江夏阳光大道项目定位策划提案

江夏阳光大道项目定位策划提案>>项目本体分析>>项目市场机会分析>>项目定位建议报告体系AnalyzeSystem2项目本体分析PART

1项目区位地块现状项目四至周边配套SWOT分析page4项目位于武汉市江夏区主干道阳光大道旁，区位优势明显项目距离主要市政设施距离项目——武昌火车站：14.3km；项目——武汉站：23km；项目——宏基长途汽车站：14.3km；项目——付家坡长途汽车站：14.8km项目——武汉市江夏区政府：7.9km；项目半小时车程内可以抵达区域北：鲁巷广场，光谷步行街等；南：中国地质大学江城学院，江夏区民政局，武汉绕城高速公路等；东：汤逊湖旅游度假区，龙泉山风景区等；西：纸坊，江夏区政府等。半小时车程本案项目区位关键词：武汉市江夏区page5目前项目尚未开工，周边中高档楼盘居多，竞争激烈地块现状地块条件：占地面积：89479m2地块现状：为荒地，带有少量坡地，自然环境较好；地块形状规则方正，利于规划；地势平整，利于开发；西边有一处小池塘，可加以利用，打造社区水景；关键词：地势平整本案page6项目北至伊顿·阳光、东南临阳光大道、西南方为新建楼盘怡景江南、西至汤逊湖畔项目四至西南：怡景江南东南：阳光大道西：汤逊湖北：伊顿·阳光关键词：主干道本案page7周边交通、商业、生活、金融、医疗、教育等配套齐全，对项目居住价值具有提升作用周边配套武汉医院怡景江南保利·海上五月花KFC中商平价湖北华一寄宿学校伊顿阳光城市旅馆武汉信息职业学校武昌理工学院武商量贩中国邮政本案宜家·汤臣二期中国工商银行汤逊湖旅游度假区建设银行page8项目SWOT分析：合理规避风险、提高竞争优势SWOT分析项目劣势配套劣势：周边配套不全交通劣势：地铁2号线以及城际铁路尚未建成开通项目优势交通优势：地块临主干道，通达性较好环境优势：项目远离闹市，有山有水，环境幽静教育优势：位处大学城，周边拥有华师一附中及外国语学校项目机会规划机会：随着武汉市对大光谷发展的扶持，项目周边市政工程逐渐完善；市场机会：随着周边人口集聚化程度的加深，将带来巨大的居住需求；项目威胁竞争威胁：周边有大量中高档楼盘，将加剧未来市场竞争；政策威胁：国家日益收紧的金融贷款政策对本案未来存在一定威胁；项目市场机会分析PART

2宏观投资环境分析住宅市场机会分析宏观投资环境分析page10page11宏观投资环境分析1234区位地理政策环境区域规划人口经济12区位地理/区位属性江夏区紧靠武汉东湖新技术开发区，素有楚天首县武汉南大门之称区位：江夏区区位优势突出。地处九省通衢的武汉市南大门，位于三环线和四环线之间。1+8城市圈的重要节点，东接鄂州，南通咸宁，西临长江，北连武汉东湖高新技术开发区。交通：交通极其便利。京广铁路、107国道纵贯南北，京珠、沪蓉高速公路在此交汇，各级公路网络遍布全区。经过该区的武咸城际列车及地铁二号延长线预计将分别于2012年6月和2017年底交付使用。13地铁2号线延长线，连接鲁磨与庙山，拉近光谷商业圈区位地理/交通状况地铁2号线延长线(鲁磨路—庙山),在建项目站点鲁磨路—庙山项目概况按照目前规划，2号线南延长线规划为2011年开工，2013年建成，已纳入2017年前建设规划。2号线延长线工程是在2号线一期工程基础上，向北和向南延伸，北延线工程位于东西湖区，线路全长约4.5公里，设3个车站，分别是车辆段站、金银潭大道站、宏图大道站。南延线工程位于东湖新技术开发区，线路全长约6公里，设4个车站，分别是华中科技大学站、光谷大道站、佳园路站、流芳站。起止点主体道路工程自鲁巷站口起，向南穿越汤逊湖，连接江夏区与东湖技术开发区，止与庙山。辐射范围光谷商业圈，汤逊湖风景区等地铁2号线延长线14江夏辖区拥有7个辖区街道，3个城镇，2个乡村，一个农场区位地理/行政区划7街道：纸坊街道、金口街道、乌龙泉街道、郑店街道、流芳街道、五里界街道、鞍山街道3镇：法泗镇、湖泗镇、豹澥镇2乡：山坡乡、舒安乡1农场：金水农场

