2025年中国奥特莱斯行业分析与价值洞察

2025年12月VANTAGEPOINTPRE在当前消费市场多元化发展与商业变革深度交织的关键阶段，奥特莱斯作为一种独特的商业业态，正以迅猛的姿态在全球商业版图中崭露头角，为消费者带来高性价比的购物体验与别具一格的消费乐趣。奥特莱斯不仅重塑了传统商业地产的格局，更成为推动消费升级、激活市场活力的重要力量。随着消费需求的持续升级与零售模式的不断创新，奥特莱斯迎来了前所未有的发展契机，其影响力与覆盖范围正不断拓展，为商业领域开辟了新的增长路径。从市场投资与资产运营的视角来看，奥特莱斯作为商业地产与零售消费的融合体，其战略价值正随着商业模式的迭代而日益凸显。近年来，中国内地奥特莱斯市场在规模扩张、品牌引进、运营管理等方面取得了显著进展，但面对消费升级的新趋势、市场竞争的新格局，行业仍需不断探索与创新。特别是在当前中国内地奥特莱斯市场投融资环境日趋复杂、市场参与者对资产价值认知存在差异的背景下，深入剖析行业趋势、精准评估资产价值显得尤为迫切。消费升级浪潮的涌动为奥特莱斯产业带来了深刻变革。在满足消费者对品质、价格与体验的多重需求基础上，未来奥特莱斯还需在品牌组合、空间设计、数字化服务等方面实现创新突破，以契合不同消费群体的个性化需求。这意味着，对于投资人而言，选择那些具备创新基前言

PREFACEFACE2

0

2

5因与运营实力的奥特莱斯项目，将有望捕捉到更广阔的市场空间与投资回报。在系统研究中国内地奥特莱斯市场的同时，我们亦广泛借鉴海外市场的成熟模式与发展经验。海外奥特莱斯行业在品牌运营、市场拓展、资本运作等方面积累了丰富的实践智慧，为中国市场提供了宝贵的借鉴与启示。通过对比分析海外市场的成功案例与发展路径，我们能够更清晰地把握中国内地奥特莱斯市场的发展趋势与投资机遇，为投资决策提供更具前瞻性与针对性的依据。鉴于中国内地奥特莱斯市场投融资活动尚处于发展阶段，在资产定价方面缺乏统一标准与有力支撑。如何回归奥特莱斯底层资产的运营本质，结合商业地产与零售消费的双重属性，科学合理地评估资产价值，成为释放奥特莱斯投资潜力、吸引资本持续投入的关键所在。奥特莱斯资产定价的合理性不仅关乎项目的投资回报，更将影响整个行业的可持续发展与资本市场的信心。综上，奥特莱斯行业正处于一个充满机遇与挑战的关键时期。投资人及市场参与者需要深入分析行业趋势，挖掘投资价值。本报告基于研究团队深入研讨，并结合自身的行业洞察和长期实践精心编纂，希望为促进奥特莱斯行业健康发展提供专业参考。目录P6P3601奥特莱斯基础介绍04海内外奥特莱斯REITs市场分析P16P5402中国内地奥特莱斯

发展现状05奥特莱斯资产

估值分析P26P6203中国内地奥特莱斯

市场发展机遇06总结CONTTENTS2

0

2

501奥特莱斯基础介绍6中国奥特莱斯行业分析与价值洞票2

0

2

5分类标准类别含义及举例按地理位置分郊区型••特点：选址于城市远郊，选址会考虑交通便利性，靠近高速公路、国道或城市主干道，部分项目临近高铁站、机场等交通枢纽；区域土地成本相对较低，体量大，可提供一站式购物体验，为当前奥特莱斯的主流形式。代表案例：Woodbury

Common

Premium

Outlets(美国纽约)、御殿场Premium

Outlets（日本东京）、京津佛罗伦萨小镇、上海青浦百联奥特莱斯城市型••特点：多为百货集团旗下的百货项目转型，选址于城市中心或交通便利的二级商圈，以“半小时消费圈”为特征；但受城市中心土地资源限制，体量较小，布局紧凑。代表案例：Century21

Outlet

Store（美国纽约）按品牌定位分高端型••特点：入驻品牌以国际一线品牌为主，且该类品牌拥有单独门面而非集合店。代表案例：Woodbury

Common

Premium

Outlets(美国纽约)、La

ValléeVillage（法国巴黎）、御殿场

Premium

Outlets（日本东京）、上海青浦百联奥特莱斯中端型••特点：入驻品牌以国际二线品牌、本土知名品牌及快时尚为主。代表案例：临空城Outlets（日本大阪）、北京燕莎奥特莱斯、武汉百联奥特莱斯按建筑形态分盒子式••特点：采用全封闭式或半封闭式商场结构，多层空间设计，强调全天候购物体验。代表案例：三井Outlets（日本横滨）、I

MM

Outlet

Mall（新加坡）、北京房山首创奥特莱斯(二期室内区)、宁波杉井奥特莱斯（室内区）小镇街区式••特点：采用低密度街区式设计，通常为单层或双层建筑，店铺沿步行街分布，强调自然通风与户外体验。常见欧式、美式或主题化建筑风格（如意大利小镇、西班牙风情等）。代表案例：Premium

Outlets（美国拉斯维加斯）、Fidenza

Village（意大利米兰）、武汉首创奥特莱斯、济南首创奥特莱斯奥特莱斯作为国际知名的品牌折扣购物中心，主打换季、库存及特供商品销售，凭借“大品牌、低价格”的核心优势，为消费者提供远低于正价门店的名牌商品。历经多年发展，奥特莱斯已形成清晰的目标客群定位，涵盖追求质价比的消费者、受地理位置吸引而进行目的性消费的旅游购物人群，以及周边30

-100公里范围内的稳定区域客群。其核心价值主张在于提供品牌正品保障、极具吸引力的深度折扣（多为正价商品的3

-

7折，部分商品甚至低至1

-

2折），以及融合餐饮、娱乐等多元设施的一站式购物体验。3种奥特莱斯分类标准1.1奥特莱斯分类标准中国奥特莱斯

行业分析与价值洞察数据来源：戴德梁行北京估价及顾问服务部整理7奥特莱斯与购物中心的区别奥特莱斯与购物中心的区别•相较购物中心，奥特莱斯具有较强的抗风险能力和在经济下行周期中的增长潜力数据来源：戴德梁行北京估价及顾问服务部整理奥特莱斯与购物中心相比最关键的区别是定位与价值主张不同。奥特莱斯：以“品牌折扣”为核心，价值来源于知名品牌+显著价格优势。其成功与否极度依赖能否组建强大、持续的品牌矩阵（尤其是国际名品），本质是品牌导向的B端资源

