鄂州花湖经济开发区项目市场调研报告

鄂州花湖经济开发区项目市场调研报告page2前言花湖开发区是鄂州与黄石联结的桥头堡。区域优越，交通便捷，发展潜力大。调研的主要区域为花湖开发区的振兴大道、鄂城大道，黄石港区的大泉路、花湖大道。调研目的为了了解花湖开发区的整体规划、周边配套、主力客群和周边竞品楼盘具体信息，以便为开发商作出正确的市场预测和发展计划。报告目录第一部分：项目本体分析第二部分：宏观环境分析第三部分：住宅市场分析第四部分：调研总结page3项目本体分析PART

1项目区位项目四至周边配套片区规划SWOT分析项目区位：项目位于鄂州花湖经济开发区，位于鄂城大道、杭州、振兴大道、重庆路的中心区域区位：项目位于鄂州花湖经济开发区，距鄂城大道大概160米的距离交通：项目政府重点规划的交通区域，规划方正，交通便利。项目虽然位于鄂州花湖开发区，但临黄石港区迎宾大道项目辐射范围以1.5公里为半径展开。page5振兴大道鄂城大道重庆路本案杭州路武汉方向滨港路上海方向长江花湖大道大泉路迎宾大道湖滨大道项目概况page6项目占地86亩；地块方正，有杂草，土堆和小池塘；项目不临鄂城大道（约160米）；容积率约1.5；项目还未地勘。项目四至东面：金典怡家，东方华尔街，红地﹒世博园，平行的规划路预计2013年7月开始动工南面：重庆路，迎宾大道西面：振兴大道北面：杭州路，世纪嘉园，东兴华府page7项目配套：花湖开发区的整体配套目前主要集中在振兴大道一边，片区整体在逐渐完善中振兴大道鄂城大道重庆路迎宾大道本案杭州路武汉方向滨港路上海方向东方华尔街社区小商业金典怡家社区小商业东兴华府社区小商业御景庄园社区小商业物流城鄂东汽车城世纪嘉园社区小商业红星美凯龙武商量贩中百超市花湖站吴都医药假日云天社区小商业振兴大道为早期开发路段，汇集多个大盘，生活基本配套齐全。鄂城大道的南段的社区商业较为集中，北段都为新建楼盘，商业氛围稀薄，整个路段的配套有待完善。城际铁路预计2013年通车，成为花湖片区的配套一大优势，将吸引不少，武汉务工人群。page9黄石港区项目配套三江共和城商业部分本案大泉路和花湖大道的交汇处的三江共和城项目打造了一个17万方的商业配套，包括写字楼、公寓式酒店、大型超市、电影院和步行街，目前已招到大润发入驻。周边的楼盘置业顾问也主要以共和城的项目作为配套的卖点。大泉路与花湖的振兴大道对接，16路车可达，未来此商业配套的推出绝对辐射到花湖片区。东方装饰城：45万方，定位于一站式建材家居MALL，其商业将辐射花湖及黄石港周边大范围区域项目配套：花湖片区以南的黄石港区，是黄石四个特色商圈之一的花湖商圈，辐射范围较大家居，装修材料，电器等集中区域振兴大道鄂城大道花湖大道重庆路杭州路东方装饰城大泉路红星美凯龙花湖集贸市场SWOT分析项目劣势配套匮乏：配套目前主要集中在振兴大道，项目所处的鄂城大道的一段都为新建楼盘，多为空白待租门面，商业氛围稀薄，整体配套有待完善；不临主干道，约160米距离，缺少临主干道商业竞争劣势：紧邻的黄石港区，商业配套完善且体量巨大，虽然价格稍贵，但能分流一部分客群项目优势交通规划：项目位于鄂城大道，南西至迎宾大道，为政府重点规划的交通区域，规划方正，交通便利；地块方正：方正规则、便于开发；城际铁路：城市圈铁路开通后，45分钟到达武汉，更加接近了武汉的距离项目机会市场机会：随着城市化进程的加快，商业消费将持续增长；规划机会：花湖开发区将规划为商贸城，由西向东与黄石对接。周边各个小区的建成将逐渐完善片区生活配套、营造生活氛围，给项目带来了后发制上的机会项目威胁竞争威胁：项目地周围楼盘云集，均已在在售，将会对项目的客户进行分流，竞争相当激烈；政策威胁：国家日益收紧的金融贷款政策对本案未来存在一定威胁；page10宏观环境分析PART