江夏中心城区主要划分为庙山居住板块、藏龙岛板块、纸坊板块15城市化水平不断提高，带来较大的房地产刚性需求人口经济/区域人口目前人口：根据第六次全国人口普查结果显示，江夏区现常住人口为644835，比09年增加4.53万人，占武汉市常住人口的6.59%，在各区中排名第八。其中庙山常住人口54383，占区内人口的8.36%。规划人口：计划2015年全区总人口达65万，年增长率4.4%，城镇化率大于55%。城镇化率：2010年城镇化率46.38%，计划2015年城镇化率达到55%以上。区域人口增长的结果给房地产刚需带来了更大的空间住宅消费需求进一步增加就业与消费的增长带动商务、商业设施的增加16人均GDP增长率稳步提升人口经济/区域经济GDP:2006年到2010年，江夏区内生产总值平均增长速度超过20%。计划2015年区内生产总值超过530亿，年均增长率保持在15%以上。收入：2010年，江夏区城镇居民可支配收入12316。计划2015年城镇人均可支配收入达到25200以上。区域性质：江夏位于武汉两大国家开发区的中间地带，是东湖新技术开发区的拓展区和武汉经济技术开发区的产业延伸区。此外，江夏还是“1+8”城市圈建设的重要节点，特别是武咸城际铁路的建成和正在规划中的武汉第二机场，进一步提升其在城市圈中的节点地位。17“1+8”城市圈建设的重要节点，促进城市圈发展联系，带来巨大消费潜力区域规划武汉市江夏区咸宁市黄冈市黄石市小结：

城铁的开通带动了不少“城铁盘”升值，本项目为城市圈重要节点，给房地产带来了更大的空间，并且提升竞争力。区域定位：江夏区“十二五”时期的发展定位：通过打造五大基地，即华中地区重要的高新技术产业基地、先进装备制造业生产基地、现代都市农业发展基地、生态旅游休闲度假基地、城乡融合一体发展示范基地，把江夏建成武汉南部宜居宜业的滨湖生态新区。按照“北部工业、南部现代农业、东部中部服务业、西部临港经济”进行布局，加快推进功能区建设。18打造五大基地，建成武汉南部宜居宜业的滨湖生态新区区域规划小结：

优越的自然环境，给当地房地产带来了更大的空间，成为居住新区。江夏经济（庙山）开发区功能定位：以医药、机电等高新技术产业为主导、大力发展文教、科研、旅游等第三产业，宜居宜业、生态高效、具有滨湖特色现代化产业园区

