被确认无效补偿协议书

被确认无效补偿协议书1.甲方（买方/出租方/委托方）：

甲方名称：北京恒业房地产开发有限公司。

甲方地址：北京市朝阳区光华路1号恒业中心B座15层。

甲方法定代表人/负责人：张明。

甲方联系方式

2.乙方（卖方/承租方/服务提供方）：

乙方名称：上海卓远科技集团有限公司。

乙方地址：上海市浦东新区张江高科技园区科苑路88号卓远大厦。

乙方法定代表人/负责人：李强。

乙方联系方式

协议简介：

甲方与乙方于2023年1月1日签订《房屋买卖合同》（合同编号：2023-001），约定甲方将其合法拥有的位于北京市海淀区中关村南大街5号科技大厦1号楼三层部分房产出售给乙方，总价款为人民币伍仟万元整（¥50,000,000.00），双方于2023年3月31日完成房屋过户登记手续。然而，经甲方合法持有的《不动产权证书》（证书编号：京市海不动产权第12345号）在2023年5月10日被北京市海淀区人民法院依法裁定确认无效。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条及第五百六十三条之规定，双方签订的《房屋买卖合同》因标的物所有权转移存在瑕疵，合同目的无法实现，应属无效合同。为妥善解决因合同无效引发的财产返还及补偿问题，经双方充分协商，本着平等自愿、诚实信用的原则，达成如下补偿协议，以兹共同遵守。

本协议的签订背景基于以下事实：

1.甲方合法持有的《不动产权证书》因前期交易过程中存在虚假陈述，导致房屋实际所有权人主张权利，经司法程序确认甲方对该房产无处分权。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条之规定，合同无效后，因合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。双方确认，房屋买卖合同无效后，原合同约定的买卖关系终止，双方不再履行买卖合同约定的交房及付款义务，但需就已完成的部分及损失进行补偿。

2.乙方在签订《房屋买卖合同》时已尽到合理的审查义务，且在合同签订后即支付了部分购房款人民币贰仟万元整（¥20,000,000.00），并办理了部分过户手续。鉴于合同无效，乙方有权要求甲方返还已支付款项，并根据实际损失获得合理补偿。

3.双方经友好协商，同意在确认合同无效的前提下，通过补偿协议的方式解决争议，避免因诉讼程序产生的额外费用及时间成本。本协议的达成，既保障了乙方的合法权益，也减轻了甲方的后续责任，符合双方利益平衡原则。

本协议的签订，基于双方对合同无效法律后果的共识，明确补偿范围、计算方式及履行期限，确保协议内容符合《民法典》及相关司法解释的规定，为后续财产处置提供明确依据。双方确认，本协议内容与原《房屋买卖合同》无效的法律状态具有直接关联性，是解决合同无效问题的必要补充协议，不具有独立于原合同之外的法律效力，仅作为原合同无效后的救济措施。

第一条协议目的与范围

本协议的主要目的在于明确因《房屋买卖合同》（合同编号：2023-001）被确认无效后，甲乙双方就财产返还、损失补偿及相关后续事宜的处理安排。本协议的范围包括但不限于：1.确认《房屋买卖合同》无效的法律后果；2.乙方已支付购房款的返还事宜；3.房屋及相关附属设施、设备的现状补偿标准及支付方式；4.双方各自应承担的税费及费用；5.协议的履行期限及违约责任；6.争议解决方式。本协议旨在通过协商方式，为合同无效后的权利义务关系提供清晰、具体的法律依据，避免衍生纠纷，实现双方利益的公平合理解决。

