是否需要发起人协议书

是否需要发起人协议书1.甲方（买方/出租方/委托方）：

甲方名称：XX房地产开发有限公司。

甲方地址：中国北京市朝阳区建国路88号XX大厦18层。

甲方法定代表人/负责人：张伟。

甲方联系方式工作电话）手机）。

甲方是一家依法注册成立的房地产开发企业，具备完善的法人资格和丰富的项目开发经验。自成立以来，甲方专注于高端住宅及商业地产的开发与运营，在行业内享有良好声誉。本次合作源于甲方拟投资建设XX商业综合体项目，为推进项目顺利实施，甲方需引入具备专业能力和资源的合作方共同开发。根据项目需求及双方初步协商，甲方拟与乙方就项目开发相关事宜达成合作，并依据本协议约定明确双方权利义务。

2.乙方（卖方/承租方/服务提供方）：

乙方名称：XX商业管理集团有限公司。

乙方地址：中国上海市浦东新区陆家嘴环路100号XX金融中心25层。

乙方法定代表人/负责人：李明。

乙方联系方式工作电话）手机）。

乙方是一家专注于商业地产开发与运营的专业机构，成立于2010年，注册资本人民币5亿元。乙方旗下管理多个商业综合体项目，涵盖购物中心、写字楼及餐饮娱乐等业态，具备丰富的项目运营经验和成熟的商业模式。基于乙方在商业地产领域的专业能力和市场资源，甲方选择乙方作为本次项目的合作方。双方经友好协商，乙方同意为甲方提供的XX商业综合体项目提供全案运营管理服务，并依据本协议约定开展合作。

3.协议简介：

本协议系甲方与乙方就XX商业综合体项目开发及运营合作事宜达成的书面协议。协议背景为甲方拟投资建设位于北京市朝阳区的XX商业综合体项目，该项目总建筑面积约15万平方米，计划分两期开发，涵盖零售、餐饮、办公及酒店等多种业态。为确保项目高效推进及市场竞争力，甲方在项目初期即寻求具备专业运营能力的合作方，经市场考察及多轮谈判，双方最终确定由乙方提供全案运营管理服务，包括但不限于市场策划、招商运营、物业管理及品牌合作等。

双方合作的根本前提在于充分发挥各自优势：甲方具备雄厚的资金实力和土地资源，而乙方拥有成熟的商业运营体系和丰富的品牌资源。通过本次合作，双方旨在实现资源共享、风险共担、利益共赢，共同打造具有区域影响力的商业综合体项目。协议内容将围绕项目开发阶段划分，明确双方在投资决策、建设管理、招商运营及收益分配等方面的权利义务，以保障合作顺利进行。本协议的签订标志着双方正式建立合作关系，后续将依据协议约定逐步推进各项工作，确保项目按计划完成并实现预期收益。

第一条协议目的与范围

本协议的主要目的在于明确甲方（买方/出租方/委托方）与乙方（卖方/承租方/服务提供方）就XX商业综合体项目开发及运营合作事宜的权利与义务，确保双方在项目合作过程中能够依法、高效、顺畅地开展合作，共同实现项目预期目标。本协议范围涵盖项目前期策划、投资决策、建设管理、招商运营、物业管理、品牌合作以及收益分配等合作内容的整体框架和具体安排。具体内容包括但不限于：双方在项目开发各阶段的决策机制与责任分工；项目投资预算的制定与执行监督；建设过程中的质量安全管理与进度控制；商业裙楼及配套功能的招商策略制定与实施；项目开业后的物业管理标准与服务体系；重点品牌引进的协调与支持；合作期间费用分摊与利润结算方式等。通过本协议的签订与履行，双方旨在建立长期稳定的合作关系，共同推动XX商业综合体项目从开发到运营的完整链条实现价值最大化。