。功能组织上形成“一心四轴八组团”总体空间格局。“一心”即结合规划用地交通干线、内湖面以及四条主要干道（江夏大道、阳光大道、景湖大道、庙南大道）围合而形成的规划用地中部核心区，承担江夏经济（庙山）开发区综合公共中心职能，是融商贸服务与旅游休闲于一体的地区级公共中心。“四轴”即依托江夏大道、阳光大道、庙南大道等交通干道形成四条发展轴线和一条沿景湖大道的景观轴线。“八组团”根据现有建设基础，综合考虑到交通组织、功能布局的合理性，布局形成八大组团，即一个休闲娱乐组团，三个居住组团、三个产业组团、一个教育体育组团。19一心·四轴·八组团区域规划本案届山居住组团20政策环境明确保障性住房比例70%；首套房90㎡以上首付3成，二套房首付50%，利率1.1倍，大幅提高三套房首付及贷款利率；加快研究房产税，加大土地增值清缴力度；地方问责制；北京限购令；明确二套房认定以家庭为单位，“认房又认贷”加大国十条执行力度和问责制；首付全面提高至30%以上，三套房全面停贷；加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国；各地限购令；加息、上调准备金率二套房首付60%，利率1.1倍；二手房营业税优惠条件提升至满5年；限购令在直辖市、省会城市等全国范围铺开；严格地方问责制，需上报房价调控目标；促进商品房用地供应；上海重庆等城市开征房产税；加息，上调准备金率2010年4月“新国十条”2010年9月底“二轮调控”2011年年初三轮调控第一轮调控：政策由支持转向抑制投机。通过界定投机需求，有选择的提高房产投机成本。同时，通过管理开发商加大商品房供给力度。第二轮调控：政策力度加大。由原先有针对性抑制投机需求开始转向全面需求管理。开始以信贷控制投机为主，同时通过税收加大流通环节的成本，后期以加息等金融手段为主。第三轮调控以行政手段为主。具体以限购为首要手段，并将限购范围进一步扩大至二三线城市；同时，继续通过加息增加购房成本，并加大流转环节的成本，但房产税试点低于预期。2010开始的三轮调控，政策组合多样，力度空前，针对性一轮更比一轮强21政策环境1月26日，“新国八条”出台，购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%……1月27日，上海重庆公布“房产税”细则；2月8日，上调存贷款基准利率0.25个百分点；1月20日、2月24日、3月25日、4月21日、5月12日，年内5次上调存款准备金率；5月1日起，《商品房销售明码标价规定》，实行“一房一价”7月7日：央行年内第三次加息，7月7日起上调利率0.25%；5年期以上公积金贷款利率上调至4.90%税收+金融+限贷、限购+市场监管2011年第二季度，房价开始下降，销量平缓22宏观投资环境总结城市发展利好：武汉市南大门，与8+1城市圈的鄂州、咸宁紧密相连。紧挨洪山、光谷，将带动江夏区快速发展。产业基础利好：作为对光谷高新产业的区域衍生，有大批高新基础产业，在吸纳高素质人才上有独特的优势。高校资源利好：中国地质大学江城分校等在内的17所高校在此在此设立校区或分校，以及华师一附中，外国语学校等众多名校。自然资源利好：独特的自然资源，优越的生态环境，提高江夏区的居住环境。利好因素缺乏核心竞争力：该区经济发展方式的转变尚处在初始阶段，主导产业集聚程度不高，核心竞争力培育还不够充分。配套比较缺乏：目前江夏区配套设施比较缺乏，发展还需要一定时日。交通暂时不便：由于交通轨道尚未建成通车，离主城区距离偏远，在光谷、武昌主城区工作的人群想要在该区置业还存在顾虑。不利因素住宅市场机会分析page23page24住宅市场机会分析1234发展阶段楼盘总结板块划分供需状况25发展阶段根据江夏区经济水平判断，当前房地产处于快速发展阶段，已逐渐步入平稳发展期GDP增速与房地产发展关系4%─5%5%─8%大于8%小于4%萎缩停滞稳定发展高速发展江夏区达到：25%。从模型判断，江夏区房地产应该处于快速发展期4000─8，000800─4，0008000─20，0000─800启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期人均GDP与房地产发展关系：(单位US$)江夏区达到：5500美元。从模型判断，江夏区房地产处于快速发展期，即将步入平稳发展阶段26发展阶段快速发展阶段特征阶段外部环境竞争条件供应特征需求特征启动阶段福利分房阶段，市场尚未启动政府为整个产业的主要投资者区域平行发展竞争者较少需求简单市场结构单一单纯数量型产品形式单一基本无附加值满足基本生存需求客户结构简单快速发展阶段消费者收入水平显著提高区域市场发展不平衡，地段时代特征明显土地和商品房市场存在不规范操作政策因素影响大、住房福利大量存在大量的新竞争者进入、需求复杂、市场细分显现以市场份额的竞争为主住宅价格与投资猛增，大量不成熟发展商及产品出现数量与质量并重产品形式逐渐多样化产品附加值提高生存、改善需求兼有需求急剧增加客户层面扩大平稳发展阶段土地市场、商品房市场规范操作政府对房地产业的调控主要通过城市规划及土地供应等宏观调控手段间接进行政府的住房福利少量存在竞争者数量减少市场细分充分、得到/占有新的细分市场较难注重效益/低成本以质量为主，数量与质量并重产品价值构成广泛需求增长趋于平稳改善需求为主客户结构复杂减缓发展阶段房地产市场以二级市场交易为主、市场为大地产商所主导土地市场与商品房市场完全规范竞争者数量继续减少消费者需求减少产品形式极为丰富改善需求为主需求多样2010年江夏区的土地供应面积居武汉市首位2010年江夏区的土地供应面积居武汉市首位，占比15%。在远城区中，江夏区的土地成交面积仅次于蔡甸区，共成交24块地。2011年上半年武汉市总共成交土地100宗，总成交金额达330亿元，其中江夏区出让土地12宗，相比各区排名第二，总金额达到11.50亿元，占总成交量的12%。27供需状况总结：光谷板块的重心渐渐南移，众多本地房企瞄准江夏区的楼市开发潜力。此外，相对于趋近饱和的光谷北板块，光谷南便宜的地价也吸引了部分小型开发商的投资，这也为江夏区楼市增色不少。发展方向发展方向

