天门项目规划设计建议报告

天门农商城项目规划设计建议书PART1：前期市调定位回顾3项目地处天门北，东环路与北湖大道交汇处，地块方正，具有良好的商业展示面整体规模：占地300多亩，其中农批市场占地240亩。工程节点场地基本平整，北面和西面的规划路准备建设东环路待建规划路学院路北湖大道世纪城（在建1300亩综合体项目）武荆高速方向农批市场240亩陆羽大道项目概况page4四大市场业态较为单一：四大市场都有独立单一的业态经营，区域内缺乏一个综合性的农批市场。市场整体经营不成型：四大市场同时凸显的问题就是市场管理交易不合理、对客户的服务态度有待提高、经营环境较差。没有停车位、道路脏乱泥泞、排水系统过时等问题一直困扰着当地经营户。市场经营面积过小：市场经营面积过小，阻碍经营户的生意拓展。经营模式比较单一：四大市场的经营模式主要靠租金、车辆收取费用，模式较为单一针对天门四大农批市场进行调研天门市场51、规划设计可参考四季美、海吉星、四季友参考四季美，，沿主干道设置6层底商+加塔楼，市场中央设置多个大棚停车场围绕大棚设计,方便停车与卸货。2、产品设计可参考四季美、白沙洲商铺面积约30-50㎡，大棚内档口面积82-150㎡左右，自行建设两层楼用于办公和临时仓库，自备小冷库。3、销售模式大棚只租不售，商铺大量出售，上下两层捆绑处理，；4、开发顺序可以参考潜江四季友大市场、江汉平原大市场，首先开发一期建成果蔬交易市场、调料品交易市场、临街商铺、副食市场、商铺楼、综合办公楼、服务中心及仓库；二期开发水产、万吨冷库及商务酒店。5、特色产业参考海吉星中央大厨房，两湖绿谷香蕉批发市场，搭建绿谷网。案例考察的启示与建议全国市场劣势项目处于城东北，位置略偏，区域内居民少；项目距离高速公里还有20公里。优势交通便捷，1.5公里即将规划火车站；政府、政策支持；项目的规模大，档次高，符合市场需要和发展潮流；供销华西的品牌优势机会天门市缺少一个规模大、形象好、档次高、物品丰富的农批城；农贸产品属于生活必需的快消品，投资价值看好；项目东侧1300亩住宅项目在建，将增加区域人口，带动区域发展威胁城南楼盘（商铺）开发较多，对本案需求的投资客群形成竞争；目前四大市场搬迁情况不明朗梨园市场以北将修建50亩的果批市场用于安置该市场经营户（政府还为给出准确答案）；政府可能在天门建设一个粮油市场（情况不明）SWOT分析国际专业市场城际专业市场城市专业市场城区专业市场城市定位全球商品集散地区域商品中转站和批发中心城市商品批发基地城区批发零售市场产业集聚产业链高度集聚+配套资源丰富产业集聚+配套资源产业集聚产业自发集聚品牌号召全球型品牌知名度区域型品牌知名度城市型品牌知名度城区型品牌知名度项目体量50万㎡以上10-50万㎡5-10万㎡5万㎡以下交通可达世界级商旅中转站和交通枢纽完善的区域交通网络和交通运输体系临近大型交通网，具有较好的可达性处于城市交通网覆盖范围之内，基本可达历史文化悠久的商品制造和商贸交易的历史积淀存在商品制造或商贸交易的历史积淀存在商品制造或商贸交易的历史无专业市场历史现实案例浙江义乌商贸城广东华南城浙江海宁虎门中国女装名城合肥白马服装城武汉汉正街五洲国际建材城南国大武汉家装能量模型根据能量定位模型分析，我们判定本案为城际专业市场page78整体定位产业定位供销华西-农批物联网华中枢纽交易展示+物流运输+冷链仓储+质量检测+信息交流+服务配套定位阐述：中国供销华西农批物联网中部战略节点；“天仙潜”金三角地区首个“高标准、全方位、一站式”农商城；江汉平原地区农批产业一体化专业市场样板工程；江汉现代农产品物流示范基地；农批物联网：特指农批行业跨区域和维度的物物运输、调配、交易，并整合信息技术的产业网络。