2区位地理城市规划政策影响区位地理：位于鄂州市东部，地处沪蓉高速与大广高速交界处，东、南与黄石市城区相连区位：是鄂州市“一体两翼”经济发展区的东翼，武汉、鄂州、黄石三个城市的中心地带，武汉一小时经济圈的核心地带。交通：距鄂州市区20公里，距武黄高速公路出站口仅50米，距黄石长江大桥仅1公里，距黄石外贸码头5公里，距武汉天河机场70公里，距武九铁路5公里，距京九铁路30公里，与即将建设的鄂东长江大桥擦肩而过，区位优越，交通便捷。区位地理花湖开发区老城区：定位于市级商业中心。城南新区：城区重心南移，城南新区规划面积占城区总面积的一半左右；城东新区：以花湖开发区为依托，形成东片城镇群。城区规划：花湖开发区为城东新区，片区重点向东发展，本项目位于城市未来发展方向上13城市规划花湖开发区规划page14城市规划规划方向：开发方向由沪蓉高速公路（武黄段）向北开发至花湖港，由振兴大道向东开发与黄石大道对接。振兴大道开发后，鄂城大道的道路和土地规划方正整齐。鄂城大道平行的规划路明年7月开始建设。政策环境限购限贷抑价土地市场控制住宅市场…持续调控房地产市场低迷地方微调两次降息稳定国家多次重申坚持政策不动摇2009年开始2012年此次调控持续周期较长，对房地产市场影响较大，但今年下半年销量相比上半年有所回升，价格基本稳定。近年来国家加大对房地产市场的调控，打压力度持续不放松，政策不容乐观1月温家宝主持国务院会议工作部署明确表示：巩固房地产市场调控成果，抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归2月央行金融市场工作座谈会表明：满足首次购房家庭的贷款需求3月温总理工作报告：房价远没回到合理价位、调控不放松4月温家宝在福州召开的福建、上海、江苏、浙江四省经济座谈会报告表示：坚定不移继续实施房地产市场调控政策5-6月温家宝在国务院常务会议：当前经济下行压力加大，稳增长放在更加重要的位置，要稳定房地产调控政策政策分水岭2012年1-6月中央态度一览全国政策：中央态度从1-4月房地产调控不放松，到5-6月份稳增长变为首要位置162011年年底至2012年年初，北京、上海、天津、武汉等城市调整普通住宅界定标准，减免税费（默许）2011年2012年1月2月3月4月5月6月契税减免政策公积金放宽政策2012年3-4月至少14个城市密集上调公积金缴存基数或放宽公积金贷款额度，上调额度15%-25%不等。其中武汉以最高能贷总房款80%最受关注（默许）购房补贴政策5月扬州出台对个人新购买精装房给予4‰-6‰奖励的政策5月辽宁营口出台对公务员购房补贴人均5万元（默许）限购放松政策2月上海降低二套房购买门槛，持居住证满三年可购买（叫停）5月石家庄拟放宽人均居住面积低于30㎡人群购买第三套房（叫停）红线默许严禁需斟酌放松政策分类时间红线界限意义：中央调控红线以限购为底线。中央态度明确，短期红线不得逾越2月芜湖出台政策：90㎡以下商品住宅补贴50-200元/㎡（叫停）全国政策：各地政府微调不断，从契税减免到密集放松公积金贷款额度再到对部分群体购房补贴，不断试探中央底线房产税试点限购令或将退市国内外经济形势复杂和严峻2012年是政府换届的一年，从稳定的角度出发，整个市场不会大起大落保障房大力建设将减少民怨房产税试点经济形势复杂和严峻政府换届加大保障性住房建设2012年年中宏观政策房地产调控政策将逐步、小幅调整从当前政府态度看，楼市调控2012年上半年暂不会放松，市场面临的宏观环境依旧严峻，2012年上半年的压力依旧较大，上半年房地产下行的趋势难以扭转。国内外经济环境的恶化，政府会调控政策将会有所放松,目前已呈现松动迹象。而之前地方政府确实有此冲动，如中山市限价令放开等。而今年也是政府换届的一年，从稳定的角度出发，整个市场也不会大起大落。2012年年中宏观政策房地产调控政策有望逐步、小幅放松。宏观环境区位人口：紧邻武汉，为武汉城市圈重要组成部分，城镇人口增长较快依托大武汉，实现武—鄂一体化发展，加快城市化进程，人口的增长促进购房的刚性需求经济：经济稳步发展，消费水平快速提高，消费特点趋向大中型城市消费能力的提高，增加了房地产的有效需求，规划：重点向南、东发展，实现功能分区项目片区处于东线上，是城市发展方向，与黄石对接，周边各项配套将逐渐完善对本项目的影响交通：城际交通网络四通八达，项目处于优势地段，周边干道众多政策：宏观调控不松动，后期市场不容乐观，且鄂州征收房产税的消息也逐渐被释放。项目占据交通优势，保障了生活节奏后期政策环境不乐观，投资需谨慎宏观环境小结19住宅市场分析PART

