武汉商业旅游地产项目案例研究

PART2：项目本体分析

武汉商业旅游地产项目案例1海昌极地海洋世界武汉华侨城世茂龙湾武汉中央文化区武汉巴登城1+8城市圈\旅游地产1+8城市圈中旅游地产项目主要在武汉，其他城市主要依托自然资源打造休闲度假类型的旅游地产2未来世界主题公园武汉水乡旅游城规划拟建的旅游地产项目和主题公园2009年11月22日，法国未来世界集团与武汉市签订合作意向书，拟在武汉投资1.8亿欧元建设“未来世界”主题公园。“未来世界”主题公园是与迪斯尼乐园、环球影城齐名的文化创业产业项目。武汉“未来世界”主题公园规划选址在硚口区竹叶海公园，建设项目用地约100－180公顷，将划分为“大型主题公园、法式旅舍群及公园商业配套、高尚商务创意区”三大园区。其中，“大型主题公园”包含26个可容纳1600人的大型室内景点，1处水幕激光山地节目景点，6个节目演出点，8家餐饮点与3家纪念品商店，所有建设均采用现代节能环保技术；“法式旅舍群及公园商业配套”包含法式酒店、商业、会展和婚宴区。2009年10月16日，浙江正达集团和武汉市东西湖区人民政府在武汉国际会展中心举行“第一世界·武汉（东西湖）水乡旅游城项目”签约仪式。武汉水乡旅游城落户东西湖区径河路，占地7.51平方公里、1.1265万亩。该项目由浙江正达集团规划建设，计划总投资80亿元。该项目在保持并发挥径河西湖水体景观的基础上，以“水”为主题，以原始水禽凤图腾的方式，将3500年荆楚历史文化与现代文明、旅游文化、生活方式完美结合，给武汉市民营造出独具水乡特色的现代休闲旅游区。3武汉旅游地产项目分布图武汉主要的旅游地产项目发展主要依托：1、良好的景观资源2、便捷的交通优势3、较强的开发实力4、大规模成片开发4海昌极地海洋世界武汉海昌极地海洋世界，以海洋世界为主题打造的复合型旅游地产区位：位于东西湖区金银潭经济开发区内，黄潭湖以东，金银潭大道以南，宏图大道以西，三环线以北，紧邻武汉市中心城区。规模：总占地约70万平方米，净用地面积约56万平方米，住宅部分容积率2.08。其中包括：约4万方的海洋公园、23万方主题商业区、58万方高尚住宅区。依托资源：

水资源规划：规划极地海洋公园、商业、公寓、住宅、幼儿园、小学等于一体的旅游复合型海洋生态文化社区。运营时间：已于2011年9月29日开业，其他项目会相继开工建设。停车场欧洲风情小镇板道大街城市旅游大道三期二期四期棕榈滩花园洋房叠加别墅极地动物馆热带动物馆售楼部表演馆高层公寓地段较好、资源好、品牌强大、模式成熟5北极熊白鲸北极狼海豹海象欢乐秀场海狮企鹅海牛海豚湾极地区热带区入口区海底隧道热带洋流珊瑚展示池精品展示池海龟展示池海洋剧场极地海洋主题公园6极地海洋公园具备南北级珍稀动物展示及表演、极地海洋环境体验及极地海洋纪念品购物等功能，是集娱乐、休闲、科普于一身的高科技综合性体验式旅游项目。通过人造冰雪、人造海水及一系列高科技设备设施营造极地海洋环境，展示北极熊、白鲸、海象、海狮、企鹅等南北极珍稀动物；通过冰雪环境体验，极地海洋物品及图象展示普及南北极科学知识；通过大型极地海洋动物表演、喂食等互动项目增强娱乐性、刺激性；通过超大型水体内极地海洋动物的原生态生活让游客身临其境。极地海洋公园：规模近4万方，是集娱乐、休闲、科普于一身的高科技综合性体验式旅游项目7武汉华侨城武汉东湖华侨城是依托东湖，以欢乐谷文化公园集群为核心的大型旅游综合开发项目区位：位于东湖风景区北岸；规模：占地约3167亩，房地产开发占比约40%，主题公园和酒店等占比60%；地价：共43亿，折合仅约136万/亩；规划：引入现代服务业成片综合开发模式，集合文化公园、都市娱乐、主题酒店、人文艺术、生态居住等多种功能；依托资源：

