鄂州地产行业市调报告

鄂州地产行业市场调研报告PART1：宏观环境分析区域地理人口状况经济概况城市规划政策环境2区域地理鄂州市位于湖北省的东部，长江

中游南岸，属于省辖市；西接“九省通衢”的武汉，东连“矿

冶之城”黄石，北与黄冈市隔江相

望，南同咸宁市濒湖毗邻，距武汉

市约60公里左右；属于武汉1+8城

市圈优先开发区域；鄂州市辖3个市辖区：鄂城、华容、

梁子湖3区，面积1504平方公里，

政府在鄂城区。鄂州位于湖北省东部，长江中游南岸，紧邻武汉，具有贯通南北、承东启西的区位优势3人口状况根据2010年第六次全国人口普查，

常住人口为104.87万人。人口规划：远期（2020年）鄂州市域总人口约为166万人。其中城镇人口约为131.2万人，农村人口约为34.8万人；远景（2030年）鄂州市域总人口约为190万人。其中城镇人口约为160万人，农村人口约为30万人。城区人口增长的结果持续的住宅消费需求；就业与消费的增长带动商务、商业设施的增加；商务区、商业区随着城市扩张变化。鄂州市人口增长较快，成为房地产市场的发展重要保障4经济状况GDP：2011年鄂州市GDP为490.89亿元，同比上年增长16%；固定资产投资总额：2011年，全市固定资产投资达到336.85亿元，比上年增长37.5%；社会消费品零售总额：2011年，全年实现社会消费品零售总额153.7亿元，同比上年增长17.8%鄂州市GDP、固定资产投资与社会消费品零售总额稳步大幅增长，经济发展较好5城镇居民可支配收入：2011年，鄂州城镇居民人均可支配收入达17008元，同比增长15.01%；农民人均收入：2011年，农民人均收入达7909元，同比增长19.09%鄂州城镇居民消费特点消费观念不断更新，消费行为趋于理性。消费结构继续优化，“享受发展型”消费特征明显；消费升级步伐加快，消费级别不断扩大。消费方式发生转变，消费领域逐步拓展，贷款消费逐步被越来越多的人认识和采用。居民可支配收入均有较大增长，整体消费能力逐渐增强，消费特点趋向一二线城市6“两圈一带”的建设将促进鄂州市经济的发展“两圈一带”（武汉城市圈、鄂西生态文化旅游圈、长江经济带）战略的推出为鄂州经济发展带来较大的推动；目前，鄂州招商引资成效显著，大项目频频入驻，鄂州经济新的增长点正在逐步推进。7城市规划老城区：定位于市级商业中心，由武昌大道、明堂路、湖滨西路和南浦路三横一纵所串成的区域构成一级商业中心；构筑以南浦路为纵轴，串联明堂市场，银泰百货，武商量贩，万联购物广场三个市级商业功能区，组成市级商业核心区；城南新区：城区重心南移，城南新区规划面积占城区总面积的一半左右；城东新区：以花湖开发区为依托，形成东片城镇群。城区规划：鄂城区为主城区，片区重点向南、东发展，本项目位于城市未来发展方向上8武鄂一体化催生了鄂州市的新区，也为房地产发展提供了更为全面的舞台打破行政区域的界限，设立主城综合功能区、鄂城转型发展新区、葛华科技新城、梁子湖生态旅游度假区、华容临港新城等五个功能区，明确发展方向，定位发展，这将为楼市发展提供更为全面的舞台。9交通规划完善三通道即依托沪蓉线、武九线，建成5条东西向公铁联运、无缝衔接的快捷通道；依托武广高速、武鄂黄城际铁路，形成5条南北向公铁联运、无缝对接的快捷通道；依托长江航道，规划开辟百里长港旅游航道。八大客运集散中心即主要建设三江港物流中心、鄂州火车站客运中心、梧桐湖旅游客运中心、五丈港物流中心、葛店港物流中心、鄂东中长途客运中心、花湖综合运输业中心。建设一系统即建成以武汉新港三江港区为核心的鄂州综合物流信息系统，实现货物的“零运转”和物流过程的“无缝对接”。完善的交通线，实现“无缝对接”通过“完善三通道”、“打造八大客运集散中心”、“建设一系统”，促进各种交通方式实现有效衔接和协调配套，促进各种交通方式信息共享和系统融合。10武汉到黄石城际铁路武汉到咸宁城际铁路武汉到孝感城际铁路武汉到黄冈城际铁路这4条城际铁路相继通车后，武汉城市圈将成为继长三角、珠三角之后，又一个拥有密集城际铁路的地区。这必将为楼市发展带来更多机遇。城际铁路的开通使鄂州融合武汉“半小时经济圈”11四横四纵格局呈现