第二条定义

本协议中使用的关键术语定义如下：

1.“合同无效”：指《房屋买卖合同》（合同编号：2023-001）因甲方对涉案房产无处分权而被北京市海淀区人民法院依法裁定确认无效的法律状态。

2.“已支付购房款”：指乙方根据《房屋买卖合同》约定已支付给甲方的购房款，具体金额为人民币贰仟万元整（¥20,000,000.00）。

3.“房屋及附属设施、设备”：指位于北京市海淀区中关村南大街5号科技大厦1号楼三层的房产本体及依法随房屋转移的空调、办公家具等附属财产。

4.“补偿款”：指根据本协议约定，甲方应向乙方支付的因合同无效导致的损失补偿金额，具体计算标准及数额在本协议第四条明确。

5.“税费”：指因本协议履行过程中产生的相关税费，包括但不限于个人所得税、增值税、印花税等，具体承担方式在本协议第五条约定。

6.“履行期限”：指本协议各项条款约定的完成具体事项的时间节点，如款项支付日、财产返还日等。

第三条双方权利与义务

1.甲方的权力与义务：

（1）甲方确认《房屋买卖合同》（合同编号：2023-001）已被确认无效，并同意按照本协议约定承担相应责任。

（2）甲方有权要求乙方配合办理房屋及相关附属设施、设备的返还手续，但不得损害乙方已投入的合理装修费用及设备价值。

（3）甲方应按照本协议第四条约定，向乙方支付补偿款人民币捌仟万元整（¥80,000,000.00），该金额已考虑房屋市场价值变动及乙方已付款项因素。补偿款应于本协议生效之日起三十日内一次性支付至乙方指定账户。

（4）甲方负责承担因合同无效导致的自身税费损失，包括但不限于因无法履行合同而产生的违约金、诉讼费等，具体承担方式由双方另行书面确认。

（5）甲方应提供《不动产权证书》无效的司法裁定书及其他相关证明文件，并配合乙方办理已支付购房款的返还手续。

（6）甲方保证所提供的补偿款支付凭证真实有效，如因甲方原因导致乙方无法及时收到款项，应承担违约责任。

2.乙方的权力与义务：

（1）乙方有权要求甲方按照本协议约定返还已支付购房款人民币贰仟万元整（¥20,000,000.00），该款项应于本协议生效之日起十五日内全额无息返还至乙方指定账户。

（2）乙方有权依据本协议第四条约定，获得甲方支付的补偿款人民币捌仟万元整（¥80,000,000.00），并有权要求甲方就该补偿款提供等额财产担保或购买财产保险，具体方式由双方协商确定。补偿款支付到位后，乙方应配合甲方办理房屋及相关附属设施、设备的返还手续。

（3）乙方应提供《房屋买卖合同》及相关付款凭证，并配合甲方完成补偿款的收款确认手续。如因乙方原因导致甲方无法及时收到补偿款相关证明，应承担相应责任。

（4）乙方有权主张因合同无效导致的损失，包括但不限于：1）已支付购房款的资金占用利息，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2023年1月1日起至款项返还之日止；2）因无法使用房屋导致的商业机会损失，需提供合法有效证据予以支持；3）合理的律师费、诉讼费等维权费用。上述损失的具体计算标准及金额由双方在补偿款中一并协商解决。

（5）乙方应保证所提供的财产返还手续符合法律规定，并在甲方完成补偿款支付后及时办理房屋过户及附属财产转移手续。如因乙方原因导致财产返还延迟，应承担相应责任。

（6）乙方应保证其作为房屋买受人的权利状态清晰，如因乙方前期交易原因引发其他纠纷，由乙方自行解决，不得影响甲方按照本协议履行义务。

第四条价格与支付条件

1.补偿款金额：甲方同意向乙方支付补偿款人民币捌仟万元整（¥80,000,000.00）。该金额已考虑房屋市场价值变动、乙方已支付购房款因素及双方协商结果，作为对乙方因合同无效所受损失的最终补偿。补偿款具体构成包括：房屋重置成本减去乙方已投入合理装修费用后的差额，及乙方已付款项的孳息损失。