3土地市场分析花湖片区竞品楼盘分析黄石港片区楼盘分析花湖开发区2011年土地市场资料来源：国土资源局21序号日期竞得单位项目性质地块位置土地面积（m2）容积率成交价格（万）楼面地价（元/m2)12011-12-21湖北鑫悦房地产开发有限公司住宅花湖开发区滨港西路北侧10076-930-22011-11-30鄂州市宏图房地产开发有限公司住宅花湖开发区杭州路北侧、环城路西侧4725835310374.532011-11-22湖北鄂州华顺置业有限公司住宅花湖开发区1931331821341.242011-11-22湖北鄂州华顺置业有限公司住宅鄂州花湖开发区4268533923306.352011-08-24鄂州市聚龙房地产开发有限公司住宅花湖开发区323352.52489307.962011-07-14鄂州市宏泰房地产开发有限公司住宅花湖镇华山村138942.61004277.972011-05-03湖北航宇置业发展有限公司住宅花湖开发区花湖大道东侧23793.2293121.482011-04-25熊国君、湖北双金置业有限公司住宅花湖开发区225031.5939278.192011-04-15湖北航宇置业发展有限公司住宅花湖开发区花湖大道西侧396671.81429200.1102011-02-28湖北建通工程开发有限公司住宅花湖开发区677821.52218218.1112011-01-28湖北吉瑞置业有限公司住宅花湖大道东侧、滨港路南侧63782.45402265.7122011-01-06湖北胄山置业发展有限公司住宅花湖开发区胄山村43002.75175339.9132011-01-04湖北胄山置业发展有限公司住宅鄂州市花湖镇胄山村六组16932127375page21土地市场概况花湖开发区2012年土地市场资料来源：国土资源局22序号日期竞得单位项目性质地块位置土地面积（m2）容积率成交价格（万）楼面地价（元/m2)12012-09-20鄂州市坤华房地产开发有限公司住宅花湖开发区57322.8235922222012-09-06鄂州市宏泰房地产开发有限公司住宅花湖开发区滨港西路北侧131302.41282406.832012-07-05骏中城投资公司住宅迎宾大道与天龙路交汇处东南侧52440.64.814543577.742012-06-12湖北红地置业有限公司住宅花湖开发区东方华尔街小区东侧虹景小区北侧8953.12.85921361page22土地市场概况土地出让如火如荼，地价上涨导致房价上涨

