鄂州房地产市场市调报告

鄂州市房地产宏观市场分析宏观投资环境房地产市场地理交通鄂州市位于湖北省的东部，长江中游南岸，属于省辖地级市；西接“九省通衢”的武汉，东连“矿

冶之城”黄石，北与黄冈市隔江相望，南同咸宁市濒湖毗邻，距武汉市约60公里左右；属于武汉1+8城市圈核心圈层重点开发区域；鄂州市交通：武鄂高速贯通鄂州，可直达武汉、黄石，并联通大广高速；沪蓉高速过境鄂州，武九铁路蜿蜒贯通鄂州；鄂黄大桥连接长江北岸黄冈市。鄂州市紧邻武汉东部，为武汉城市圈核心圈层，项目所在区域是未来重点开发区域沪蓉高速武鄂高速武九铁路鄂黄大桥鄂州市黄冈市黄石市武汉市经济人口鄂州市2012年GDP总值560亿元，在湖北省地级市中排名第11位，经济发展水平列地级市第三梯队GDP总值：2012年GDP总值约560亿元，同比增长12.1%，增速为最近6年最低。2012年湖北省各地级市GDP排名中，鄂州市排名第11位，位列第三梯队；第一梯队宜昌与襄阳GDP超过2000亿元，第二梯队黄冈、孝感、荆门与黄石GDP超过1000亿元。经济人口鄂州市2012年常住人口105万；各区人口分布中，鄂城区占比最高，鄂州开发区人口占比3%人口：2012年常住人口105.35万，最近6年常住人口总体略微减少。鄂州市各区人口分布中，鄂城区占比最高达29%，华容区占比16.5%，梁子湖区占比13.6%；鄂州开发区人口占比3.0%，各区中人口最少。人口规划：2020年规划鄂州市域总人口约为166万人。其中：城镇人口约为124.5万人、农村人口约为41.5万人；户籍人口约为116万人，外来人口约为50万人。鄂州各区人口分布周边城市武汉黄石黄冈咸宁2012年常住人口（万）1012244.1748.2297.9经济人口鄂州市2012固定资产投资450亿元，保持持续高增长；2012年房地产投资与销售面积大幅下降5固定资产投资保持高速增长

2012年固定资产投资450亿元，同比增长33.6%；最近6年维持高增长率，年增速减缓。2012年房屋施工面积567万㎡，房屋竣工面积389万平方米；最近6年房屋施工面积年均复合增长率为5.7%，房屋竣工面积年均复合增长率为4.7%。2012年房地产投资和商品房销售面积大幅减少

2012年房地产投资额11.65亿元，相比2011年减少7.15亿元。2013年前7个月完成商品房销售19.2万㎡，2012年商品房销售面积46.7万㎡，比往年大幅下降，打破总量的持续增长，2011年为67.2万㎡；2005—2011年商品房销售面积保持稳定增长，年均复合增长率为8.4%。单位：万㎡经济人口鄂州市2012社会消费品零售总额181亿元，人均收入高速增长，区域潜在消费能力强6社会消费品零售总额：2012年181亿元，同比增长15.9%，增速为最近6年最低,；其中城镇市场实现零售额164.05亿元，比上年增长16.9%；农村市场实现零售额17.22亿元，比上年增长6.9%，城镇市场增幅高于农村10个百分点。从行业看，批发和零售贸易业零售额161.13亿元，增长15.6%，住宿和餐饮业零售额20.14亿元，增长18.4%。2005-2012年限额以上单位批发零售统计年均增长最快的商品前五位为：

金银珠宝类、建材类、文化用品类、服装类、汽车类、通讯器材类。

人均收入高速增长：2012年城镇居民可支配收入19306元，农民纯收入9072元；2007-2012年城镇与农村人均收入保持较高增速。黄冈葛华新城武汉鄂城区黄石红莲湖旅游新城规划快速公路快速公路规划高速高速长江武汉外环高速汉鄂快速公路武黄高速公路规划大桥黄冈大桥年底建成鄂黄高速公路鄂咸高速公路宜黄高速公路规划大桥本案武鄂黄黄区域协作高速路网形成