第二条定义

本协议中下列词语具有以下定义：

（1）"项目"：指由甲方投资、乙方提供运营管理服务的XX商业综合体项目，具体位于北京市朝阳区XX地块，项目总规划面积约15万平方米。

（2）"开发阶段"：包括项目前期策划、设计审批、工程建设和竣工验收等全部开发建设过程。

（3）"运营阶段"：指项目竣工验收后至租赁期结束的整个商业运营管理过程，包括招商、租赁、物业管理、品牌推广等。

（4）"合作期限"：指本协议约定的双方合作起始日至终止日的期限，根据项目开发与运营实际情况具体约定。

（5）"管理费"：指乙方提供项目运营管理服务应收取的专业服务费用，按协议约定标准计算。

（6）"收益分成"：指项目运营产生的净收益，按照协议约定的比例在甲乙双方之间进行分配。

（7）"不可抗力"：指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，如地震、洪水、战争等。

（8）"保密信息"：指一方在合作过程中向另一方披露的、未公开的技术、商业或运营信息。

（9）"关联方"：指直接或间接控制一方或受一方控制的企业、机构或其他实体。

第三条双方权利与义务

1.甲方的权力与义务：

（1）甲方有权根据项目开发需要，对项目整体规划、功能布局及业态配比提出指导性意见，但需符合国家法律法规及行业规范。

（2）甲方负责提供项目开发所需的全部土地使用权，并确保土地使用权的合法性和完整性，配合乙方完成项目审批报建所需的相关手续。

（3）甲方按照协议约定按时、足额支付项目开发投资款项，包括但不限于土地出让金、工程建设款、前期费用等，并承担因资金问题导致的延误责任。

（4）甲方有权对项目开发建设过程中的重大事项进行决策，包括但不限于设计变更、工程暂停、重要供应商选择等。

（5）甲方应向乙方提供必要的项目开发资料，包括地质勘察报告、规划红线、设计纸等，并保证资料的真实性和准确性。

（6）甲方负责组建项目开发管理团队，并协调解决项目建设过程中涉及政府部门的审批及监管问题。

（7）甲方有权监督乙方的运营管理服务是否按照协议约定执行，并对服务质量提出改进建议。

（8）甲方应配合乙方开展品牌招商工作，利用自身资源协助引进具有影响力的商业品牌。

（9）甲方应按照协议约定参与项目运营收益的分配，并按时支付应得份额。

（10）甲方应遵守本协议约定的保密义务，对乙方提供的商业信息予以严格保密。

2.乙方的权力与义务：

（1）乙方有权根据商业运营专业知识和市场经验，制定项目整体运营方案，包括业态规划、招商策略、租金定价、营销推广等，并报甲方备案后实施。

（2）乙方应组建专业的运营管理团队，配备市场拓展、物业管理、客户服务等方面的专业人才，确保运营服务符合行业先进标准。

（3）乙方负责制定项目招商方案，明确招商目标、品牌定位、租赁条件等，并积极拓展品牌资源，引进符合项目定位的商业品牌。

（4）乙方有权根据市场需求和品牌资源情况，自主确定租赁价格和合同条款，但需事先征得甲方书面同意。

（5）乙方负责项目开业前的筹备工作，包括但不限于公共区域装修、消防验收、设备调试、人员培训等，确保项目按时开业。

（6）乙方应建立完善的物业管理体系，提供高标准的服务内容，包括安全秩序维护、环境卫生保洁、设施设备维修等，确保项目运营期间的正常运营。

（7）乙方有权参与项目运营收益的分配，并按照协议约定收取管理费及分成收益，但需定期向甲方提交财务报表供审计。

（8）乙方应利用自身品牌资源，为项目开展市场推广活动，提升项目知名度和美誉度，包括但不限于广告投放、活动策划、媒体合作等。

（9）乙方应建立客户服务体系，妥善处理业主和租户的投诉建议，维护良好的商业环境。

（10）乙方应严格遵守本协议约定的保密义务，对甲方提供的商业信息及项目运营数据予以严格保密，未经甲方书面同意不得向任何第三方披露。

第四条价格与支付条件

1.合作费用：甲方同意向乙方支付项目运营管理服务费，费率按项目整体运营面积的月度租金总额的X%计算（具体比例由双方根据市场行情及项目定位协商确定，最低不低于Y%，最高不超过Z%）。该费用自项目商业部分正式开业之日起计算，至项目运营满N年之日止。

2.支付方式：乙方应每月10日前向甲方提交上一个月的管理费结算单及详细账目，甲方在收到结算单并确认无误后的15个工作日内，通过银行转账方式将当月管理费支付至乙方指定的银行账户。账户信息如下：开户行：XX银行XX支行；账户名：XX商业管理集团有限公司；账号：XXXXXXXXXXX。

3.收益分成：项目运营产生的净收益（指年度总营业收入扣除运营成本、管理费、税费等后的余额），在满足协议约定的成本核销和税收抵扣后，按照甲方占项目股权X%与乙方占项目股权Y%的比例进行分配。收益分配周期为每季度一次，乙方应在每季度结束后的20个工作日内提交收益结算报告，甲方在收到报告并核对无误后的30个工作日内完成分配支付。

