房地产 -房地产发展新模式：重点城市购房端的探索202601

房地产发展新模式：重点城市购房端的探索 “十五五”时期，我国将加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度模式构建有多个维度和场景，其中和居民家庭关系最密切的自然是购房端新模式。本报告对2025年重点城市购房端的新模式探索进行梳理，其主要包括：厦门打通保障房和商品房的认购机制、广州推出“房票保交房”模式、广州推出“先住后买”模式、苏州推出“三低一宽”的房贷模式、深圳推出提取公积金支付契税的模式等。我们认为，此类做法创新性强，更好丰富了“商品房开发、融资、销售”的模式，亦对2025年11月，厦门市住房和建设局发布了《关于经济适用住房等保障性住房售后管理有关事项的通知（征求意见稿）》。这一举措体现了保障房管理的重要且积极变化，彰显出保障房工作更加细致和更趋此次政策明确，若保障房对象购买经济适用房等保障房（包括企事业单位人才住房、创新创业人才住房等），且自合同约定交付时间起满三年（即入住满三年），政策将有所调整。以往，入住满三年的保障房家庭，不能购买其他商品房或改善型住房，同时房屋也不得对外出租，否则即属违规。保障房管理较为一是，购房人及其家庭成员（如子女等）入住满三年后，可拥有其他住房。这意味着，即便名下有保障房，再购买一套商品房也不违规。过去，人们会质疑这样一种情况，即：有能力购买商品房的家庭为何仍居住在保障房中？而新政策考虑到了各种实际情况，允许购房人拥有其他住房。虽然没有明确说是商品二是，政策也允许保障房对外出租。现实中，存在一些合理性的出租需求，如工作单位变动、前往其他城市工作生活学习等。若按以往逻辑，保障房不能对外出租。出租的话，相关中介或者租客都会面临严厉的惩罚。所以在过去，若保障房对象如房东因各种原因不在房屋所在城市或区域生活，那就会导致房屋空置，造成资源浪费。同时，保障房对象在其他地方租房又会增加额外成本，实际上并没有真正对此类群总结来看，这一变化对商品房市场具有积极作用，即能够释放一些保障房对象的潜在购房需求，使他们有更多机会和权利改善住房。这与保障房制度的初衷逻辑是一致的，即更好保护购房者权益，也更好促进其住房品质的提升。所以此类政策具有非常好的创新性，也意味着2026年各地保障房的分配或管理工当然，政策在实际执行过程中还需进一步细化，以防范有人钻漏洞进而违规认购或租赁保障房。如何确保保障房更好符合保障民生和住房困难群体的权益，同时让保障对象有更多选择进行租购机会，将是二、广州：房票保交房模式2025年下半年广州黄埔区创新性开启“房票+保交房”模式受到市场关注，我们将其简称为“房票保交房”模式。此类模式是指，把房票与保交房工作相结合，向部分烂尾楼业主发放房票，允许他们凭借房票选择其他新房项目。这一举措引发了社会各界的广泛关注，其背后蕴含着诸多对保交房工作以及房票制度发展的深刻启示。我们认为，对于此类模式值得肯定，当然也要对一些潜在问题进行分析，真正让此类房票是城中村改造、动拆迁和房屋安置工作的重要工具。近两年，一线城市房票安置的应用渐成趋势，广州尤为突出。黄埔区作为产业集聚之地，在安置工作中率先采用房票安置模式，以房票为媒介，加速和高效推进安置进程。此举是城中村改造的新模式，使得相关人员凭房票选购新房，既节约了安置时但此次广州房票保交房的模式已经有了重要的突破，即保交房项目实现深度融合。比如说此次黄埔区个别新房项目原定2024年交房，但逾期1年半多。2025年7月，黄埔区针对此类项目推出了房票安置方案，符合条件的业主可凭房票在“房源超市”选购项目。“房源超市”涵盖10余个黄埔区内新房项目，开发商多为区属国企，保交房房票遵循“等价置换”原则，有效规避房价下跌造成的资产缩水风险，受到业主认可。从实际观察来看，已经有部分业主通过此类方式换购了新房，即从原来的“保交房”项目转为现在持房票认购的其他子女无法及时入学等多重困境，而且还会面临租房等方面的成本。