宜黄高速与武黄高速并行串联武汉、鄂州与黄石；规划中的鄂咸高速南北向连接黄冈北部与咸宁；2013年年底完工的黄冈长江大桥沿线规划的鄂州黄冈高速极大便捷黄冈北部与鄂州北部的交通；汉鄂快速交通线沿鄂州区划中部贯穿，北联光谷雄楚大道延长线，经吴楚大道连通鄂州主城区；鄂州城区四横四纵交通成形，沿江大道东部延长线（鄂黄大桥东部）终点拟规划鄂州跨江第三座大桥，该大桥规划路将连接鄂州东部宜黄高速与武黄高速。城区四横四纵格局呈现

四横：106国道、樊湖线、

葛湖线、鄂黄大桥连接线

四纵：316国道、铁贺线、

武黄一级公路，鄂黄线武鄂黄黄区域交通高速路网逐步成形，鄂城区交通格局完善，增强项目周边辐射能力交通规划交通规划完善三通道即依托沪蓉线、武九线，建成5条东西向公铁联运、无缝衔接的快捷通道；依托武广高速、武鄂黄城际铁路，形成5条南北向公铁联运、无缝对接的快捷通道；依托长江航道，规划开辟百里长港旅游航道。八大客运集散中心即主要建设三江港物流中心、鄂州火车站客运中心、梧桐湖旅游客运中心、五丈港物流中心、葛店港物流中心、鄂东中长途客运中心、花湖综合运输业中心。建设一系统即建成以武汉新港三江港区为核心的鄂州综合物流信息系统，实现货物的“零运转”和物流过程的“无缝对接”。公铁水路交通全面衔接武汉中部交通枢纽，物流基础建设增强鄂州经济的持续发展通过“完善三通道”、“打造八大客运集散中心”、“建设一系统”，促进各种交通方式实现有效衔接和协调配套，促进各种交通方式信息共享和系统融合。8武汉到黄石城际铁路武汉到咸宁城际铁路武汉到孝感城际铁路武汉到黄冈城际铁路这4条城际铁路相继通车后，武汉城市圈半小时经济圈形成，将提高项目对武汉北部和西部城镇的消费辐射。武黄城际铁路全长97公里，线路走向从武昌（汉）站起，经南湖东——流芳——花山——葛店南——樊口西——鄂州城际场——鄂州东——花湖——黄石北，终至大冶北站，直达运行时间为26分钟。武汉到本案交通时间缩短在20分钟以内。城际铁路的开通使鄂州融合武汉“半小时经济圈”，樊口西站的设立提升项目辐射范围9交通规划光谷科技新城光谷科技新城以三环线为界，宜黄高速到苗岭南北两侧为大型湖泊，形成一条狭长路径，大型湖泊群规划为生态保护区，规划为红莲湖旅游新城，未来将成为武汉城区外溢居住区，聚集大量人口。与光谷同为国家级高新技术开发区的葛店开发区，将沿武汉黄冈城际铁路向东发展，该城际铁路过江大桥区域将成为鄂州黄冈协作重点发展区域之一；鄂州与黄冈规划的第三座大桥与鄂黄大桥之间区域也将成为两个区域协作重点发展区之一；鄂州花湖组团已经于黄石的协作发展成形，是鄂州黄石协作重点发展区域。光谷南扩武汉城区扩张外溢居住区梁子湖生态保护区域葛华科技新城港区鄂黄协作重点发展区武鄂黄黄发展协作将加速推动武汉城市圈发展一体化，项目位于区域几何中心，远期受益鄂黄协作重点发展区鄂黄协作重点发展区区域规划11按照城市发展横向分布呈五大功能区为支撑平台的空间形态和纵向级次呈“1311”即一主三新十特百新社区“四位一体”的空间体系，城乡空间结构为：“南北互动，城乡融合；功能划区，组群集聚；一带两轴，空间拓展；一三一一，全域一体”。鄂州十二五功能规划以主城区为中心，以葛华科技新城、红莲湖（梧桐湖）生态旅游新城、花湖工贸新城三座新城为支撑，以特色镇和镇级市为节点，以农村中心村（新社区）为基础的组群式大城市空间格局，提升城镇承载能力和辐射功能，实现从一点发展变多点发展。鄂州城镇规划“一带两轴”，项目所在地规划为城西新城中心，项目地块远期升值空间大城市规划鄂城新区远景规划以城南为商贸服务核心，向东发展商贸，项目面临城南与城东项目激烈竞争

