律师给合同协议书把关

律师给合同协议书把关1.甲方（买方/出租方/委托方）：

甲方名称：XX房地产开发集团有限公司。

甲方地址：中国北京市朝阳区建国路88号XX大厦18层。

甲方法定代表人/负责人：张明。

甲方联系方式

2.乙方（卖方/承租方/服务提供方）：

乙方名称：XX商业运营管理有限公司。

乙方地址：中国上海市浦东新区陆家嘴环路1000号XX金融中心25层。

乙方法定代表人/负责人：李华。

乙方联系方式

协议简介：

本协议由甲方XX房地产开发集团有限公司与乙方XX商业运营管理有限公司本着平等自愿、诚实信用的原则，就甲方拟投资的XX商业综合体项目（以下简称“项目”）的租赁管理服务事宜，经友好协商达成一致。甲方作为项目的投资方及出租方，拟通过乙方提供专业的商业运营管理服务，以提升项目资产价值并实现长期稳定收益。乙方作为专业的商业运营管理服务机构，基于其在商业地产租赁、物业管理和市场推广方面的丰富经验，同意接受甲方的委托，为项目提供全面的租赁管理服务。双方基于此背景及前提条件，特制定本协议，以明确双方的权利与义务，确保合作顺利进行。本协议的签订及履行，将紧密围绕项目的租赁管理目标展开，涵盖租赁策略制定、市场推广、租户筛选、合同签订、物业管理等多个环节，双方将通过本协议的框架，共同推动项目的商业价值最大化。协议的条款内容将严格遵循相关法律法规，保障双方的合法权益，并为后续的履行提供明确指引。

第一条协议目的与范围

本协议的主要目的是明确甲方委托乙方为XX商业综合体项目（以下简称“项目”）提供专业的租赁管理服务，以提升项目出租率、优化租户结构并实现资产保值增值。具体范围包括但不限于：

1.依据市场情况及甲方战略，制定项目租赁方案及租金定价策略；

2.负责项目租赁广告的策划、发布及市场推广活动；

3.对潜在租户进行资格审核、商务谈判及租赁合同签订；

4.执行日常物业管理中的与租赁相关的服务，包括租户关系维护、租赁保证金管理及租约履约监督；

5.定期向甲方汇报租赁市场动态及项目运营数据，并提出优化建议。双方通过本协议的约定，确保乙方服务严格围绕上述范围展开，并最终服务于甲方对项目资产进行高效运营的核心目标。