聚合。购物中心：以“全业态生活中心”为核心，价值来源于地理位置便利性+业态组合的丰富度。其成功与否取决于地段能否捕获稳定客群，并通过多元服务满足其日常复合需求，本质是客群导向的C端流量运营。两者其他关键区别如下图所示：租户管理差异客群覆盖差异业态配比差异收入结构差异抗周期性差异1.2奥特莱斯与购物中心的关键区别•奥特莱斯：以联营收入为主、租赁收入与增值服务收入为补充、自营收入与其它辅助收入为延伸的三层收入结构•

购物中心：以租赁收入为主，增值服务收入为辅•

地理覆盖半径：远距离吸引VS

本地化渗透•

消费层级覆盖：质价比导向VS全客层覆盖•

客群特征差异：目的性消费VS

随机性消费•

奥特莱斯：零售业态为主导•

购物中心：下调零售业态占比，提升餐饮与娱乐比重货品管理：运营商严格把关VS

商户自主管理价格管理：折扣主导，灵活应变VS

正价为主，促销为辅租约管理：动态调整VS

追求稳定••8•奥特莱斯的盈利主要依托于联营收入模式，因此对商户的经营业绩保持较高关注度。为快速响应市场变化、及时优化商户结构，奥特莱斯通常采取较短的合同期限，一般为1-2年，以保持经营灵活性和市场适应性。在此机制下，奥特莱斯能够更灵活地调整租户组合，及时淘汰营业额未达预期的商户。而对于部分高端型奥特莱斯或其中的奢侈品租户，为保障品牌形象与运营稳定性，合同期限则通常设定为3-5年或更长。购物中心则以纯固租及两者取高的收入模式为主，在这种模式下，其更着眼于与商户构建长期稳定的合作格局，以此维护商场的品牌形象，保障经营的稳定性。因此，通常购物中心的合同期限通常设定为2年以上（多为3-5

年）

，为商户提供相对稳定的经营环境，促进双方的长期共同发展。而联营收入占比较高的购物中心亦会参考

奥特莱斯，缩短合同期限。奥特莱斯运营商管理精细且严格，会结合给商户制定的业绩指标，明确货品库存量要求，同时约定商品的SKU

数1

、应季货品比例、新品比例、畅销品比例等指导性指标，并通过日常督查来检查执行情况，发现问题及时与商户运营团队沟通解决，以此保证货品的丰富度、新鲜度及市场适配度。而购物中心主要提供场地，

让品牌商户自主进行货品管理，品牌依据自身定位、市场策略和目标客群安排货品，货品多为当季新品，更注

重产品完整性和陈列效果以营造良好购物氛围、吸引消费者购买正价商品。1.2.1.2

价格管理：折扣主导，灵活应变vs正价为主，促销为辅价格管理方面，奥特莱斯日常折扣化特征突出，主力货品价格一般为3-7折，逢年过节还有折上折、满额再返券等多重促销活动，部分过季商品在特卖活动时最低可达1-2折，其运营团队还会通过市场调研及时了解竞

品价格变动并灵活调整自身价格策略。购物中心日常销售基本为正价品，价格体系围绕品牌定价策略展开，注

重保持品牌价格形象和产品价值感，虽有促销活动，但相对较少且力度通常不如奥特莱斯，其价格变动更多受品牌自身定价策略、市场整体趋势以及新品上市等因素影响，不像奥特莱斯那样紧密围绕折扣和促销进行价格

调整。

1.2.1.3

租约管理：动态调整vs追求稳定

1.2.1.1

货品管理：运营商严格把关vs商户自主管理1.2.1运营管理差异1

即Stock

Keeping

Unit，指的是库存量单位，用于衡量库存的单位，可以是件、盒、托盘等。中国奥特莱斯

行业分析与价值洞察9奥特莱斯以跨区域辐射为核心，借力价格优势形成跨城消费动力，同时依托免费班车和便捷停车等交通配套服务降低客群到访成本，打造“目的地型消费”生态。其辐射范围呈圈层特征：一线城市周边通常可覆盖50-200公里，如上海青浦奥特莱斯吸引长三角客群、京津佛罗伦萨小镇则辐射京津冀客群；旅游城市型奥特莱斯依托景区或交通枢纽，吸引全国乃至国际游客，如毗邻富士山的日本御殿场奥特莱斯，其客流中有超过30%为中国游客。1.2.2.2消费层级覆盖：质价比导向分层vs全客层覆盖购物中心通过构建多层次的品牌组合，引入高端、中端及大众品牌，以满足不同消费能力客群的需求。同

时，将零售、餐饮、娱乐和服务等多种业态有机融合，

打造集购物、休闲和社交于一体的全场景体验，让消费者能够一站式满足多样化需求，从而提升消费频次和用户粘性。这种策略不仅通过品牌组合的平衡覆盖了各类客群，还实现了对不同消费群体的广泛触达，包括追求奢侈品和新品的高端客群、偏好快时尚和家居品牌以满足日常需求的大众客群，以及注重亲子娱

乐和教育服务的家庭客群。1.2.2.3客群特征差异：目的性消费vs

随机性消费1.2.2客群覆盖范围差异从地理半径、消费层级、客群特征三个维度分析可见，奥特莱斯的核心逻辑是

“距离换价格”与

“精准分层”并行。它通过辐射更远区域的客群，以显著的折扣优势对冲地理区位的劣势；同时聚焦以质价比为导向的群体，凭借适配的品牌组合与价格带，实现对目标客群的高效转化。而购物中心则遵循“便利换高频”与“全客层平衡”

的路径。它依托本地化深度渗透，以购物、餐饮、娱乐等全业态覆盖，精准满足消费者即时性消费需求；并通过搭建从高端到大众的品牌梯度，搭配多样化服务，实现对不同消费层次客群的广泛覆盖。奥特莱斯的运营核心是精准分层，它通过双重策略实现对不同客群的高效触达：一方面以差异化折扣力度锚定质价比导向消费者；另一方面通过品牌矩阵的科学搭配，让高端品牌吸引高净值客群，同时依靠大众品牌覆盖日常基础购物需求，这种清晰的分层逻辑最终转化为高效的消费转化力。其核心客群需求明确：预算有限却追求轻奢品牌的年轻中产、倾向购买儿童服饰与运动品牌折扣款的家庭群体、利用价差批量采购获利的旅游客群。购物中心则聚焦本地时尚，依托公共交通便利性、消费业态全面性与其特有的区域社交属性，构建“高频次消费”生态。社区型购物中心主要覆盖3-5

公里半径，精准服务周边居民的日常需求，如超市购物、餐饮消费、儿童培训等；区域型购物中心的辐射范围稍广，约

10-20

公里，主要吸引城市内中短距离客群，常见的市区购物中心便属于此类。奥特莱斯的客群消费行为目标导向鲜明，运营商利用季节性新品上市、优惠活动营造稀缺氛围，结合会员专属特权等营销手段，有效激发客群的复购意愿。消费者平均每年到访2-3次，单次消费客单价较高，通常提前通过线上渠道查询折扣信息，到店后直奔目标品牌，减少闲逛时间。部分代购还会组织跨城拼单以降低成本。购物中心的客群消费行为呈现出更强的随机性，客群的复购意愿在很大程度上取决于公共交通是否便利。消费者平均每月会光顾2-3次，单次消费大多聚焦于日用品和餐饮领域，客单价相对较低。他们极易受到促销活动、商品陈列方式或社交场景氛围的影响，从而产生冲动消费行为。1.2.2.1