规划结构：“一核、二轴、二片、四廊”“一核”行政及公共服务核心区，包括行政办公、文化娱乐、科技体育、商业金融等设施；“二轴”围绕核心区，形成东、西、北三条公建设施及城市景观轴；“二片”以将军路为界，分为南北两大功能片区；“四廊”四条生态绿化廊道。包括滨江生态廊道和将军路、城际铁路、球团厂专用线等三条防护绿带。项目所在区位不在鄂州城市商贸规划发展方向上，位于城南与城东的竞争商业项目物业升值预期高于项目。城市规划虽然2012年下半年市场有所回暖，也没有更严厉的政策，但是调控基调基本没不动摇13宏观政策“国五条”完善稳定房价工作责任制坚决抑制投机投资型购房增加普通商品房及用地供应加快保障性安居工程规划建设加强市场监管，推进城镇个人住房信息系统建设国五条刚出台时，一度被认为是原有调控政策的小规模强化与重申，实质意义不大，警示作用大于实际调控作用……2013年年初的“国五条”如重磅炸弹14宏观政策细则完善稳定房价工作责任制制定并公布年度新建商品住房价格控制目标建立健全稳定房价工作的考核问责制度坚决抑制投机投资性购房限购区域应覆盖城市全部行政区域。对房价上涨过快的城市，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，应依法严格按转让所得的20%计征。增加普通商品住房及用地供应对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目，银行业金融机构要在符合信贷条件的前提下优先支持其开发贷款需求。加快保障性安居工程规划建设制定完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。加强市场监管和预期管理严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。要点“国五条”细则要点15宏观政策在政策落脚点方面，国五条细则仍致力于抑制投机性购房需求，支持首套置业需求政策落脚点压需求以抑制投资性需求为纲强化信贷政策，结构性收缩

二套房贷限购升级，明确统一标准促供给2013年住房供应量应不低

于过去5年平均实际供应量信贷上优先支持中小户型

商品房建设落实2013保障的任务16*由于国五条对二套房的限制，刺激了新房成交价与成交量增加宏观政策新政对本项目影响预判总体来说，新“国五条”对本项目来说，影响不大：影响不大：项目受未来政策影响相对较小，而新版国五条提高了二手房交易门槛，促进短期的销售成交量。17宏观政策经济人口鄂州经济在地级市处在第三梯队，所辖人口在周边区域相比较非常少，人口分布不均匀，集中与老城区和华容区；固定资产投资保持增速，2012年房地产投资与商品房销售面积大幅回调；区域消费以传统耐用品类为主，消费层次不高，娱乐旅游消费偏好未培育成熟。宏观政策城市扩张向城西、城东和城南发展，目前城东与城南规划居住商业方向，发展较快，人口聚集和商业氛围形成迅速，城西区域规划工业企业居多；鄂州属于武汉城市圈核心圈层，武鄂黄黄区域协作为省级政府推动武汉城市圈加速发展的重点，未来规划的城际轨道交通和高速路网的建成将加速鄂州经济发展和提高人口聚集度。国家今年年初出台地产调控政策对鄂州区域基本无影响，区域市场的压力主要来自当地的消费需求不足。城市规划page18宏观环境研究小结房地产业发展：鄂州房地产主要分为五个板块鄂城区板块：城中心区板块，属于传统高价区。梁子湖区板块：新供地较多，在售项目较少，旅游地产开发板块。葛店开发区板块：临近武汉，与武汉之间高铁在此设站，属于开发热点区域。花湖开发区板块：临近黄石，属开发较为密集板块。华容区板块：地处武汉、鄂州城市边缘，低价板块。鄂州住宅楼盘可分为老城区、城东、城南三大板块嘉禾上城驰恒之城东方公寓西昌·曦城武汉东国际家居博览城在售待售老城区板块4500-6000元/㎡城东板块3500-4000元/㎡城南板块3700-4500元/㎡杨澜湖1号御水天城吴王公馆外滩聚龙城水木清华金桥名邸东方名居金州星城本案莲花雅苑月畔湾竹林广场新城明珠中厚新苑板块楼盘地址建筑类型建筑面积及规划户型均价（元/㎡）优惠进度老城区板块外滩聚龙城沿江大道吴王公馆旁高层