东湖风景区运营时间：从2012年5月起，四大公园、四大中心将陆续对外开放。区位好、资源好、品牌强大、模式成熟武汉华侨城：由文化旅游和生态社区两大板块组成，定位为世界级湖区文化旅游目的地。四大公园：欢乐谷、玛雅海滩水公园、欢乐童年儿童公园、生态艺术公园；四大文化中心：国际演艺中心、当代艺术中心、生态展示中心、运动生活中心；两个主题酒店：生态度假白金五星酒店、水主题精品酒店；一个国际文化湾区：东湖湾国际文化湾区。8水杉林生态人文社区生态人文社区欢乐谷玛雅海滩水公园生态艺术公园生态度假五星酒店东湖湾欢乐童年儿童公园水主题精品酒店武汉华侨城规划布局图9武汉欢乐谷一期占地约30万平方米，预计2012年5月开园营业武汉欢乐谷由梦想大街、卡通工厂、欢乐时光、极速世界、渔光岛、羽落天堂、飓风湾、欢乐江城等八大主题区域组成，全新设置了100多项娱乐体验项目，包括30多项游乐体验设备、40多处生态人文景观、10多台文化演艺精品、20多项主题娱乐游戏。武汉欢乐谷将是一个配备极优设备的科技型文化公园，其继承了欢乐谷连锁文化公园的成功经验，全新设置100多项娱乐体验项目，并重资引进十二大全球顶尖游乐设备，包括亚洲首座双龙木质过山车、120米全球最高的观光塔、720度圆环过山车、中国最高的弹射过山车、超级大摆锤、三屏4D影院等。10111213武汉华侨城拿地方式是招标出让，3167亩是分四批获得，拿地成本比周边同性质土地低很多土地地址用途面积上限容积率总价（万元）均价（万元）获取时间东湖中北延长线住宅、四级165亩1.76285641732011-12-14东湖中北延长线住宅、四级240亩1.15263671102011-12-14东湖中北延长线住宅、三级165亩1.49298591812011-10-13东湖中北延长线住宅、四级255亩1.46440601732011-10-13东湖中北延长线住宅、四级165亩2.34449702732011-10-13东湖中北延长线住宅、四级180亩1.01211201172011-10-13东湖中北延长线风景名胜、四级1065亩0.584449792011-09-16东湖中北延长线文体娱乐、五级810亩0.51085541342011-07-13周边每亩均价14世茂龙湾武汉世茂龙湾是由世茂集团投资400亿，依托后官湖建造的大型综合性旅游地产项目区位：位于武汉市蔡甸区后官湖生态宜居新城核心位置，天鹅湖大道以南，京珠高速以东，为阔达38.2平方公里的后官湖环抱；规模：建面约870万方；定位：大型绿色生态宜商宜居新城；依托资源：38.2平方公里的后官湖、嘉年华室内主题公园规划：50万平米室内主题乐园、华中首席18洞湾区果岭、由欧洲顶级游艇管理机构管理的私人领海会、定制级万国风情别墅群、环球名品美食购物公园、鲜氧商务区、宫廷式CEO会所、创意酒店区等。目前主推世茂龙湾二期98平米不限购联排别墅，均价8000元/平，一期红珊墅150-200平联排别墅同时在售，起价9800元/平。小高层房源预计2012年中旬推出。集商业、旅游、酒店、会展、办公、创智园、总部基地、居住、休闲等功能于一体的绿色生态宜商宜居新城15目前，位于项目地块核心的私人游艇会所已经落成，室内主题公园和18洞湾区果岭正在开工建设中。项目一期分别为英伦风情湾岛别墅“红珊墅”和商业别墅会馆“蓝会馆”。“红珊墅”位于南湖半岛地块，以英伦宫廷建筑为蓝本，旨构建欧洲贵族生活风范。蓝会馆位于文岭半岛地块，相较红珊墅拥有更多的高端商务配套，因此更开放更商务。项目建成后将形成集旅游、酒店、商业、会展、办公及居住休闲于一体的航母级综合生活中心，成为华中生态新城新地标，提升武汉国际城市知名度。16商业中心包括：一座购物卖场、家居中心、国际影院、湖滨公寓、室外湖滨商业街、特色精品以及餐饮店，还有一座极具吸引力的多元化大型室内主题游乐园。本工程由以下部分组成：-