四横：106国道、樊湖线、

葛湖线、鄂黄大桥连接线

四纵：316国道、铁贺线、

武黄一级公路，鄂黄线重大工程建设成果汉鄂快速公路城市中轴线杨叶大道迎宾大道鄂州市内部网络交通逐步完善12宏观政策限购限贷抑价土地市场控制住宅市场…持续调控房地产市场低迷地方微调两次降息稳定国家多次重申坚持政策不动摇2009年开始2012年此次调控持续周期较长，对房地产市场影响较大，鄂州作为三四线城市，所受影响相对较小，但仍有小幅下降。今年下半年销量相比上半年有所回升，但价格基本稳定。近年来国家加大对房地产市场的调控，打压力度持续不放松，政策不容乐观131月温家宝主持国务院会议工作部署明确表示：巩固房地产市场调控成果，抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归2月央行金融市场工作座谈会表明：满足首次购房家庭的贷款需求3月温总理工作报告：房价远没回到合理价位、调控不放松4月温家宝在福州召开的福建、上海、江苏、浙江四省经济座谈会报告表示：坚定不移继续实施房地产市场调控政策5-6月温家宝在国务院常务会议：当前经济下行压力加大，稳增长放在更加重要的位置，要稳定房地产调控政策政策分水岭2012年1-6月中央态度一览全国政策：中央态度从1-4月房地产调控不放松，到5-6月份稳增长变为首要位置142011年年底至2012年年初，北京、上海、天津、武汉等城市调整普通住宅界定标准，减免税费（默许）2011年2012年1月2月3月4月5月6月契税减免政策公积金放宽政策2012年3-4月至少14个城市密集上调公积金缴存基数或放宽公积金贷款额度，上调额度15%-25%不等。其中武汉以最高能贷总房款80%最受关注（默许）购房补贴政策5月扬州出台对个人新购买精装房给予4‰-6‰奖励的政策5月辽宁营口出台对公务员购房补贴人均5万元（默许）限购放松政策2月上海降低二套房购买门槛，持居住证满三年可购买（叫停）5月石家庄拟放宽人均居住面积低于30㎡人群购买第三套房（叫停）红线默许严禁需斟酌放松政策分类时间红线界限意义：中央调控红线以限购为底线。中央态度明确，短期红线不得逾越2月芜湖出台政策：90㎡以下商品住宅补贴50-200元/㎡（叫停）全国政策：各地政府微调不断，从契税减免到密集放松公积金贷款额度再到对部分群体购房补贴，不断试探中央底线15房产税试点限购令或将退市国内外经济形势复杂和严峻2012年是政府换届的一年，从稳定的角度出发，整个市场不会大起大落保障房大力建设将减少民怨房产税试点经济形势复杂和严峻政府换届加大保障性住房建设2012年年中宏观政策房地产调控政策将逐步、小幅调整从当前政府态度看，楼市调控2012年上半年暂不会放松，市场面临的宏观环境依旧严峻，2012年上半年的压力依旧较大，上半年房地产下行的趋势难以扭转。国内外经济环境的恶化，政府会调控政策将会有所放松,目前已呈现松动迹象。而之前地方政府确实有此冲动，如中山市限价令放开等。而今年也是政府换届的一年，从稳定的角度出发，整个市场也不会大起大落。2012年年中宏观政策房地产调控政策有望逐步、小幅放松。16近年来，鄂州房价一直处于上涨状态，2007年涨幅达到最大，增长接近40%；此后受金融危机的影响增长有所放缓，但随着经济形势的好转，2009后又有较大幅度的增长，现今主城区均价约3200元/㎡。近几年鄂州房价走势17宏观环境区位人口：紧邻武汉，为武汉城市圈重要组成部分，城镇人口增长较快依托大武汉，实现武—鄂一体化发展，加快城市化进程，人口的增长促进购房的刚性需求经济：经济稳步发展，消费水平快速提高，消费特点趋向大中型城市消费能力的提高，增加了房地产的有效需求，规划：重点向南、东发展，实现功能分区项目片区处于东轴线上，是城市发展方向，周边各项配套将逐渐完善对本项目的影响交通：城际交通网络四通八达，项目处于优势地段，周边干道众多政策：宏观调控不松动，后期市场不容乐观，且鄂州征收房产税的消息也逐渐被释放。项目占据交通优势，保障了生活节奏后期政策环境不乐观，投资需谨慎宏观环境小结18PART2：区域市场分析土地市场概况住宅市场概况商业市场概况19土地市场概况2021序号地址面积