区域特征：江夏老城区及周边，基础配套较完善；在售楼盘：中建龙城等区域均价：4000~6000元/平米区域特征：属于旅游风景区，绿化好，多为别墅群体；在售楼盘：纳帕溪谷、长岛别墅等区域均价：15000~20000元/平米光谷商业区区域特征：位于老城区的北部，是政府助推发展方向，北部属于武汉市东湖开发区，光谷商业圈，周边楼盘众多；在售楼盘：丽岛漫城、紫松枫尚国际、光谷时代广场等区域均价：9500~11000元/平米三大板块房价差异较大，光谷商业区以高价格中高端住宅为主，旅游风景区以高端别墅群体为主28旅游风景区江夏老城区总结：项目位于江夏老城区与光谷商业区之间，处于城市发展的核心位置，地理位置优越。板块划分本案项目周边楼盘分布图澳门山庄保利·海上五月花本案保利·海寓宜家汤臣二期怡景江南29远洋庄园伊顿·阳光梅南·星座楼盘分布项目名称项目地址建筑面积（万㎡）物业类型价格（元/㎡）主力户型销售率（%）梅南·星座江夏区江夏大道特一号30万多层、高层、别墅均价5000131㎡三房尾盘伊顿·阳光江夏区阳光大道一号10万高层、精装小户型、联排别墅均价580045㎡精装小户型，联排别墅三期尾盘怡景江南江夏区阳光大道8号23.5万多层、小高层、联排别墅待定80~100㎡创意复式10月开盘宜家汤臣江夏区阳光大道9.42万多层均价450090-150㎡两房、三房售罄远洋庄园江夏区阳光大道10号3.2万别墅待定独栋别墅、联排别墅、叠拼别墅未开盘保利·海上五月花江夏区江夏大道88号60万联排别墅、花园洋房、高层均价560074~120㎡高层一期85%保利·海寓江夏区江夏大道78号7万高层均价4000高层售罄重点竞争楼盘为本项目西南方未开盘的怡景江南，周边楼盘定位和房价均较高，物业形态较丰富30楼盘分部31项目名称项目地址总占地面积（万㎡））物业类型价格（元/㎡）销售率（%）菩提苑江夏区文化路汤逊湖畔37.9高层、别墅5500一期在售中建汤逊湖壹号江夏区大桥新区红旗村84.8别墅待定尚未开盘美加橘郡江夏区光谷汤逊湖畔5别墅19000在售鸿发世纪城江夏区熊廷弼路与文化路的交汇处46高层4700在售阳光100大湖第江夏区汤逊湖大道2号11多层、小高层、高层、别墅7500一期在售泰祥江郡华府江夏区文化路谭鑫培公园旁22.4小高层、高层4300尾盘重点竞争楼盘为本项目西南方未开盘的怡景江南，周边楼盘定位和房价均较高，物业形态较丰富怡景江南定位中高端，尚未开盘，位于项目西南向，为本项目主要竞争对手32位置江夏区阳光大道8号占地面积10.24万m2建筑面积23.5万m2容积率2.18物业类型商务兼复式公寓、高层、多层主力面积80~100㎡创意复式主力总价待定主力特征由一栋15层兼复式公寓、2栋27层住宅、2栋25层住宅、4栋30层住宅、5栋5层；叠拼住宅，总户1642户均价(元/m2)待定绿化率35%以上商业情况底商项目发展预计分为三期开发开盘时间2011年10月销售速度未开盘客户构成市区内政府官