4.支付保障：甲方应保证支付能力，如因甲方原因导致支付延迟，每逾期一日，甲方应按逾期支付金额的千分之X向乙方支付违约金，但违约金总额不超过应付未付金额的X%。乙方有权要求甲方提供必要的担保措施，如甲方未按要求提供，乙方有权暂停提供服务直至担保到位。

5.费用承担：本协议约定的所有价格均为含税价格，相关税费由支付方承担。甲方应承担的项目开发投资款项按照项目进度节点分阶段支付，具体支付计划作为本协议附件一附则。

第五条履行期限

1.协议有效期：本协议自双方签字盖章之日起生效，有效期为X年，自YYYY年MM月DD日至YYYY年MM月DD日止。如协议期满前双方均未提出书面终止要求，本协议自动续展X年，续展次数不限。

2.开发阶段：项目开发阶段自本协议签订之日起至项目竣工验收合格之日止，乙方应在开发阶段提供全程咨询服务，包括但不限于设计优化建议、工程进度监督、成本控制方案等。

3.运营阶段：项目运营阶段自项目商业部分正式开业之日起开始计算，乙方应持续提供运营管理服务，直至本协议约定的合作期限届满。如项目提前终止运营，运营阶段相应缩短。

4.关键时间节点：

a.项目开工时间：应不晚于本协议签订后的X个月内，具体开工日期由双方另行协商确定。

b.项目竣工验收时间：应不晚于开工日期起的X年内，具体时间以政府相关部门验收合格为准。

c.项目开业时间：应不晚于竣工验收合格后的X个月内，如因非乙方原因导致开业延期，开业时间相应顺延。

5.提前终止：双方经协商一致，可提前终止本协议。如因不可抗力导致协议无法继续履行，本协议自动终止，双方互不承担违约责任，但应妥善处理善后事宜。

第六条违约责任

1.甲方违约责任：

a.资金支付违约：如甲方未按本协议第四条约定按时足额支付管理费或收益分成，每逾期一日，应按逾期金额的千分之X向乙方支付违约金。逾期超过X日，乙方有权解除协议，并要求甲方赔偿由此造成的全部损失，包括但不限于乙方已投入的运营成本、品牌资源损失、市场机会损失等。

b.土地提供违约：如甲方未能按时提供项目土地使用权或提供土地存在权利瑕疵，导致项目无法开工建设，甲方应承担全部责任，并赔偿乙方因此遭受的直接经济损失，包括但不限于前期咨询费、可行性研究费等。乙方有权解除协议，甲方还应支付协议总金额的X%作为违约金。

c.合作支持违约：如甲方未能履行本协议第三条中关于提供必要支持或配合的义务，导致项目开发或运营受阻，每项违约行为，甲方应向乙方支付X万元人民币作为违约金，并应立即纠正违约行为。

2.乙方违约责任：

a.运营管理违约：如乙方未能按照本协议第三条约定提供标准的运营管理服务，导致项目运营质量下降或产生重大损失，乙方应承担相应责任。甲方有权要求乙方立即纠正，并可根据违约严重程度，要求乙方支付协议总金额X%至X%的违约金。情节严重者，甲方有权解除协议，并要求乙方赔偿全部损失。

b.招商招商违约：如乙方未能按照招商方案有效引进核心品牌或达到约定的招商目标，导致项目商业价值受损，乙方应承担相应责任。对于未达标的业态，乙方应采取补救措施，并按未达标面积的月租金总额的X%向甲方支付违约金。连续X个月未能完成招商目标，甲方有权解除协议。

c.保密义务违约：如乙方违反保密义务，泄露甲方商业信息或项目数据，给甲方造成直接经济损失，乙方应赔偿甲方的全部损失，并支付协议总金额X%的违约金。如该违约行为涉及刑事犯罪，乙方还应承担相应的刑事责任。

d.服务质量违约：如因乙方物业管理、客户服务等环节出现重大失误，导致业主或租户投诉，或造成负面舆情，乙方应承担全部责任，并按投诉次数或事件等级，向甲方支付X万元至X万元人民币的违约金。甲方有权要求乙方进行赔偿，并有权解除协议。

3.违约金上限：本协议约定的各项违约金总额不应超过项目总投资额的X%。如违约金不足以弥补守约方实际损失，守约方有权要求违约方赔偿全部损失。

4.终止权：发生本协议约定的严重违约行为时，守约方有权书面通知违约方解除协议。违约方应在收到通知后X日内纠正违约行为，如未能纠正，守约方有权立即解除协议，并要求违约方承担本协议约定的全部违约责任。

5.不可抗力免责：因不可抗力导致本协议无法履行或部分无法履行时，双方互不承担违约责任，但应立即通知对方，并采取措施减少损失。不可抗力消除后，双方应继续履行协议义务。不可抗力持续时间超过X个月的，双方可以协商变更或解除协议。