地理覆盖半径：远距离吸引vs本地化渗透101.2.3奥特莱斯零售业态占比更大奥特莱斯因其特有的品牌折扣销售模式及客群覆盖范围，其经营业态多以零售为主导。根据汇客云(上海)数据服务有限公司和上海赛商数据科技有限公司数据服务平台数据，2024年重点关注奥特莱斯项目零售店铺数量占比为85.3%，其中服饰类占比

78.37%，依然是奥特莱斯主要业态。数据来源：《中国实体商业客流桔皮书》，汇客云&赛商，戴德梁行北京估价及顾问服务部整理2024年重点关注购物中心中零售店铺数量占比为60.42%，和

2023年相比下降了0.8%。其中服饰占比40.8%，其虽为重点购物中心的主要业态，但占比明显低于奥特莱斯水平。生活配套餐饮零售餐厅咖啡饮品烘焙食品美食广场女装

男女装运动户外珠宝饰品

鞋男装数码电器护肤化妆品超市便利母婴儿童时尚配饰家居用品生活休闲其他服务专业个人护理教育机构大型综合店车店维修餐厅咖啡饮品烘焙食品美食广场女装

男女装运动户外珠宝饰品

鞋男装数码电器护肤化妆品超市便利母婴儿童时尚配饰家居用品生活休闲其他服务专业个人护理教育机构大型综合店车店维修2024年重点关注奥特莱斯项目业态配比娱乐服务及11.94%…

7.45%…

6.63%…

6.37%…

4.34%

4.15%…

3.96%…

3.63%…

3.20%…

3.15%…3.15%…

2.45%…11.94%…

7.45%…

6.63%…

6.37%…

4.34%

4.15%…

3.96%…

3.63%…

3.20%…

3.15%…3.15%…

2.45%…2024年重点关注购物中心项目业态配比数据来源：《中国实体商业客流桔皮书》，汇客云&赛商，戴德梁行北京估价及顾问服务部整理4.48%3.93%3.65%2.11%0.86%0.77%4.48%3.93%3.65%2.11%0.86%0.77%16.09%6.08%1.51%0.10%16.09%6.08%1.51%0.10%中国奥特莱斯

行业分析与价值洞察娱乐服务及生活配套零售餐饮11在当前以理性消费、品质消费与体验消费为主导的市场环境中，兼具高性价比与强体验属性的商业业态持续展现出结构性优势。根据中国商业联合会与中华全国商业信息中心联合发布的《2024年度中国商业零售TOP100名单》，具备“名品+折扣+体验”特征的奥特莱斯销售规模同比增长8.2%，增速显著高于其他零售业态，凸显其穿越经济周期的能力。-4%-6%数据来源：《2024年度中国商业零售TOP100名单》，中国商业联合会&中华全国商业信息中心，戴德梁行北京估价及顾问服务部整理2

各收入详细介绍请见第五章中国内地已上市消费类REITs底层资产收入占比情况100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%w其他辅助收入w

自营收入w增值服务收入w租赁收入w联营收入数据来源：已上市公募项目招募说明书，戴德梁行北京估价及顾问服务部整理1.2.4奥特莱斯收入占比以联营为主奥特莱斯收入占比以联营收入2

为主、租赁收入与增值服务收入为补充、自营收入与其它辅助收入为延伸的三层收入结构。相比之下，购物中心的收入结构则相对直接，主要以租赁收入为主，通过向各类商家出租场地来获取稳定的

租金收益。图：2024年按主要业态划分各类商业TOP100企业销售额增速(%)1.2.5奥特莱斯具有更强的抗周期性10%8%6%4%2%0%-2%百货

超市专业店

便利店购物中心奥特莱斯电商12从国际经验来看，奥特莱斯业态在经济承压阶段普遍表现出较强韧性。以美国头部商业地产运营商Simon

PropertyGroup

为例，其于1997年完成重要并购确立北美房产市场重要地位，并在2004年及2010年实现奥特莱斯业务的快速扩张，分别对应互联网泡沫破裂与全球金融危机后的经济恢复阶段。4.4

4.84.5

4.1

3.8

2.81.71.0互联网泡沫破裂

MallsPremium

OutletsMills

Lifestyle/communityOthers数据来源：世界银行统计数据、Wind、海通证券研究所、中联基金整理3.52.82.0全球金融危机1997-2024年西蒙地产各类商业资产项目个数(个)350300250200150100500美国1997年-2024年GDP

增速2.70.12.92.51.8中国奥特莱斯

行业分析与价值洞察76543210-1-2-3-46.12.52.92.83.0

2.52.3

2.1(2.6)(2.2)2.6131.6%日本三井

/三菱奥特莱斯集团旗下奥特莱斯数量

23

23

23

18

15100数据来源：三井奥特莱斯官网、三菱奥特莱斯官网，中联基金整理5.35.54.

.4

·

·3.1

2.85.24.3

4.4

4.6

3.3.6

3.3

4.94.8

3.5 2.6

0.9

1.1

1.0(0.5)2.4.182.22.01.40.6(0.4)2.61.51.0(0.3)(1.2)(4.1)0.1新世纪消费结构转变，中古店复兴，药妆店崛起，(5.7)经济衰退时期特价超市，折扣商店崛起，奥特莱斯出现奥特莱斯快速发展04日本市场同样印证这一趋势：自1990年代经济进入低增长与通缩周期以来，奥特莱斯快速发展，日本首家奥特莱斯于1993年开业，并在随后十年间持续扩张，显示该业态在经济下行期的适应性。-8数据来源：世界银行，中联基金整理泡沫经济时期

奢侈品店和高

端百货购物受

到追捧

20

21

21

22

22

22

22

22

22

22191.5

1.81.41.5

0.40.0

.20022003200420052006200720082009日本GDP

增速(1975-2024)2012201320142015201620172018201986420-2-4-6200220032004200520062007200820091982198319841985198619871988198919901992199319941995199619971998199920122013201420152016201720182019199519961997199819991975197619771978197919802022202320241

1

1

220222023202425201.6

1.720002000

0.820202020200120012010201020212021(1.3)19912011201119810.00.36.7143.110161512%11119835772009-2024年Tanger

毛利率80%68%

69%

69%

67%

67%

67%

68%

67%

67%

65%60%50%40%30%18%14%9%2%0%20092010201120122013201420152016201720182019202020212022-10%-20%——

毛利率数据（%）净利率数据（%）资料来源：Tanger集团年报2015-2024年百联集团奥莱板块毛利率水平90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%2015

