法院对口头协议书认定

法院对口头协议书认定1.甲方（买方/出租方/委托方）：

甲方名称：XX房地产开发有限公司。

甲方地址：中国北京市朝阳区建国路88号XX大厦15层。

甲方法定代表人/负责人：张三。

甲方联系方式工作电话）个人手机）。

甲方为一家依法注册成立的房地产开发企业，主营业务为房地产项目的开发、销售及租赁。基于甲方对XX地块的开发项目需求，甲方拟通过购买乙方的土地使用权或租赁乙方的物业用于项目建设和运营。甲方具备完全民事行为能力，能够独立承担民事责任，并已获得本项目所需的各项政府批准及资金支持。

2.乙方（卖方/承租方/服务提供方）：

乙方名称：XX土地开发有限公司。

乙方地址：中国上海市浦东新区陆家嘴环路100号XX金融中心25层。

乙方法定代表人/负责人：李四。

乙方联系方式工作电话）个人手机）。

乙方为一家依法注册成立的土地开发企业，主营业务为土地一级开发、整理及销售。乙方目前持有位于XX市XX区XX地块的土地使用权，该地块面积约为XX亩，规划用途为商业及住宅用地。基于乙方的土地开发计划及资金回笼需求，乙方拟将上述土地使用权出售或租赁给甲方用于项目开发。乙方具备完全民事行为能力，能够独立承担民事责任，并已取得该地块的土地使用权证及相关开发许可文件。

协议简介：

双方基于对XX市XX区XX地块的开发建设需求，经友好协商，达成合作意向。甲方拟通过购买或租赁乙方持有的土地使用权或物业，用于XX房地产开发项目的建设与运营。该地块具备良好的区位优势及交通条件，周边配套设施完善，市场需求旺盛，符合甲方开发高品质住宅及商业综合体的战略规划。乙方亦认可甲方的资金实力及开发能力，双方在平等、自愿、公平、诚信的原则基础上，拟通过本协议明确双方的权利义务，确保合作顺利进行。协议的签订及履行将有助于甲方实现项目开发目标，同时促进乙方的资产变现，实现双方的互利共赢。本协议的达成及后续履行，将作为双方后续签订土地使用权转让协议或租赁合同的依据，并构成双方合作的基础框架。

第一条协议目的与范围

本协议的主要目的在于明确甲乙双方就XX市XX区XX地块（以下简称“标的物”）的合作意向及后续权利义务关系，为双方后续签订正式的土地使用权转让协议或租赁合同奠定基础。具体范围包括但不限于：双方就标的物的权属状况、交易价格或租金、支付方式、履行期限等核心合作要素进行初步协商；甲方确认其购买或租赁标的物的意愿及能力；乙方确认其出售或出租标的物的意愿及资格；双方设定合作的基本框架及条件；以及约定协议的生效、变更、解除及争议解决机制。本协议旨在为双方后续的具体交易协议提供指导和依据，确保合作流程的规范性和效率性。

第二条定义

本协议中下列词语具有以下含义：

（1）"标的物"：指位于XX市XX区XX地块的土地使用权及/或乙方拟出租的XX物业。具体范围以后续正式协议载明。

（2）"土地使用权转让"：指甲方购买乙方持有的标的物土地使用权的法律行为。

（3）"物业租赁"：指甲方租赁乙方拥有的标的物（包括土地或建筑物）并支付租金的行为。

（4）"正式协议"：指本协议签订后，双方就标的物交易所签订的具有法律约束力的土地使用权转让协议或租赁合同。

（5）"生效日期"：指正式协议的签订日期。

（6）"履行期限"：指正式协议中约定的各项义务的完成时间节点。

第三条双方权利与义务

1.甲方（买方/出租方/委托方）的权力和义务：

1.1权利：

a.甲方有权在符合法律法规及本协议约定的情况下，要求乙方提供标的物的权属证明文件，并有权对标的物的权属状况、面积、规划用途等进行核实和。

b.在本协议有效期内，甲方有权优先与乙方协商签订正式的土地使用权转让协议或租赁合同，具体条款以双方最终协商结果为准。

c.如乙方违反本协议约定，未能按时提供标的物或存在权属瑕疵，甲方有权解除本协议，并要求乙方承担相应的违约责任。

1.2义务：

a.甲方应向乙方提供其身份证明文件及具备购买或租赁标的物能力的证明材料，包括但不限于公司营业执照、财务报表、征信报告等，以证明其具备履行本协议及后续正式协议的资信条件。