员、私企老总周边县市私营业主、个体户部分投资客重点楼盘分析怡景江南拥有独立的社区会所，以及四星级酒店，实力雄厚33重点楼盘分析一期创意复式社区会所四星级酒店怡景江南主力户型为两室创意复式（loft复式），三室两厅的标准户型，选择品种多样34重点楼盘分析/户型分析两室一厅一卫80~100㎡灵动组合，创意复式一期首推，南北通透两室两厅一卫85㎡户型平价：布局合理、空间通透流线型超大阳台三室两厅两卫122㎡户型平价：布局合理、空间通透；明厨明卫，常量随心流线型超大阳台35重点楼盘分析/户型分析三室两厅两卫120㎡户型异型，客餐厅通风良好流线型超大阳台怡景江南主力户型为两室创意复式（loft复式），三室两厅的标准户型，选择品种多样保利海上五月花定位高端楼盘，建筑风格为英式田园，环境优美36位置江夏区江夏大道88号占地面积340万m2建筑面积60万m2容积率2物业类型板楼、独栋别墅、联排主力面积目前一期为74~120m²主力总价40~66万元主力特征两室两厅均价(元/m2)5500绿化率35%以上商业情况底商项目发展分为三期开发，一期尾盘开盘时间2010年5月销售速度一期销售85%客户构成市区内政府官员、私企老总周边县市私营业主、个体户部分投资客重点楼盘分析三室两厅两卫120㎡动静区分相宜，客厅南向，南北双阳台，空中花园创意空间37重点楼盘分析/主力户型两室两厅一卫72平方米方正格局，功能完备通透叠景两居保利海上五月花目前推出的主力户型为舒适两室，三室两厅的标准户型梅南星座定位中高端，充分利用地块优势，致力于打造风景人文一体的综合性社区38位置江夏区江夏大道特一号占地面积占地700亩建筑面积三期建面20万m2物业类型2梯6户容积率2主力面积131㎡主力总价60~70万主力特征三房两厅均价(元/m2)5350绿化率35%以上商业情况无销售速度三期尾盘客户构成市区内政府官员、私企老板周边县市私营业主、个体户部分投资客重点楼盘分析伊顿阳光定位中高端，现在处于三期别墅销售，面积普遍在245~251m239位置江夏区阳光大道一号建筑面积10万m2容积率2主力面积45㎡精装小户型245~251㎡联排别墅主力总价160~240万主力特征联排别墅均价(元/套)200万绿化率35%以上商业情况底商销售速度三期尾盘客户构成市区内政府官员、私企老板重点楼盘分析住宅楼盘分析小结注重社区景观及配套打造：周边楼盘均以汤逊湖风景为核心，注重社区园林景观的打造，绿化率高；社区设立社区双语幼儿园，社区底商，会所等配套设施。物业形态多样：大不部分楼盘均规划有多层、小高层、高层、别墅等多种物业形态，其中怡景江南规划有四星级酒店以及休闲会所。定位高端：楼盘多为中高档住宅，如伊顿·阳光四十六院，主力户型为245~251m²的联排别墅，均价为200万/套。高层均价为5500左右。客群丰富：主要客户群体为大光谷片区以及江夏片区刚性需求和改善性住房客户；别墅多为市区内政府官员、私企老板。40项目定位建议PART

