小型商铺租赁合同范本与使用指南

小型商铺租赁合同范本与使用指南商铺租赁是商业经营的重要起点，一份严谨规范的租赁合同不仅能明确双方权利义务，更能在纠纷发生时成为维权的坚实依据。本文结合商业租赁实务经验，提供小型商铺租赁合同参考范本，并从签订前、签订时、履行过程三个维度给出实用指南，助力经营者规避风险、平稳经营。一、小型商铺租赁合同核心条款解析（附参考范本）（一）合同当事人与租赁标的条款条款示例：>出租方（甲方）：姓名/企业名称，身份证号/统一社会信用代码：XXX；承租方（乙方）：姓名/企业名称，身份证号/统一社会信用代码：XXX。>租赁商铺位于XX市XX区XX路XX号XX层XX号，建筑面积XX平方米，产权证号为XXX（或明确产权性质为商业用房、商住两用等）。实务解析：需明确双方主体身份（个人提供身份证号，企业提供信用代码），商铺地址需精确到门牌号，产权信息需与房产证一致。若为转租，需补充“甲方已取得产权人书面同意转租证明，转租期限不超过原租赁合同剩余期限”的约定，避免转租无效风险。（二）租赁期限与租金条款条款示例：>租赁期限自XXXX年XX月XX日至XXXX年XX月XX日，共X年。首年租金为XX元/月（或XX元/年），自第X年起，租金每年递增X%（或固定调整为XX元），租金支付方式为【月付/季付/年付】，乙方应于每月/季/年XX日前支付至甲方指定账户（开户行：XXX，账号：XXX）。实务解析：租赁期限需明确起止日期，避免模糊表述（如“长期租赁”）。租金递增方式需量化（百分比或固定金额），支付周期和账户信息需清晰。建议补充“若甲方账户变更，应提前15日书面通知乙方，否则乙方按原账户支付视为履约”的条款，防止甲方故意变更账户拒收款。（三）房屋使用与维护条款条款示例：>乙方应按商业用途使用商铺（经营范围以营业执照为准），不得擅自改变房屋结构（如需装修，应提前提交装修方案，经甲方书面同意后方可施工，且不得破坏房屋承重结构）。租赁期内，房屋非乙方过错导致的损坏，由甲方负责维修；因乙方使用不当导致的损坏，乙方应承担维修或赔偿责任。实务解析：明确使用用途可避免乙方违规经营（如住宅商铺开餐饮扰民），装修条款需约定方案审批和结构限制，维护责任划分需清晰。若商铺需甲方提供配套设施（如空调、消防设备），应补充“甲方保证租赁期内设施正常运行，维修费用由甲方承担（自然损耗除外）”。（四）违约责任与争议解决条款条款示例：>若乙方逾期支付租金超过15日，每逾期一日按未付金额的X%支付违约金；逾期30日的，甲方有权解除合同，乙方应支付相当于X个月租金的违约金。若甲方擅自解除合同，应返还乙方已付未使用租金，并支付相当于X个月租金的违约金。争议协商不成的，提交商铺所在地人民法院诉讼解决（或约定仲裁机构）。实务解析：违约责任需对等（避免只约束乙方），违约金比例建议不超过LPR的4倍（符合司法实践）。争议解决方式二选一（诉讼或仲裁），约定诉讼的需明确管辖法院（商铺所在地更便利）。二、租赁合同使用指南（全流程风险防控）（一）签订前：尽职调查与需求梳理1.商铺背景调研实地考察商铺周边业态（如竞争对手分布、客流量高峰时段）、产权归属（要求甲方出示房产证、身份证，核对产权人与出租人是否一致）。若为“二房东”转租，需查看原租赁合同及产权人同意转租证明，确认转租期限未超过原合同。2.明确自身需求根据经营品类（如餐饮、零售）确认商铺是否符合行业要求（如餐饮需排烟管道、消防备案，零售需展示面宽度）。提前与物业沟通营业时间、广告位使用、停车位等细节，避免签约后发现限制。（二）签订时：条款审查与细节约定1.核心条款逐项核对租金条款：确认递增周期、金额，补充“租金调整前甲方应提前30日书面通知乙方”，防止突然涨价。装修条款：约定装修免租期（如“乙方装修期为XX天，免租期内不计租金，但需缴纳物业费、水电费”），明确装修残值归属（如“租赁期满后，乙方可拆除可移动装修，不可移动部分归甲方所有，甲方无需补偿”或“双方协商折价补偿”）。2.补充特殊约定若经营受政策影响大（如拆迁、商圈改造），可约定“因政府征收、规划调整导致合同无法履行的，双方互不承担违约责任，甲方退还乙方已付未使用租金及押金”。若需甲方提供配套（如网络、停车位），应写入合同并约定违约责任（如“甲方未提供停车位导致乙方经营受损，每日赔偿XX元”）。3.签字盖章规范个人签约需双方签字并按手印，企业签约需加盖公章（或合同专用章），并附上授权委托书（若经办人签约）。所有附件（房产证复印件、转租证明、装修方案）需双方签字确认后作为合同组成部分。（三）履行中：备案管理与纠纷应对1.合同备案与凭证留存租赁合同签订后，建议30日内到商铺所在地房管局（或街道办）备案（部分地区需缴纳租赁税，可协商由甲方承担）。日常支付租金需通过银行转账，备注“XX年XX月租金”，保留转账记录；押金收据需甲方签字盖章，注明“租赁押金，租赁期满无违约无息退还”。2.履约管理与纠纷预警定期检查房屋设施（如水电、消防），发现问题及时书面通知甲方维修（保留通知记录，如微信、邮件、快递）。若甲方拖延维修影响经营，可自行维修后凭发票向甲方追偿（需提前书面告知维修方案）。3.纠纷协商与司法途径若出现租金争议、解约纠纷，先以书面函件（EMS快递，注明“催款函”“解约通知”）催告，函件内容需明确争议点、诉求、期限。协商无果后，可向法院起诉（需准备合同、付款凭证、沟通记录等证据），或按仲裁条款申请仲裁。三、常见问题解答（实务场景应对）（一）租金递增比例多少合理？商业租赁中，年递增比例通常为3%-8%（核心商圈可适当提高），建议参考周边同类型商铺租金涨幅，在合同中约定“递增比例不超过同期CPI涨幅+2%”，避免后期涨幅过高。（二）租赁期内商铺被拆迁，装修损失谁赔？若合同未约定，可依据《民法典》：拆迁属于不可抗力，双方互不违约，但装修损失可向拆迁方主张（拆迁补偿通常包含装修残值）。建议合同补充“拆迁时，装修补偿归乙方，甲方配合乙方办理补偿手续”。（三）提前解约如何减少损失？若因经营不善需解约，可提前3-6个月与甲方协商，提出“支付X个月租金作为补偿，剩余押金退还”的方案（参考合同违约金条款）。若甲方不同意，可尝试转租（需甲方书面同意），或依据合同中“因疫情、政策等不可归责于乙方的原