项目评估报告房地产模板

项目评估报告房地产资料内容仅供参考，如有不当或者侵权，请联系本人改正或者删除。目录TOC\o"1-3"\h\z评估报告摘要 2一、项目概况 2二、评估报告主要内容 2第一章借款人资信评价 5第一节借款人概况 5第二节经营者素质 5第三节借款人财务状况及偿债能力评估 6第三节借款人经营情况及未来发展前景 9第五节借款人信用状况评价 10第二章项目基本情况评价 11第一节项目建设的必要性 11第二节项目概况 12第三节项目的市场定位 13第四节项目建设合法性分析 14第五节项目开发周期及工程进度计划 15第六节项目建设条件评价 16第七节相关单位的资质评价 16第三章项目投资估算和筹资评价 16第一节项目总投资估算 16第二节资金来源评价 17第三节 项目投资计划评价 18第四章项目市场分析 19第一节项目销售(出租)方案和营销计划分析 19第二节同类竞争项目的比较 19第三节SWOT综合分析 20第四节项目市场前景预测 21第五章偿债能力分析 23第一节项目财务效益预测 23第二节项目现金流量和财务指标分析 23第三节不确定性分析 24第六章贷款方式分析 25第七章银行效益和贷款风险分析 26第一节银行效益评估 26第二节贷款风险及防范措施 26第八章项目总体评价 28*****房地产开发集团有限公司”****”贷款评估报告评估报告摘要致:********房地产信贷处一、项目概况”****”项目总体规划为中高档居住社区,项目用地面积37415平方米,建筑占地面积11700平方米,规划设计总建筑面积163566万平方米,其中住宅建筑面积130472平方米,商用建筑面积27454平方米,地下建筑(车库)面积5640平方米,居住户数1238户。项目绿化率32.8%、容积率4.372、建筑密度31.27%。小区有停车场车位323个,会所、儿童游乐场、游泳池、后山公园、健身馆以及智能化设施等配套设施。项目共规划多层建筑A-J十幢,均为16层,建筑高度49.95米,一至三层为商业用房,四至十六层为住宅。住宅有12个户型,面积为80—180平方二、评估报告主要内容截至10月31日,企业总资产25796万元,总负债5717万元,股东权益9万元,资产负债率22.16%,流动比率2.79,速动比率1.55,企业的资产质量较好,企业负债结构较为合理,资产负债率处于行业较低水平,偿债能力较强。**行AAA信用等级企业。第一章借款人资信评价第一节借款人概况第二节经营者素质**,中共党员,大学本科学历,毕业于四川大学经济管理专业。1984年12月考入**行**分行,历任会计员、业务经理、信贷科长;11月从**行辞职,任*****房地产开发集团公司财务总监至今,负责整个集团公司对内对外财务管理及协调工作。从经营者的经历和业主近几年取得的业绩看,具备使项目顺利实施的基本条件。第三节借款人财务状况及偿债能力评估基本情况企业10单位:万元序号资产年初数期末数序号负债及股东权益年初数期末数1流动资产:35流动负债:2货币资金180858136短期借款21367613短期投资37应付票据4应收票据38应付账款123114535应收股利39预收帐款240624066应收利息40应付工资7应收账款3534807641应付福利费32618预付货款1200135042应付股利9应收补贴款43应交税金33433510其它应收款20619144其它应交款121411存货8034572745其它应付款68668712流动资产合计147821592546其它流动负债13长期投资:47流动负债合计6837571714长期股权投资11048长期负债:15长期债权投资49长期借款61516长期投资合计11050应付债卷17固定资产:51长期应付款18固定资产原价110251104852专项应付款19减:累计折旧1161132753其它长期负债20固定资产净值9864972154长期负债合计615021工程物资55递延税款:22在建工程56递延税款贷项23固定资产清理57负债合计7452571724固定资产合计9864972158股东权益:25无形资产及其它资产:59实收资本106251102526无形资产:404060其中:法人股27长期待摊费用原值61资本公积金28减:累计摊销62盈余公积金96896829长期待摊费用净值63其中:公益金30其它长期资产64本年净利润31无形资产及其它资产合计404065未分配利润5641808632递延税项:66外币报表折算差额33递延税款借项67股东权益合计17234934资产合计246862579668负债及股东权益总计2468625796资产质量状况分析截至10月31日,企业总资产25796万元,总负债5717万元,股东权益9万元,资产负债率22.16%,流动比率2.79,速动比率1.55,企业的资产质量较好,企业负债结构较为合理,资产负债率处于行业较低水平,偿债能力较强。