其经济上承受着巨大压力，精神上也饱受折磨。房票保交房模式以全新破局之策带来希望。业主不需要等待烂尾楼交付，而是可以手持同等金额的房票，在精心打造的“房源超市”里精准挑选适配房源，依自身需求定户型、选位置、挑配套，更好实现早日入住的需要，较大减轻了烂尾楼带来的生活困扰、经济损失与不确定性，真正实现既快又好的安2）房票面值有保值属性。手持房票的价值几何是关键问题。广州发放的新房票，其面值具有保值特性。它以业主此前最先购房时所支付的款项为依据，涵盖首付款、贷款本金、利息等费用。换句话说，业主购房时付出多少资金，房票上标注的面值就是多少。如此一来，当业主持房票去选购其他房产时，性价比优势便凸显出来了。因为房票所代表的购买力并没有缩水，但是当下新房的房价有所下跌。若新房价格缩水30%，那么就相当于房票的面值增值了30%。通俗来说，过去可能仅考虑买100平方米的新房，现在持房票则可以买130平方米的新房，也就是让业主更有能力购置面积更大的房屋。此外，部分业主此前购房时是出于小孩子上幼儿园的考虑。但是现在小孩子已经步入读小学的阶段了，其持房票去购房，购房决策自然会发生变化。从实际观察来看，随着小孩子年龄增大，对于户型增大的需求也会增大，这个时候业主会更倾向于购买改善型住房。所以通过分析这张房票，其也代表了购买力的增强，同时更好支持改善型3）盘活闲置房源。“房源超市”中的项目大多为闲置新房房源，即库存商品房项目。通过房票安置方案，将这些房源与烂尾楼业主的需求对接起来，实现了资源的有效利用。据此，闲置房源得到去化，体现了去库存的导向。同时开发商能够回笼资金，缓解资4）创新保交房思路。该模式跳出了传统保交房的逻辑，不再局限于推动原烂尾项目复工，而是通过市场化的手段，为业主提供多元化的安置方式。这种创新思路为其他地区解决烂尾楼问题提供了有益的借鉴。至少对于保交房的项目来说，若和业主之间的矛盾纠纷很大，这个时候通过此类房票安置的方式，可以给业主更大的选择权。相关烂尾楼的开发商4、相关问题提示1）房票兑付的问题。房票最终需完成兑付，这是房票在“房票+保交房”模式中最根本的逻辑。若是兑付面临不确定性，也会限制此类模式的推广。若由原开发商支付房票兑付资金，鉴于当前保交房企业的资金压力，其往往需要依赖外部资金来解决项目运转的问题，所以能否及时或足额兑付存疑。若是由地方财政垫付，那么也有一些挑战。其中，现在房票所涉及的财政资金，主要用于城中村改造和保障房等工程，其本身不涉及保交房和商品房认购等项目。同时财政资金的使用需要遵循严格的预算和审计程序，也2）新房质量问题。拿着房票去选房，最终还是会回到新房的品质或质量问题上。由于此类项目都属于库存商品房，所以本身多少会存在一些硬伤或问题。若是对地理位置、配套设施、不利因素等提示不到位，那么很容易产生新的维权问题。而且此类房屋应更强调尽早入住的导向，若是不能及时入住，或同样会增加购房者等待房屋交付的成本。另外此类房屋或属于旧规下的产品，其和现在推进的住宅项目规范的3）与原开发商谈判成本。实际操作中，业主并非能自由采用“房票+保交房”模式，还需原房企同意。这就涉及与原房企的谈判环节，而这一环节或也充满不确定性。开发商作为市场主体，有着自身的利益诉求和考虑。让原业主拿房票去购置其他房企的项目，相当于这个开发商的既有客户流失了，显然也会三、广州：“先住后买”模式2025年各地房企和机构积极创新住房消费新模式，充分说明对于住房需求的挖掘和对住房消费体验的重视。我们关注到广州某项目推出了“先住后买4.0”的操作模式。本报告将其简称为“先住后买”模式。此类模式属于企业的自主创新，但对市场中创新房屋营销模式和增强客户信任度等都有积极作用。本“先住后买”模式，是指房企以“全现房实景”为核心，通过智能化、科技化的手段，为购房者提供“预演理想生活”的全新体验。购房者可在选定房源后，先行试住，亲身体验房屋品质、社区环境及物业从进一步增强试住体验感、更好融入“预演理想生活”的角度出发，此类试住模式也融入了智能化与科技化元素。