第七条不可抗力

1.定义：本协议所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包括但不限于地震、台风、洪水、海啸、火灾、战争、动乱、政府行为（如法律、法规的变更或政策的调整）、疫情及其防控措施等。不可抗力事件应自其发生之日起持续影响本协议履行状态。

2.通知义务：任何一方在发生或预见发生不可抗力事件时，应立即通知对方，并在合理期限内（不迟于事件发生后X日）向对方提供不可抗力事件的证明文件，包括政府公告、事故报告、新闻报道等。如不可抗力事件持续超过X日，双方应每隔X日进行一次情况更新。

3.责任免除：因不可抗力导致任何一方无法履行或无法完全履行本协议义务的，该方不承担违约责任，但应在合理范围内采取积极措施减少损失，并应及时告知对方不可抗力影响的范围和持续时间。不可抗力事件消除后，受影响方应尽快恢复履行协议义务。

4.协议变更或解除：如不可抗力事件持续影响本协议履行超过X个月，导致协议目的无法实现，双方均有权书面通知对方解除本协议。解除协议时，双方应就已完成的工作、已产生的费用进行结算，并按照实际履行情况返还已支付款项或进行相应调整。因不可抗力造成的损失，由双方各自承担。

5.不可抗力证据：双方应妥善保存不可抗力事件的证明材料，并在协议履行完毕或争议解决时提交给对方。如一方无法提供有效证明，可能承担相应的违约责任。

第八条争议解决

1.协商解决：凡因本协议引起的或与本协议有关的任何争议，双方应首先通过友好协商解决。协商应本着公平、合理的原则进行，由双方授权代表在协议签订地或双方另行约定的地点进行。如协商在收到争议通知后X日内未能达成一致，双方应自动进入下一争议解决程序。

2.调解解决：如协商未能解决争议，双方同意将争议提交给协议签订地有管辖权的人民调解委员会进行调解。调解应遵循自愿、平等、公正的原则。经调解达成协议的，双方应签订调解协议书，该协议书经双方签字后具有法律约束力，如一方不履行，另一方可向人民法院提起诉讼或申请仲裁。调解未达成协议或调解协议书未签订的，视为调解不成。

3.仲裁解决：如协商和调解均未能解决争议，双方应将争议提交至中国国际经济贸易仲裁委员会（CIETAC），按照申请仲裁时该会现行有效的仲裁规则进行仲裁。仲裁地点为协议签订地，仲裁语言为中文。仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力。仲裁费用由败诉方承担，双方各承担一半。仲裁过程中，双方应遵守仲裁庭的指示，并应互不干扰仲裁程序的正常进行。

4.诉讼解决：如在提交仲裁前，双方已书面同意将争议提交人民法院诉讼解决，则应向协议签订地有管辖权的人民法院提起诉讼。除另有约定外，法院应根据相关法律规定和本协议约定进行审理和判决。诉讼过程中，双方应积极配合法院审理工作，并应遵守法院的裁判。

5.争议解决原则：在争议解决过程中，双方应本着诚实信用原则，避免采取任何损害对方利益的行为，并应尽力维护协议的完整性，优先通过非诉讼方式解决争议。所有争议解决程序均适用中华人民共和国法律。

第九条其他条款

1.通知方式：本协议项下的所有通知、请求、要求或其他通信均应以书面形式作出，并可以通过专人递送、挂号信、传真、电子邮件或双方事先确认的其他方式发送至本协议首页载明的地址或联系方式。以专人递送方式发送的，送达时即视为送达；以挂号信方式发送的，寄出后X日即视为送达；以传真或电子邮件方式发送的，发送成功时即视为送达。如一方变更联系方式，应提前X日书面通知对方，否则按原方式发送的通知视为有效送达。

2.协议变更：对本协议的任何修改或补充，均须经双方授权代表书面签署补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。未以书面形式作出的任何口头承诺或变更均不具法律约束力。

3.协议生效：本协议自双方授权代表签字并加盖公章（或合同专用章）之日起生效。本协议的生效不影响双方在本协议签订前已产生的权利和义务。

4.法律适用与争议解决优先：本协议的订立、效力、解释、履行及争议解决均适用中华人民共和国法律。任何一方均不得以中华人民共和国法律未作规定或规定不明确为由拒绝履行本协议。争议解决条款约定优先适用，即一旦进入争议解决程序，其他条款的适用应以此为准，但保密条款、知识产权条款等特殊条款除外。