成协议的，制作调解书并由双方签字盖章后具有法律约束力；调解不成的，调解机构应出具书面结论，双方可据此选择仲裁或诉讼。

3.仲裁选择：双方同意，如争议未能通过协商或调解解决，应将争议提交至XX仲裁委员会（或其他约定仲裁机构），按照该会现行仲裁规则进行仲裁。仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力，仲裁费用由败诉方承担，但双方另有约定的除外。

4.诉讼管辖：除上述仲裁约定外，任何一方均不得就本协议争议向法院提起诉讼。若一方违反仲裁约定而向法院起诉，另一方有权申请法院驳回起诉或不予执行，并要求对方承担违约责任及由此产生的律师费、保全费等。

5.法律适用：本协议争议解决均适用中华人民共和国法律（为本协议之目的，不包括香港、澳门特别行政区及台湾地区法律），仲裁机构裁决需根据该法律作出。任何一方变更争议解决方式均需书面通知对方并经对方确认，否则原约定继续有效。

第九条其他条款

1.通知方式：本协议项下的所有通知、请求、要求或其他通信均应以书面形式（包括但不限于信函、传真、电子邮件、挂号信）发送至本协议首部列明的地址或联系方式。任何一方变更联系方式，应至少提前XX日书面通知对方。以电子邮件方式发送的，发出时视为送达；以快递或挂号信方式发送的，寄出后XX日视为送达。

2.协议变更：对本协议的任何修改或补充，均须经双方授权代表书面签署补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。任何口头约定或非书面形式变动的，均不产生法律效力。

3.保密义务：双方应对在本协议履行过程中获知的对方商业秘密（包括但不限于经营信息、客户名单、财务数据、租赁条款等）承担保密义务，非经对方书面同意或法律要求，不得向任何第三方披露。保密期限为本协议有效期内及终止后XX年。

4.不可分割性：本协议各条款相互独立，任何条款的无效或不可执行不影响其他条款的效力。若某条款被认定为无效，双方应协商替换为内容最接近的有效条款。

5.法律适用与争议解决优先：本协议的订立、效力、解释、履行及争议解决均适用中华人民共和国法律。双方同意，任何争议应首先通过本协议第八条约定的协商、调解或仲裁解决，诉讼仅为后备选择，且任何诉讼均应向协议签订地有管辖权的人民法院提起。

6.全部协议：本协议构成双方就本协议标的达成的完整协议，取代双方此前所有口头或书面的协议、谅解或承诺。任何不一致之处，以本协议为准。

7.分离性：若本协议某部