一是落实智能家居系统。相关企业与智能家居头部品牌合作，实现全屋智能化控制，提升居住便捷性和舒适度。二是依托有关互联网平台，为购房者提供高效、精准的配置与配送服务，以及专属客服通道和生活服务。三是加强数据驱动服务。利用互联网平台深厚的用户消费行为数据，精准布置试住空1）对购房者的影响。一是降低决策风险，购房者通过实际居住体验，能更全面地了解房屋品质、社区环境及物业服务水平，减少因信息不对称导致的决策风险。二是提升购房满意度，试住期间购房者可亲身体验房屋实际使用效果，确保所购房屋符合个人或家庭生活习惯和需求，提升购房后整体满意度。三是增强购房信心，在“所见即所得”的试住模式下，购房者对房屋的期待与实际体验高度一致，加快了签约2）对开发商的影响。一是吸引潜在客户，创新模式吸引大量犹豫不决的潜在客户，增加销售机会和沟通机会。二是提升品牌形象，通过提供高品质试住体验，开发商三是促进产品优化，试住期间收集的反馈意见，有助于开发商不断改进产品设计和服务流程，提升产品质3）对行业发展的影响。一是持续创新产品营销模式，体现了地方和企业采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势的动向。二是积极引导供求关系更为融洽，真正以产品链接供需两端，加快项目去库存和需求品质提升。三是推动行业创新发展，尤其是结合科技创2025年3月，苏州住建局和相关金融部门出台了“三低一宽”房贷政策。此次苏州打响了降低月供第一枪，“月供仅需100元”的政策具有非常好的吸引力。此次政策表明，各地持续用力推动房地产市场的止跌回稳，并在购房金融层面落实了优化内容。需要充分肯定的是，此次“三低一宽”政策创新性强、亮点多、示范效应明显。本报告对这项政策进行此次苏州明确了“三低一宽”的操作模式。具体为：1）低首付：最低首付比例15%，符合各地人才房票政策的购房者，可将人才房票等额抵用于区域内购买新建商品住房的首付款。2）低利息：符合相关征信条件，可享受最低商业贷款利率。3）低月供+宽期限：部可享受前五年每月最低只归还100元本金，延长总结此类政策的创新点，其实“低首付”、“低利息”本身创新度不高。因为2024年全国各地普遍下调了首付比例和房贷利率，各类购房者都可以享受历史最宽松的房贷政策。所以“三低一宽”的操作，其最大的创新点是“低月供”。因为2024年系列政策出台以来，市场上也有一些顾虑，即担心一些购房者在降低首付的同时，月供压力增大，进而增加了还款的风险。而苏州此次政策，破解了此类问题，真正对“低月供”做了创新。需要说明的是，“低月供”之所以可以操作，就在于对其还款的期限做了放宽或延伸，所以可以让前5年每月最低还100元本金。这里对“三1）针对性强：精准施策，助力青年与新市民安家。苏州特色化的“三低一宽”房贷产品，其不仅体现出政策宽松性，也体现出非常精准的针对性。对于青年人、新市民等购房群体而言，其收入状况和结构特征有别于其他购房者。此类购房者一般有首付支付能力弱、还款能力逐渐增强等特点。其中关于首付支付能力弱的问题，已在很大程度上为15%比例的首付政策所解决。但还款能力逐渐增强方面，存在新的问题或堵点。客观说，从近两年的还款能力看，部分购房者一下子拉大杠杆，也会产生后续还款能力的问题。但是从经济形势和收入水平来看，给予5年缓冲期就非常重要和关键。因为过了5年缓冲期，后续还款能力将明显提高，也即可以按时或“补齐”原先未还的本金。所以对苏州“三低一宽”政策，其不仅是购房政策进一步宽松的体现，更是政策精准施策2）市场反馈积极：叠加市场走势，预计反馈非常好。各项购房政策都在很大程度上助力购房成本的降低，也在很大程度上促进房地产市场的向好发展。2025年政策出台，和2024年对比，有一个本质变化。随着房价的深度调整，市场信心发生了非常积极的变化，部分所以2025年任何一项好的政策出台，其市场反馈会更好，也会产生更明显的各链条反应。