2016

20172018

20192020

2021202220232024数据来源：百联股份年报，中联基金整理奥特莱斯的定价策略与商品结构不仅提升了客群黏性，也为其带来持续的盈利空间。经济上行阶段，奥特莱斯承接大众客群对名品的消费需求；经济承压期，其折扣模式进一步吸引质价比导向消费者。以美国Tanger

Outlets

为例，在2009年经济危机恢复期至2024年，其毛利率稳定处于66%-70%

区间，净利率普遍保持双位数增长。国内企业如百联股份的奥特莱斯业务同样表现稳健，毛利水平持续保持于稳定区间3。总体而言，在全球经济处于深度调整、国内消费市场面临信心修复的背景下，奥特莱斯凭借其“名品+折扣”的商业模式，精准契合消费者对品质与价格的双重诉求，预计将持续发挥其抗周期属性。3

2020年实行新会计收入准则实施对，联营收入确认存在较大影响，比较基准不考虑新准则影响。中国奥特莱斯

行业分析与价值洞察13%13%13%13%

13%68%

66%21%

20%69%

70%14%

15%2023

202420%10%48%70%67%67%28%78%75%77%72%41%-9%19%19%17%9%1502中国内地奥特莱斯发展现状中国奥特莱斯行业分析与价值洞票2

0

2

5162.1.1

发展历程中国内地奥特莱斯市场的发展历程大致可以分为四个阶

段：探索起步期、逐步兴起期、快速扩张期和提质增效期。在2002年12月18

日，北京燕莎奥特莱斯试营业，标志着奥特莱斯正式登入中国市场。彼时，市场上的奥特莱斯项目极为稀缺，消费者对该业态认知有限，项目招商难度大，市场整体处于探索起步阶段。2011年，天津武清佛罗伦萨小镇开业，外资正式进军中国市场，斯普瑞斯、砂之船、杉杉商业集团与日本三井不动产联袂打造的本土项目也相继开业。在这一时期，包括百联、比斯特、王府井、杉杉、九龙仓、砂之船在内的多家企业纷涉足该领域，产业竞争格局逐渐形成，

市场步入经验积累阶段。2018年，奥特莱斯市场迎来快速扩张的黄金时期。这一年，单年度新增奥特莱斯项目超过20家，王府井集团中国内地奥特莱斯发展历程等企业通过收购项目实现规模快速扩张。电商平台的适时入局，为市场带来了运营模式的创新变革。与此同时，消费者的消费心态发生转变，市场需求持续攀升。2021年，中国奥特莱斯销售规模近1,000亿元，市场迈入提质增效的新阶段。头部运营商积极发展轻资产业务，投资机构对该领域的关注度不断提高，行业并购活动频繁。企业借助数字化管理、全渠道布局以及会员体系优化等策略，不断提升自身竞争力。在此背景下，项目扩张速度逐渐放缓，市场朝着更加精细化的方向发展。中国内地奥特莱斯市场经历了从无到有、从探索到成熟的发展历程，现阶段仍在提质增效的道路上稳步前行。2.1

中国内地奥特莱斯市场概览•

头部运营商发展轻资产

业务，投资机构关注度

提升，行业并购频现•

通过数字化管理、全渠

道布局、会员体系优化等手段提升竞争力•

项目扩张增速放缓，市

场精细化2002年

2006年2013年2021年至今数据来源：戴德梁行北京估价及顾问服务部整理头部运营商崭露头角，部

分代表性项目陆续开业。

其中，天津武清佛罗伦萨

小镇于2011年开业，标志

着外资正式进军中国市场•

电商平台入局，运营

模式创新•消费者心态变化，市

场需求增长•

项目于一线城市扩张•

多企业布局奥特莱

斯，产业形成竞争

格局2002年12月18日，北京燕莎奥特莱斯购物中心试营业，奥特莱斯业态正式进

入中国市场•

项目稀缺•

消费者对奥特莱斯

业态认知具有局限性•

项目招商难度大头部运营商逐步完成全

国布局。其中，2018年单

年度新增奥特莱斯超过

20家提质增效期2021年，中国奥特莱斯业态销售规模近1,000亿元快速扩张期逐步兴起期探索起步期中国奥特莱斯

行业分析与价值洞察172.1.2

主要城市分布情况据中国商业联合会奥特莱斯分会统计，截至2025年8

月，我国冠名“奥特莱斯”的在营项目约280个。其中，纳入奥特莱斯分会统计范围内的品质化奥特莱斯项目共

205个，分布在全国29个省份的78个地级城市4，还有30余家品质化奥特莱斯尚未纳入奥特莱斯分会统计

范围内。此外，体量不足5万平方米的奥特莱斯或仅命名为“奥特莱斯”的其他商业项目约40个。通过对中国商联奥特莱斯分会统计的205家品质化奥特莱斯进行深入分析，我们发现奥特莱斯行业在不同区域的市场发展呈现出显著的分化特征。从区域分布来看，华东地区奥莱市场最为发达，市场份额高达43%，核心驱动力在于强劲的区域经济、均衡的城市发展、开放的消费观念以及充足的消费能力；华北地区则以15%的占比紧随其后，这主要得益于京津冀城市群的高消费力、成熟的商业氛围以及便捷的交通网络；而华中与西南地

区各自占据约11%

的市场份额，其发展机遇主要依托国

家“中西部产业大转移”战略，发挥区位与人口红利优势，吸引杉杉、砂之船等头部运营商加大布局，从而激活区域消费市场。226523

61057734

141

来源：《2025年中国奥特莱斯行业深度洞察报告》，戴德梁行北京估价及顾问服务部整理4

其中北京、上海、天津、重庆不再细化到区。134192910全国各省、自治区奥特莱斯分布图(统计数据不含港澳台)146565186227192024年3季度至

2025年2季度全国主要奥特莱斯项目销售额及客流量同比变化20%10%0%2024年3季度2024年4季度2025年1季度2025年2季度 销售额同比增速

客流量同比增速数据来源：《2025年中国奥特莱斯行业深度洞察报告》，戴德梁行北京估价及顾问服务部整理中国奥特莱斯

行业分析与价值洞察2.1.3

销售额及客流情况根据中国商业联合会奥特莱斯分会数据，2024年7月至2025年6月，全国205家高品质奥特莱斯销售额约1,800亿元，同比增长8.9%；客流量近9亿人次，同比增长12.5%，呈现“量额齐升”态势。序号隶属集团项目名称类我型位置开业时间1盛世里奥莱前湾盛世里文旅·奥特莱斯小镇街区式浙江宁波2025年6月2香港佳宁娜集团龙湾奥特莱斯盒子式广东东莞2025年6月3杉杉商业集团武汉杉杉奥特莱斯小镇街区式湖北武汉2025年9月4杉杉商业集团长沙杉杉奥特莱斯小镇街区式湖南长沙2025年9月5砂之船奥莱砂之船（银川）奥莱盒子式宁夏银川2025年9月6新沣商业泉州复悦·尚柏奥特莱斯盒子式福建泉州2025年11月7/西安高新新天地生活奥莱盒子式陕西西安2025年12月8王府井奥莱王府井湾里奥莱盒子式北京通州2025年12月9华润商业华润万象滨海购物村小镇街区式广东东莞2025年12月10华盛奥莱珠海华盛奥特莱斯·印象城盒子式广东珠海2025年12月2.2.1