第二条定义

1.项目：指由甲方投资并拥有的位于XX市XX区XX路的XX商业综合体，包括但不限于其地上及地下商业空间。

2.租赁管理服务：指乙方根据本协议约定，为项目提供的包括租赁策略制定、市场推广、租户筛选、合同谈判、物业管理等全流程服务。

3.租赁保证金：指租户为确认租赁合同成立而向甲方或乙方支付的资金，具体金额及退还条件以合同约定为准。

4.运营报告：指乙方按季度向甲方提交的包含出租率、租金收入、租户结构及市场分析等内容的书面文件。

5.市场推广费用：指乙方为执行租赁推广活动而产生的合理支出，具体报销标准另行约定。

上述术语在本协议中均以具体条款为准，如有冲突以本协议约定优先。

第三条双方权利与义务

1.甲方的权力与义务：

（1）甲方有权对乙方的租赁管理服务进行监督，并要求乙方提供相关工作的说明文件；

（2）甲方有权根据项目整体运营需求，对乙方的租赁方案提出调整建议，但需提前30日书面通知乙方；

（3）甲方应按照本协议第五条约定，按时足额向乙方支付服务费；

（4）甲方应确保项目符合租赁条件，包括但不限于物业权属清晰、消防验收合格及配套设施完备，并配合乙方办理租赁合同所需的登记备案手续；

（5）甲方需向乙方提供必要的项目资料，包括但不限于建筑纸、租赁历史数据及市场分析报告，且保证信息真实性；

（6）甲方有权审核乙方提交的市场推广方案及费用报销单据，但不得无故拖延报销周期超过15个工作日。

2.乙方的权力与义务：

（1）乙方有权根据市场情况及甲方战略，独立制定租赁方案并自主开展商务谈判，但重大决策需事先获得甲方书面认可；

（2）乙方应组建专业团队负责项目租赁工作，核心成员需具备3年以上商业地产租赁经验，并配备至少2名专职客户经理对接具体业务；

（3）乙方需按月度向甲方提交租赁进度报告，季度向甲方提交运营报告，并定期甲方参加租户见面会；

（4）乙方有权要求甲方在租赁合同签订后10个工作日内完成首期租金及押金的支付，逾期支付的按日利率万分之五计算违约金；

（5）乙方需建立租户档案系统，完整记录租户背景资料、租赁合同关键条款及违约行为，并配合甲方进行风险防控；

（6）乙方承诺在服务期间遵守《商业房地产租赁管理办法》等法规，若因乙方过错导致租户投诉或监管处罚，乙方应承担全部责任并赔偿甲方损失；

（7）乙方需独立承担市场推广活动产生的费用，每月结束后10日内提交费用明细清单供甲方审核，经确认后次月10日前完成报销；

（8）乙方不得将本协议项下的核心服务内容转包给第三方，但经甲方书面同意的辅助性工作除外；

（9）乙方需建立应急处理机制，对重大租赁纠纷或突发事件应在2小时内向甲方汇报方案，并采取必要措施控制损失。

第四条价格与支付条件

1.服务费用：甲方同意向乙方支付租赁管理服务费，费率采用以下方式计算：项目年度有效租赁面积（平方米）乘以人民币XX元/平方米/年。若项目实际租赁面积超过XX万平方米，超出部分按人民币XX元/平方米/年的标准递减XX%。

2.支付周期：服务费按季度支付，每季度首月10日前支付上一季度费用。首期服务费于本协议生效后30日内支付，剩余款项随季度结算同步支付。甲方支付服务费时，有权扣除乙方未达标的租赁业绩对应的款项。

3.费用承担：乙方承担的市场推广费用上限为年度服务费的XX%，超出部分需另行协商。甲方在收到乙方报销申请后30日内完成审核，乙方需提供完整的发票及活动说明材料。

4.付款账户：甲方指定收款账户信息如下：开户行：XX银行XX支行；账号：XX；户名：XX商业运营管理有限公司。乙方变更账户信息需提前60日书面通知甲方。

第五条履行期限

1.协议有效期：本协议自双方签字盖章之日起生效，初始有效期为3年，自202X年X月X日至202X年X月X日。期满前3个月，如双方无书面异议，自动续展2年。

2.关键节点：

（1）租赁目标：协议生效后6个月内，乙方需完成项目首层核心铺位招商，出租率不低于XX%；

（2）季度汇报：每季度结束后的15个工作日内，乙方必须提交完整的季度运营报告及下季度工作计划；

（3）费用结算：每年X月30日前，双方完成上一年度服务费及推广费用的最终核对与支付。

3.提前终止：若一方严重违约，守约方有权书面通知对方提前终止协议，并要求违约方支付相当于一年服务费总额的赔偿金。

第六条违约责任

1.甲方违约责任：

（1）未按时支付服务费：每逾期一日，甲方应按逾期金额的万分之五支付滞纳金，滞纳金总额不超过服务费总额的XX%；逾期超过30日，乙方有权解除协议并要求甲方支付相当于6个月服务费的经济补偿。

（2）提供虚假项目资料：若因甲方提供的权属证明、消防许可等文件虚假导致乙方合同签署失败或产生行政处罚，甲方需承担全部责任并赔偿乙方直接损失不超过人民币XX万元。

2.乙方违约责任：

（1）出租率未达标：首年协议期内，若项目整体出租率低于XX%，乙方需按差额部分的XX%向甲方支付违约金，但违约金总额不超过年度服务费的XX%；次年及以后，未达标比例提高至XX%。

（2）重大推广失误：乙方策划的市场推广活动若因策划缺陷导致曝光量低于承诺标准的XX%或实际签约面积减少超过XX%，需退还该活动服务费并支付相当于活动费用XX%的赔偿金。