2栋高层约3万方

最小113㎡，大户型为主5000无优惠尾盘清盘

锦江东城沿江大道东侧延长线高层5万方110㎡大户型为主4000无准现房，清盘中东方民居武昌大道菜园头转盘处高层13万方80—90㎡小户型与130㎡大户型为主3800无一期尾盘均价3700元/㎡，二期认筹3800元/㎡吴王公馆沿江大道吴王广场旁高层3.9万方以126㎡的三房为主6000一次性9.7折，按揭9.9折销售过半，剩少量房源吴都星座凤凰路武商旁高层11.8万方两房、和110㎡以上的三房为主4000无尾盘老城区板块：东起凤凰北路，西至江碧北路，北至沿江大道，南至滨湖北路，本板块是鄂州经济中心，聚集了大量商业、金融机构。老城区配套完善，以吴王公馆、外滩聚龙城为代表，区域均价为4500-6000元/平方米左右。鄂州老城区板块概况鄂州城东板块概况城东板块：滨湖东路北段、司徒路、武昌大道东段、鄂燕大道等区域构成，依托城市发展重心的偏移，大规模的开发楼盘，以高层为主，但区域配套还有待完善，区域环境有待提高。以驰恒之城、同心·水木清华、金州星城、三江航天等为代表，在售均价在3500-4000元/平米左右。板块楼盘地址建筑类型建筑面积及规划户型均价（元/㎡）优惠进度

城东驰恒之城滨湖东路6号多层高层

80万方两房、三房大户型为主3700一次性付款9.8折一期售完，二期在售水木清华武昌大道菜园头转盘处高层、小高层21万方

两房、三房大户型为主4200优惠无1期售罄，2期准现房少量澜庭国际滨湖东路高层、小高层

9万方

110㎡大户型为主3500无优惠准现房，清盘中金桥名邸武昌大道东段菜园头转盘前行100米）高层、小高层3万方120㎡大户型为主3500全款94折准现房，约剩20%房源东江公寓武昌大道高层3万方98㎡以上的大户型为主3800一次性9.8折，按揭9.9折尾盘只剩几套东城公寓武昌大道与司徒路路口高层5万方104-159㎡的大户型为主3700无优惠现房清盘御水天城武昌大道菜园头转盘处超高层18.2万方90-140㎡户型，110㎡以上大户型为主--认筹活动3万抵6万和1万抵3万一期1#、2#楼认筹鄂州城南板块概况城南板块：主要集中在洋澜湖周边，以竹林广场、黄金水岸、然梦园、新城明珠为典型。这些楼盘开发体量都比较大，建筑类型多样，高层、小高层、多层、洋房和别墅均有，目前价格达到3700-4500元/平米左右。板块楼盘地址建筑类型建筑面积及规划户型均价（元/㎡）优惠进度城南月畔湾滨湖南路多层高层