头部企业集聚效应中国百货商业协会发布的《2024-2025中国奥特莱斯行业白皮书》显示，截至2025年8月，王府井、首创、百

联、佛罗伦萨小镇、杉杉、砂之船等六大连锁集团共运营83个品质化奥特莱斯，预计到2025年末将达到87家。在2024年7月至2025年6月期间，这六大连锁集团的奥特莱斯项目销售总额高达1,100亿元，占全国品质化奥特莱斯销售总额的61.1%，显示出行业头部企业的显著集聚效应，整体发展态势高度集中。目前，国内六大头部奥莱运营商已实现从一线城市到下沉市场的全面布局。然而，由于奥特莱斯依赖“品牌折扣+远郊大规模聚集”的特点，单个城市所能承载的项目数量有限。除百联集团在济南、砂之船集团在南京、杉杉集团在郑州分别落子两座奥特莱斯项目外，其余头部运营商在同一城市均仅布局单一项目。不同于传统零售通过深耕单城实现规模效应，奥特莱斯更多依靠跨层级、多城市的网络化布局，以此拓展市场空间、分散经营风险。2.2.2

新项目开业与成熟项目扩容情况2025年，全国共有10家品质化奥特莱斯新项目5

开业。2025年新开业奥特莱斯项目2.2

中国内地奥特莱斯市场竞争格局数据来源：公开数据，戴德梁行北京估价及顾问服务部整理5

不含特卖场式折扣店。20值得关注的是，随着位于无锡惠山高新区的无锡杉杉奥特莱斯广场于2025年10月正式实现主体结构封顶，杉杉商业集团全国预计在营奥特莱斯项目共23个，一跃成为全国在营项目最多的奥特莱斯专业运营商。2025年，除新项目不断涌现外，不少具有代表性的成熟奥特莱斯项目也在有序启动二期、三期建设工程，借扩容升级增强规模效应，丰富品牌种类。上海佛罗伦萨小镇三期预计于2026年上半年投入运营，助力浦东新区打造国际消费中心，构建汇聚全球消费资源的国际消费窗口，实现“买全球、卖全球”上海百联奥特莱斯二期拟于2026年完工，目标成为“亚洲最大奥特莱斯”，并与周边文旅资源联动，打造“无界场”商业空间除此之外，杭州百联奥特莱斯三期、郑州杉杉中牟店四期扩建均已在推进中南昌杉杉奥特莱斯二期扩建预计于2026年竣工，与一期合并后整体体量将达14.3万元㎡，形成更大的协同效用重庆佛罗伦萨小镇二期于2025

年9月开工建设，将进一步扩容品牌矩阵，以商旅文融合激发城市活力比斯特苏州购物村三期计划2026年春季开业，建成后将成为比斯特系列全球12个购物村中面积最大的购物村中国奥特莱斯

行业分析与价值洞察212.2.3

新势力涌入一些拥有成熟商管团队、丰富百货购物中心运营经验以及庞大品牌供应商资源的老牌商业集团，也开始开拓奥特莱斯业务线。ο由华润置地与滨海湾置业公司联合投资打造的万象滨海购物村预计于2025年底投入运营。该项目商业体量约10万平方米，规划引进超200个品牌，覆盖国际名品、户外运动等多元业态。作为滨海湾新区首个大型商业项目，其为华润万象生活旗下继万象城、万象汇、万象天地后推出的新商业品牌。ο2025年10月31

日，成都百联奥特莱斯广场在成都熊猫国际旅游度假区开工建设。项目总投资超30亿元，总建筑面积约14万平方米，预计2027年投入运营。其定位为熊猫主题景区式奥特莱斯，系百联集团在西南地区的首个奥莱

项目。ο2024年5月，世纪金源商管以轻资产模式运营的武汉方圆荟·奥特莱斯开业。项目位于武汉主城区，体量约21.16万平方米，定位为“奥莱生活+欢聚中心”。该案例为世纪金源通过改造存量商业空间布局城市奥莱领域的首次尝试。

成都百联奥特莱斯：

华润置地：世纪金源：22ο2025

年

9

月，SKP

母公司北京华联集团旗下企业以

1.724

亿元竞得西安临潼区266.551亩商业用地，用于开发兵马俑国际奥莱小镇项目，该项目为北京华联集团继北京八达岭奥莱后再次布局奥莱领域。ο据企查查披露信息，2025年8月26

日，江苏德基奥特莱斯商业发展公司正式注册成立，与此同时，江苏德基时刻商业发展有限公司也宣告成立。这两家公司均由德基广场有限公司全资控股，此举标志着德基集团正式进军奥特莱斯领域。中国奥特莱斯

行业分析与价值洞察

北京华联集团:江苏德基奥特莱斯:232.3.1

中国内地奥特莱斯市场特色当前，中国内地奥特莱斯市场展现出鲜明特色，主要体现在消费客群结构的年轻化、线下消费与线上传播的深度融合，以及文商旅的紧密结合。从消费客群结构来看，年轻化趋势尤为明显，Z世代正引领着一场“质价比革命”。据中国商业联合会统计，25-35岁的消费者在奥特莱斯消费群体中的占比大幅攀升，其中Z世代群体的增速更是远超其他年龄段。这一年轻群体有着独特的消费观念，他们坚持“品质不妥协，价格要极致”，对“大牌低价”商品情有独钟。数据显示，超过80%

的年轻消费者会借助小红书、抖音等社交平台获取折扣信息，像Prada、Burberry

等3-5折的奢侈品成为他们的心头好，既满足了他们对品质的追求，又在价格上达到了极致的性价比。恰如年轻群体对其他服务增值社交属性的追求，奥特莱斯购物体验在年轻群体中已演变成一种具有社交属性的“货币”。他们热衷于在社交平台上分享“开箱”“打卡”等消费内容，通过线上线下的互动，形成了一个“线下消费—线上传播—引流复购”的完整生态闭环，进一步推动了奥特莱斯市场的发展。在文商旅紧密结合方面，三、四线城市居民成为奥特莱斯消费新的增长动力，这片市场已然成为奥特莱斯消费领域的新兴蓝海。他们的消费逻辑呈现出双重特性，既渴望享受消费升级带来的红利，又追求度假式的消费体验。在奥特莱斯消费场景中，消费者成功实现了品牌消费升级与本地化特色体验的有机融合与完美平衡。2.3.2