土地宗数土地面积（万㎡）每亩地价（万元/亩）楼面地价（元/㎡）2011年131969.5391.82012年10月48142283.82012年10月前的土地面积与2011年少了近60%，土地价格相比2012年却提高105%。城区加速发展，2012年相比2011年，土地出让总数并未大幅增加，地价价格提高1倍多，表明房屋价格将大幅度提升。土地市场概况page23花湖片区的楼盘密集分布在振兴大道和鄂城大道上，竞争十分激烈page24人信假日威尼斯上上坊仁鹏.东润春城中央美地东方太阳城航宇香格里拉太乙﹒假日云天世纪嘉园振兴大道鄂城大道杭州路御景庄园重庆路迎宾大道本案金典怡家东兴华府花湖开发区楼盘分布红地﹒世博园在售楼盘未售楼盘现房蕴福里66号金桥港湾华清园名称地址类型主力户型价格优惠销售情况红地﹒世博园鄂城大道东方华尔街旁高层87㎡、104㎡、116㎡3200总价减8000元，赠送品牌隔音窗户和高档防盗目前推出1#楼内部认购金典怡家鄂州市花湖开发区鄂城大道10号高层81㎡、101㎡、108㎡3100一次性付款9.8折，按揭9.9折卖现房B栋东兴华府花湖鄂城大道中段高层96㎡、106㎡、130㎡31009.9折、本月前20名抽奖最高奖8万的车A栋少量，主要卖现房B栋世纪嘉园花湖鄂城大道中段高层，洋房81m2、107m2

、121m23200每月10套特价房多层售罄，小高层现房在售太乙·假日云天花湖开发区鄂城大道6号高层，洋房92㎡，123㎡3200少量折扣现房，洋房少量，电梯房剩余较多御景庄园鄂城大道1号高层，洋房82.93㎡-133.16㎡3300少量折扣，复式楼买一送一均价3600共200平2期3组团洋房尾盘，电梯房认筹中航宇香格里拉花湖开发区振兴大道168号花园洋房、叠拼别墅、联排别墅、双拼别墅及独栋别墅86-90平米两居，及126平米三居3700成交三房及以上户型即可获赠2000元武商购物卡80%中央美地花湖开发区振兴大道中段多层、花园洋房、别墅84平米两房与112平米三房3250送面积约25%花湖开发区楼盘汇总page25page26名称地址类型主力户型价格优惠销售情况假日威尼斯迎宾大道北沿花湖大道直行500米电梯洋房、联排别墅、独体别墅88-91平米两居，106-113平米三居3700认筹少一万未开盘上上坊花湖经济开发区振兴大道特1号徽派别墅、徽派电梯房79平米两房，112平米三房3680一次性付款98折约25%东润春城花湖开发区假日威尼斯对面多层，小高层，别墅63平米两房，92-114平米三房2600一次性付款98折约50%华清园振兴大道与滨港西路交汇处多层，小高层，别墅79㎡两房，105㎡,115㎡三房2950无优惠约65%金桥港湾花湖开发区16路车终点站对面多层，高层84㎡两房，104㎡,112㎡三房2900无优惠约50%蕴福里66号花湖开发区重庆路313号多层，高层102㎡,117㎡以及138㎡三房2800无优惠，顶层275060%花湖开发区楼盘汇总直接竞争对手项目区位：鄂城大道东方华尔街旁；建筑面积：33660.76㎡；项目规划：三栋17层板式电梯房组成，小区1-3层为商业，4-17层均为住宅。产品：简欧风格，框架剪力墙结构；户型面积：1#楼104㎡、87㎡、116㎡；2#106㎡、114㎡、83㎡；3#楼117㎡、107㎡、83㎡；销售情况：1#楼内部认购中，2#、3#未售；价格：起价3000，均价3200；优惠：总价减8000元，赠送品牌隔音窗户和高档防盗交房时间：1#楼2013年6月交房；2#楼2014年1月交房；3#楼待定page27竞品分析红地﹒世博园：全板式电梯房，两梯三户，超宽楼间距（目前未拿预售证）1#2#3#此楼盘所在位置的临街规划路在2013年7月开始修，未来楼盘舒适度较好，目前北邻东方华尔街（墙阻隔），南面都是荒地。红地﹒世博园：户型设计优质，居住舒适二房二厅一卫（87m2）

三室二厅一卫（106m2）三房二厅二卫（117m2）点评：户型主要分为：1#楼104㎡、87㎡、116㎡2#106㎡、114㎡、83㎡3#楼117㎡、107㎡、83㎡100平以上户型南北通透，采光好；阳台宽大，达1.8米；page28直接竞争对手项目区位：鄂州市花湖开发区鄂城大道10号建筑面积：