b.甲方应按照本协议及后续正式协议的约定，按时足额支付土地使用权转让款或租金。甲方应积极准备并履行正式协议中约定的各项付款义务。

c.甲方应保证其在本协议及后续正式协议中的行为符合相关法律法规，不得利用标的物从事非法活动。

d.甲方应配合乙方完成标的物权属的变更登记手续（如适用），并承担相关费用（具体以正式协议约定为准）。

e.甲方应承担因自身原因导致的在本协议履行过程中产生的相关费用，例如尽职费用等（具体以正式协议约定为准）。

2.乙方（卖方/承租方/服务提供方）的权力和义务：

2.1权利：

a.乙方有权要求甲方提供其身份证明文件及履约能力证明，以评估甲方的合作资格及风险。

b.乙方有权要求甲方按照本协议及后续正式协议的约定，按时足额支付土地使用权转让款或租金。

c.如甲方违反本协议约定，未能按时支付款项或存在其他违约行为，乙方有权解除本协议，并要求甲方承担相应的违约责任，包括但不限于赔偿损失、支付违约金等。

d.乙方有权要求甲方配合完成标的物权属的变更登记手续（如适用）。

2.2义务：

2.2.1乙方应向甲方提供标的物的权属证明文件，并保证所提供文件的真实性、合法性和完整性。乙方应保证其持有标的物的权利来源合法，无任何权利负担或争议（具体以正式协议中的权属尽职及瑕疵担保条款约定为准）。

2.2.2乙方应按照本协议及后续正式协议的约定，在甲方支付相应款项后（或根据正式协议约定的其他条件），配合甲方完成标的物的交付手续，包括但不限于提供必要的钥匙、文件、进行现场交接等。

2.2.3乙方应保证其在本协议及后续正式协议中的行为符合相关法律法规，不得利用标的物从事非法活动。

2.2.4乙方应配合甲方完成标的物权属的变更登记手续（如适用），并承担因乙方原因导致的变更登记费用（具体以正式协议约定为准）。

2.2.5乙方应承担因自身原因导致的在本协议履行过程中产生的相关费用，例如提供权属证明文件的费用等（具体以正式协议约定为准）。

2.2.6如约定为租赁关系，乙方还应保证租赁物业符合法定用途，具备正常使用条件，并按照正式租赁合同的约定，在租赁期内保持物业的持续可用性，除非因不可抗力或甲方原因导致的损坏除外。乙方应提前通知甲方进行必要的维修保养，并承担维修费用（具体以正式租赁合同约定为准）。

第四条价格与支付条件

双方同意，标的物的最终价格及支付条件将在本协议框架下，通过后续签订的正式土地使用权转让协议或租赁合同进行详细约定。就本协议而言，双方确认就价格条款及支付条件达成原则性共识，即甲方愿意按照市场公允价格购买或租赁标的物，乙方愿意按照甲方提出的条件进行出售或出租。具体价格数额、付款方式（如分期付款、一次性付款等）、每期付款金额、付款时间节点、支付账户等细节，均以正式协议的约定为准。双方承诺将积极协商，尽快达成一致意见，并完成正式协议的签署。任何一方不得在本协议有效期内，无正当理由单方面变更或拒绝按照正式协议约定支付款项。

第五条履行期限

1.本协议自双方签字盖章之日起生效，有效期为六个月。自本协议生效之日起六个月后，若双方未能就正式协议的核心条款达成一致，本协议自动失效。

2.双方应在本协议有效期内，勤勉履行各自义务，积极协商并谈判，争取在协议有效期内完成正式协议的签署。

3.如双方在本协议有效期内就正式协议达成一致，则正式协议的履行期限按照正式协议的约定执行。本协议的效力不因正式协议履行期限的起算而受影响。

4.任何关键时间节点，如尽职期限、报价期限、正式协议签署期限等，均应在后续正式协议中明确规定。

第六条违约责任

1.甲方违约责任：

1.1若甲方在本协议有效期内，无正当理由拒绝或拖延与乙方就正式协议的核心条款达成一致，导致本协议自动失效，甲方应向乙方支付本协议标的物预计价格（以双方最后一次协商的价格为准，或约定为人民币XX万元）X%的违约金。该违约金不足以弥补乙方因此遭受的实际损失的，甲方还应赔偿乙方的实际损失。

1.2若甲方在正式协议签署后，未能按照正式协议的约定按时足额支付任何一期款项，每逾期一日，应按当期应付未付款项金额的X%向乙方支付违约金。逾期超过X日的，乙方有权解除正式协议，并要求甲方支付全部应付款项及累计违约金。乙方解除正式协议的，甲方还应赔偿乙方因此遭受的损失，包括但不限于寻找其他交易对手的成本、机会损失等。

1.3若甲方因自身原因未能履行正式协议中关于配合完成权属变更登记的义务，导致正式协议无法按期实现标的物所有权或使用权的转移，甲方应承担由此产生的所有法律责任和费用，并赔偿乙方因此遭受的全部损失。

1.4若甲方利用标的物从事非法活动，或违反正式协议的其他禁止性规定，给乙方造成损失的，甲方应承担全部赔偿责任。

2.乙方违约责任：

2.1若乙方在本协议有效期内，无正当理由拒绝或拖延与甲方就正式协议的核心条款达成一致，导致本协议自动失效，乙方应向甲方支付本协议标的物预计价格（以双方最后一次协商的价格为准，或约定为人民币XX万元）X%的违约金。该违约金不足以弥补甲方因此遭受的实际损失的，乙方还应赔偿甲方的实际损失。

