房地产开发项目招投标管理办法

房地产开发项目招投标管理办法第一章总则第一条目的与依据为规范房地产开发项目招投标活动，维护公平竞争的市场秩序，保障项目质量、进度与投资效益，依据《中华人民共和国招标投标法》《中华人民共和国招标投标法实施条例》《必须招标的工程项目规定》等法律法规，结合房地产开发行业特点，制定本办法。第二条适用范围本办法适用于公司开发的房地产项目中，涉及的工程勘察、设计、施工、监理、重要设备及材料采购等招投标活动。境外投资或特殊约定的项目，可结合国际惯例及合同约定执行，但需符合国内法律法规的基本原则。第三条基本原则招投标活动应遵循公开、公平、公正、诚实信用原则，兼顾效率与合规性，确保选择的合作方具备相应资质、技术能力与履约实力，同时合理控制开发成本，保障项目整体效益。第四条监管主体公司招投标管理领导小组（以下简称“领导小组”）负责统筹项目招投标的决策与监督，招投标管理部门（以下简称“招标部门”）具体组织实施，法务、财务、审计等部门依职责参与监督，确保流程合法合规。第二章招投标范围与方式第五条必须招标的范围符合下列情形之一的项目，必须进行招标：1.工程勘察、设计、施工单项合同估算价达到规定标准的；2.工程监理、造价咨询等服务类项目单项合同估算价达到规定标准的；3.重要设备（如电梯、配电设备）、材料（如钢筋、混凝土）采购单项合同估算价达到规定标准的；4.法律、法规或公司制度要求招标的其他项目。前款中“规定标准”按国家最新政策及公司内部管理要求执行，若国家政策调整，以最新规定为准。第六条招标方式选择1.公开招标：适用于技术成熟、市场竞争充分、需广泛选择合作方的项目（如住宅项目的施工总承包、大宗材料采购）。应在指定媒介发布招标公告，接受符合资格条件的潜在投标人报名。2.邀请招标：适用于技术复杂、有特殊要求或受自然环境限制，只有少量潜在投标人可供选择的项目（如特色商业项目的设计、高端机电设备采购）。招标人应向不少于3家具备相应资质和能力的单位发出投标邀请书，邀请书需明确项目要求及投标须知。3.不招标情形：符合《招标投标法》第六十六条规定的抢险救灾、利用扶贫资金实行以工代赈等特殊项目，或经领导小组审批的独家供应商、不可替代专利技术等项目，可按公司采购管理办法执行，但需留存充分依据。第三章招标管理第七条招标条件启动招标前，项目应满足以下条件：1.项目立项文件、规划许可等审批手续齐全（或已取得阶段性批准文件）；2.招标范围、招标方式、招标组织形式已获领导小组批准；3.资金来源已落实（自有资金、银行贷款等证明文件齐全）；4.招标所需的技术资料（如设计图纸、技术规格书）已具备，能满足编制招标文件和投标的基本要求。第八条招标人职责招标人（或委托的招标代理）应履行以下职责：1.组建招标工作小组，明确人员分工（技术、商务、法务等）；2.编制招标方案，报领导小组审批；3.发布招标公告或邀请书，组织资格审查；4.编制、审核招标文件，确保内容完整、条款合法；5.组织现场踏勘、答疑会，澄清投标人疑问；6.依法依规组织开标、评标、定标工作；7.签订合同并协调履约管理。第九条招标代理选择如需委托招标代理机构，应通过比选方式确定。代理机构需具备相应资质，且近3年无重大违法违规记录。委托合同应明确代理权限、服务内容、费用及双方责任，禁止代理机构与投标人存在关联关系。第十条招标文件编制招标文件应包含以下核心内容：1.项目概况（工程规模、技术要求、工期/交货期等）；2.投标人资格条件（资质等级、业绩要求、财务状况等）；3.投标报价要求（计价方式、限价设置、费用包含范围）；4.技术规范与验收标准（符合国家及行业标准，明确项目特殊要求）；5.合同主要条款（付款方式、履约担保、违约责任、争议解决）；6.投标文件格式、递交要求及截止时间；7.评标办法（分值构成、评分细则，需体现技术、商务、价格的权重平衡）。招标文件发出后，如需澄清或修改，应在投标截止时间至少15日前以书面形式通知所有潜在投标人；不足15日的，应顺延投标截止时间。第十一条标底或最高投标限价编制1.施工、材料设备采购等项目可设置最高投标限价（拦标价），由造价咨询单位或招标人技术、商务人员编制，报领导小组审批后作为投标报价的上限；2.设计、监理等服务类项目可编制标底或参考价，作为评标参考，但不得作为投标报价的强制限制；3.标底或限价应严格保密，在开标前不得向任何单位或个人泄露。第四章投标管理第十二条投标单位资格要求投标人应具备以下基本条件：1.具有独立法人资格，持有有效的营业执照；2.具备与招标项目相适应的资质等级（如施工总承包资质、设计专项资质等）；3.近3年有类似项目的成功业绩（需提供合同、验收证明等材料）；4.财务状况良好，无严重亏损或资不抵债情形；5.无不良信用记录（如列入失信被执行人名单、招投标违法记录等）；6.法律法规或招标文件规定的其他条件（如项目经理资格、安全生产许可证等）。第十三条投标文件编制与递交1.投标文件应按招标文件要求编制，分为商务部分（资质、业绩、报价等）、技术部分（施工组织设计、技术方案等），并加盖公章及法定代表人（或授权代表）签字；2.投标文件应密封送达指定地点，逾期或未按要求密封的，招标人有权拒收；3.