房地产交易中居间合同执行流程指南

房地产交易中居间合同执行流程指南在房地产交易活动中，居间合同（即中介服务合同）是连接买卖双方与中介机构的核心纽带。一份规范执行的居间合同，既能保障中介服务的有序开展，也能有效降低交易双方的法律风险。本文将从实务角度，梳理居间合同从委托确立到交易完结的全流程要点，为房产交易参与者提供清晰的操作指引。一、前期服务：信息核验与委托关系确立房产交易的安全始于信息的真实可靠。中介机构在介入交易前，需同步完成房源权属核验与客户资质筛查两项基础工作：（一）房源端：权属与瑕疵排查中介需要求卖方提供房屋产权证书、身份证明等材料，通过不动产登记部门查询系统（或各地“一网通办”平台）核实房屋的产权归属、抵押状态、司法查封情况。若房屋存在共有权人，需确认共有人是否同意出售；若为继承、赠与所得房屋，需核查是否已完成权属转移登记。部分城市要求房源挂牌前需取得房源核验码，中介应协助卖方完成线上备案，确保房源信息可追溯。（二）客户端：购房资格预审针对限购城市的买方，中介需协助梳理当地购房政策（如社保/个税缴纳期限、户籍要求、家庭住房套数限制等），指导买方准备身份证、户口本、婚姻证明、社保证明等材料，提前通过官方渠道提交审核。若买方计划贷款购房，中介可同步对接银行，初步评估买方的征信、收入水平与贷款额度，避免后续因资格问题导致交易破裂。（三）委托协议签订经信息核验无明显瑕疵后，中介可与买卖双方分别签订《委托服务协议》。协议需明确服务期限、中介的服务范围（如仅促成交易，或包含后续过户、贷款协助等）、委托权限（是否为“独家委托”），以及前期服务费用的收取标准。若为独家委托，需特别约定卖方不得私下与买方交易的违约责任，同时中介应承诺在委托期内积极推进交易。二、居间合同签订：核心条款与风险隔离居间合同（通常为三方合同，含买方、卖方、中介）的签订是交易正式启动的标志。合同需围绕主体信息、服务内容、权利义务三大核心维度明确约定：（一）合同主体与交易标的主体信息：需完整填写买卖双方的姓名、身份证号（或企业营业执照信息）、联系方式，中介机构需加盖公章并注明经办人信息。房屋标的：详细描述房屋地址、建筑面积、房屋性质（商品房、经适房等）、权属证书编号，若房屋带有车位、储藏室等附属设施，需单独列明。（二）服务内容与佣金支付中介服务：明确中介需完成的工作，如“促成买卖双方签订房屋买卖合同”“协助办理网签备案、贷款审批、产权过户、物业交割”等。若服务分阶段（如签约阶段、过户阶段），需对应约定佣金的分期支付比例。佣金标准：佣金比例需符合当地市场惯例，支付方（买方、卖方或双方分担）、支付时间（如“网签合同签订后3日内”“过户完成后支付”）需清晰约定。若交易因不可抗力（如政策变动导致买方失去资格）失败，需约定佣金的退费规则。（三）权利义务与违约责任买方义务：按约定支付购房款、配合资格审核与过户手续；若买方无正当理由违约（如单方解约、跳单交易），需向中介支付违约金。卖方义务：保证房源真实无瑕疵、配合提供交易材料；若卖方隐瞒房屋抵押、查封等情况导致交易失败，需向买方与中介承担赔偿责任。中介义务：对交易双方的信息严格保密，如实披露房屋状况；若中介故意隐瞒房源瑕疵或误导交易，需退还佣金并赔偿损失。三、履约阶段：流程推进与节点把控居间合同签订后，中介需全程协助买卖双方完成房源核验、网签备案、资金监管、过户交割等关键环节，确保交易合规推进：（一）房源核验与购房资格终审中介协助卖方登录当地不动产登记平台，提交房屋权属证明、身份证明等材料，申请房源核验。