房地产销售合同管理办法

房地产销售合同管理办法第一章总则一、制定目的本办法旨在通过规范房地产销售合同从订立到终止的全流程管理，明确各方权责边界，防范合同欺诈、违约及纠纷风险，保障交易双方合法权益，促进行业合规经营与市场秩序稳定。二、适用范围本办法适用于房地产开发企业（以下简称“开发企业”）与自然人、法人或其他组织之间，以买卖新建商品房、存量房（二手房）为目的的销售合同管理活动。保障性住房、政策性住房的销售合同管理，除另有规定外，参照本办法执行。三、管理原则1.合法合规原则：合同订立、履行及管理活动需严格遵守《民法典》《城市房地产管理法》《商品房销售管理办法》等法律法规，确保合同效力及操作流程合法合规。2.公平诚信原则：合同内容应体现公平交易精神，开发企业需如实披露房屋信息，买卖双方应恪守诚信，全面履行合同义务。3.风险防控原则：建立全流程风险识别、评估与应对机制，重点防范产权瑕疵、资金风险、交付违约等问题，降低交易不确定性。第二章合同订立管理一、房源核验与信息披露开发企业在订立合同前，需完成房源核验，通过住建部门商品房预售/现售备案系统确认房源状态（如可售、已抵押、已查封等），并向买受人如实披露以下信息：房屋基本信息：坐落、面积（套内/建筑面积）、户型、楼层、朝向等；权利限制信息：是否存在抵押、查封、共有权人等；规划设计信息：房屋用途、容积率、配套设施（如车位、绿化）等；交易风险提示：如周边规划调整、房屋质量保修责任等。存量房交易中，出卖人应配合中介机构或买受人完成房源核验，确保信息真实有效。二、合同内容规范（一）必备条款要求销售合同应包含以下核心条款，确保权利义务清晰：1.交易主体与标的：买卖双方姓名/名称、房屋具体坐落及权属状况；2.价款与付款方式：总价款、付款时间节点（如定金、首付款、尾款）、付款账户（优先使用资金监管账户）；3.交付与验收：交房时间、交付标准（毛坯/精装、配套设施交付要求）、验收流程及异议处理；4.产权办理：开发企业协助办理产权登记的时限、买受人配合义务、逾期办证的违约责任；5.违约责任：双方违约情形（如逾期付款、逾期交房、质量问题）及责任承担方式（违约金、解除权等）；6.争议解决：约定协商、调解、仲裁或诉讼的争议解决途径。（二）格式条款管理开发企业提供的格式合同（如商品房预售合同模板），需遵循《民法典》关于格式条款的规定：对免除或减轻己方责任、加重对方责任的条款，应以显著方式（如加粗、下划线）提示并说明；不得包含排除对方主要权利（如单方解除权、任意变更设计权）的无效格式条款。买受人对格式条款有异议的，开发企业应予以解释，协商调整条款内容。三、签订流程与档案管理1.合同审核：签订前，开发企业法务或合规部门需对合同内容进行合规性审核，重点核查条款合法性、风险点及与政策的一致性；买受人可委托律师或专业人士审核合同，防范隐形风险。2.签字与备案：合同经双方确认无误后，由法定代表人或授权代表签字（或盖章），买受人签字确认。开发企业应在合同签订后规定时限内（如30日），将合同报送住建部门备案，备案后合同产生对抗第三人的效力（防止一房多卖）。3.档案留存：开发企业需建立合同档案，保存合同原件及相关附件（如房源核验单、付款凭证、设计变更通知等），保存期限不少于合同履行完毕后5年；买受人应妥善保管合同，作为维权依据。第三章合同履行与备案管理一、履行监督与风险预警（一）付款与资金监管1.买受人应按合同约定支付房款，优先通过政府指定的资金监管账户付款，确保资金用于项目建设（尤其预售商品房），防范开发企业挪用资金导致烂尾风险。2.