功能定位FMC-农批全产业链定位阐述：建立“FMC”农产品直供链模式，即依托批发贸易平台，并联合大型连锁超市、贸易公司、学校、餐饮单位等企业，打造供销华西全国农批物联网，实现不同区域的“农田（Farmland)—批发市场（Mark）—消费者（Consumer）的直供模式”；功能定位page910客群定位经营投资客群主要指项目产品潜在的需求者，主要为农批相关的生产企业、经营商和投资户项目周期目标客群第一周期以天门及江汉平原地区的农产品个体经营投资户为主要目标第二周期以江汉平原地区的农产品批发大户、农产品基地经销商为主第三周期华中乃至全国的农批经营商、供货商和投资户项目目前经营投资者定位为本地农批行业内投资者、经营者和非行业内、看中本项目前景的投资者11项目发展物业建议以农产品交易为主主要包括：蔬菜、水果、粮食、食用油、肉类、水产、活禽、冻品、禽蛋、干货、调味品、酒类、糖果、饮料、茶叶、保健品、花卉、香料、名优特新产品、棉麻、食品包装、食品机械等相关产品交易服务。以服务配套为辅主要包括：餐饮配套、生活配套、经济型酒店、服饰、五金等PART2：整体规划布局建议整体布局交通组织产品设计13经测算本项目蔬菜市场可承载的占地面积约为10000㎡蔬菜市场面积需求=（1670000*485.5）/（1000000000*/15000㎡）=10487㎡天门人口数＝167万人（按照天门人口保守计算）天门蔬菜交易额参考陆羽大市场（具备本地蔬菜批发的代表性，年交易额10亿元，占地面积12600㎡）人均蔬菜消费额=2010年我国人均蔬菜消费额为485.5元。《2004-2011年中国蔬菜人均消费变化趋势分析》

本案可承受的占地面积合理范围为95000-11000㎡(不包括商务物业)蔬菜市场面积需求=蔬菜消费额/天门蔬菜交易额均值蔬菜消费额=天门人口数*人均蔬菜消费额天门蔬菜交易额均值=年交易额/市场面积根据农产品市场面积需求测算的公式，以天门总人口做保守估计，以天门蔬菜消费额除以蔬菜交易额均值，得到预测面积。农产品市场面积需求测算14整体布局/物业布局组织项目主要分为6大部分：1、农副产品交易中心包括蔬菜、水果、粮油、水产品、副食日杂等大型专业市场组成。.2、科研培训区科研、技术培训、技术推广、质量检测3、物流配送区作为园区第三方物流配送配套场地.4、办公管理区园区经营管理办公区.5、商务服务区园区商业、酒店、生活、关联产业配套区.6、冷链区

为交易中心做商业配套，提供冷链服务。东环路待建规划路待建规划路建议建设规划路*为保障项目四向交通的贯通，并提升项目北面商铺价值，建议开通规划路15大棚设计（蔬菜、水果、水产）产品设计根据本地商户访谈和多地案例考察结果，档口+两层商铺（临时仓库、居住、冷库等）的组合更能被经营户所接受。大棚内档口占地80-150㎡，层高8m。档口内设置两层商铺占地30-40㎡，一层层高3.6m，二层层高3m。大棚从商铺前开始延伸。相对的档口有18M宽的通道，相背的档口采用背靠背的形式。水产品蔬菜水果10M10M8M15M10M10M两层商铺两层商铺两层商铺16大棚设计（粮油、干调、姜蒜等）4M8M根据本地商户访谈和多地案例考察结果，40㎡左右的两层商铺（临时仓库、居住等）更能被经营户所接受。大棚内商铺占地32-40㎡，层高6.6m，一层层高3.6m，二层层高3m。大棚从商铺前开始延伸。相对的商铺采用18M宽的通道，相背的商铺采用背靠背的形式。产品设计17商铺设计（商业配套、副食、特产、日杂等）产品设计根据本地商户访谈和多地案例考察结果，两层商铺（临时仓库、居住等）更能被经营户所接受。商铺占地45㎡左右，层高6.6m，一层层高3.6m，二层层高3m。商铺采用背靠背的形式。分别临主街和内街。4M12M4M10M18冻库是发展冷链业的基础设施，食品保鲜主要以食品冷藏链为主，将易腐产品通过预冷、加工、贮存和冷藏运输，有效地保持食品的外观、色泽、营养成分及风味物质，达到食品保质保鲜，延长食品保存期的目的，起到调剂淡、旺季市场的需求并减少生产与销售过程中经济损耗的作用。