22000㎡项目规划：两栋18层板式电梯房组成，小区1-3层为商业，4-17层均为住宅产品：简欧风格户型面积：主推A栋81㎡B栋101㎡、108㎡销售情况：现房销售中价格：均价3100优惠：一次性付款9.8折，按揭9.9折page29竞品分析金典怡家：主打地段和品质A栋B栋此楼盘和水岸蓝庭项目开发商为同个开发商，此楼盘非大产权房，可能借用的水岸蓝庭的证件金典怡家户型二房二厅一卫（87m2）

三室二厅一卫（108m2）三房二厅二卫（101m2）点评：目前主推户型：A栋81.78㎡B栋101㎡、108㎡卧室均朝南；小孩房较暗。page30直接竞争对手项目区位：花湖鄂城大道中段建筑面积：40000平方米项目规划：A、B两栋17层纯电梯洋房产品：简欧风格户型面积：

主推A栋130㎡B栋96㎡、106㎡销售情况：现房销售中

价格：均价3100优惠：前20名抽奖，特等奖8万轿车等等page31竞品分析东兴华府：主打地理位置，品质A栋B栋此楼盘也属于违规建房，已罚款二房二厅一卫（96.59m2）

二室二厅一卫（106m2）三房二厅二卫（130m2）点评：目前主推户型：A栋130㎡B栋96㎡、106㎡整体户型产品相较周边楼盘较差；房间不通透，有的房间偏暗；page32东兴华府户型直接竞争对手项目区位：鄂州市花湖开发区鄂城大道中段建筑面积：8万平方米项目规划：由6栋“8+1”多层住宅和3栋“18+1”小高层住宅组成产品：简欧风格户型面积：主推81m2、107m2

、121m2销售情况：多层售罄，小高层现房销售中

价格：均价3200优惠：每月10套特价房page33竞品分析聚龙﹒世纪嘉园：聚龙地产20年筑家经验售罄现房在售现房在售该楼盘传闻属于违规建房，无大产权聚龙﹒世纪嘉园户型二房二厅一卫（81m2）

三室二厅一卫（107m2）三房二厅二卫（121m2）户型面积：主推81m2、107m2

、121m2实用三房布局合理无浪费空间直接竞争对手项目区位：鄂城大道1号建筑面积：270300平方米绿化率：36.8%项目规划：61栋欧式建筑，涵括了板式小高层、多层、花园洋房等多种建筑形式，分三期开发，目前二期电梯房认筹中，三期建设中产品：简欧风格户型面积：68-140㎡价格：均价3300复式楼单价3600元共220㎡总价36万优惠：少量折扣，洋房顶层买一层送一层，加楼台，阳台page35竞品分析御景庄园二期3组团：舒适大盘，洋房顶层买一层送一层，加楼台，阳台，二期电梯房认筹中售罄电梯房楼梯洋房直接竞争对手项目区位：花湖开发区鄂城大道6号建筑面积：56775平方米产品：简欧风格户型面积：92㎡两房，123㎡三房销售情况：已做成现房目前洋房，高层均有价格：均价3200page36竞品分析太乙·假日云天：居住舒适，区位，品质位置：花湖开发区振兴大道168号开发商：湖北航宇置业发展有限公司全程营销：策源地产占地面积：520260m²建筑面积：550000m²容积率：0.9绿化率：50%小区配套内部配套：5300平米的豪华私人健身会所，室外标准网球场、标准篮球场、游泳池，室内的羽毛球馆、乒乓球馆、瑜伽室、健身房等外部配套：教育：晶晶双语艺术幼儿园、黄石市第七中学商业：200亩家居建材商贸城，武商量贩、中百超市等交通：公交9路、16路通达航宇香格里拉：鄂东南地区目前规模最大的原生态别墅小区，知名度高竞品分析规划物业类型：花园洋房、叠拼别墅、联排别墅、双拼别墅及独栋别墅产品定位：中高档建筑风格：欧式进度拿地时间：2005年动工时间：2005年开发分期：分四期开发工程进度：目前已是第四期规划与进度：