2.2若乙方在正式协议签署后，未能按照正式协议的约定按时交付标的物，或交付的标的物存在权属瑕疵且无法在合理期限内排除，每逾期一日，应按当期应付未付款项金额的X%向甲方支付违约金。逾期超过X日的，甲方有权解除正式协议，并要求乙方退还已支付款项并支付累计违约金。甲方解除正式协议的，乙方还应赔偿甲方因此遭受的损失，包括但不限于寻找其他投资机会的成本、机会损失等。

2.3若乙方因自身原因未能履行正式协议中关于配合完成权属变更登记的义务，导致正式协议无法按期实现标的物所有权或使用权的转移，乙方应承担由此产生的所有法律责任和费用，并赔偿甲方因此遭受的全部损失。

2.4若乙方在租赁期间（如适用）未能保证租赁物业符合法定用途或正常使用条件，给甲方使用造成障碍或损失的，乙方应承担相应的赔偿责任。

3.关于违约金的约定：本协议及后续正式协议中约定的违约金标准应为守约方因违约行为所遭受损失的合理预判。若约定的违约金低于实际损失，守约方有权在诉讼或仲裁中请求增加；若约定的违约金过分高于实际损失，违约方有权请求适当减少。双方同意，以实际损失作为最终判定赔偿数额的依据。

4.关于不可抗力导致的违约：若因不可抗力（定义见不可抗力条款）导致任何一方无法履行本协议或后续正式协议项下的全部或部分义务，该方不承担违约责任，但应在不可抗力发生后X日内书面通知对方，并提供相关证明文件，并应积极采取措施减少损失。不可抗力影响消除后，双方应继续履行协议义务。

5.争议解决期间的违约：在争议解决期间，非因不可抗力或对方违约原因，任何一方不得擅自中断或拒绝履行本协议或后续正式协议中尚未到期的义务。

第七条不可抗力

1.定义：本协议所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包括但不限于：地震、台风、洪水、海啸、干旱、雷击、火灾、战争、动乱、政府行为（如法律法规的变更、政策的调整、征收征用等）、疫情及其防控措施等。

2.通知与证明：任何一方因不可抗力而无法履行本协议或后续正式协议项下全部或部分义务时，应在不可抗力发生后七个工作日内书面通知对方，说明不可抗力的具体情况及其预计持续期限，并应尽快提供不可抗力发生的有效证明文件。

3.责任免除：因不可抗力导致任何一方无法履行或不能完全履行本协议或后续正式协议项下义务的，受影响方不承担违约责任。双方应根据不可抗力的影响，协商决定是否延期履行、部分履行或解除协议。若不可抗力影响持续超过三十日，双方均有权解除本协议及后续正式协议，并互不承担违约责任。因不可抗力造成的损失，由各方自行承担。

4.协商义务：尽管发生不可抗力，双方仍应本着合作精神，尽力采取措施减少损失，并在不可抗力消除后，协商恢复协议的履行。

第八条争议解决

1.争议类型：本协议及后续正式协议的履行过程中发生的任何争议，包括但不限于协议的效力、解释、履行、违约责任等，双方应首先通过友好协商解决。协商应本着公平、合理的原则进行，力争在友好氛围中达成一致解决方案。

2.协商不成处理：若双方在书面通知后三十日内就争议事项无法达成一致意见，或任何一方在收到对方协商提议后三十日内未予回应的，应将争议提交至具有管辖权的人民法院诉讼解决。双方同意，选择以下第X项作为管辖法院：标的物所在地有管辖权的人民法院；或XX市XX区人民法院。

3.仲裁选择（如不选择诉讼，则删除本款或修改为仲裁条款）：若双方在本协议签订前或签订后另行书面约定选择仲裁，则应将争议提交至XX仲裁委员会，按照其届时有效的仲裁规则进行仲裁。仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力。仲裁地点为XX市。仲裁语言为中文。

4.适用的法律：解决争议所适用的法律为中华人民共和国法律（为本协议之目的，不包括香港特别行政区、澳门特别行政区及台湾地区的法律）。

5.保密：双方在争议解决过程中，对于因协商、诉讼或仲裁而获悉的对方商业秘密或其他保密信息，无论争议是否解决，均应承担保密义务，不得向任何第三方泄露，但法律法规另有规定或获得对方书面同意的除外。

6.争议的独立性：任何一方就本协议项下的任何争议提起诉讼或仲裁，不影响双方根据本协议或其他协议继续履行其他未受争议影响的条款或部分的义务，除非双方另有明确约定。

第九条其他条款

1.通知方式：双方在本协议及后续正式协议履行过程中产生的所有通知、请求、要求或其他通信，均应采用书面形式，并通过专人递送、挂号信、传真、电子邮件等方式发送至本协议首部列明的地址或联系方式。以电子邮件方式发送的，发出时视为送达；以专人递送或挂号信方式发送的，签收日或邮戳日视为送达。任何一方变更联系方式，应提前X日书面通知对方。

2.协议变更：对本协议的任何修改或补充，均须经双方协商一致，并签署书面补充协议。补充协议与本协议具有同等法律效力。未经双方书面同意，任何一方不得单方面变更本协议内容。

3.协议的完整性与severability（可分割性）：本协议构成双方就合作事宜达成的完整协议，取代双方此前就此达成的所有口头或书面协议、谅解或安排。若本协议任