冻库概念与建设冻库设计2011年天门市需冻库的产品产量（万吨）蔬菜水果58.65家禽、猪肉8.26水产品11.37天门市冷库市场容量预测：我国目前进入冷链系统的蔬菜类比重只占到全部蔬菜的5%（2.9万吨），肉类只占到15%（1.2万吨），水产品也只有23%”为依据（2.6万吨），则天门的冷库存放量应该在：6.7万吨。*按保守估算，主要根据天门的市场情况（不包括外地进口的菌类、水果等），需冻库主要产品为肉类和水产，其2011年需保鲜产品的总产量为78.28万吨。19蔬菜水果保鲜库冻库设计通过对天门农产品经营户的调研，目前天门的蔬菜水果很少采用冷藏保鲜技术进行销售。结合本市场的规划，目前冷库建设规模不宜过大，但考虑今后的发展，可能部分租户会要求此功能的冷库，建议建设一座300吨的保鲜冷库。该冷库建设规模的计算：该存储吨位G:G=300吨蔬菜水果类占地面积F：一般1吨占地6-7立方米.取值F=6冷库的容积有效利用率P:一般取0.55.取值P=0.55冷库的容积：V=G×F/P该蔬果保鲜冷库体积为:V=300*6/0.55=3000立方米20冷库建设规模的计算：肉品存储吨位G:G=400吨水产存储吨位G:G=3000吨储冰库存储吨位G:G=300吨冷冻肉类产品物流密度Q：一般为400-550Kg/立方米,取值Q=500Kg/立方米冷库的容积有效利用率P:一般取0.55,取值P=0.55冷库的容积：V=G/P×Q肉品冷库体积为:V=400/（0.55*0.5）=1500立方米水产冷库体积为:V=3000/（0.55*0.5）=10000立方米储冰库冷库体积为:V=300/（1*0.55）=500立方米冷冻品保鲜库冻库设计21经营产品储存温度℃湿度控制冷库规模M³存储吨位冷间数量蔬菜水果2-7要求30003003新鲜肉品-2/+2无要求15004003冷冻品-18无要求1000030005储冰库-5无要求5003001合计150004000冻库设计设计规则根据估算吨位和设计要求（蔬菜水果、冷冻品不易高过4,5米，肉品堆放不易高过5,5米，储冰库不易高过4米），建议层高在6-7米左右，占地面积=15000m³/4.8m=3125㎡保守估计冷库占地面积在3000㎡。22区域规划建筑面积（万㎡）蔬菜交易中心单层大跨钢构大棚、摊位、两层商铺（蔬菜批发）1.4水果交易中心单层大跨钢构大棚、摊位、两层商铺（水果批发）1.12粮油交易中心单层大跨钢构大棚+两层商铺（粮油、干调、姜蒜等批发）1.42水产品交易中心单层大跨钢构大棚、摊位、两层商铺0.76副食、日杂区两层框架商铺（副食、特产、日杂等批发）1.11商务服务区六层框架多层（酒店、餐饮、生活配套）2.76科研培训区六层框架多层（培训楼、展览中心、质检中心、底商等）1.42办公管理权六层框架多层（办公楼、结算中心、银行、底商）0.87物流配送区两层框架商铺（物流、两层底商）0.55商业配套区两层框架商铺（商业、生活配套）2.3冷链区单层大跨钢构大棚（高8米）0.3总计14.1整体布局/物业规划建议物业总占地面积约240亩，总建筑面积约14万方，综合容积率约为0.8723布局示意图24整体布局/物业布局组织东环路待建规划路北湖大道待建规划路建议建设规划路25交通组织项目临街主干道市场内主干道主干道宽30米满足6辆大型货车同时进出市场内次干道次干道宽18米满足四辆大型货车同时进出满足14米大型货车掉头道路交叉口转弯半径（按道路红线计）按下列标准控制：主干道：20米～30米；