分嘉谷区、馨谷区、慧谷区、翠谷区四个组团，目前为第四期太阳谷项目户型：86-90平米两居及121-152平米三居二房二厅一卫（86m2）

四室二厅两卫（137m2）三房二厅二卫（127m2）二房二厅一卫（68m2）在售物业：多层洋房价格情况：均价3700元/m2物业管理费：多层与别墅为0.5元/m2，高层为1元/m2项目主要卖点：地段，规模配套，欧式特色，品牌主要广告语：黄石最后的别墅花园上的阔景洋房主要营销推广渠道：户外、宣传单、移动电视、网站等销售情况：四期太阳谷已开盘，劲销八成折扣：10月20日之前成交三房及以上户型即可获赠2000元武商购物卡，目前已无优惠目标客群：主要为黄石当地居民，另有部分来自鄂州和黄冈地区营销推广：宣传力度较大，广告覆盖面广，项目为黄石人熟知中央美地：高端物业，注重景观打造，居住氛围良好位置：花湖开发区振兴大道中段开发商：鄂州春锦房地产开发有限公司全程营销：武汉经天纬地兴业地产营销机构占地面积：162420m²建筑面积：m²容积率：1.5绿化率：36.8%小区配套内部配套：8字型景观主轴、三十余处社区景点以及数十个组团式景观的打造，呈现出大气恢弘的英伦风情园林美景周边配套教育：上上舫幼儿园、花湖中学商业：花湖大道商业交通：公交9路、16路通达规划与进度：项目分两期，分期分组团开发，目前在售为二期二组团的多层规划：物业类型：多层、花园洋房、别墅产品定位：中高档建筑风格：欧式，英伦格调进度：拿地时间：2007年动工时间：2007年开发分期：分两期开发工程进度：目前为第二期二期目前在售一期竞品分析项目户型：主力户型为83.72-160.97平方米的两房到四房，南北通透较多三室两厅114.72㎡两室两厅83.72㎡三室两厅116.02㎡营销推广：项目所处花湖大道上，尽为其户外站牌，宣传力度较大在售物业：两栋多层价格情况：均价3250元/m2物业管理费：0.5-1元/m2项目主要卖点：品质，英伦风情园林景观主要广告语：买两房变三房，三房变四房主要营销推广渠道：户外、宣传单、网站等销售情况：约四分之一折扣：送面积目标客群：主要为黄石当地居民，另有部分来自鄂州和黄冈地区位置：迎宾大道北沿花湖大道直行500米开发商：人信房地产开发有限公司全程营销：武汉合富锦绣地产顾问占地面积：140000

m²建筑面积：70789m²容积率：0.55绿化率：42.47%小区配套内部配套：多次多彩的立体水系景观及优质物管外部配套教育：华山小学、花湖中学商业：傲文平价超市交通：公交9路、16路通达假日威尼斯：黄石首个威尼斯风情楼盘，形象好，物业配套及管理均不错竞品分析规划物业类型：电梯洋房、联排别墅、独体别墅产品定位：中高档建筑风格：意大利中世纪古典风格进度拿地时间：2007年动工时间：2007年开发分期：分五期开发工程进度：目前已是第五期规划与进度：项目分五期开发，目前为第五期，配套基本成熟项目五期三室两厅

109㎡户型项目户型：主力户型为88-91平米两居，106-113平米三居在售物业：多层，高层价格情况：高层均价3700元/m2物业管理费：1.1元/m2项目主要卖点：地段，规模配套，欧式特色，品牌主要广告语：黄石太精明，黄石太挑剔主要营销推广渠道：户外、宣传单、移动电视、网站等销售情况：五期未开盘折扣：认筹优惠1万目标客群：主要为黄石港居民和当地居民，另有部分来自鄂州和黄冈地区营销推广：在黄石主城区及其它地域均有大量户外广告位置：花湖经济开发区振兴大道特1号开发商：鄂州致远房地产开发有限公司全程营销：恒信咨询占地面积：210亩建筑面积：