（公顷）面积

（亩）容积率建筑面积（万m2）成交价格（万元）楼面地价（元/m2）土地单价（万元/亩）使用年限产权人成交时间1新庙镇英山村大桥连接线与滨湖南路东北角地块1.8339427.54.58.3319038711670鄂州市仁和矿业有限公司2012/6/52迎宾大道与天龙路交汇处东南侧5.2440678.74.825.21454357818570湖北骏中城投资有限公司2012/7/53鄂燕黄路北侧0.156612.31.80.3772733370鄂州市中强房地产置业开发有限公司2012/6/54滨港东路西侧、英山村一组南侧地块1.8474527.72.85.2290756210570武汉新建总建设集团房地产开发有限公司2012/6/55吴都大道北侧1.7761226.647.1394555514870湖北炜裕房地产开发有限公司2012/5/166寿昌大道与滨湖东路交叉处东南角1.727625.92.54.322035108570湖北丰硕园置业有限公司2012/2/77滨湖南路南侧、庙脚洪公寓西侧3.2803949.2619.7956748619470湖北巨源房地产开发有限公司2012/4/258张家湾1.6386924.62.454.018344577570鄂州市天安置业发展有限公司2012/4/259洋澜路西侧祝家湾0.149072.250.734145815370鄂州市永森房地产开发有限公司2012/4/2510鄂黄大桥连接线西侧、武昌大道南侧0.9637814.51.31.312319838570湖北永华房地产开发有限公司2012/5/11土地市场概况2012年鄂州主城区住宅用地交易情况资料来源于：中国土地市场网22序号地址面积

（公顷）面积

(亩)容积率建筑面积（万m2）成交价格（万元）楼面地价（元/m2）土地单价（万元/亩）使用年限产权人成交时间1鄂燕黄公路北侧大桥连接线西侧5.340180.12.6914.457203987170鄂州蟠龙大市场开发有限公司2011/12/142江碧路西侧、寿昌大道南侧1.044815.72.82.911153817170鄂州祥达房地产开发有限公司2011/11/163新庙镇0.19172.91.50.31555395470湖北龙德置业有限公司2011/11/154明堂西路南侧0.32654.91.50.5833170117070湖北大维房地产开发有限公司2011/11/155文星大道北侧、百灵通信广场东侧0.0671.01.650.1988869870湖北坤胜置业发展有限公司2011/10/316凤凰街办菜园头村六组1.822927.335.59731783670鄂州市泓泽房地产开发有限公司2011/10/217滨湖南路南侧、市委党校西侧3.726955.92.59.342604577670湖北浙商银河地产开发有限公司2011/9/298凤凰路东侧0.12171.83.80.524853613670鄂州市中强房地产置业开发有限公司2011/9/22011年鄂州主城区住宅用地交易情况资料来源于：中国土地市场网23序号地址面积