（3）租户投诉处理不当：因乙方管理疏忽导致租户投诉升级为诉讼或监管部门处罚，乙方需承担全部法律责任并赔偿甲方损失不超过人民币XX万元，且甲方有权单方面解除协议。

（4）泄露商业秘密：乙方及其工作人员泄露甲方项目成本、租金策略等核心信息给第三方，应支付违约金人民币XX万元，并承担相应民事赔偿责任。

3.违约金上限：任何一方累计支付的违约金总额不超过本协议总服务费的两倍。

4.赔偿范围：违约方除支付违约金外，还应赔偿守约方因违约行为产生的直接经济损失，包括但不限于诉讼费、律师费及第三方评估费。

5.减损义务：发生违约情形时，非违约方应采取合理措施防止损失扩大，因未采取措施导致损失扩大的部分，非违约方不承担赔偿责任。

第七条不可抗力

1.定义：不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包括但不限于地震、台风、洪水、战争、政府行为（如征收、禁令）、疫情及其管控措施、大规模骚乱以及影响商业运营的全国性系统故障（如金融系统瘫痪）等。

2.通知义务：发生不可抗力事件时，遭受该事件的一方应在事件发生后48小时内向另一方提供书面通知，说明事件情况、影响范围及预计持续时间，并随附相关证明材料（如政府部门公告、新闻报道等）。

3.责任免除：若不可抗力导致本协议部分或全部条款无法履行，受影响方不承担违约责任，但应在不可抗力消除后立即恢复履行。双方应协商调整履行期限或解除受影响条款，且因不可抗力造成的损失（包括但不限于合同解除的损失）由双方各自承担。

4.协商补救：不可抗力持续超过60日时，双方应友好协商是否通过变更合同条款（如延长履行期限、调整服务范围）或解除协议来解决问题。协商期间不视为违约状态。

5.不可免除责任：因不可抗力导致的第三方索赔或己方责任（如已收取的租赁保证金返还义务）仍需履行，但可相应抵扣因不可抗力造成的损失。

第八条争议解决

1.协商调解：双方应首先通过书面函件或视频会议协商解决争议，协商不成的，可共同委托第三方专业调解机构进行调解。调解协议达成后，双方应签订补充协议并履行。

2.仲裁选择：若协商调解失败，任何一方均有权在争议发生后6个月内，将争议提交中国国际经济贸易仲裁委员会（CIETAC），按照届时有效的仲裁规则进行仲裁。仲裁地点为甲方所在地，仲裁语言为中文。

3.诉讼选择：除仲裁外，双方同意排除任何其他争议解决方式，包括法院诉讼。仲裁裁决具有终局性，对双方均有约束力，仲裁费用（包括仲裁费、律师费）由败诉方承担。

4.证据规则：争议解决过程中，双方应提供真实、完整的证据材料，但仲裁庭可自行勘验、或委托鉴定。若一方隐瞒证据或提供虚假证明，仲裁庭可不予采纳并责令其赔偿对方损失。

5.临时措施：在争议解决期间，如需采取临时措施（如冻结账户、停止服务等），应通过仲裁庭或法院申请，但需提供担保以证明措施必要性和损失预见性。

第九条其他条款

1.通知方式：本协议项下的所有通知、文件等均应采用书面形式，通过专人递送、挂号信、传真或双方确认的电子邮箱/即时通讯工具发送至本协议首部列明的地址或联系方式。以专人递送方式发送的，签收日视为送达日；以挂号信方式发送的，寄出后10日视为送达日；电子送达需双方确认系统有效性。

2.协议变更：对本协议的任何修改或补充，均须经双方授权代表书面签署补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。口头约定或单方变更不产生法律效力。

3.分项履行：本协议各条款互为补充，独立存在。若某条款被认定为无效或不可执行，不影响其他条款的效力，双方应协商替换为内容最接近的有效条款。

4.保密义务：双方应对本协议内容及在合作中获悉的对方商业信息（包括财务数据、客户名单、租赁策略等）承担无限期保密义务，但法律法规强制披露或信息已公开的情况除外。违约方应向守约方支付违约金人民币XX万元，并承担诉讼费用。

5.法律适用：本协议的订立、效力、解释、履行及争议解决均适用中华人民共和国法律，且不受任何外国法律选择条款的影响。

6.转让限制：未经对方书面同意，任何一方不得将本协议项下的权利或义务部分或全部转让给第三方，但为履行协议目的的让与除外。

7.未履行条款：若一方未履行本协议某项义务，应在收到对方书面催告后30日内纠正，否则视为根本违约。

第十条附则

1.文件构成：本协议由本协议正文、附件一《项目租赁管理服务范围清单》、附件二《乙方核心团队授权书》、附件三《首年市场推广计划》及附件四《费用报销细则