3客群定位品牌定位产品定位形象定位42定位

假如轰炸机没有瞄准器……——瞄准他（她）的心43“定位要从产品开始，那产品可能是一个商品、一项服务、一个人、一个机构。但是，定位不是你对产品要做的事，定位是你对预期客户要做的事。换句话说，你要在预期客户的头脑里给产品定位”。

定位的秘诀在于不一定要更好，一定要更不同！

——里斯与特劳特定位理论的提出者里斯与特劳特定位理论

44住宅地产四步定位法客群定位——找到一群人品牌定位——解析他们的梦产品定位——制造梦中的理想家园形象定位——设计出更好的产品包装45客群定位——找到一群人46客群定位——都市寻梦阶层来源：周边城镇居民，城市化产生的群体特征：向往城市生活产品需求：以刚性需求主，注重性价比重要客户来源：武汉城区投资者特征：收入较高，对房地产的投资有自己的看法产品需求：以投资为主，注重产品品质、环境和升值。来源：大光谷片区以及江夏城区中坚购房者特征：收入较高，对新事物接受程度较高产品需求：以刚性需求和改善型需求为主，注重产品品质与功能，注重性价比核心客户偶得客户47——解析他们的梦

品牌定位48物业功能（基本价值）个性优势（品牌优势）品牌运营综合溢价住宅+商业希腊风情人文社区幼儿园/会所等增值服务提升品牌策略楼盘定位主要广告语梅南·星座心静/思远/达天下心静/思远/达天下伊顿·阳光万流归宗，藏心山水——怡景江南大湖景·光谷精英荟天赋怡景醉江南保利·海上五月花大光谷60万英伦小镇独家揽胜，大器天成竞争楼盘定位4950广告导语365天湖景画廊异点希腊风情品牌定位希腊浪漫人文生活社区形象定位浪漫，唯美，高贵案名爱琴海碧水云天品牌定位导图51品牌定位阐释希腊浪漫人文生活社区品牌承诺：能够发掘客群消费兴趣，让客户自动联想到项目的文化内涵，随着人口不断的扩大，成为功能配套完善的风情时尚生活特区。品牌内涵：能集中体现品质文化和居住环境完善的品牌定位内涵，方便项目运作过程中予以细化和表现。说文解字：“希腊浪漫”指出项目风格定位，即异域希腊浪漫风情“人文生活”体现项目是以希腊文化为主题的居住型社区，形成一种高品位、高素质的文化生活内涵；策略引导：无论是建筑规划中希腊异域风情的实物支点，还是营销活动中的促销措施等，均使本案在定位和营销传播中具有一致性策略。案名释义案名：爱琴海易经测算主体名称：爱琴海解析结果：美花丰富，鹤立鸡群，名利俱全，繁荣富贵。（吉）寓含运势：+艺能运（富有艺术天才，对审美、艺术、演艺、体育有通达之能）爱琴海：爱琴海是地中海的一部分，位于希腊半岛和小亚细亚半岛之间，年轻人眼中的浪漫圣地，突显项目定位主题。案名释义备选案名：碧水云天易经测算主体名称：碧水云天解析结果：云开见月，虽有劳碌，光明坦途，指日可期。（吉）寓含运势：+首领运（智慧仁勇、立上位、能领导众人）碧水：“春草碧色,春水渌波”清澄绿色的水波，引人入胜。云天：寓指仙境，“今日登云天，归真游上清”。给人一种大气蓬勃的韵意。54三要素策划——拒绝雷同55拒绝雷同——三要素策划法的应用房地产项目策划“三要素”理论由公司首创，该理论的精髓是：房地产成功策划的关键在于抓住项目的异点、支点、合点三个要素。该理论逻辑关系简明，非常实用。引文：房地产策划就象写议论文，两者有异曲同工之妙。鲜明、正确，文章才有可能做好。论点错误，全文皆错。找出了论点后则要找到一些论据来支撑它，否则没有说服力。论点论据俱全，则要有机利用适当的写作手法予以论证，达到说服读者之目的。与写议论文一样，我认为房地产策划也有三要素，即异点、支点、合点。