3层高家居店-

2层高商务体检中心-

2层高大型量贩店-

4层高世茂百货-

3层高电影娱乐城-

2层高儿童馆-

2层高室内商业街-

1-3层高室外商业街-

15层高公寓式酒店（两栋）-

1层大型游乐主题公园（约3万方）-

1层地库。地库主要为机动车车库、人防及设备用房除部分室外商业街的独立建筑外，整个项目由室内商业街相连。武汉世茂嘉年华商业中心项目初步设计工程规模：总建筑面积562,335平方米

地上建筑面积413,329平方米地下建筑面积149,006平方米建筑总高度：58.70米，低于100米建筑密度：31.1%绿化率：15%容积率：0.77基地面积：536,001平方米建筑层数：地上15层、地下1层资料来源：武汉市蔡甸区国土资源和规划局17世茂龙湾力邀世界梦幻团队——加拿大FORREC公司亲自操刀，规划3万方室内主题公园，是目前华中也是亚洲最大的室内主题公园。整体规划有暴雪街、天堂小镇、雨林探秘、彩虹州、梦工厂五大区域主题，以天堂小镇为核心，一条住换线利落串联其他四大区域。此外，分别设有花园广场、雕像广场、霓虹广场、水晶之路广场四大入口广场利落围合。主题公园穿插于鲜氧商务区、餐饮、shoppingmall之中，令全家老少皆可在此任意选择娱乐、购物或餐饮休闲。华中地区最大室内主题公园18武汉世茂嘉年华拿地方式有挂牌和招标两种，约2800亩地分5次获取，土地性质为商服用地，40年使用权土地地址用途使用年限获得方式面积上限容积率总价（万元）均价（万元）获取时间蔡甸区其他商服用地、一级40挂牌360亩1.518280502011-08-05蔡甸区其他商务用地、一级40招标795亩1.016080202011-02-10蔡甸区其他商服用地、一级40招标255亩0.413200522010-09-08蔡甸区公园与绿地、一级40招标585亩0.0521880372010-09-08蔡甸区其他商服用地、一级40招标435亩0.421800502010-09-08蔡甸区其他商服用地，一级40招标321亩1.516100502010-09-26蔡甸区其他商服用地、一级40招标65亩0.61380202010-05-10周边每亩均价注：由于使用年限为40年，世茂集团后期开发的别墅在销售过程中遇到了一定的困难。19巴登城武汉巴登城是依托温泉、森林资源建造的大型休闲旅游度假区，是典型的旅游地产区位：位于武汉市江夏区介子山庄；规模：占地约10000亩；总投资：约46亿；依托资源：