资产质量状况如下:1、流动资产截至10月31日,企业流动资产15925万元,占总资产的61.73%,主要分布情况如下:单位:元科目金额占流动资产的比例货币资金581.003.65%短期投资0.000.00%应收票据0.000.00%应收股利0.000.00%应收利息0.000.00%应收账款8,076.0050.71%预付货款1,350.008.48%应收补贴款0.000.00%其它应收款191.001.20%存货5,727.0035.96%流动资产合计15,925.00100.00%企业流动资产主要为应收款和存货,分别占50.71%和35.96%。其中应收账款中主要是个人购房款为3507万元(397户),存货主要是公司在前期开发房地产项目的存量房,能够看出,该公司的流动资产较好。2、固定资产截至10月31日,企业固定资产9721万元,占总资产的37.68%,主要分布情况如下:单位:元科目金额占固定资产的比例固定资产原价11,048.00减:累计折旧1,327.00固定资产净值9,721.00100.00%工程物资0.000.00%在建工程0.000.00%固定资产清理0.000.00%固定资产合计9,721.00100.00%固定资产主要为公司拥有的房屋、汽车、办公设施和机械设备,其中房屋占7259万元,当前固定资产形态正常,均处于使用之中。3、无形资产及其它资产截至10月31日,业主的无形资产仅为40万元。业主负债结构分析截至10月31日,企业负债总额5717万元,全部为流动负债。负债结构如下:单位:元科目金额占流动负债的比例短期借款76113.31%应付票据00.00%应付账款1,45325.42%预收帐款2,40642.09%应付工资00.00%应付福利费611.07%应付股利00.00%应交税金3355.86%其它应交款140.24%其它应付款68712.02%其它流动负债00.00%流动负债合计5,717100.00%负债合计5,717100.00%至10月31日,企业负债很少,共计5717万元,占总资产的22.16%,其中短期借款761万元是**建司向**商业银行天城支行分三次共计贷款646万元,用于购置机械设备等;**集团向**行贷款115万元,用于短期流动资金;当前贷款形态为正常。应付账款主要是建筑公司应对外支付的材料款和龙庭物资公司应支付的材料款。预收账款2406万元全部是预收的购房款。从负债情况看,其负债结构较为合理。第三节借款人经营情况及未来发展前景*****房地产开发集团有限公司成立于,项目10月一、主营业务收入283283437631199主营业务收入净额283283437631199减:主营业务成本231312797624241主营业务税金及附加125314771484二、主营业务利润394449225473营业费用485555534管理费用8259721131财务费用12717075三、营业利润250632353733减:营业外支出9四、利润总额250632253733减:所得税65911161288五、净利润184721092445销售净利率6.52%6.14%7.84%第五节借款人信用状况评价经查询人行信贷咨询系统,至10月31日,第二章项目基本情况评价第一节项目建设的必要性**直辖后,**是***的第二大城市。**区第二次党代会制订了全面奔小康的具体任务,即在未来的近20年中,经过经济发展的带动,**城区的城市占地面积,将由现在的37.8平方公里达到100平方公里;城市人口将由现在的52.8万达到100万;国内生产总值将在的基础上翻两番(为81.6亿元),可见,**建设小康社会的任务,更为艰巨和繁重。**未来20年的奋斗目标是:建设成为百万人口的**第二大城市。随着城市规模的扩大,和城市经济的发展,从而刺激**的流动人口不断增加。为**房地产业发展带来重大商机,**对周边的辐射和带动作用将进一步增强。,随着移民迁建扫尾,大面积的集资建房减少,**房地产市场经过了一段调整期,正在由特殊市场向一般市场过渡,开始走向良性发展轨道。由于区委、区政府继续实施城市带动战略,大力推动**第二大城市建设,加上交通优势、宏观经济形势趋好等因素刺激,**房地产业取得了较大发展,投资增长,市场升温,趋势良好,有力地促进了全区经济社会发展。也为本项目在该大背景的条件下投入建设提供了良好的机遇,项目建设的必要性主要表现在以下几方面:(一)移民搬迁安置的需要**区是三峡移民大区,淹没城镇房屋面积217.01万平方米,动迁移民近14万人,淹没耕地面积34350亩,柑桔地9157亩,淹没工矿企业168个。固定资产原值19334.96万元。