《长江建设》杂志，1999年第3期27页，张联雄文《房地产，做好策划大文章》。56希腊风情建筑设计异点支点合点自然景观人文景观特色配套物业服务广告传播公关营销事件营销任务营销推介会57异点

——让消费者看清我与其他同类项目不同的品牌个性，即独特的品牌定位内核。58Why—为什么提“希腊风情”作为异点？定位独特——与竞争对手形成差异化竞争

项目周边的楼盘定位来看多以湖景为主题，异域风情楼盘设计居多，但对于希腊风情并没有独立提出，可以打造成为武汉第一个希腊风情社区；与其他楼盘区别开来，且项目位于阳光大道旁，同时也是武咸城际铁路其中庙山站点，北邻汤逊湖。以希腊风情为依托的创意性包装更能吸引人们的眼球，使之成为阳光大道上一道亮丽风景线，选择此定位既是契合市场又能与竞争对手形成差异化竞争。自身优势——优越的自然资源以及多校围合，突显人文气息

项目本身优越的自然资源，为“希腊风情”提供了良好的环境因素，可以充分利用自然资源打造项目品牌。该区域位于大学城，本案所在区域拥有华师一附中，外国语学校美加分校以及众多大学分校，突显人文气息，有助于打造希腊浪漫人文社区。

营销需要——容易吸引消费者眼球，促进销售

唯美浪漫的异域风情一直都受消费者的追捧，虽然在武汉城区已经屡见不鲜，但是江夏区作为武汉远城区，消费者对异域风情还比较陌生并且存在浓厚的兴趣，在此基础上进行有针对性的诉求，更有利于吸引住消费者的眼球，最终促进销售。59支点

——让消费者相信我表现项目异点的元素，是异点存在的证据。它通常是独特的景观建筑、配套设施和具有某种文化特性的生活模式。60支点一：标志性大门阿尔忒弥斯神庙：是古希腊最大的神殿之一在小区大门入口处，可建设一个类似阿尔忒弥斯神庙的建筑，来吸引经过阳光大道的来往车辆及人群的眼球。色彩定位为白色，是本项目标志性的古希腊异域风情建筑。61支点二：希腊神话文化墙可以修建文化墙，起到隔离作用的同时又能突出人文气息，与希腊神话为主题吻合，彰显品质与优雅。希腊神话故事如特洛伊战争、奥德修斯的游历、伊阿宋寻找金羊毛、海格力斯的功绩、忒修斯的冒险和俄狄浦斯的悲剧等。文化墙内容可设置成：著名希腊神话雕像62支点三：艺术小品可以修建艺术小品，提高小区人文气息，以希腊文明为主题，彰显品质与优雅。小品内容可以为：希腊神话人物如太阳神阿波罗，战神雅典娜等；著名诗词《河马史诗》；维纳斯。63支点四：爱琴海利用小区内湖景做一个希腊风格的爱琴庭，象征着浪漫与爱情，体现了浪漫的楼盘形象。在庭院周边种植，希腊著名花卉，突显形象。可以把这个爱琴庭打造成为拍摄婚纱的必选之地，形成良好的口碑传播效应。64合点