（公顷）面积

（亩）容积率建筑面积（万m2）成交价格（万元）楼面地价（元/m2）土地单价（万元/亩）使用年限产权人成交时间9多佳二路、江碧路、滨湖西路围合5.810787.2211.657804976670上海意邦置业有限公司2011/8/3110吴都大道北侧、迎宾大道东侧3.578353.72.810.039923987470湖北德立房地产开发有限公司2011/5/911吴都大道北侧、龚家湾东侧2.813242.21.85.121224195070武汉大鼎物质发展有限责任公司2011/4/1412古楼街办五里墩花园路2.311734.72.86.58981392670鄂州鑫源伟业房地产开发有限公司2011/4/1313古楼街办五里墩花园路2.429536.42.86.89841452770鄂州鑫源伟业房地产开发有限公司2011/4/1314古楼街办五里墩花园路2.308434.62.86.510161572970鄂州鑫源伟业房地产开发有限公司2011/4/1315老将军路西侧、学府路南侧4.443666.72.410.715601462370湖北志裕房地产开发有限公司2011/3/116洋澜路西侧祝家湾5.328779.9526.61216145615270鄂州市永森房地产开发有限公司2011/1/182011年鄂州主城区住宅用地交易情况资料来源于：中国土地市场网24序号地址面积（公顷）面积（亩）容积率建筑面积（万m2）成交价格（万元）楼面地价（元/m2）土地单价（万元/亩）使用年限产权人成交时间1鄂燕黄路西侧、沙杨路南侧0.174672.60.50.113215115040鄂州市利群工贸有限公司2012/5/82十一号路与迎宾大道东南角2.116531.71.22.5299011779440湖北省电力公司鄂州供电公司2011/12/283鄂燕黄公路北侧大桥连接线西侧12.0549180.81.7320.995274575340鄂州蟠龙大市场开发有限公司2011/12/144武昌大道西段0.11431.720.21134946640中国石油天然气股份有限公司湖北鄂州销售分公司2011/11/155迎宾大道东侧、交通局北侧2.309434.65.913.6384128211140湖北德立房地产开发有限公司2011/5/92011年至今鄂城区主城区商服用地交易情况资料来源于：中国土地市场网25鄂州市鄂城区主城区土地市场小结2011年鄂州市鄂城区主城区住宅用地拍卖市场活跃，以南区交易最多。2012年则进一步向南区和东区集中。2011年鄂城区主城区住宅用地拍卖平均地价达到67万/亩，平均楼面地价为358元/m2。2012年则平均地价达到143万/亩，平均楼面地价为524元/m2，土地单价涨幅超过100%。2011年至今鄂城区主城区商业用地拍卖5宗，集中于东区和南区。东区、南区商业用地市场开始活跃。2011年至今鄂城区主城区商服用地拍卖平均地价达到66万/亩，平均楼面地价为445元/m2。而南区平均地价为最高，达到103万/亩，平均楼面地价为445元/m2。26鄂州市鄂城区主城区土地市场小结北区西区南区东区鄂州市鄂城区主城区2011北区住宅土地单价47万/亩，楼面地价283元/m2。2012年无交易记录。2011西区住宅土地单价71万/亩，楼面地价381元/m2。2012年无交易记录。2011东区住宅土地单价50万/亩，楼面地价294元/m2。2012年东区住宅土地单价103万/亩，楼面低价495元/m2。2011南区区住宅土地单价98万/亩，楼面地价42元/m2。2012年南区住宅土地单价157万/亩，楼面低价531元/m2。住宅市场概况27GDP增速与房地产发展关系4%─5%5%─8%大于8%小于4%萎缩停滞稳定发展高速发展鄂州市达到：15.1%。从模型判断，鄂州市房地产应该处于快速发展期800─4，0004000─8，0008000─20，0000─800启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期人均GDP与房地产发展关系：(单位US$)鄂州市达到：2024美元。从模型判断，鄂州市房地产处于快速发展期鄂州属于三线城市，当前房地产市场处于快速发展阶段住宅市场概况28年份房屋施工面积（万平方米）增长率（%）竣工面积（万平方米）增长率（%）销售额（亿元）增长率（%）2005年255.6619.846.1026.35.2070.72006年318.8124.7186.0428.37.4743.692007年430.214.3309.415.68.6015.12008年462.32.2326.13.511.1511.72009年586.426.8341.54.715.4243.22010年510.94-12.87389.9914.2————2005-2011年鄂州市住宅施工、竣工和销售额近7年来，鄂州市房屋施工面积与竣工面积都有所提升，特别是07年之后，出现了大幅的提升，施工面积保持在400万平米以上，竣工面积保持在300万平米以上；鄂州2012年全年商品房销售面积在60万平米左右，市场处于供大于求局面。近年来鄂州住宅供需两旺，但供给还是大于需求29住宅市场分为三个板块：老城区板块、城东板块和城南板块本案老城区板块：东起凤凰北路，西至江碧北路，北至沿江大道，南至滨湖北路，本板块是鄂州经济中心，聚集了大量商业、金融机构。老城区配套完善，以吴王公馆、古城名珠为代表，区域均价为4500-6000元/平方米左右。城南板块：主要集中在洋澜湖周边，以竹林广场、黄金水岸、然梦园、新城明珠为典型。这些楼盘开发体量都比较大，建筑类型多样，高层、小高层、多层、洋房和别墅均有，目前价格达到3500-4500元/平米左右。城东板块：滨湖东路北段、司徒路、武昌大道东段、鄂燕大道等区域构成，依托城市发展重心的偏移，大规模的开发楼盘，以高层为主，但区域配套还有待完善，区域环境有待提高。以驰恒之城、同心·水木清华、金州星城、三江航天等为代表，在售均价在3200-4500元/平米左右。住宅市场板块老城区板块城东板块城西板块30板块楼盘地址建筑类型建筑面积及规划户型均价（元/㎡）优惠进度老城区板块长江天下2期武昌大道318号多层高层