开发企业需定期核查付款进度，对逾期付款的买受人，按合同约定发送催款通知，提示违约风险；如买受人确有困难，可协商调整付款计划，但需签订书面补充协议。（二）房屋交付与验收1.开发企业应在交房前完成竣工验收备案、面积实测、质量检测等法定手续，向买受人提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》。2.交房时，买受人应按合同约定的标准验收房屋，如发现质量问题（如渗漏、墙体裂缝）或配套设施未达标，可拒绝签收并书面提出整改要求，开发企业应在约定期限内（如15日）完成整改并再次组织验收。（三）产权登记协助开发企业应在交房后规定时限内（如90日），向不动产登记机构提交产权登记所需材料，协助买受人办理不动产权证；如因开发企业原因逾期办证，买受人可按合同约定主张违约金或解除合同。二、备案管理与信息公开1.备案流程：开发企业登录住建部门备案系统，上传合同主要信息（如标的、价款、当事人），经系统核验无误后完成备案；存量房合同备案可通过中介机构或政务服务平台办理。2.信息公开：备案后的合同信息（脱敏处理后）应在住建部门官网或政务平台公示，供社会公众查询，以监督“一房一价”“一房一合同”执行情况，防范虚假交易。第四章合同纠纷处理机制一、纠纷预防与早期干预1.合同审查前置：开发企业在合同订立前，应对买受人进行风险告知（如“购房须知”），明确合同关键条款及潜在风险；买受人应仔细阅读合同，对疑问条款要求解释，避免因误解引发纠纷。2.内部调解机制：开发企业应设立客户服务部门或法务岗，对履行中出现的争议（如逾期交房、质量问题），主动与买受人协商解决方案，如整改、补偿、延长办证时限等，争取在诉讼前化解纠纷。二、多元化纠纷解决途径（一）第三方调解当事人可向住建部门设立的房地产纠纷调解中心、消费者协会或行业协会申请调解，由专业调解员主持协商，达成的调解协议可申请司法确认，具备强制执行力。（二）仲裁或诉讼1.合同约定仲裁条款的，向约定的仲裁机构申请仲裁（如北京仲裁委员会、上海国际仲裁中心）；2.无仲裁约定的，向房屋所在地人民法院提起诉讼，主张继续履行、解除合同、赔偿损失等权利。第五章风险防控与合规管理一、常见风险点识别1.虚假宣传风险：开发企业宣传的学区、配套设施未写入合同，交房后无法兑现，引发群体性维权；2.产权瑕疵风险：房屋因抵押、查封无法过户，或土地性质、用途与合同约定不符；3.资金风险：预售资金未进入监管账户，开发企业挪用导致项目停工，买受人房款无法追回；4.政策变动风险：限购、限贷政策调整导致买受人失去购房资格或贷款审批失败，合同履行受阻。二、风险防控措施1.尽职调查与信息披露：开发企业对项目土地、规划、建设手续进行全面核查，确保无权利瑕疵；向买受人如实披露项目风险，避免虚假宣传。2.预售资金监管：严格执行预售资金监管制度，确保资金专款专用，优先用于工程建设，监管账户信息应在售楼处公示。3.动态风险监测：开发企业建立合同履行台账，定期排查逾期付款、逾期交房、办证延误等风险，提前制定应对预案（如与施工方协商工期、调整付款计划）。三、合规管理要求1.政策跟踪与培训：开发企业应安排专人跟踪房地产政策变化（如税收、限购、备案政策），及时调整合同条款与操作流程；定期组织销售人员、法务人员参加合规培训，提升风险意识。2.合同档案管理：合同档案应实行电子化与纸质化双备份，明确专人管理，确保合同及附件完整、可追溯；档案查阅需履行审批手续，保护当事人隐私。第六章附则1.本办法由房地产开发企业、行业协会或监管部门负责解释，未尽事宜可根据法律法规及项