2.支付方式：甲方应通过银行转账方式将补偿款支付至乙方以下指定账户：

开户行：中国工商银行上海张江支行

户名：上海卓远科技集团有限公司

账号：6222020100123456789

3.支付时间：甲方应在本协议生效之日起三十日内完成补偿款的全额支付。甲方应先向乙方支付已支付购房款人民币贰仟万元整（¥20,000,000.00），剩余补偿款人民币陆仟万元整（¥60,000,000.00）随同补偿款一并支付。甲方应将支付凭证副本随本协议一并提交乙方确认。

4.税费承担：补偿款支付过程中产生的相关税费，由甲方承担。甲方应向乙方提供完税证明，乙方有权要求对税费金额进行核对。

5.支付条件：甲方支付补偿款的前提条件是乙方提供合法有效的收款账户信息，并配合甲方完成相关财产返还手续。如乙方未提供有效账户信息或拒绝配合，甲方有权暂停支付，但不承担违约责任。

第五条履行期限

1.协议有效期：本协议自双方签字盖章之日起生效，至所有条款履行完毕之日终止。

2.关键时间节点：

（1）已支付购房款返还：甲方应于本协议生效之日起十五日内完成返还，乙方应于收到款项后三日内确认收款。

（2）补偿款支付：甲方应于本协议生效之日起三十日内完成全部补偿款支付，乙方应于收到款项后五日内提供收款确认函。

（3）财产返还：双方应在补偿款支付完毕后十日内完成房屋及相关附属设施、设备的返还交接手续。甲方应提供符合约定的房屋状态清单，乙方应配合办理返还登记。如因不可抗力导致延期，双方应书面协商新的履行时间。

（4）过户手续：乙方应在收到补偿款后十五日内配合甲方办理《不动产权证书》无效后的相关注销手续，甲方应在注销完成后三十日内协助乙方办理其他必要的手续。

3.协议解除：如一方严重违反本协议约定，导致协议目的无法实现，守约方有权解除本协议，并要求违约方承担相应责任。

第六条违约责任

1.甲方的违约责任：

（1）延迟支付已支付购房款：每延迟一日，甲方应按延迟支付金额的万分之五向乙方支付违约金，累计违约金不超过已支付购房款金额的百分之十。如甲方延迟支付超过三十日，乙方有权解除本协议，并要求甲方赔偿损失。

（2）延迟支付补偿款：每延迟一日，甲方应按延迟支付金额的万分之五向乙方支付违约金，累计违约金不超过补偿款金额的百分之二十。如甲方延迟支付超过六十日，乙方有权解除本协议，并要求甲方赔偿损失，包括但不限于资金占用利息、商业机会损失等。

（3）支付错误：如因甲方原因导致补偿款支付错误，甲方应负责纠正并承担由此产生的所有费用，如因此给乙方造成损失，甲方应全额赔偿。

2.乙方的违约责任：

（1）拒绝返还财产：如乙方无正当理由拒绝按照本协议约定返还房屋及相关附属设施、设备，甲方有权单方面解除本协议，并要求乙方赔偿损失。乙方应承担因此产生的所有费用，包括但不限于强制执行费、律师费等。

（2）延迟确认收款：如乙方无正当理由延迟确认收款超过十五日，每延迟一日，应按未确认金额的万分之五向甲方支付违约金。

（3）虚假主张权利：如乙方在本协议履行过程中虚构损失或隐瞒真实情况，导致甲方承担额外责任，乙方应全额返还甲方已支付金额，并赔偿甲方的实际损失。

3.违约金与赔偿：本协议约定的违约金不足以弥补守约方实际损失的，守约方有权要求违约方赔偿全部损失，包括直接损失与间接损失。如违约方存在恶意违约行为，守约方有权要求支付惩罚性赔偿。

4.不可抗力免责：因不可抗力导致本协议无法履行的，双方互不承担违约责任，但应及时通知对方并提供证明文件，协商解决方案或延期履行。不可抗力情形消除后，双方应继续履行本协议。