18万方两房、三房5000一次性付款9.8折尾盘，只剩190,240平米大户型永安·古城明珠古城路48号高层5万方

1-4房，50、101、113、138、1604200分期减3000元，一次性优惠50元/m2，送5000元家电基金尾盘外滩聚龙城沿江大道吴王公馆旁高层

2栋高层约3万方

最小113㎡，大户型为主5000交2万抵6万1号楼售完，2号楼在售

聚龙名都沿江大道汽渡码头旁高层四栋(两栋联体)高层组成。每栋皆为20层，共280套住宅240套，商铺40套。两房、三房大户型为主4600无优惠112-139平米房源有售吴王公馆沿江大道吴王广场旁高层3.4万方以126㎡的三房为主5500一次性9.7折，按揭9.9折销售过半，剩少量房源吴都星座凤凰路武商旁高层11.8万方两房、和110㎡以上的三房为主4000交2万抵4万剩少量房源老城区板块老城区板块由于发展受限，新增楼盘较少，在售楼盘规模也不大，均价在三个片区中最高31典型楼盘吴王公馆：智能化江景豪宅

外滩·公园·名流权贵·顶级风尚项目地址鄂州市沿江大道吴王广场旁开发商鄂州市宏华房地产开发有限公司占地面积1.8万方建筑面积6万方容积率4.5绿化率28%户型面积91.25㎡、123.62㎡、123.9㎡、139.77㎡产品组合高层、商业裙楼销售均价6000元/㎡优惠一次性9.7折，按揭9.9折开盘情况去化一大半，剩下的是北边不能

看江的户型个案点评地处江滩公园旁边，吴王广场对

面，紧邻南浦路，十字街，绝佳

的地理位置让本案收到广大市民

的追捧，高科技智能系统的运用

更是显示了楼盘的高档。32吴王星座项目地址鄂州市凤凰路武商旁开发商鄂州市坤胜置业发展有限公司占地面积5.8万方建筑面积11.7万方容积率4.9绿化率23%户型面积72-82㎡、109㎡、113㎡、133㎡产品组合高层销售均价4000元/㎡优惠两万抵四万个案点评城市绝佳地段和小户型都很不错，