——让消费者喜欢我合点是支点、异点融合并传播的过程，增强品牌亲合力，吸引说服消费者购买。合点的常规手段有广告、公共关系、销售促进、新闻炒作等手段的综合运用。合点是根据启、承、转、合展开。65合点一：开盘活动开启异域风情文化活动——盛大开盘活动时间：开盘日活动主题：举行以“相约爱琴海”为主题的开盘活动。售楼部播放与爱琴海有关纪录片古希腊文化知识大赛赠送纪念品66合点二：浪漫相亲会活动意义：扩大项目知名度，吸引中坚购房者实施办法：在本项目场地进行相亲会在新闻媒体上系列跟踪报道将相亲会照片以及相关信息在售楼部内展示相亲成功者可获得一定的纪念品举办“情定爱琴海”活动“情定爱琴海”浪漫相亲会67将爱情进行到底——浪漫爱琴海七日游活动目的：促进销售，提升项目知名度、美誉度活动时间：强销售期活动内容：凡是购买物业的客户均有机会参与抽奖，享受浪漫爱琴海七日游合点三：促销68产品定位——制造梦中的产品

69建筑风格建议地中海风格——地中海风格原是特指沿欧洲地中海北岸一线，特别是西班牙、葡萄牙、法国、意大利、希腊这些国家南部沿海地区的民居住宅，虽然地中海风格有西班牙式、意大利式、希腊式及法国式之分，但同为这些文明古国环绕着的地中海盆地一直散发出古老的人文气质，它的融融阳光、暖薰和风披露着同样的语言，使这些地区之间有着相同的符号元素：时间愈久味道愈浓的白墙红瓦闲适、浪漫、宁静、豪宅符号简单、圆润的线条。省略繁复的雕琢和装饰，地中海建筑的线条简单且修边浑圆，给人感觉格外返璞归真、与众不同，漳显极其休闲的生活方式。门廊、圆拱和镂空。这是地中海建筑中最常见的三个元素：长长的廊道，延伸至尽头然后垂直拐弯；半圆形高大的拱门，或数个连接或垂直交接；墙面通过穿凿或半穿凿形成镂空的景致。细节处理细腻精巧。经常运用螺旋形结构配件，包括阳台、窗间柱子等多用螺旋形铸铁花饰。此外，往往采用建筑圆角，让外立面更富动感，外墙局部用文化石和特别的涂料，露台上采用弧形栏杆等，而装饰性用的烟囱带有传统英国风味。色彩的组合与碰撞。西班牙蔚蓝海岸与白色沙滩……希腊白色村庄在碧海蓝天下闪闪发光……意大利南部向日葵花田在阳光下闪烁的金黄……法国南部薰衣草飘来的蓝紫色香气……北非特有沙漠及岩石等自然景观的红褐、土黄的浓厚色彩组合……地中海风格中最典型的三种色彩搭配：蓝与白、金黄与蓝紫、土黄与红褐6970户型设计原则1：突出功能分区分区内容动静分区客餐厅与卧房分开；主人房与儿童房、父母房分开干湿分区厅、卧与厨、卫分开公私分区公共区入口、玄关半公共区客厅、餐厅、家庭厅半私密性厨房、工作阳台家庭成员私密性客房、儿童房、公共洗手间主人私密区主人房、书房、主人房洗手间等1）公私分区：公共活动空间（厅、厨等）和私人活动空间（卧室等）分开——不交叉。2）干湿分区：需保持干躁的空间（厅、卧等）和常常被浸润的空间（厨、卫、浴等）分开——不混杂。3）动静分区：动区（客、餐厅等）静区（卧房）隔离——不干扰。4）主次分区：主人房、儿童房、父母房、客房以及其它辅助房（如书房、吧台、商务房、健身房等），在空间位置上各就各位——不越位。5）洁污分区：卧房、厅室与卫生间、厨房等分开