建筑设备维护保养规范2019版

一、总则建筑设备作为建筑功能实现的核心支撑，其稳定运行直接关系到建筑使用安全、能效水平及用户体验。《建筑设备维护保养规范（2019版）》（以下简称“本规范”）基于行业实践与技术发展需求制定，旨在规范建筑给排水、暖通、电气、电梯等设备的维护管理，提升设备可靠性与使用寿命，推动绿色节能运行。（一）适用范围本规范适用于民用建筑（含住宅、商业、办公、公共建筑等）及工业建筑中通用设备的维护保养活动，特殊工艺设备可参照本规范核心要求结合专项技术标准执行。（二）维护目标以“预防为主、动态管控、安全高效”为原则，实现设备运行可靠（故障停机率≤2%/年）、能效达标（能耗较设计值偏差≤5%）、安全合规（隐患整改率100%）、寿命延长（核心设备寿命提升15%~20%）的目标。二、分系统维护技术要求（一）给排水系统1.生活给水系统日常维护：每日巡查水泵运行噪音、振动，检查压力表读数（偏差≤±0.02MPa）；每周清洁水泵控制柜滤网，检查管道接口无渗漏。月度维护：测试水泵切换功能（主备泵自动切换时间≤15s），检查减压阀压力设定值（偏差≤±0.01MPa）。季度维护：对不锈钢水箱进行内壁目视检查（无锈蚀、结垢），检测水质余氯含量（≥0.05mg/L）；对变频供水设备进行参数校准（频率波动≤±0.5Hz）。年度维护：排空水箱并进行消毒处理（采用含氯消毒剂，接触时间≥30min），更换水泵机械密封（磨损量≤0.5mm时更换），对管道进行防腐涂层检测（涂层厚度≥80μm）。2.消防给水系统月度维护：手动启动消防水泵（运行时间≥5min），检查稳压泵启泵压力（偏差≤±0.01MPa）；测试末端试水装置（出水压力≥0.05MPa，流量≥1L/s）。季度维护：对消防水池（箱）进行水位检测（偏差≤±50mm），检查水泵接合器接口无堵塞、锈蚀；对管网阀门进行启闭灵活性测试（力矩≤设计值的1.2倍）。年度维护：模拟火灾信号启动消防泵（自动启动时间≤2min），对减压阀组进行压力特性测试（出口压力偏差≤±0.02MPa）；对埋地管道进行防腐层电火花检测（漏点≤2处/100m）。（二）暖通空调系统1.空调机组（含新风机组）日常维护：每日清洁空气过滤器（压差＞150Pa时更换），检查风机皮带张紧度（挠度≤15mm）；每周检查冷凝水排水坡度（≥1%），确保无积水。月度维护：测试电动调节阀开度（偏差≤±5%），检查换热器翅片（无积尘、堵塞，清洁度≥90%）；对风机轴承加注润滑脂（黄油枪注油至油窗中线）。季度维护：检测制冷剂压力（夏季高压≤2.4MPa，冬季低压≥0.4MPa），检查风管法兰密封（漏风率≤3%）；对加湿器进行电极除垢（垢厚≤0.5mm）。年度维护：对空调机组进行整体能效测试（COP值偏差≤±10%），更换老化的密封垫片（压缩量≥30%时更换）；对冷却塔填料进行更换（破损率＞20%时）。2.供热系统（以热水供暖为例）日常维护：每日巡查循环泵噪音（≤85dB），检查补水压力（偏差≤±0.02MPa）；每周清理板式换热器滤网（杂质≤5g/次）。月度维护：测试电动调节阀响应时间（≤5s），检查管道保温层（破损面积≤5%）；对膨胀水箱进行水位校准（偏差≤±50mm）。年度维护：对锅炉进行能效检测（热效率≥90%），更换老化的橡胶软接头（使用年限≥3年或龟裂时）；对管网进行水力平衡调试（各支路流量偏差≤±10%）。（三）电气系统1.变配电系统日常维护：每日巡查变压器温度（≤85℃），检查配电柜指示灯（无异常闪烁）；每周清洁母线排积尘（绝缘电阻≥100MΩ）。月度维护：测试断路器分合闸时间（偏差≤±10ms），检查电容补偿柜功率因数（≥0.9）；对电缆终端头进行红外测温（温差≤5℃）。