山水、温泉、森林等规划：大型商业娱乐中心、温泉小镇、温泉度假村、温泉酒店、国际会议中心、高尔夫、住宅等；运营时间：一期温泉酒店和度假别墅预计2012年中下旬入市。整体规划“一心五区”：旅游休闲中心、运动养生区、滨湖高尔夫区、生态养生区、主题教育区、风情生活区；一期在建的包括温泉酒店、温泉度假村、企业会所、培训中心和商业街和联排别墅；武汉首屈一指的欧式度假小镇，主打温泉资源，以休闲度假疗养为主20武汉巴登城除第一块餐饮用地是拍卖获取，其他都是挂牌，约5200亩地分五次获得，均价约20万元每亩，极其便宜土地地址用途使用年限获得方式面积上限容积率总价（万元）均价（万元）获取时间江夏区住宅、九级70挂牌1095亩（分4个地块）1.0518280192011-01-06江夏区住宅、九级70挂牌690亩（分4个地块）1.0512360182010-12-24江夏区住宿餐饮、九级40挂牌195亩（分2各地块)0.83790192010-12-24江夏区住宅、九级70挂牌735亩（分4个地块）1.0514080192010-12-22江夏区住宿餐饮、九级40挂牌330亩（分2个地块）112-22江夏区住宅、九级70挂牌795亩（分6个地块）1.0515660202010-07-19江夏区住宿餐饮、九级40挂牌640亩（分2个地块）0.311550182010-07-19江夏区住宿餐饮用地、九级40拍卖690亩0.814215202009-08-20周边最便宜单价21武汉中央文化区武汉中央文化区是万达集团投资的，借助“六湖连通”工程开发的集旅游、购物、休闲、住宅于一体的复合地产区位：位于武昌区东湖和沙湖之间，地理位置相当于武汉市的几何中心，周边依托徐东与中南两大武昌地区成熟商圈，交通便利，配套设施齐全；规模：占地约180万方，总建面约340万方；总投资：约500亿；依托资源：

东湖、沙湖规划：楚河汉街、世界顶级演艺剧场、世界唯一室内电影文化公园、名人广场、酒店、写字楼、住宅等；运营时间：楚河汉街2011年9月30日开业，目前在售SOHO、写字楼等。武汉中央文化区的规划设计定位是“中国第一，世界一流，业内朝拜之地”，将打造成世界文化新品牌；楚河汉街号称打造现代版“清明上河图”；两大标志性项目：“汉秀”剧场和电影文化主题公园。区位好、资源好、品牌强大提出新颖、占位高的理念，引发高关注度22武汉水乡旅游城武汉水乡旅游城是政府招商引资项目，以“水”为主题，打造江城独具特色的现代休闲旅游区区位：位于东西湖区径河路；总投资：约80亿，建设周期约8年，分四期建设；投资商：浙江正达集团依托资源：

泾河西湖水体规划：该项目引入杭州西湖、意大利威尼斯等地域风格，在保持并发挥径河西湖水体景观的基础上，以"水"为主题，打造文化娱乐、商旅会展、酒店、主题公园、水上乐园、高档住宅等；运营时间：2010年9月正式动工。项目沪蓉高速公路京港澳高速公路五环大道“畅游水乡胜景，体验异域风情”充分挖掘江城“水”文化，打造现代休闲旅游区23武汉水乡旅游城突出“休闲”理念，将休闲融入到城市会展、商务、居住等功能中运动休闲区武汉乐园区传统水乡文化区异域水乡风情区会议度假区武汉（东西湖）水乡旅游城项目计划总投资80亿元，是目前武汉市最大的旅游项目。项目分四期实施，建设周期约8年。首期建设内容包括径河西湖旅游综合体、径河两岸及基础设施等，建设期为3年，投资预算18亿元。武汉（东西湖）水乡旅游城打破了以往传统单一游览观赏型主题公园的形式，营造出多元化地域文化、异域文化的旅游文化氛围。24咸宁碧桂园咸宁碧桂园是依托温泉资源，复制碧桂园酒店+地产的成熟模式，进行地产开发区位：位处咸宁市咸安中心城区，长安大道北端，是南山商圈的组成部分。项目周边配套齐全，与咸安体育中心隔河相望；武商量贩、南大街商业区、咸宁高中等城市配套距项目仅数百米；规模：占地67万方，建面约170万方；定位：咸宁市高档山水人居