我们认为，此次政策下，预计苏州购房者入市的积极性会增强。其一方面有助于房屋交易市场的活跃，另一方面也促进房贷等市场的活跃。同时，购房买卖过程中，也会促进人1）金融创新：应立足收入结构提供个性化产品。对于此次苏州的政策，其本质上是一类非常灵活且应景的金融产品创新政策。房地产市场的向好发展，需要更灵活和更符合地方购房者需求的金融产品。尤其是通过“宽期限”和“低月供”的做法，能够实实在在破除房贷方面的堵点和顾虑点，有效激活购房需求。苏州的做法，对于全国其他城市有非常好的启发和借鉴意义。2026年各地要进一步提振房地产交易行情，金融政策支持非常重要。尤其是要解决首付和月供两头最关键的资金支出问题。此类政策推出的过2）金融风险：适当关注相关风险控制工作。我们积极肯定苏州的做法。当然，从任何一项金融政策工具来说，都必须全面地考虑风险控制的工作，这是一个成熟、管用、管好的金融创新所必须具备的。此类工作的关键点是，本质上要系统估算购房者还款能力的年度变化。一般来说，还款能力总体上随着职业生涯的变化而逐年增强，但实务中要适当考虑被裁员、房屋用降薪、灵活收入减少、其他债务到期等情况，即要准确评估还款能力。总体上我们认为，此类工作的开展，将有助于保护金融机构的自身利益，也有助于维护房地产市场的平稳健康发展。我们期待2026年各地立足房地产发展新模式和新要求，可以有更多类似苏州的政策创新，精准施策、注重风控，促进政策取五、深圳：提取公积金支付契税的模式根据深圳2025年12月份发布的《深圳市住房公积金提取管理规定》，我们观察到深圳市场出现了一项新的购房支持政策，即提取公积金用于支付购房税款。考虑到购房税款主要是指契税，所以可以认为“提取公积金支付契税”的新举措已经出现。深圳政策既体现了公积金提取以支持购房的导向，也体现出此次《深圳市住房公积金提取管理规定》于2025年12月5日正式发布，并于12月15日正式施行。关于“提取公积金用于支付购房税款”的政策表述，体现在第十条：1）职工及家庭成员在本市范围内购买首套或者第二套住房的，可以申请提取一次住房公积金用于支付购房税款，可提取额不超过住房公积金账户余额，且不超过购房税款。2）职工按照前款规定申请提取的，应当在税票凭证开具之日起五年内提出我们对该政策此前的版本进行对比。其中，2019年《深圳市住房公积金提取管理规定》没有提及支付购房税款的内容。需要说明的是，2019年版本提及过“契税税票”等内容，但其目的是为了证明购房真实行为，同时是指提取用于支付购房总价款的，和税费支付并无关系。同时2024年《深圳市住房公积金提取管理规定》的续期政策中也没提及支付购房税款的内容。而在2025年政策的征求意见稿中，明确提取公积金支付购房税费，主要是指契税。这里我们把深圳的契税政策规定列表如下。该政策源于财政部等三部门2024年11月出台的《关于促进房地我们对此次深圳提取公积金用于支付购房税款的政策效应进行分析。基于2025年1-11月份的统计数据，深圳新房套均价为563万元，二手房套均价为511万元，这两类房屋的套均面积分别为95和90平方米。据此我们计算得出，以新房和二手房套均价及对应契税税率计算，深圳市场房屋套均契税占套均价的比例约为1%，即套均契税分别为5.6万元和5.1万元。换句话说，购房者在公积金账户资金充足的情况下，可以提取5.6万或5.1万元用于支付新房或二手房的契税。在这种情况下，就相当于把契税成本给降低1）体现公积金进一步支持住房消费导向。此次深圳出台公积金提取政策，具有积极的导向。最近两年公积金在支持住房消费和其他消费方面发挥了非常好的作用，尤其是在公积金提取方面有各类创新之举。此次深圳第一个明确公积金可支付购房税款的举措，进一步说明2）交易税费的降低依然有空间。此前网络上出现了关于部分政策动向的传闻（如：对新增个人住房贷款提供贴息、提高房贷借款人专项税收扣除、进一步降低住房交易契税等）。虽无法核实其内容的真实