文商旅融合型奥特莱斯发力文商旅融合发展已成为当前商业领域的一股强劲潮流，那些巧妙融合文化、旅游、商业、体育、娱乐及自然元素的奥特莱斯项目，赢得了行业的广泛关注。

王府井湾里奥特莱斯●ο王府井湾里奥莱项目计划于2025年底开业，定位为集文化、商业与旅游功能于一体的大型奥莱综合体。项目涵盖品牌折扣零售、文化体验及旅游休闲板块，旨在通过业态组合满足消费者购物、文化与休闲需求。

前湾盛世里文旅·奥特莱斯●ο2025年6月28

日，宁波前湾盛世里文旅·奥特莱斯正式营业，该项目由宁波前湾新区海蓝开发建设有限公司投资建设。项目定位为“奥莱+文旅”综合体，结合唐风小镇主题，引入多元业态，打造具有差异化特征的商业项目。2.3

中国内地奥特莱斯的适配性调整242.3.3

互联网平台试水线下奥特莱斯业务依托消费客群对线上推广的依赖，多家互联网平台凭借线上流量优势，迅速布局具有鲜明互联网特色的奥特莱斯实体项目。京东奥莱为京东集团与海澜集团合作设立的折扣零售项目，于2024年9月在江苏无锡江阴开设全国首店，并同步

上线官方旗舰店。该项目以服饰品类为主，采用线上线下融合模式，支持顾客线下体验试穿后线上下单，并承诺“次日达”配送，同时也可在门店直接购买。京东为其开放自营鞋服商品资源，

并基于数据分析进行选品与库存周转管理。截至2025年8月底，京东奥莱已在全国开设32家门店。区域分布上，约三分之一位于山东省，江苏、河南、河北各占约六分之一。目前门店主要集中于华东、华中及华北地区的三线及以下城市。京东未来计划推进“百城千店”战略，进一步拓展县域及下沉市场。同时，区别于大家熟悉的“奥特莱斯”，盒马和叮咚是生鲜电商平台依托自身供应链优势及奥特莱斯折扣模式，开拓下沉市场及创新消费触点的创新体现。两者均通过强大的供应链控制、自有品牌开发及精细化运营，将“奥特莱斯”的折扣理念成功应用于生鲜及日用品领域，实现了从线上到线下、从城市到社区的多触点覆盖。

平遥尚特奥特莱斯●ο平遥尚特奥莱以“文旅奥莱综合体”为定位，预计于

2026年国庆前夕实现全业态开业。项目在运营上将结合平遥古城文化元素，建筑设计中融入山西地域特色，注重传统与现代风格的结合，以增强项目的文化辨识度与空间层次。中国奥特莱斯

行业分析与价值洞察2503中国内地奥特莱斯市场发展机遇中国奥特莱斯行业分析与价值洞票2

0

2

5262024年以来，国家聚焦中小企业数字化转型痛点，通过差异化策略推动数字技术与实体经济深度融合。2024

年12月四部门《中小企业数字化赋能专项行动方案》实施"点线面"结合模式：在工业大县推广5G/区块链技术夯实基础，为专精特新企业改造智能车间提升能力，依托龙头企业牵引供应链"链式"转型实现协同。这一分级赋能与零售业创新形成联动，同步支持实体商贸发展即时零售、直播电商等新业态，加速线上线下融合，为奥特莱斯等商业体提供可复制的转型路径。2024年以来，国家政策持续推动消费市场转型升级。2024年8月3

日，国务院发布《关于促进服务消费高质量发展的意见》，提出推进商旅文体健跨界融合，通过提升项目体验性与互动性，构建"消费+体验"新型场景。同年11月15

日，商务部等7部门印发《零售业创新提升工程实施方案》，从场景化改造、策展型商业等五个维度布局，为奥特莱斯等商业体优化空间形态提供支撑。2025年1

月13

日，国务院办公厅2025年3月中办、国办《提振消费专项行动方案》部署30项任务，明确以数字化手段创新消费场景；同年9月八部门《关于大力发展数字消费的指导意见》细化路径，覆盖智能终端研发、AI服务融合、元宇宙创新及物流支付升级，形成全链条支持。在政策红利下，奥特莱斯正从折扣卖场向"数字技术+场景体验"复合型商业体升级。3.1政策正向激励发布《关于进一步培育新增长点繁荣文化和旅游消费的若干措施》，创新"文旅+百业"双向渗透模式，支持商业综合体嵌入文创市集、运动健身等复合业态，为奥特莱斯整合文旅资源指明方向。3.1.2

数字化赋能开辟产业新渠道3.1.1场景化改造与业态融合△△中国奥特莱斯

行业分析与价值洞察273.1.3

城市更新与空间优化2025年，国家政策加速推动城市更新与消费升级协同发展。4月30

日，财政部与住建部联合印发通知，明确通过定额补贴支持不超过20个城市开展更新项目，单个城市最高补贴12亿元，重点投向老旧街区改造、社区公共服务提升等领域，为城市更新提供资金保障，降低地方政府改造压力。仅隔两日，5月2

日中办、国办发布意见，提出“提升公共空间品质、丰富商业业态、创新消费场景、推动文旅融合”四大核心要求，形成“财政支持+方向指引”的政策闭环。其中，文旅融合与场景创新要求与奥特莱斯轻资产扩张模式高度契合，为其参与城市更新提供了政策接口。在政策协同驱动下，城市更新成为奥特莱斯突破区位限制、实现低成本扩张的重要路径。奥特莱斯可依托政策实现三方面突破：通过场景化改造打造文化展演、运动社交复合平台；借助策展型商业举办品牌快闪、艺术展览增强黏性；通过主题街区培育形成特色餐饮、亲子娱乐集群。随着文旅融合等新场景拓展，奥特莱斯有望升级为区域消费中心。2889.60%3.2.1

零售业在低消费信心环境下韧性复苏当前，我国宏观经济总量持续恢复，显示出消费市场仍具备一定的消费潜力。然而，市场的全面复苏不仅依赖于消费能力，更需要消费信心作为支撑。消费者信心指数作为反映消费者对经济形势、收入预期及消费心理的综合评价指标，是预测经济走势与消费趋向的重要先行指标。根据中国经济景气监测中心数据，该指数自2023年以来持续处于震荡低位。2023年1月至2025年9月消费信心指数2023年1月2023年2月2023年3月2023年4月2023年5月2023年6月2023年7月2023年8月2023年9月2023年10月2023年11月2023年12月2024年1月2024年2月2024年3月2024年4月2024年5月2024年6月2024年7月2024年8月2024年9月2024年10月2024年11月2024年12月2025年1月2025年2月2025年3月2025年4月2025年5月2025年6月2025年7月2025年8月2025年9月3.2消费市场回温数据来源：中国经济景气监测中心，戴德梁行北京估价及顾问服务部整理中国奥特莱斯

