协议书与遗嘱有冲突

协议书与遗嘱有冲突1.甲方（买方/出租方/委托方）：

甲方名称：XX房地产开发有限公司，

甲方地址：中国北京市朝阳区建国路88号XX大厦15层，

甲方法定代表人/负责人：张明，

甲方联系方式

甲方是一家依法注册成立的大型房地产开发企业，主要从事商业地产开发、租赁及物业管理。基于甲方在商业地产领域的专业能力和市场影响力，乙方作为具备合法资质的物业服务企业，双方经友好协商，就XX商业广场的租赁管理事项达成合作意向。甲方拟通过乙方提供专业的物业管理服务，确保商业广场的日常运营效率和客户满意度，同时乙方通过承接甲方委托的租赁管理业务，实现自身业务规模的拓展与效益提升。本次合作以甲方商业广场的租赁管理为核心，涉及租赁合同履行、物业维护、客户服务等多方面内容，双方基于平等自愿、诚实信用的原则，通过本协议明确各自的权利与义务，为后续合作奠定法律基础。

2.乙方（卖方/承租方/服务提供方）：

乙方名称：XX物业管理有限公司，

乙方地址：中国上海市浦东新区陆家嘴环路1088号XX金融中心28层，

乙方法定代表人/负责人：李强，

乙方联系方式

乙方是一家经上海市市场监督管理部门批准成立的专业物业服务企业，持有《物业服务企业资质证书》，具备二级物业服务资质，长期服务于高端商业地产项目。乙方拥有丰富的租赁管理经验和专业的服务团队，曾先后为多家知名商业综合体提供物业管理服务，积累了成熟的运营模式与客户服务体系。基于乙方的专业背景和服务能力，甲方选择乙方作为XX商业广场的租赁管理合作伙伴，旨在通过乙方的专业化服务，提升商业广场的市场竞争力，保障租赁合同的顺利履行。双方合作的前提是乙方能够按照本协议约定，全面履行租赁管理职责，确保商业广场的租赁率、租金回收率及客户满意度达到甲方预期标准。乙方的服务内容不仅涵盖租赁咨询、客户接待、合同管理等传统物业服务范畴，还包括市场推广、招商谈判、租金催收等增值服务，双方将通过紧密协作，共同推动XX商业广场的商业价值最大化。

在合作背景方面，甲方开发的XX商业广场总建筑面积约15万平方米，包含零售商铺、餐饮区域、商务办公等业态，计划于2024年5月正式开业。为确保商业广场开业后的租赁管理效果，甲方通过公开招标方式遴选物业服务企业，乙方凭借卓越的服务方案和丰富的项目经验最终中标。双方合作旨在通过明确的权责划分和高效的执行机制，构建长期稳定的合作关系，实现商业广场租赁业务的可持续运营。本协议的签订，标志着双方正式确立合作关系，后续所有租赁管理活动均须以本协议为依据展开，任何一方均不得擅自变更协议内容或违约，以保障双方合法权益。

第一条协议目的与范围

本协议的主要目的是明确甲方（XX房地产开发有限公司）与乙方（XX物业管理有限公司）在XX商业广场租赁管理事项中的权利与义务，确保乙方能够依据本协议约定，为甲方提供专业、高效的租赁管理服务，从而提升XX商业广场的市场运营效益和品牌形象。本协议涉及的租赁管理范围包括但不限于：XX商业广场内的零售商铺、餐饮区域及商务办公单元的租赁咨询、广告位招商、租赁合同签订与履行、租金及费用收取、物业维护协调、客户关系管理以及市场数据分析等。具体内容涵盖租赁策略制定与执行、招商活动、租户服务支持、租赁风险控制、财务结算管理及信息报告等，双方将通过本协议的约束，共同推动XX商业广场租赁业务的良性发展。