5.财产保全：如一方有确切证据证明另一方可能转移财产、逃避债务，守约方有权依法申请财产保全，相关费用由被申请人承担。

第七条不可抗力

1.定义：本协议所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包括但不限于：

（1）自然灾害，如地震、洪水、台风、海啸等；

（2）战争、军事冲突、恐怖袭击、暴乱等；

（3）政府行为，如法律法规的变更、政策调整、征收征用等；

（4）疫情及其防控措施，如传染病爆发及政府采取的隔离、封锁等措施；

（5）其他不能归责于任何一方的事故或事件。

2.通知义务：任何一方因不可抗力不能履行本协议义务的，应在不可抗力发生后七日内书面通知对方，说明不可抗力的情况、影响以及预计持续的时间。通知内容应包括但不限于事件发生时间、地点、性质、影响范围等详细情况，并附相关证明文件。如不可抗力持续超过三十日，双方应协商是否解除本协议或调整履行期限。

3.责任免除：因不可抗力导致本协议部分或全部不能履行的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除违约责任，但法律另有规定的除外。不可抗力影响消除后，双方应立即恢复履行本协议，已发生的费用由双方根据实际情况协商分担。

4.不可抗力证明：主张不可抗力的一方应提供有权机关出具的相关证明文件，如气象部门、政府部门、公证机构等出具的证明材料。如一方无法提供有效证明，对方有权要求其承担违约责任。

5.协商解除：如不可抗力导致本协议目的无法实现，经双方协商一致，可以解除本协议。解除协议后，双方应根据实际履行情况及损失进行清算，互不承担违约责任。

第八条争议解决

1.协商解决：双方在履行本协议过程中发生任何争议，应首先通过友好协商的方式解决。协商应本着公平、合理的原则进行，双方应指定专门联系人负责沟通，力争在三十日内达成一致意见。协商过程中形成的书面协议或会议纪要，经双方签字盖章后具有同等法律效力。

2.调解解决：如协商不成，双方可共同向北京市海淀区人民法院申请调解。法院应双方进行调解，调解协议达成后，制作调解书由双方签字盖章，经法院审查确认后生效，具有强制执行力。

3.诉讼解决：如调解不成或双方未在协商期内达成一致，任何一方均有权向北京市海淀区人民法院提起诉讼。诉讼过程中，双方应遵守法院的审理程序，并提供相关证据材料。法院作出的判决书或裁定书具有最终法律效力，双方应自觉履行。

4.仲裁选择：本协议双方确认放弃仲裁解决争议的方式，如一方单方面申请仲裁，仲裁申请应被视为无效，仲裁机构应驳回申请。

5.证据规则：双方在争议解决过程中提交的证据材料应真实、合法、有效，并符合法律规定。如一方提供虚假证据或隐瞒重要事实，应承担相应的法律责任。法院或仲裁机构对证据的认定规则适用《民事诉讼法》及相关司法解释的规定。

6.争议专属：本协议引起的或与本协议有关的任何争议，均适用本协议约定的争议解决方式。任何一方不得就同一争议事项重复提起诉讼或仲裁，但法律另有规定的除外。

第九条其他条款

1.通知方式：本协议项下的所有通知、请求、要求或其他通信，均应以书面形式（包括但不限于专人递送、挂号信、电子邮件）发送至本协议首部列明的地址或联系方式。任何一方变更联系方式，应提前十日书面通知对方。以电子邮件方式发送的，发出时视为送达；专人递送的，签收时视为送达；挂号信的，寄出后三日视为送达。

2.协议变更：对本协议的任何修改或补充，均须经双方协商一致，并以书面形式作出，作为本协议不可分割的一部分。任何未经书面确认的变更均无效。

3.协议解释：本协议的解释应依据协议文本及相关的法律法规进行。如有歧义，以不利于作出该解释一方的解释为准。本协议条款应独立解释，任何条款的