行业分析与价值洞察环比上升

环比下降消费信心指数94.90%91.20%29数据来源：中国商业联合会，戴德梁行北京估价及顾问服务部整理尽管消费信心整体偏弱，但零售业的韧性复苏，为奥特莱斯提供了结构性调整机会。同时，租赁经营类与商品经营类景气的持续扩张，反映出实体零售渠道仍具活力，奥特莱斯作为线下零售的重要组成，有望受益于消费场景的复苏与升级。6

指数调研涉及50个品牌集团企业，3,000多家调查样本，涵盖20,000多个零售门店经营状况变化情况：其中，商品类、租赁类和电商类零售企业样本权重分别约占64%、16%、20%。7

指数高于50%时，反映较上月扩张；低于50%，则反映较上月收缩。2025年7月，商品经营类指数受季节性淡季影响短暂收缩。8

以经营超市、便利店、百货店、折扣店、仓储会员店、品牌专卖店、专业店等有店铺零售为主的零售企业界定为商品类。9

以经营各类型购物中心为主商业管理企业界定为租赁类。10

依托电子商务平台经营商品服务为主的零售企业界定为电商类。在消费信心整体偏弱的环境下，零售业展现出较强的复苏韧性。2024年9月至2025年9月期间，中国零售业景气指数6

普遍处于扩张区间7。特别是2025年9月，该指数达到50.6%，环比上升0.5个百分点，连续两个月保持增长，创下近八个月以来的新高。从细分指标来看，三大类分指数多数呈现扩张态势：商品经营类指数8

为50.6%，环比上升0.9个百分点；租赁经营类指数9

为51.4%，稳定处于中高位景气水平；电商经营类指数10

为50.2%，环比小幅增长0.4个百分点，重新回到扩张区间。这些数据表明，零售业整体正呈现稳步向好的发展趋势。2023年1月至2025年9月中国零售业景气指数2023年1月2023年2月2023年3月2023年4月2023年5月2023年6月2023年7月2023年8月2023年9月2023年10月2023年11月2023年12月2024年1月2024年2月2024年3月2024年4月2024年5月2024年6月2024年7月2024年8月2024年9月2024年10月2024年11月2024年12月2025年1月2025年2月2025年3月2025年4月2025年5月2025年6月2025年7月2025年8月2025年9月58%56%54%52%50%48% 中国零售业景气指数商品经营类指数

租赁经营类指数电商经营类30城镇与农村居民人均可支配收入及增速60,00050,00040,00030,00020,00010,00002017年2018年2019年2020年

2021年2022年2023年2024年mna

城镇居民人均可支配收入(元)mn

农村居民人均可支配收入(元) 城镇居民人均可支配收入增速农村居民人均可支配收入增速数据来源：国家统计局，戴德梁行北京估价及顾问服务部整理3.2.2

下沉市场潜力释放在当前中国消费市场动态调整与居民消费支出稳步增长的宏观背景下，下沉市场正展现出强劲的增长潜力，并逐步成为拉动内需的重要引擎。乡村消费活力持续迸发，其增速已超越城镇。数据显示，2017至2024年间，农村居民人均可支配收入增速持续高于城镇居民；2024年，乡村消费品零售额达到65,531亿元，同比增长4.3%，高于城镇的3.4%。随着乡村经济不断发展、居民收入水平提升，以及基础设施持续完善与优质资源加速下沉，县域消费市场正迎来规模扩张与业态创新，有望成为中国消费市场新的增长极。根据中央广播电视总台研究院发布的《美好生活大调查：中国居民消费特点及趋势报告（2025

年度）》，2025年，以三线城市为代表的下沉市场在旅游、保健养生、学习培训等六大领域的消费预期已全面超越一、二线城市。同时，农村常住人口在保健养生、数码产品等八项消费意愿上也高于城市常住人口。这些数据印证了“县域消费”正成为扩大内需的主战场，中国消费市场进入“全域升级”新阶段，这为奥特莱斯加快渠道下沉步伐，抢占新兴消费市场创造了有利条件。中国奥特莱斯

行业分析与价值洞察12%10%8%6%4%2%0%3132CMO(营销总监)认为2024年所属行业最主要的竞争方式价格竞争（降低产品或服务价格）产品差异化（独特且高质量的产品）品牌营销（品牌知名度，与顾客互动）渠道管理（提高市场覆盖率和销售效率）客户服务（优质的售前、售中、售后服务）数据来源：《2024中国市场CMO

调研》，埃森哲在当前消费市场环境中，居民收入预期有所下降，消费者普遍倾向于采取更为理性和审慎的消费决策，在有限预算内追求效用最大化。中国商业联合会公布的中国零售业景气指数里，客单价指标是反应消费者情绪的“晴雨表”。2024年9月至

2025年1月，家电以旧换新政策与多轮节庆促销叠加，客单价稳步上升，部分消费者愿为高价商品买单，市场活跃度提升。2025年2月至8月，客单价波动下降，偶有小幅回升却未突破收缩区间，这表明线下零售市场消费潜力未充分释放，居民消费能力与信心有仍有提升空间。在收入增长放缓和未来预期不确定下，消费者倾向理性消费，注重性价比，减少非必需品支出。2025年9月，受宏观货币政策宽松、开学季等因素推动，客单价环比上升3个百分点，市场进一步回暖。纵观2024年9月至2025年9月一年表现，在收入增长放缓与未来预期不确定的背景下，消费者愈发注重预算合理性与消费性价比，倾向于减少非必要支出。在同类产品中，具有明显价格优势的商品更受青睐，商家也随之将竞争焦点转向价格层面，这一销售策略的调整从侧

面印证了市场对性价比的普遍追求。奥特莱斯以“品牌+折扣”为核心的特质，精准契合了消费者对性价比高度关注的心理。特别是在三四线及下沉市场，随着居民消费观念日趋成熟，奥特莱斯所提供的高性价比品牌商品，能够有效吸引质价比导向客群，助力其拓展区域布局。3.3消费情绪转变3.3.1

性价比成为消费者核心考量因素

17%

8%

3%2024年9月至2025年9月客单价指标55%53%50%48%45%数据来源：中国商业联合会，戴德梁行北京估价与顾问服务部整理43%29%332015年至2024年实物商品网上零售增长及实物商品网上零售额占比35%30%25%20%20%15%15%10%10%5%0%2015年2016年2017年

2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年mm

实物商品网上零售占社零总额比重实物商品网上零售增长率数据来源：国家统计局，戴德梁行北京估价及顾问服务部整理在此背景下，线下零售的核心竞争力正从“便捷与低价”转向“体验与服务”。实体商业通过深度的体验互动转型和个性化的服务提升，重新赢得了消费者的青睐。消费者回归线下，是为了获得屏幕无法提供的沉浸式感

官刺激、即时的社交互动以及一对一服务的高效性，体验式消费和场景化零售逐步成为线下实体焕发新生的关键。作为消费新势能的Z世代，其消费观念已然重塑。他们追求的不仅仅是商品的使用价值，更是消费过程中的场景体验与由此产生的情绪价值。这一趋势在二次元经济（如漫展、主题店）、夜经济（夜市、小酒馆）、演艺