174716m²容积率：1.22绿化率：42%小区配套内部配套：江南园林景观，五星级休闲会所外部配套：教育：上上舫幼儿园、华山小学、花湖中学商业：武商量贩、中百超市等交通：公交9路、16路通达上上坊：少有的打古典风格的楼盘，突出较强的文化内涵竞品分析规划物业类型：徽派别墅、徽派电梯房产品定位：中高档建筑风格：中式古典风格进度拿地时间：2009年动工时间：2009年开发分期：分两期开发工程进度：目前为第一期规划与进度：分两期开发，在售为二期的多层，高层未建在售两室两厅一卫

79.42㎡三室两厅

112.82㎡项目户型：目前在售两栋多层，户型面积在79-131平米在售物业：多层，高层价格情况：均价：3680元/m2物业管理费：1元/m2项目主要卖点：中国古典韵意，江南园林景观主要广告语：中国好房子主要营销推广渠道：户外、宣传单、网站等销售情况：大约销售四分之一折扣：电梯房一次性付款98折，按揭付款99折；楼梯房无优惠目标客群：主要为黄石当地居民，另有部分来自鄂州和黄冈地区营销推广：打出“中国好房子”的口号，扩大声势，极具吸引力东润春城：小规模开发，自身配套缺乏开发商：鄂州仁鹏置业发展有限公司项目地址：花湖开发区假日威尼斯对面建面及规划分期：总建面5万方，6栋多层、2栋小高层和2套别墅，项目卖点：周边生态环境小区配套：玉边小学，敖文平价超市，花马湖度假村当前推售：实景现房主力户型：63平米两房，92-114平米三房，134平米四房销售均价：2600销售进度：一半左右备注周边环境好，西傍花马湖，北临城市绿化带竞品分析金桥港湾：依山傍水，居住环境优越，加上低价，成为洋房的一大优势开发商:湖北鄂州东楚置业有限公司项目地址:花湖开发区16路车终点站对面建面及规划:总建面12万方，由21栋7+1楼梯房和2栋高层组成，分四期开发，目前在售为一期7栋项目卖点:性价比，建筑材料小区配套:公交9路、16路；上上坊幼儿园等当前推售:目前在售为一期7栋主力户型:84㎡两房，104㎡,112㎡三房销售均价:均价2900元/㎡销售进度:去化一半左右备注项目两面临水，一面临山，环境较好，且离规划的轻轨站较近竞品分析华清园：小规模开发，配套少，但低价格比较吸引人开发商:湖北吉瑞置业发展有限公司项目地址:花湖经济开发区振兴大道与滨港西路交汇处建面及规划:总建面约6万方，由2栋别墅（开发商自有）、2栋楼梯房和3栋高层组成，分两期开发项目卖点:送面积，户型好小区配套:公交9路、16路；上上坊幼儿园等当前推售:5#楼高层，三单元，一梯四户在售户型:79㎡两房，105㎡,115㎡三房销售均价:2950元/㎡销售进度:已去化三分之二备注还有两栋小高层未动工竞品分析蕴福里66号：注重建筑品质及细节，定位于区域舒居标杆物业开发商：湖北鑫林置业有限公司项目地址：花湖开发区重庆路313号建面及规划：总建面10万方，包括5栋多层与6栋高层（未动工），目前在售为多层，版式布局项目卖点：建筑品质，高绿化率小区配套：武商量贩；9路、16路公交车；红星美凯龙当前推售：沿街5栋多层及商铺主力户型：102㎡,117㎡以及138㎡三房销售均价：2800元/㎡，顶层2750元/㎡销售进度：多层基本剩顶楼备注:楼盘外立面采用现代流行的暖色调，给人感觉较好竞品分析page57黄石港区的楼盘除大泉路以西的楼盘价格偏低，均价在3900左右，高出花湖片区将近600元在售楼盘未售楼盘现房黄石港在售楼盘分布龙城山庄三江共和城三期一组团本案东方装饰成三期

均价3900左右page58三江﹒共和城：70万方城市综合体/住宅+酒店+写字楼+商场+步行街17万方纯商业开发商：黄石三江房地产开发有限公司项目地址：花湖大道与大泉路交汇处建面及规划：总建面70万方，分五期开发。目前第