环境和交通较好，配套齐全。成

交户型以72-82㎡为主，购买客户

主要是公司白领、私营业主、企事

业单位人员和投资客为主。33板块楼盘地址建筑类型建筑面积及规划户型均价（元/㎡）优惠进度城东板块驰恒之城滨湖东路6号多层高层

80万方两房、三房大户型为主3500一次性付款9.8折1期尾盘，2期认筹启动中水木清华武昌大道菜园头转盘处高层、小高层20万方

两房、三房大户型为主4200一次性付款9.7折，按揭9.9折1期在售，2期即将认筹洞庭国际滨湖东路高层、小高层

9万方

110㎡大户型为主3500无优惠准现房，清盘中金州星城滨湖东路高层21万方80-130㎡、两、三房为主————1,2号楼8月18日启动认筹金色港湾滨湖东路高层9万方110㎡以上的大户型为主3500无优惠剩少量房源，清盘中东江1号武昌大道高层8万方两房、三房的大户型为主4000认筹优惠1万抵3万1号楼认筹中东江公寓武昌大道高层3万方98㎡以上的大户型为主3800一次性9.8折，按揭9.9折只有1号楼在售，且中间楼层售完国际公馆武昌大道与司徒路路口高层5万方104-159㎡的大户型为主3400无优惠准现房，清盘中银龙项目滨湖东路南段小高层、高层30万方——————估计明年入市三江航天滨湖东路多层、小高层、高层约100万方——————年底开工，明年入市城东板块城东板块是未来大盘的集中区，区域配套有待完善，发展潜力较大，在售均价在3800元㎡左右34典型楼盘驰恒之城：为居者造福，为世代留鉴项目地址滨湖东路6号开发商湖北驰恒房地产开发有限公司占地面积40万方建筑面积80万方容积率2.96绿化率36.3%户型面积96㎡、109㎡、113-132㎡产品组合多层、小高层、高层销售均价3500元/㎡近期推广首付3.8万起，购2房得3房个案点评超大规模、完善的配套及规划中

的凤凰大桥，再加上不间断的广

告投放，销售情况良好。

成交户型主要以113-132㎡的三

房为主，购买群体主要是私营业

主、公司白领和政府机关事业单位

人。35同心·水木清华：重新定义鄂州健康住宅新标准项目地址武昌大道菜园头转盘处开发商浙江同心集团驰占地面积8万方建筑面积20万方容积率2.94绿化率45%户型面积40㎡、97㎡、120-146㎡产品组合小高层、高层、超高层销售均价均价4200元/㎡主要卖点高绿化、休闲广场、运动场所个案点评以新古典主义立面风格独树一

帜，120-130是主要成交户型；

购买群体主要是投资客、公司白

领和事业单位人员等。20万方国际新都市主义建筑36金州星城：人文居住至臻境界项目地址司徒路中段开发商湖北富森建筑面积20万方户型面积86-135㎡销售均价未开盘，8月18日启动

认筹主要卖点：6000㎡中央绿化广场3万方现代风情商业街两大中央花园凤凰大桥毗邻名校城东新区人文居住醇熟大盘37未售项目：三江航天本案项目工地围墙项目区位及在建的凤凰大桥项目地址滨湖东路（驰恒之城对面）开发商湖北三江航天地产建筑面积约100万方物业类型1.4的容积率决定了小区会

以低密度物业为主户型面积待定在建的凤凰大桥直达

鄂城区强势品牌超大体量38板块楼盘地址建筑类型建筑面积及规划户型均价（元/㎡）优惠进度城东板块月畔湾滨湖南路多层高层

7.8万方三房大户型为主4000无优惠最后3套莲花中央广场迎宾大道高层、小高层20万方

未定——————宏洋·凤凰城寿昌大道市八中对面高层10万方

未定————10月启动认筹文苑花园文苑路与寿昌大道交汇处高层6万方80-130㎡、两、三房为主3600——10月开盘莲花雅苑滨湖南路公积金管理中心西侧高层10万方90-130㎡大户型为主3500认筹5000抵1万，1万抵2万认筹中学府上城滨湖南路高层5万方三房的大户型为主3500交5万直接定房源，9.5折认筹中，元旦开盘竹林广场滨湖南路高层30万方40-60㎡及106㎡以上的大户型为主4300一次性9.8折，按揭9.9折在售的108户型较多新城明珠寿昌大道31号高层20万方两房、三房的大户型为主3600无优惠在售中中厚新苑城南寿昌大道高层15万方40、70及100㎡以上的户型3800按揭9.9折二期在售西昌·曦城文苑路莲花小学旁多层、小高层、高层17万方90-140㎡的两房、三房3600无优惠LOFT、平层在售嘉禾上城寿昌大道多层小高层6.2万方60、80、90及110㎡以上户型3800无优惠在售中城南板块城南板块楼板基本分布在洋澜湖和滨湖南路上，规模也都较大，均价在3800-4200元/平米左右39典型楼盘竹林广场：中央上筑，雅境栖居项目地址古城路鄂州高中对面开发商鄂州永森房地产开发公司建筑面积30万方户型面积38-61㎡、108㎡以上个案点评项目区位好，毗邻名校，

