房屋租赁合同纠纷案例及法律解析

房屋租赁合同纠纷典型案例及法律解析——从实务争议看权利义务边界房屋租赁合同是日常生活中高频出现的合同类型，租金支付、维修责任、转租限制、合同解除等环节易引发纠纷。本文结合司法实践中的典型案例，从法律视角解析争议焦点，梳理权利义务边界，为租赁双方提供实务参考。一、租金支付与合同解除纠纷：疫情背景下的责任分配（一）案情简介2022年，张某与李某签订《房屋租赁合同》，约定张某承租李某的商铺经营餐饮，月租金1.5万元，租期3年。2023年初，因消费市场复苏缓慢，张某收入锐减，连续3个月拖欠租金。李某多次催告后，以“根本违约”为由发函解除合同，要求张某腾房并支付拖欠租金及违约金。张某辩称，经营困难属“不可抗力”，且已积极协商减免，李某单方解约违法。（二）争议焦点1.经营困难是否构成“不可抗力”，能否减免租金？2.拖欠租金是否触发合同解除权？（三）法院判决法院认为：1.疫情后消费复苏的阶段性困难属“情势变更”（非“不可抗力”），张某应积极协商调整租金，而非单纯拖欠。2.合同约定“拖欠租金超30日可解除”，张某拖欠超3个月，符合解除条件。李某催告后解约于法有据。最终判决：合同解除，张某腾房并支付拖欠租金；违约金酌情减免30%。（四）法律解析根据《民法典》：不可抗力：仅“不能预见、避免、克服”的客观情况可免责。经营风险多属“情势变更”，需协商变更合同，协商不成可诉请法院调整。合同解除权：若合同约定“拖欠租金达一定期限可解除”，且承租人无正当理由拖欠，出租人催告后可解除，但需给承租人合理腾房期限。二、房屋维修责任纠纷：谁来为漏水的屋顶买单？（一）案情简介王某承租赵某的住宅，入住半年后屋顶漏水，家具受损。王某要求赵某维修并赔偿，赵某认为系王某私改防水所致，拒绝维修并索要“空置租金”。王某遂拒付当月租金，双方诉至法院。（二）争议焦点1.维修责任应由房东还是租客承担？2.拒付租金是否合法？（三）法院判决鉴定显示漏水系屋顶自然老化，与王某无关。判决：1.赵某作为出租人，应7日内维修并赔偿王某损失0.8万元。2.王某拒付租金不构成“同时履行抗辩”，但因房屋使用受限，租金酌情减免20%。（四）法律解析根据《民法典》：维修义务归属：无约定时，出租人对租赁物负“瑕疵担保责任”，需保证房屋“安全、适用”。承租人过错导致损坏的，由其维修。租金抗辩限制：承租人不得以“未维修”直接拒付租金，但若维修导致房屋无法使用，可主张“减租”或“延期支付”。三、转租纠纷：未经同意的转租是否一律无效？（一）案情简介陈某将房屋出租给林某，合同约定“未经书面同意不得转租”。林某私下转租给魏某（魏某不知禁转约定），并收取半年租金。陈某发现后要求解约并腾房，魏某主张“善意承租”。（二）争议焦点1.转租行为是否有效？陈某是否有权解约？2.次承租人魏某的权益如何保护？（三）法院判决法院认为：1.合同明确禁转，林某违约，陈某有权解约。2.转租合同无效，魏某应腾房，但可向林某主张返还租金及赔偿损失。（四）法律解析根据《民法典》：转租的效力：承租人未经同意转租的，出租人6个月内有权解约（超6个月未异议的，视为同意）。次承租人权益：转租无效时，次承租人可向承租人主张“缔约过失责任”；若出租人追认，次承租人可要求继续履行。四、法律实务建议：从“纠纷预防”到“权益救济”（一）合同签订：明确权利义务边界1.租金与支付：约定租金金额、支付周期、逾期违约金（建议不超LPR的4倍），并明确“特殊情况租金调整机制”（如疫情、政策调整的协商条款）。2.维修与瑕疵：明确维修责任（如“自然损耗房东负责，人为损坏租客负责”），约定维修期限（如“房东应7日内维修，逾期租客可自行维修并抵扣租金”）。3.转租与解除：明确转租条件（如“需书面同意”），约定解约情形（如“拖欠租金超30日”“擅自转租”）及腾房期限、费用承担。（二）纠纷解决：多元途径与证据保留1.协商与调解：优先通过“房东-租客”协商或居委会、物业调解，避免矛盾激化。2.诉讼与执行：协商无果可向房屋所在地法院起诉，需保留关键证据（合同、租金凭证、沟通记录、房屋瑕疵照片等）。3.紧急救济：房屋存安全隐患时，租客可先行维修并保留票据；房东暴力清退的，可报警并申请“人身安全保护令”。（三）特殊场景：疫情、拆迁等不可抗力/情势变更因疫情、征收拆迁等导致合同无法履行的，可援引“不可抗力”或“情势变更”，协商变更或解除合同。需及时通知对方并提供证明（如管控通知、拆迁公告），避免“扩大损失”。结语房屋租赁合同纠纷的核心在于“权利义务的平衡”。租赁双方应通过“书面合同+明确约定+理性协商”防范风险，发生