第二条定义

在本协议中，除非上下文另有明确约定，下列术语具有以下含义：

（1）"商业广场"：指位于中国北京市朝阳区建国路88号XX房地产开发有限公司开发的XX商业广场项目，包括但不限于其地面及地下商业区域、附属设施及土地使用权。

（2）"租赁管理服务"：指乙方根据本协议约定，为甲方提供的涵盖租赁咨询、招商推广、合同谈判、租赁签约、租金催收、物业服务协调及数据分析等全部或部分租赁相关服务。

（3）"租赁合同"：指甲方与租户签订的关于商业广场部分区域租赁事宜的合同，包括但不限于租赁期限、租金标准、支付方式、违约责任等条款。

（4）"服务费用"：指乙方根据本协议约定应从甲方处获得的报酬，包括固定管理费、佣金或其他形式的经济利益。

（5）"报告周期"：指乙方定期向甲方汇报租赁管理进展的固定时间间隔，例如月度报告、季度报告或专项报告。

第三条双方权利与义务

1.甲方的权力和义务：

（1）甲方有权根据本协议约定，对乙方的租赁管理服务进行监督与指导，并要求乙方定期提交工作报告，评估服务成效。

（2）甲方有权审核乙方提交的租赁合同草案及市场推广方案，并提出修改意见，但不得无故拖延或拒绝乙方合理的服务流程。

（3）甲方应按照本协议第五条约定，按时足额向乙方支付服务费用，任何调整或减免均需经双方书面协商一致。

（4）甲方应向乙方提供商业广场的必要资料，包括但不限于建筑纸、现有租户信息、市场分析报告等，以支持乙方的租赁管理工作。

（5）甲方应确保其作为出租方或委托方的主体资格合法有效，并配合乙方处理与租户之间的重大纠纷或突发事件。

（6）甲方应保证商业广场的物理条件符合租赁要求，包括但不限于消防安全、结构稳定及公共区域的维护，为乙方开展租赁活动提供必要保障。

（7）甲方有权根据市场变化或项目发展需要，调整商业广场的租赁策略或招商目标，并通知乙方执行。

2.乙方的权力和义务：

（1）乙方的首要义务是全面履行本协议约定的租赁管理服务，确保租赁工作符合甲方设定的运营目标，如租赁率、租金水平和客户满意度等。

（2）乙方有权根据市场行情和项目特点，独立制定租赁管理方案，包括租金定价策略、招商渠道选择、租赁合同条款建议等，并报甲方审核。

（3）乙方有权要求甲方按时提供商业广场的相关资料及信息，如遇甲方延迟提供，乙方可相应顺延服务期限或要求赔偿损失。

（4）乙方应设立专业的租赁管理团队，配备足够的人力资源，确保招商、签约、收租等各环节的执行效率，并对服务质量负责。

（5）乙方有权代理甲方收取租金及其他与租赁相关的费用，并按照本协议约定或双方另行协商的方式，定期将收取款项扣除佣金后划转给甲方。

（6）乙方应建立完善的租户档案及租赁信息管理系统，定期向甲方提交租赁报告，内容涵盖市场动态分析、租户经营状况、租金收缴情况及潜在风险提示等。

（7）乙方应积极维护甲方在租赁市场中的形象，妥善处理租户投诉与纠纷，对于重大事项应及时与甲方沟通并获得指示，不得擅自作出损害甲方利益的决策。

（8）乙方有权利用其在行业内的资源优势，为甲方拓展潜在租户或引入品牌合作，任何成功招商或增值服务产生的额外收益，原则上应按双方约定比例分配。

（9）乙方应遵守国家及地方关于商业租赁的法律法规，确保租赁合同的合法性，并对履行过程中知悉的商业秘密承担保密义务。

（10）乙方应定期对租赁管理服务进行内部复盘，总结经验教训，并根据甲方反馈和市场变化，持续优化服务流程与标准，以提升服务价值。

第四条价格与支付条件

甲方同意根据本协议约定向乙方支付租赁管理服务费用，具体包括以下组成部分：

（1）固定管理费：乙方为提供基础租赁管理服务而收取的固定月度费用，按XX商业广场总建筑面积的X%计算，即每月人民币XX元（大写：XX元整）。

（2）租金佣金：乙方成功招租并促成租赁合同签订后，有权按实际租赁金额的Y%收取佣金，计算基数不包括物业管理费、水电公摊等非租户直接承担的费用。

双方约定上述费用采用以下支付方式：

（1）固定管理费：甲方应于每月10日前，向乙方支付当月固定管理费，支付方式为银行转账至乙方指定账户。

（2）租金佣金：甲方应在收到租户首期租金后X日内，将佣金支付至乙方指定账户，具体支付比例及时间安排可在租赁合同中进一步约定。

如甲方因不可抗力或政策调整等原因导致支付延迟，应在障碍消除后5个工作日内通知乙方，经乙方确认后可相应延后支付，但延长期限不得超过X个月。

第五条履行期限

本协议的履行期限自双方签署之日起生效，初始有效期为X年，自202X年X月X日起至202X年X月X日止。协议期满前X个月，如双方无书面异议，本协议可自动续展X年，续展次数不限。

协议履行期间涉及的关键时间节点包括：

（1）租赁准备期：自本协议生效之日起至XX商业广场正式开业前，乙方负责完成市场调研、租赁方案制定及招商预热等工作。

（2）开业招商期：自XX商业广场开业之日起至202X年X月X日止，乙方须达成甲方预设的租赁率目标，并持续保持招商活动。

（3）服务移交期：协议终止或解除时，乙方应在收到甲方书面通知后X日内，完成租赁管理服务的平稳过渡，包括但不限于租户信息、合同文本、财务记录等全部资料的完整移交。

双方确认，任何一方违反本条关于期限约定的行为，均构成违约，应承担相应责任。

第六条违约责任

1.甲方违约责任：

（1）未按时支付固定管理费：每逾期一日，甲方应按当期应付未付管理费的X%向乙方支付违约金，违约金累计不超过本协议总管理费XX%。逾期超过X日，乙方有权暂停服务直至款项付清，并保留解除协议的权利。