投标人可在投标截止时间前修改或撤回投标文件，修改内容需符合招标文件要求，撤回的保证金（如有）应依法退还。第十四条联合体投标1.联合体投标需符合招标文件规定的资质条件，且以资质等级较低的单位确定联合体资质等级；2.联合体各方应签订共同投标协议，明确分工与责任，协议需随投标文件提交；3.联合体牵头人负责与招标人联系，联合体各方对中标项目承担连带责任。第十五条投标保证金1.招标文件可要求投标人提交投标保证金，金额一般不超过招标项目估算价的2%（且不超过80万元）；2.保证金可采用银行保函、支票、汇票等形式，需从投标人基本账户转出；3.未中标人的保证金应在中标通知书发出后5日内退还，中标人的保证金在签订合同并提交履约保证金后退还（或转为履约保证金的一部分）。第五章开标、评标与定标第十六条开标程序1.开标应在招标文件确定的投标截止时间的同一时间公开进行，地点为招标文件指定的场所；2.开标由招标人主持，邀请所有投标人代表、监督人员参加，当众拆封投标文件，宣读投标人名称、投标价格等主要内容；3.若投标文件存在未密封、关键信息缺失等情形，经评标委员会认定为无效投标的，不予进入评标环节。第十七条评标委员会组成1.评标委员会由招标人代表和有关技术、经济等方面的专家组成，成员人数为5人以上单数，其中专家人数不得少于成员总数的三分之二；2.专家应从省级以上人民政府有关部门提供的专家库中随机抽取，特殊项目可由招标人直接确定，但需说明理由并报监管部门备案；3.与投标人有利害关系的人员不得进入评标委员会，已进入的应主动回避。第十八条评标方法根据项目特点选择合适的评标方法：1.综合评估法：对投标文件的技术方案、商务条款、投标报价、企业信誉等因素进行量化评分，按总分排序推荐中标候选人；2.经评审的最低投标价法：在满足招标文件实质性要求的前提下，按投标报价由低到高排序，但需对低于成本价的报价进行重点评审，防止恶意低价竞标；3.评标细则应在招标文件中明确，评分权重应科学合理（如技术部分30-50%、商务部分20-30%、价格部分30-50%，具体依项目类型调整）。第十九条评标纪律与要求1.评标委员会应独立评审，不受外界干预，对投标文件的评审意见承担个人责任；2.评审过程应严格保密，禁止向投标人或其他无关人员透露评审情况；3.评标委员会可要求投标人对投标文件中的疑问进行书面澄清，但澄清不得改变投标文件的实质性内容；4.评审结束后，应出具评标报告，推荐1-3名中标候选人，并说明推荐理由。第二十条定标原则与程序1.定标应遵循“择优、合规、性价比最优”原则，领导小组结合评标报告、中标候选人的履约能力（如实地考察、信用查询）等因素确定中标人；2.中标结果应在指定媒介公示，公示期不得少于3日，接受社会监督；3.公示无异议后，招标人应在3日内向中标人发出中标通知书，并将中标结果通知所有未中标的投标人。第六章合同签订与履约管理第二十一条合同签订1.中标人应在中标通知书发出之日起30日内，与招标人签订书面合同，合同条款应与招标文件、投标文件的实质性内容一致，不得另行订立背离合同实质性内容的协议；2.合同签订前，需经法务、财务部门审核，确保条款合法、风险可控；3.若中标人无正当理由拒签合同，招标人有权取消其中标资格，没收投标保证金，并重新选择合作方。第二十二条履约保证金1.中标人应按合同约定提交履约保证金，金额一般为合同总价的5-10%，可采用银行保函、现金等形式；2.履约保证金在项目竣工验收合格（或服务完成并验收）且无违约情形后，按合同约定退还（不计利息）。第二十三条合同履行监督1.招标人应指定专人负责合同履约管理，定期检查工程进度、质量、安全及服务履约情况，形成书面记录；2.若发现中标人存在转包、违法分包、进度滞后、质量不达标等违约行为，应及时发出整改通知，情节严重的可按合同约定追究违约责任（如扣除履约保证金、解除合同）。第二十四条合同变更与违约处理1.合同履行过程中，因设计变更、政策调整等原因需变更合同的，应签订书面补充协议，明确变更内容、费用调整及工期变化；2.若一方违约，另一方可按合同约定要求赔偿损失、继续履行或解除合同，争议解决方式优先选择协商，协商不成的可按合同约定申请仲裁或提起诉讼。第七章监督与责任追究第二十五条监督检查1.招标部门应建立招投标档案，如实记录招标、投标、评标、定标全过程，接受公司内部审计及上级主管部门的监督检查；2.法务部门应对招投标活动的合法性进行审查，重点检查资格审查、评标程序、合同签订等环节的合规性；3.任何单位或个人有权对招投标活动中的违法违规行为进行举报，招标人应及时调查处理，保护举报人合法权益。第二十六条违规行为处理1.招标人违规：如规避招标、虚假招标、泄露标底等，责令改正，对直接责任人员给予行政处分，情节严重的依法追究法律责任；2.投标人违规：如围标串标、弄虚作假、以他人名义投标等，取消投标资格，没收投标保证金，列入公司黑名单，情节严重的报送行政主管部门处罚；3.评标专家违规：如收受财物、泄露评审秘密、不公正评审等，取消专家资格，依法给予处罚，构成犯罪的追究刑事责任；4.招标代理违规：如与投标人串通、擅自修改招标文件等，解除委托合同，没收代理费用，列入行业