次干道：15米～20米；非主次道路：10米～20米。本市场道路宽度根据此标准并结合多个农批市场的实地调研得出26停车场设计产品设计根据对武汉四季美农贸城的调研结果，停车场围绕产品交易中心展开，能提供较便捷的停车需求.按照国家标准取总面积的1%，作为停车场建设的标准，本项目14万方，停车场面积共14000㎡根据国家标准，一个停车位规划为宽3M，长5M。本项目约940个停车位。5M3M东环路待建规划路北湖大道待建规划路建议建设规划路27建议项目分两期开发开发策略一期开发蔬菜批发、水果批发、粮油交易中心批发、商服配套等。二期开发水产、商服配套、冷链（视情况开发）一期二期PART3:规划投资分析投资策略销售：利用部分销售物业保证商业成为项目的盈利条件之一。出租前期采取优惠政策进行招商，带动整体商业成熟，进而促进独立铺面招商，待整体商业逐渐成熟后，再稳步提升租金水平。开发商持有商业在扩大固定资产的同时，也可以进行资本运作，用市场法则，通过资本本身的技巧性运作，达到资本创利的最大化。赢利模式优点缺点全部销售1、可尽快回收成本2、风险较小1、利润难以最大化2、项目形象不高3、不利于商业持续经营全部持有出租1、可利润最大化2、项目形象好1、难以尽快回收成本2、风险大部分销售+部分持有出租1、可尽快回收成本2、项目形象较好3、风险较小整体运作难度较大29项目投资定位：部分销售快速回笼资金，部分持有出租，培育商业氛围，提升商业价值，促进商铺销售page30物业销售模式假设楼层总面积（万㎡）可售面积围绕市场的商业配套部分（共两层楼）6302463024*红色部分为销售部分，只卖下两层page31商业销售均价预测定价影响因素本案市场比较对象天门新城底商义乌小商品城冠南汇侨城底商业态类型8999商业体量109910周边商业氛围5301520客流状况530515客群收入水平10201515市场成熟度5201312交通通达性15181818项目档次形象9101010综合得分6714694109销售价格（元/平米）6044

9000930012000根据市场比较法，对本项目进行测评及加权分析，并考虑项目未来的商业提升价值，预测：本项目商业销售均价为：(67/146*9000+67/94*9300+67/109*12000)/3=6044元/㎡，保守估计取整数6000元/㎡销售价格保守预测：一层商业售价约8000元/㎡二层商业售价约4000元/㎡page32可售面积（㎡）均价（元/㎡）总价围绕市场的商业配套部分（共两层楼）571006000342600000商业销售收益预测项目销售部分总收益为3.4亿元page33物业出租模式假设物业出租面积蔬菜市场14000水果市场11200粮油市场14200水产品市场7600冻库2100商服配套区（3-6层）33000总计82100*黄色部分全部出租，红色部分多层出租3-6层page3420年租金收益预测面积（㎡）第1-3年第4-6年第7-9年第10-12年第13-15年第15-20年20年租金收益蔬菜市场140007560000816480088171489522522102843231110706855455861水果市场1120040320004354560470292450791575485489594232829596458粮油市场1420010224000110419201192527312879294139096371502240775002531水产品市场760027360002954880319127034465713722296402007920071096商服配套区（3-6层）330005940000641520069284167482689808130487278084357541780000总计223701363根据对天门农批市场的调研成果：蔬菜市场租金为15-25元/㎡，本项目保守取值15元/平方米·月；水果市场租金为10-25元/㎡·月，故本项目保守取值10元/平方米·月；粮油市场租金为20-30元/㎡·月，故本项目保守取值20元/平方米·月；水产品市场租金为10-25元/㎡·月，故本项目保守取值10元/平方米·月；商业服务区（3-6层）租金为8元/平方米·月，故本项目保守取值5元/平方米·月；*租金按（两层商铺捆绑出