7.8万方三房大户型为主4000无优惠售罄莲花雅苑滨湖南路公积金管理中心西侧高层10万方90-130㎡大户型为主3700认筹5000抵1万，1万抵2万一期清盘，二期认筹西昌·曦城文苑路莲花小学旁多层、小高层、高层17万方90-140㎡的两房、三房3600无优惠LOFT、平层在售竹林广场滨湖南路高层30万方40-60㎡及106㎡以上的大户型为主4600一次性9.5折，按揭9.8折已经销售约65%新城明珠寿昌大道31号高层20万方两房、三房的大户型为主3600贷款98折，全款9.5折已销售80%中厚新苑城南寿昌大道高层15万方40、70及100㎡以上的户型3800按揭9.9折二期在售杨澜湖一号滨湖南路洋澜湖1号小高层、高层20万方75—100㎡与120—140㎡4200贷款98折，全款95折已销售80%嘉禾上城寿昌大道多层小高层3.5万方60、80、90及110㎡以上户型41009.5折已销售70%24区位：鄂州沿江大道观音阁公园吴王广场旁开发商：湖北华弘华房地产开发有限公司；项目概况：占地面积1.2万平方米，住宅建筑面积3.9万平方米，共320套；商铺建筑面积1.5万平方米，共四层。住宅均价约6200元/平方米。商铺层面积4000平方米，一楼层高6米，2—4层层高4米，开间5—6，进深15米，商业自持，定位鄂州商业百货中心，招商中，目前签约入驻商户仟吉西饼、屈臣氏有意向进驻。个案点评：地处江滩公园旁边，吴王广场对面，紧邻南浦路，十字街，绝佳的地理位置，成就了吴王公馆，自奠基起就受到了广大市民的拥戴。户型主要以123

㎡的三房为主。吴王公馆老城典型楼盘25同心水木清华区位：鄂州市武昌大道东段菜园头转盘开发商：鄂州市同心房地产开发有限公司；项目概况：占地面积80527㎡，容积率2.94，建筑面积21万㎡，户数1500；三房两厅共10种户型，面积为112.5—136.7㎡不等；两房两厅共3种户型，分别为87㎡、97㎡与102.5㎡，小户型只剩一套；住宅价格3500—4500元/㎡，顶层定价最高。沿街两层底商，第一层层高6米，两层捆绑销售，沿武昌大道临街商铺售价1.48万元/平方米，楼盘主入口内街两侧商铺售价1.28万元/平方米；一期现房商铺少量剩余，二期接近完工商铺售出60%。个案点评：成交户型主要以1113.32㎡-132.31㎡的三房为主。购买客群主要是私营业主，公司白领，政府机关事业单位人员等。二期商铺城东典型楼盘26区位：鄂州市武昌大道菜园头转盘处开发商：鄂州天怡置业有限公司，项目概况：占地面积约4.8万平方米，规划建筑面积13万平方米，其中商业面积约8000平方米，住宅户型面积分别为84平方米、118平方米、88平方米、138平方米和153平方米；一期5栋高楼基本售罄，少量10套左右，均价3700元/平方米，起价3500元/平方米，底商一层（可以隔为两层，商铺售罄，售价约2.1万元/平方米；二期6，7，8号楼为沿江建筑，规划中的沿江大道2015年修通，住宅均价3800元/平方米，规划的三层底商价格和面积都未确定

。项目对面为老城区住宅区，周边人流较大。东方名居城东典型楼盘27区位：鄂州武昌大道东段菜园头，水木清华楼盘与规划中的沿江大道之间开发商：鄂州金典房地产开发有限公司；项目概况：占地面积39万平方米，规划建筑面积26.05万平方米，规划住宅面积18.2万平方米，规划商业面积5.1万平方米，规划11栋31—33层高楼；户型90—140平方米，共5种户型，共2001户（其中公寓楼840户，住宅1161户）。项目分三期开发，一期楼体基本完工，二期未开工；目前认筹一期1，2号楼，户型90到130平方米，共3种户型。目前认筹活动3万抵6万和1万抵3万，均价3750元/㎡

项目位于沿江大道东段延长线，规划2015年修通，目前交通不便，项目在水木清华后面，展示面差，售楼部设在东方名居住宅底商。御水天城城东典型楼盘28区位：鄂州市滨湖东路与鄂东大道交汇处开发商：湖北驰恒房地产开发有限公司；项目概况：占地约600亩，规划为80万平方米都会级综合体，其中万象商业街8万平方米，翰林大酒店7万平方米；四房两厅两卫180.5平方米，三房两厅两卫138.8平方米，两房两厅两卫113.5平方米，三室两厅两卫134平方米，148.8平方米,145.3平方米与130.7平方米。住宅均价3700元/平方米。个案点评：成交户型以1113.32㎡-132.31㎡的三房为