（2）未按约定支付租金佣金：甲方因故意隐瞒租户实际支付金额或拖延支付佣金，导致乙方损失，应全额支付佣金并赔偿乙方直接经济损失的X倍。

（3）提供虚假资料：若甲方提供虚假商业广场资料导致乙方决策失误或遭受第三方索赔，甲方应承担全部赔偿责任，包括但不限于律师费、诉讼费及赔偿金。

（4）擅自变更协议：甲方单方面擅自变更本协议约定内容，经乙方书面通知后仍拒不纠正的，乙方有权解除协议，甲方应支付相当于X个月管理费的经济补偿。

2.乙方违约责任：

（1）服务未达标：若乙方未能实现协议约定的租赁率或租金水平，每未达标X个百分点，应向甲方支付相当于当期管理费X%的违约金，累计违约金不超过X万元。

（2）泄露商业秘密：乙方及其工作人员泄露甲方或租户的商业秘密，造成甲方经济损失的，应赔偿全部直接经济损失，并支付XX万元违约金；情节严重者，甲方有权追究法律责任。

（3）挪用或侵吞租金：乙方若挪用、侵吞租户支付的租金，应双倍返还，并支付挪用金额X%的违约金，同时承担甲方提起诉讼所产生的全部费用。

（4）擅自转委托：乙方未经甲方书面同意，将租赁管理服务转委托给第三方，应向甲方支付相当于X个月管理费的经济补偿，并承担由此产生的风险责任。

（5）重大失职：因乙方重大过失导致租赁合同无效或被撤销，或引发重大租户投诉并造成声誉损害的，乙方应赔偿甲方因此遭受的XX万元以下损失，并承担全部修复成本。

3.违约金与赔偿的关系：本协议约定的违约金与赔偿金并非累加计算，如一方违约行为同时符合多项责任条款，另一方有权选择最有利于己方的责任承担方式。若违约金不足以弥补实际损失，违约方应补足差额。

4.解除权：本协议任何一方发生严重违约，经守约方书面催告后X日内仍未纠正的，守约方有权单方解除协议，违约方应支付相当于X年管理费的经济补偿，并承担违约责任。

第七条不可抗力

1.定义：本协议所称“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包括但不限于：自然灾害（如地震、洪水、台风、海啸等）、战争、恐怖袭击、政府行为（如征收、法律变更、政策调整等）、疫情及其防控措施、罢工、骚乱以及其他类似无法预见或控制的事件。

2.通知义务：任何一方因不可抗力导致无法履行或部分无法履行本协议义务时，应在不可抗力发生后X日内书面通知对方，详细说明不可抗力事件的影响及预计持续期限。通知内容应包含不可抗力事件的性质、发生时间、影响范围以及预计恢复履行的时间。

3.责任免除：遭遇不可抗力的一方根据本条约定履行通知义务后，可暂时或永久免除因不可抗力事件直接导致的违约责任。但双方均需采取合理措施减少不可抗力带来的损失，因未采取合理措施扩大损失的，仍需承担相应责任。

4.协商解决：不可抗力事件消除后，双方应协商确定是否继续履行本协议、调整履行期限或变更协议内容。如不可抗力导致协议目的无法实现，双方可协商解除协议，并就善后事宜达成一致。

5.不可抗力证明：如一方主张不可抗力免责，应向对方提供不可抗力事件的证明文件，如政府公告、法院判决、保险公司证明等。双方均有权要求对方出示相关证明，并应在合理期限内进行核实。

6.持续不可抗力：若不可抗力事件持续超过X个月，双方均有权单方面以书面形式通知对方解除本协议，无需承担违约责任，但应就各自已履行的义务及产生的费用进行结算。

第八条争议解决

1.协商调解：本协议履行过程中发生任何争议，双方应首先通过友好协商解决；协商不成的，可共同委托第三方进行调解，调解达成协议的，应签订书面调解书并作为本协议附件。

2.仲裁：若协商或调解无法解决争议，任何一方均有权将争议提交至中国国际经济贸易仲裁委员会（CIETAC），按照申请仲裁时该会现行有效的仲裁规则进行仲裁。仲裁地点为北京，仲裁语言为中文。仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力，仲裁费用由败诉方承担。

3.诉讼：除上述仲裁条款外，双方均不得向人民法院提起诉讼。本条仲裁条款为唯一争议解决方式，且具有不可分割性，任何试通过诉讼解决争议的行为均属无效。

4.证据保全：在争议解决过程中，双方均有义务保存与争议相关的全部证据材料，并在对方合理要求时提供查阅。任何一方隐匿、销毁或伪造证据的行为，将承担不利后果。

5.专属管辖：本协议的签订、效力、解释、履行及争议解决均适用中华人民共和国法律。双方确认，本协议争议解决条款具有独立性，即使本协议其他条款无效或可分割，仲裁条款仍保持完全效力。

第九条其他条款

1.通知方式：本协议项下的所有通知、请求、要求或其他通信均应以书面形式作出，并通过以下方式送达：专人递送、挂号信、电子邮件或传真。通知应在送达时视为有效送达。若一方变更联系方式，应提前X日书面通知对方，否则按原方式送达视为有效。

2.协议变更：对本协议的任何修改或补充，均需经双方授权代表签署书面文件方能生效。任何口头约定或非正式协议均不产生法律效力。

3.协议终止：除本协议另有约定外，双方可通过书面协商一致终止本协议。协议终止后，乙方应在收到终止通知后X日内完成清算工作，包括但