商铺分租合同标准模板与签订指南

商铺分租合同标准模板与签订指南一、引言在商业经营活动中，商铺分租是优化空间利用、降低经营成本的常见方式。一份规范的分租合同不仅能明确出租方（分租方）与承租方（次承租方）的权利义务，更能有效规避法律风险、减少纠纷。本文结合商业租赁实务经验，提供商铺分租合同标准模板及签订全流程指南，助力双方合规、高效完成分租交易。二、商铺分租合同标准模板（核心条款示例）（一）合同主体信息出租方（分租方）：姓名/企业名称、身份证号/统一社会信用代码、联系地址、联系方式。承租方（次承租方）：姓名/企业名称、身份证号/统一社会信用代码、联系地址、联系方式。要点：需核对双方身份信息真实性，企业需注明法定代表人姓名，个人需留存身份证复印件。（二）商铺基本情况商铺地址：详细至楼层、房号（如：XX市XX区XX路XX号XX商场X层XX号商铺）。分租范围：明确分租区域（如：商铺内XX区域，面积约XX平方米）、用途（如：餐饮、零售、办公，需与原租赁合同用途一致）。配套设施：列举商铺内已有的设施设备（如空调、消防设施、水电管线等），注明现状及维护责任。要点：建议附商铺平面图或现场照片作为合同附件，避免面积或范围争议。（三）分租期限租赁期限：自____年____月____日起至____年____月____日止（需≤原租赁合同剩余期限）。续租约定：如需续租，承租方应在租期届满前____日书面提出，双方协商后签订续租协议。要点：分租期限不得超过原租赁合同剩余期限，否则可能因“超期转租”导致合同无效。（四）租金及支付方式租金标准：每月租金人民币____元（大写：____），租金包含/不含物业费、水电费（需明确）。支付周期：按____（月/季/半年）支付，首期租金于合同签订后____日内支付，后续租金支付日为每期届满前____日。支付账户：出租方指定收款账户（开户行、户名、账号）。要点：租金调整可约定“随行就市”或固定涨幅，但需明确调整条件和通知方式；支付凭证需留存（如银行转账记录、收据）。（五）双方权利义务1.出租方（分租方）权利义务权利：按约收取租金，监督商铺合法使用，租期届满收回商铺。义务：保证分租行为合法（取得原出租方书面同意，或原合同允许转租），提供商铺正常使用的条件（如维修公共设施、配合办理证照）。2.承租方（次承租方）权利义务权利：按约使用商铺，对合法装修成果享有约定权益。义务：合法经营（遵守原租赁合同及物业管理规定），按时支付租金及费用，妥善维护商铺及设施，未经同意不得转租、转借。要点：若原租赁合同禁止转租，分租方需先取得原出租方书面同意，否则分租合同可能被认定无效。（六）装修与设施维护装修约定：承租方装修需提前提交方案，经出租方及物业管理方同意后实施；不得破坏房屋结构，装修费用自行承担。期满处理：租期届满，装修（除可拆除部分外）归出租方所有，或由承租方恢复原状（需提前约定）。维修责任：日常维修由承租方负责，重大结构维修由出租方负责（但因承租方过错导致的损坏除外）。要点：装修方案需明确“不可拆除”范围，避免期满后纠纷；维修责任需区分“自然损耗”与“人为损坏”。（七）违约责任出租方违约：如未提供合法分租条件、擅自提前收回商铺，应退还剩余租金并赔偿承租方损失（如装修费、停业损失）。承租方违约：如逾期支付租金（每逾期一日按未付金额的____%支付违约金）、擅自转租或改变用途，出租方有权解除合同，没收押金并要求赔偿损失。解约情形：明确双方可解除合同的法定或约定情形（如不可抗力、政府征收、对方根本违约）。要点：违约金比例需合理（一般不超过损失的30%），避免因“过高”被法院调整；解约需提前书面通知并保留证据。（八）争议解决因本合同产生的争议，双方协商解决；协商不成的，可向商铺所在地有管辖权的人民法院起诉（或约定仲裁机构，如XX仲裁委员会）。（九）其他约定押金：承租方支付押金人民币____元，租期届满无违约则无息退还。通知方式：双方确认以合同载明的地址/联系方式为有效通知地址，送达即视为生效。附件效力：本合同附件（如平面图、设施清单、原租赁合同同意转租证明）与本合同具有同等法律效力。三、商铺分租合同签订指南（全流程要点）（一）签约前：尽职调查，规避根源风险1.核实商铺产权与分租合法性要求分租方提供原租赁合同（核实是否允许转租、剩余租期）、产权证明（如房产证、商铺权属文件）。若原合同禁止转租，需分租方取得原出租方的书面同意书（注明同意分租的期限、范围、用途），并留存复印件。2.实地考察商铺现状确认商铺面积、设施与合同描述一致，检查消防、水电、排污等设施是否符合经营需求（如餐饮需确认排烟、排水合规）。了解周边商业环境（如是否面临拆迁、业态限制），避免因外部因素影响经营。3.明确经营限制与费用承担确认分租商铺的经营用途限制（如原合同约定只能做零售，不可擅自改为餐饮），避免因“超范围经营”被解约。明确物业费、水电费、税费等费用的承担方，避免后期因“费用分摊”产生纠纷。（二）签约中：条款审查，把控核心风险1.租金与支付条款：清晰、可执行明确租金是否含税、是否包含物业费，避免“租金”与“费用”混淆。约定逾期支付的“宽限期”（如3日）和“违约金上限”，避免因小失误承担高额赔偿。2.分租期限与续租：合规、留余地分租期限不得超过原合同剩余期限，建议在合同中注明“本合同期限以原租赁合同剩余期限为准，若原合同提前终止，本合同自动终止”。续租条款需明确“同等条件下承租方有优先续租权”，避免租期届满后被恶意涨价。3.装修与设施：权责对等装修方案需经出租方、物业管理方双重确认，避免因“违规装修”被责令拆除。约定“装修残值”的处理方式（如出租方按折旧价收购，或承租方拆除但恢复原状），避免期满后损失。4.违约责任：公平、可举证违约金、损失赔偿的约定需“对等”（如出租方违约赔偿装修费，承租方违约赔偿空置损失），避免“单边苛刻条款”。明确“根本违约”的情形（如拖欠租金超15日、擅自改变结构），便于解约时举证。（三）签约后：流程合规，留存证据1.签署与备案合同需双方签字（企业需加盖公章、法定代表人签字），并注明签订日期。如需办理工商登记、消防备案，需按要求提交合同及相关证明（如原出租方同意书）。2.凭证留存与交接租金、押金支付需通过银行转账，备注“XX商铺XX期租金”，并要求出租方出具收据（注明收款事由、金额、日期）。商铺交接时制作《交接清单》，双方签字确认设施设备现状、钥匙数量、装修情况，避免后期“损坏争议”。3.动态管理与风险预警定期检查商铺使用情况，留存经营合规的证据（如营业执照、消防验收文件）。关注原租赁合同的履行情况（如原出租方是否催告分租方违约），提前做好应对准备（如协商续租、寻找新址）。四、风险防范补充建议1.明确转租权限：若分租方仅获得“原出租方口头同意”，需要求其补充书面证明，避免原出租方事后否认。2.留存关键凭证：所有沟通（如装修方案确认、租金调整通知）需通过书面或邮件，避免“口头约定”无据可查。3.约定装修处理：若承租方投入高额装修，可约定“租期届满后，出租方按剩余租期比例补偿装修残值”，降