户型多样，开盘售出70%

左右，以投资客、私营业

主和中级置业者为主。主要卖点：鄂州高中商业广场华润苏果绝佳地段中央生活区尽纳城市亿万繁华40月畔湾：城南都心瞰湖地标项目地址滨湖南路国税局旁开发商鄂州富实房地产开发公司建筑面积7.8万方户型面积77-80㎡、105-130㎡个案分析项目区位好，配套齐全，

成交户型以105-130㎡为主，客户主要以年轻白领

和私营业主为主。主要卖点：绝佳湖景资源板式纯高层社区桔园公园2万抵6万最后清盘中41南国名门：城南湖畔21万方国际名门生活区项目地址滨湖南路中段开发商湖北巨源地产开发有限公司占地面积4万方建筑面积21万方容积率3.98绿化率37%户型面积84-95㎡、123-146㎡155㎡产品组合高层裙楼商业销售均价3800元/㎡个案点评位于城南核心，合理的面积区间，毗邻名校的优势，使项目销售

情况较好。由于项目前期土地证纠

纷，形象有点受损，目前在售的是

二期。42嘉禾上城项目地址寿昌大道与滨湖西路交汇处开发商湖北嘉禾交通开发有限公司建筑面积6.2万方容积率1.77绿化率45%户型面积69-85㎡、96-130㎡142㎡产品组合多层+小高层销售均价3800元/㎡个案点评低密度景观风尚社区，南北通透

板式结构户型，让该项目受到客

户青睐。43西昌·曦城项目地址文苑路莲花小学旁开发商湖北西昌地产开发有限公司建筑面积17万方容积率2.5绿化率35%户型面积90-100㎡、108-13㎡产品组合多层+小高层+高层销售均价3800元/㎡，LOFT5300元/㎡个案点评地处新区中央，周边教育气息浓

厚，户型选择多，独创LOFT户

型，5.4米层高，买一层送一层，

客户主要以上班族、私营业主为

主。44莲花中央广场：万象中央天邑揽胜项目地址迎宾大道八中旁开发商湖北德立房地产开发公司建筑面积27.9万方容积率4.72产品组合商业、住宅楼个案分析地处城南新区，与沃尔玛

达成合作意向，与横店影视

共建一家大型3D数字化影院。主要卖点：沃尔玛商超3D数字化影院大型商业七星都会·高端生活场45区域住宅市场小结从区域上看，老城区由于可开发用地有限，住宅市场呈现东移、南移的