核验通过后，系统生成唯一房源编码，该编码需在网签合同中体现。同时，中介需督促买方完成购房资格终审，获取官方出具的《购房资格确认书》，作为网签的必备材料。（二）网签备案与合同公示中介根据买卖双方协商的交易条件（房价、付款方式、交房时间等），在住建部门的网签系统中录入合同信息。买卖双方需现场确认网签合同条款（需与居间合同约定一致），签字后提交备案。备案完成后，合同将在官方平台公示，有效防范“一房二卖”风险。若交易涉及贷款，网签合同需同步提交给贷款银行，作为审批依据。（三）资金监管与首付支付为避免资金风险，中介应建议买卖双方选择资金监管方式：买方将首付款（或全部房款）存入住建部门指定的监管账户，待产权过户完成、买方取得新房产证后，资金自动划转至卖方账户。若买方选择商业贷款，中介需协助银行完成房产评估、面签等流程，确保贷款额度与放款时间符合合同约定。（四）产权过户与税费清缴过户前，中介需协助买卖双方准备材料：身份证、户口本、网签合同、资金监管协议、完税证明等。在不动产登记中心，中介需陪同办理过户申请（提交材料、录入信息、缴纳税费）。税费缴纳需根据房屋性质（普通住宅、非普通住宅）、产权年限等因素计算，中介应提前告知双方税费明细，避免纠纷。过户完成后，买方将取得新的不动产权证书，卖方收到监管账户的房款。（五）物业交割与尾款结算交房前，中介需组织买卖双方进行物业交割：核对水、电、气、物业费的欠费情况，办理有线电视、宽带的过户，移交房屋钥匙、门禁卡、购房合同等资料。若合同约定“交房保证金”，需在交割完成后由买方支付给卖方。中介需留存交割单，作为服务完成的凭证。四、合同终止与后续服务居间合同的终止分为交易完成与交易终止两种情形：（一）交易完成终止当房屋过户完成、房款全额支付、物业交割完毕，居间合同的核心义务已履行完毕，中介可与买卖双方签署《服务完成确认书》，佣金支付义务同时生效。（二）交易终止处理若因买方资格审核未通过、贷款审批被拒（且无其他付款方式）、卖方房屋存在无法解除的抵押/查封等不可归责于三方的原因导致交易失败，中介应退还已收取的佣金（若有），并协助双方解除网签合同、退还监管资金。若因一方违约导致交易终止，违约方需按合同约定向中介支付违约金，中介可留存相关证据（如沟通记录、书面通知），以备争议解决。（三）后续服务延伸交易完成后，中介可协助买卖双方办理物业更名（如业主委员会备案）、公积金提取（若买方使用公积金贷款）等手续，或提供房产交易的法律咨询（如税费抵扣、房屋赠与等后续问题）。五、争议处理与风险防范房产交易周期长、环节多，争议难以完全避免。中介与交易双方应掌握以下争议解决与风险防控要点：（一）争议解决途径协商优先：争议发生后，三方应首先通过书面沟通（如《协商函》）明确责任，尝试调整交易条件（如延长付款期限、降低房价）。中介调解：若协商无果，中介可作为中立方，依据合同约定与交易事实，出具《调解意见书》，推动双方达成和解。司法途径：若调解失败，可根据合同约定的争议解决方式（仲裁或诉讼）主张权利。需注意，仲裁裁决具有终局性，诉讼则需遵循“谁主张谁举证”原则，交易双方应留存中介服务记录（如看房视频、沟通录音、材料交接单）作为证据。（二）常见风险与应对虚假房源风险：买方应要求中介出示房源核验码、产权证书复印件，必要时可自行到不动产登记中心查询。佣金纠纷风险：中介需在合同中明确“佣金支付的前提条件”（如“过户完成且房款到账”），避免因服务阶段划分不清引发争议。跳单风险：中介应在服务过程中留存“带看记录”“沟通记录”等证据，证明自身已提供实质性服务；买卖双方应遵守合同约定，不得私下交