经济（演唱会、音乐节）和悦己经济（为取悦自己而消费）的发展中得已彰显。这些经济形态的核心，是将消费行为嵌入一个能引发情感共鸣、创造社交货币的特定场景中，使消费本身成为一种生活方式和身份认同。线上零售的增长放缓从侧面印证了线下体验价值的回归。2024年，全国网上零售额达到155,225亿元，较上年

增长7.2%。其中，实物商品网上零售额为

130,816亿元，实现6.5%的增长。这一增速不足2020年增速（约14.8%）的一半，整体增长有所放缓。同时，实物商品网上零售额占实物商品零售的比重为26.8%，不仅低于2022年，也低于2023年。线上渠道的渗透率已趋于

稳定，曾经驱动其高速增长的流量红利正在消退。3.3.2

消费者注重场景体验与情绪价值中国奥特莱斯

行业分析与价值洞察30%25%5%0%数据来源：中国商业联合会，戴德梁行北京估价与顾问服务部整理数据来源：中国商业联合会，戴德梁行北京估价与顾问服务部整理跨城消费的活跃，为客群覆盖以跨区域为核心的奥特莱斯带来了机遇。奥特莱斯有望借此机会：主动融入城市的文旅消费链条，成为游客在观看演唱会、游览景点之外的一个重要目的地，从“区域性折扣中心”升级为“跨城微度假核心枢纽”；主动与城市的大型文化活动（如音乐节、体育赛事、艺术展）进行联动（例如，推出“凭演唱会票根享额外折扣”、“与音乐节联名的主题市集”等活动），主动拥抱“文旅+”趋势，为奥特莱斯直接导流；进一步优化其与交通枢纽（如机场、高铁站）之间的接驳服务，强化交通可达性与一站式服务，承接跨城客流。11

《从地方两会透视文旅发展》，《中国文化报》2025年2月27

日第1版特别报道。3.3.3

跨城消费活跃基于当前消费者对场景体验与情绪价值需求的提升，为一场文化活动而进行跨城消费，已成为新的消费常态。中国广播电视台研究院发布的《美好生活大调查：中国居民消费特点及趋势报告》明确指出，演唱会和音乐节是大多数人愿意跨城消费的首选活动，其中在18至35岁的年轻人中，这一意愿尤为强烈，高达60.59%

的人表示愿意为此跨城。这种消费偏好催生了强大的“演唱会经济”。2024年的数据显示，每花费1元购买门票，就能带动同期周边消费4.8元，这充分证明了以深度体验为核心的文化活动已成为“行走的GDP”。2002年至2024年全国国内生产总值及同比增幅跨城消费的可行性，得益于交通网络的高度发达与运力的全面恢复。2024年，中国民航旅客吞吐量较2019年增长8.15%，中国铁路旅客发送量较2019年增长17.76%。与此同时，各级政府也将文旅产业置于经济发展的核心位置。经统计11，在2025年各省区市的政府工作报告中，“文化”一词被提及528次，“旅游”被提及406次，“文旅”被提及128次。这直观地展现了文旅融合消费在拉动内需、激发城市活力方面的关键作用，与“演唱会+”等模式一起共同吸引跨城客流。2018-2024年中国铁路旅客发送量及同比增速5045403530252015105043.136.6140%120%100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%1412108642013.5150%100%50%0%-50%-100%

铁路旅客发送量(亿人次)

同比增长(%)mna

机场旅客吞吐量(亿人次)同比增长(%)200%14.634163.3.4

免税经济促进消费回流为系统承接消费回流、激发内需潜力，中国近年来持续推进免税政策优化与市场扩容。根据财政部、海关总署及税务总局于2020年7月联合发布的《关于海南离岛旅客免税购物政策的公告》，离岛旅客年度免税购物额度从3万元提高至10万元，取消单件商品免税限额，并新增包括电子消费产品在内的7类热门商品。政策实施效果显著，据国家税务总局海南省税务局统计，截至

2025年8月12

日，海口海关监管离岛免税购物金额已接近2,000亿元，购物人数约2,860万人次，购物件数约2.4亿件，分别较新政实施前五年同期增长315.3%、123.3%和288.8%。与此

同时，国家外汇管理局发布的《中国国际收支报告》显示，2024年中国居民出境旅游支出规模较2019年同期下降约19.6%。这一数据与离岛免税的快速增长形成鲜明对比，反映出原先外溢至海外的部分消费需求，正逐步由国内免税渠道有效承接。在离岛免税成功经验的基础上，政策进一步向主要城市延伸。2024年8月，《关于完善市内免税店政策的通知》明确提出，在广州、成都、深圳等8个城市各设立1家市内免税店，并将北京、上海、青岛等地原有的13家外汇商品免税店转型为市内免税店。这一举措拓展了免税经济的地理覆盖与业态形态，推动“免税+旅游”融合模式成为激发消费潜力的重要路径。在政策持续优化与供给端协同扩容的双重推动下，中国免税经济已成为引导消费回流、拉动内需的关键力量。奥特莱斯业态有望借势免税经济的溢出效应，发展成为国际品牌消化库存、试水新品与深耕中国市场的重要渠道，从而在促进国内国际双循环良性互动中发挥更加显著的作用。来源：公开政策，戴德梁行北京估价与顾问服务部整理入境免签政策的调整极大刺激了入境游增长。根据官方统计数据，2024年，北京市接待的入境外籍游客人数已恢

复至2019年同期的85%，上海市则恢复至75%。这一复苏势头直接转化为强劲的消费力。一个极具代表性的案例是，在2024年国庆黄金周期间，比斯特上海购物村的退税交易量同比几乎增加了3倍。这清晰地印证了“ChinaTravel”正在形成“入境消费—产业升级—品牌输出”的良性循环开端：国际游客的到来直接拉动了高端消费，这反过来又激励业态升级，并向世界输出中国的商业品牌与旅游形象。“ChinaTravel”现象的兴起，为奥特莱斯开辟了一个全新的、高价值的增长赛道。奥特莱斯的核心客群从此前以本地及周边城市居民为主，扩展至全球游客。这为奥特莱斯带来了消费能力更强、客单价更高、且需求更集中的国际消费客流，极大地提升了其增长上限。中国全面放宽优化过境免签政策1、延长停留时间：原

72小时和144小时均延长为240小时2、增加适用口岸：从39个口岸增至60个3、扩大活动范围：从19个省份增至24个4、增加联动区域：在允许停留活动区域跨省旅行3.3.5

China

Travel“ChinaTravel”是2024年以来在全球社交媒体和旅游市场中引发热议的现象。这一现象的核心在于，中国通过推行一系列签证便利化措施，结合短视频、直播等线上传播，吸引全球游客目光。中国奥特莱斯

行业分析与价值洞察3504海内外奥特