年度维护：对变压器进行油色谱分析（乙炔含量≤5μL/L），更换老化的绝缘子（爬电痕迹≥1mm时）；对配电系统进行继电保护定值校验（偏差≤±5%）。2.照明与动力系统日常维护：每日更换故障灯具（响应时间≤24h），检查插座接地连续性（电阻≤4Ω）；每周检查应急照明蓄电池电压（≥11.5V）。季度维护：测试照明回路绝缘电阻（≥0.5MΩ），检查开关触点烧蚀情况（烧蚀面积≤10%）；对动力电缆进行标识核查（清晰度≥95%）。年度维护：对防雷接地系统进行电阻测试（≤10Ω），更换老化的导线（绝缘层破损率＞15%时）；对智能照明系统进行场景模式校验（切换时间≤1s）。（四）电梯系统1.日常维护（每15日一次）清洁轿厢内壁、按钮（消毒频次≥1次/周），检查导轨润滑（油膜厚度≥0.1mm）；测试厅门自闭力（≤150N）。2.月度维护检查钢丝绳磨损（断丝数≤5根/捻距），测试安全钳触发力（偏差≤±10%）；对限速器进行动作速度校验（偏差≤±5%）。3.年度维护对电梯进行平衡系数测试（40%~50%），更换老化的缓冲器（行程偏差≤±5mm）；对控制系统进行软件升级（兼容性验证通过后）。注：电梯维护单位须具备《特种设备安装改造维修许可证》，每年度需委托第三方进行安全评估（含制动系统、限速器-安全钳联动测试）。三、维护管理体系构建（一）计划编制与执行1.分级计划：年度计划：明确设备大修、更换周期（如水泵机械密封每2年更换），预算资金（占设备原值的2%~5%）。季度计划：细化月度维护内容，纳入季节性专项（如夏季空调深度清洁）。月度计划：分解为每日/每周任务，明确责任人（如水电工、暖通技工）。2.执行要求：维护作业前须进行风险评估（如高空作业需系安全带、断电挂牌），作业后填写《维护记录表》（含设备参数、异常描述、处理措施），由监理或甲方代表签字确认。（二）人员管理与培训1.资质要求：电工须持《低压电工证》，电梯维修工须持《特种设备作业人员证》，暖通技工须具备《制冷与空调作业证》。2.培训机制：每年度组织技能考核（理论+实操），内容涵盖规范更新、新技术（如BIM运维、物联网监测）应用，考核通过率≥90%。（三）档案与信息化管理1.纸质档案：建立《设备台账》（含型号、厂家、安装日期）、《维护记录册》（按系统分类）、《故障处理报告》（含原因分析、预防措施），保存期限≥5年。2.信息化手段：推荐使用BIM运维平台或设备管理APP，实现维护计划自动提醒、故障工单闭环管理、能耗数据实时监测（如空调能耗同比分析）。四、应急处置与故障管理（一）应急预案1.分类预案：水系统：针对爆管、水箱溢水制定“断水-抢修-排水”流程，储备应急水泵（流量≥设计值的30%）。电系统：针对停电、短路制定“发电-倒闸-排查”流程，备用发电机启动时间≤30s（一级负荷）。电梯系统：针对困人制定“安抚-松闸-救援”流程，救援时间≤30min（市区）。2.演练要求：每半年组织实战演练（如模拟电梯困人、消防泵故障），参与人员覆盖率≥100%，演练后形成《改进报告》。（二）故障处理流程1.报修响应：建立24h报修通道（电话/APP），维修人员响应时间≤1h（市区）、≤2h（郊区）。2.排查与维修：采用“望闻问切”法（观察外观、听噪音、询问用户、检测参数）定位故障，维修后进行功能验证（如水泵启动测试3次，无异常）。3.重大故障管理：当故障导致设备停运＞8h时，须向属地住建部门报备，72h内提交《故障分析报告》（含根本原因、整改措施）。五、附则1.本规范由XX建筑设备协会（或主管部门）负责解释，自2019年X月X日起实施。2.既有建筑设备维护可参照本规范，结合设备