趋势，城东片区未来集中供应的大盘较多，城南片区在售楼盘数量较多；从价格上看，目前，老城区仍然是价格标杆区，特别是少数江景盘，已

经突破6000元/平米的关口，城东片区价格较平和，未来凤凰大桥修通

后，升值潜力无限，而城南片区沿着洋澜湖、地段较好的楼盘均价也都

在4000元/平米左右；从户型上看，目前鄂州市楼盘整体主力户型都在110-140的大三房上；从营销上看，鄂州市楼盘营销模式也逐渐与武汉接轨，推广力度很大，

活动也是花样繁多。46商业市场概况47集市&沿街商业大型综合超市&专业店仓储式购物中心便利店都市MALL郊区MALL百货商店&批发市场$500以下$500~1000$1000~3000$3000~5000$5000~7000$7000~10000$10000以上生存需求价格品质传统形态阶段业态丰富阶段业态替代阶段随传统商业业态不断丰富，市场开始细分出服务于不同人群、经营不同门类的专业市场，并带动其上下游产业链得以共同发展伴随生活资料相对过剩，各种商业业态在城市中心混杂聚集，车水马龙、景象繁华，形成人们共同认知的生活服务和商贸交易聚集区形成条件形成过程随市场不断细分，寻找空隙日益艰难，这时出现在一定辐射范围内经营相同门类、且档次有重合的不同商圈，相互分流客户，产生替代性竞争市场需求多元化，主流产品面临激烈竞争商业业态细分完全，总量饱和阶段特征刚刚走出农业社会的自给自足，商贸交易信息不充分城市原始商脉的发展和延续，民间自发形成，具备相对集中的商业设施和综合性的商业业态，承担城市商品流通中心的基本功能相互具有替代性的不同商圈以整体规模、经营档次、价格或服务的相对优势，通过更好满足消费者需求而抢占市场份额市场信息和市场机会被充分关注，商家有比较明确的市场目标，经营同类商品的商家群体汇聚在一起形成行业整体竞争力文化、情感需求便利敏感因素人均GDP出现业态目前鄂州目前武汉鄂州正处于大型综合超市&专业店向都市MALL的过渡阶段商业市场概况商业整体发展阶段48本案核心商圈武商量贩万联购物广场武商量贩万润发银泰百货明堂市场核心商圈：鄂州核心商圈，主要集中了以服装鞋帽为主的专卖店、专业店，小商品百货的明堂市场，大型高档次商场的银泰百货，以及面向大众的超市，如万联、万润发、武商量贩等。本案与核心商圈有较远的距离，周边无商业配套。目前，鄂州已形成了以老城核心商圈为主，城南次级商圈为辅的商业格局。次级商圈鄂州核心商圈分布核心商圈分布49现有代表性商业——银泰百货和名堂市场明堂市场始建于1994年，历经两次改建，新建的明堂市场占地面积3.3万平方米，建筑面积6万平方米，营业面积4.5万平方米，总投资1亿元。一二楼主要经营小商品市场：如服装、鞋帽、箱包、缝纫、布匹、小百货、针织品、床上用品等到八类商品；三楼实行整体或划片承租，主要经营饮食、娱乐、苏宁电器；四楼办公用房；五楼设有300多平方米的多功能大厅。银泰百货鄂州标志性建筑国贸大厦的商业群楼；建筑面积共2万平米，地下一层，地上四层，是银泰自有物业，为当地最具影响力的中高档时尚百货店。商场定位和经营特色：以“传递新的生活美学”为经营理念，以“年轻、时尚、中档为主、高档为辅”为经营定位，全力打造特色鲜明的当地最具影响力的主题百货。代表性商业50武商量贩全市有两个武商量贩，文星路店经营面积8000㎡，在经营品种范围上，以满足附近居民80-90%日常生活需求为标准，涵盖吃、穿、用、电器26个大类3万余个品种。包括服装鞋帽、化涤、食品、生鲜、家用百货、文化体育、大小家电等。引进中高档服装、化妆、箱包、鞋帽等形象品牌专柜。万润发超市“新鲜、便宜、舒适、便利”的服务宗旨，填补了城东没有大型购物中心的空白。现有代表性商超——武商量贩和万润发超市51于2003年6月15日开业，是集购物、休闲、观光、饮食、娱乐、商务等多功能于一体的“一站式”休闲购物中心，现经营商品达8万余种，是鄂州市乃至鄂东南地区零售商业最大的休闲购物广场。布局负一楼：家电卖场一楼：营养美食，主营：五谷杂粮、风味熟食、南北干货、生鲜冷冻、蔬果糖果、黄金钟表、烟酒药品、数码五金、鲜花礼品、肯德基餐厅二楼：居家休闲，主营：洗涤化妆、内衣家纺、休闲食品、日用百货、文体玩具、图书鞋柜三楼：都市丽人，主营：时尚内衣、精品女装、休闲服饰、精品家纺、品牌童装、童车童床四楼：成功之路，主营：男式正装、男女皮鞋、商务休闲、精品皮鞋现有代表性购物中心——万联购物广场52租金：30-50元/m2/月，较多租一楼，送二楼主要业种：汽车服务、餐饮、建材租金：约20元/m2/月，较多租一楼，送二楼主要业种：建材、零售租金：约30元/m2/月，较多租一楼，送二楼主要业种：零售、