**区移民安置任务重,**区不但自有动迁移民近14万人,周边区县的移民也大量涌入了**。据统计,仅云、开、奉、巫几个县就有近3万移民在**安家落户,成为**区城市人口。因此,增加了**城市人口荷载,加剧了安居矛盾。该项目的开发,可增大移民安置容量、缓解安置矛盾。(二)是改进城市人居环境,提高生活质量和居住文化的需要在1999年,**区委、区政府提出了”城市空心化,住房郊区化”的口号,6月,又提出了**城市建设的总体方针,优化组团形成特色,旧城功能恢复,新区加快配套建设,8月出台的《**城市发展战略规划》中提出了把**建设成适宜于人居的库区移民型山水园林城市的城市发展战略自标。****紧扣**发展规划,紧随时代脉博,在房地产开发建设中,满足人们对居住条件从单一的居住需求,变成了多功能需求;从简单的生理需求,延伸到了对居室文化艺术的心理追求。满足人们选择郊区生活所向往的自然、宁静和清新。因此,****集商住、现代物流、时尚人居为一体,可享花草环合之清幽,览高峡平湖之盛景;外观造型典雅,室内布局合理,充分体现了健康、时尚、简洁、适用的现代居住文化理念,满足了人们对居住环境的要求。(三)房地产业有利于促进国民经济全面发展**房地产的增加值占全区CDP的比重达到3.28％,同比增加0.17个百分点。房地产既是投资品,又是消费品。房地产业的发展,一方面能够直接刺激投资需求,另一方面也能够拉动消费需求,其产业关联度相对较高。在生产、流通和使用(消费)各阶层,直接对建筑、建材、化工、机械、家电、家具、装饰等产生影响,对经济的拉动作用极为明显。房地产业在国民经济中的地位和作用突出。因此,该项目建设十分必要。第二节项目概况”****”项目总体规划为中高档居住社区,项目用地面积37415平方米,建筑占地面积11700平方米,规划设计总建筑面积163566万平方米,其中住宅建筑面积130472平方米,商用建筑面积27454平方米,地下建筑(车库)面积5640平方米,居住户数1238户。项目绿化率32.8%、容积率4.372、建筑密度31.27%。小区有停车场车位323个,会所、儿童游乐场、游泳池、后山公园、健身馆以及智能化设施等配套设施。项目共规划多层建筑A-J十幢,均为16层,建筑高度49.95米,一至三层为商业用房,四至十六层为住宅。住宅有12个户型,面积为80—180平方米幢号用途建筑结构建筑面积(㎡)A商住框架33940B11330C10278D20498E13798F17860G17860H住宅11132I17726J9144.04合计163566第三节项目的市场定位1、客户群定位本项目定位为该区域内的中高档楼盘,主要面对移民户、企业管理人员、公务员、外地常驻经商人员和外出务工置业者。2、价格定位根据该项目销售情况看,当前住宅的销售均价1165元/平方米,且销售情况良好;商业用房销售均价5325元/平方米,但当前实现销售的商业用房均为位置好的,估计后期的销售均价会下降。综合考虑业主的品牌优势,住宅按1150元/平方米,商业用房按3000元/平方米定价,实现的保障性较高。3、产品定位”****”项目总体规划为中高档居住社区。4、项目销售策略A、推广内容:针对确定的目标群体,按计划、分阶段、系统地对小区的整体形象集中进行广告宣传。B、推广方式:报纸、车身、电视台、户外及路牌广告、海报、各种宣传资料、举行大型活动等,具体采用的宣传媒体和方式应根据其效果和费用而定。本项目在销售上拟采取的销售策略为:广告宣传、引入大型商业企业入驻等方式吸引人气;各楼盘逐次推出、价格低开高走,将有利于项目的可持续销售。5、综合分析本项目产品定位符合**区居民消费习惯和购买力水平;客户定位、市场区域定位经过严密分析,定位明确、科学;产品价格定位合理。本项目的住宅均价在2200元/㎡(建筑面积),低于当前的大渡口区平均房价。第四节项目建设合法性分析该项目已经取得以下合法性手续:企业法人营业执照和组织机构代码证;税务登记证;房地产开发公司资质等级证书;公司章程及验资报告;立项批复;初设批复;建设工程选址意见书;土地出让合同(只有25971.75平方米);建设用地规划许可证;建设工程规划许可证(缺C、I栋);消防设计审核意见书;环境影响评价审批意见(缺C、G、H、I、J栋);施工许可证(缺C、J栋);预售许可证(缺C、G、H、I、J栋);企业提供的其它相关资料。本项目还需办理以下合法性手续:土地使用权证;C、I栋建设工程规划许可证;C、G、H、I、J栋环境影响评价审批意见;C、J栋施工许可证;C、G、H、I、J栋预售许可证第五节项目开发周期及工程进度计划总体进度安排项目采取分期开发,滚动发展的建设原则,分两期工程进行开发,一期开发79566平方米,已于6月竣工,二期已开工,其项目进度计划为:幢号建筑面积(㎡)计划开工时间计划竣工时间A339405月5月B113307月7月C1027812月11月D204988月9月E1379810月5月F1786012月12月G178608月10月H1113212月2月I177262月4月J9144.043月4月合计163566我们认为工程进度安排基本合理,上述工程按正常施工条件和资金筹措计划,根据前期的建设进度,项目如无意外可按计划完工。二、项目当前投入资金情况项目建设的形象进度:幢号建筑面积(㎡)工程形象进度A33940已竣工B11330已竣工C10278未开工D20498已竣工E13798已竣工F17860主体已完,正进行外装饰G17860场平基本完工H11132未开工I17726未开工J9144.04未开工合计163566截止评估时点10月31日,本项目已投入资金6706万元,其中土地费用919万元、配套费327万元、工程进度款5460万元。经分析该项目资金投资计划与资金来源是相适应的,资金使用与项目实施进度也是基本相衔接的。第六节项目建设条件评价根据本章第一节和第二节的介绍可知,项目建设地为**区新城周家坝,建设条件较好。从周边环境和业主已取得的相关建设手续可知,项目具备建设的必要条件。第七节相关单位的资质评价该项目建设工程设计由**合信建筑设计院设计,甲级;项目施工承建方为*******建筑安装工程有限公司,房屋建筑工程施工总承包壹级;项目监理工作由**佳兴建设监理有限公司担任,甲级;物业管理公司:*******物业有限公司,根据参与项目建设的单位资质等级和业务范围,能够开展该项目的设计、施工建设、监理和物业管理工作。第三章项目投资估算和筹资评价第一节项目总投资估算第二节资金来源评价25796万元,总负债5717万元,所有者权益9万元,资产负债率22.16%761万元短期银行,其中**建司向**商业银行天城支行分三次共计贷款646万元,用于购置机械设备等,**集团向**行贷款115万元,用于短期流动资金;项目投资计划评价截止评估时点10月31日,本项目已投入资金6706万元,其中土地费用919万元、配套费327万元、工程进度款5460万元。该项目计划工期约36个月(5月至4月),经分析该项目资金投资计划与资金来源是相适应的,资金使用与项目实施进度也是基本相衔接的。第四章项目市场分析第一节项目销售(出租)方案和营销计划分析80%,是本项目的营销重点,第二节同类竞争项目的比较1、项目所在地房地产状况**区的房价从下半年开始回升,在里一路上扬,特别在住宅方面,更是交易活跃,无论新区旧区、无论商品房、二手房,价格和面积均有不同程度的增长,市场出现较为活跃的情况。但另一方面,房屋供应结构存在户型结构、区域结构、品质结构等方面的矛盾,70—100平方米左右的中小户型供应不足,环境好、配套好、物管好的住宅更是供应不足,整个市场还不能满足多层面、多形式的消费需求。2、周边物业调查分析评估中经过对本项目所在地周边物业调查,在建的房地产开发项目较多,在此选择三家进行对比分析。1、龙珠丽锦:

该楼盘由***海托房地产开发有限公司开发,小区位于观音岩组团片区,与**区中医院毗邻。周边环境秀丽,空气清新,没有任何污染源头,小区地质条件好,是一个封闭景观小区。龙珠丽锦小区占地30亩,总建筑面积为68000平方米,绿化率45%,容积率3.4,小区采用独特的现代风格设计。框剪结构,由会所和龙隐阁、珠玑阁、丽景阁、锦绣阁以及两个广场组成;生活配套完善,小区设有大型地下智能化停车场并提供豪华专线大巴;小区采用多层次立体绿化,以架空层、晨跑环道、观景平台以及水体设计来满足人们对生活的惬意感受。该物业当前均价1200元/平方米,销售情况较好。2、黑龙·春天花园:位于*****区高笋塘乌龙池123号。占地120亩,总建筑面积21万m2(在建的一期工程12.8万m2),其中:住宅18万m2,商业用房3万m2。地下车库1.65万m2,绿地率25.8%,容积率1.74。是***黑龙房地产开发(集团)有限公司精心打造的**该小区区位优越,交通便利。地处沙龙路与王牌路两大主干道之间;设施配套,功能齐全,有完善的社区综合服务设施及商业网点、购物中心、老年、青少年活动中心,是当前**乃至周边区县最大的文化场所。该物业当前均价1200元/平方米,销售情况较好。3、天仙湖滨湖大花园:位于风景秀丽的天子城下,紧邻天仙湖畔,距高笋塘、小天鹅约1公里,临和平广场。占地面积60亩,总建筑面积14万m2,绿地率60%,容积率3.5,由*****区祥瑞公司和**华升建筑工程(集团)开发。

天仙湖滨湖大花园位于高笋塘组团和周家坝组团之结合部,紧靠天子城公园和天仙湖,迎浩瀚长江,观天仙湖水,览**全景,发展趋势较好。

小区居周家坝和高笋塘之间,交通便利,与****美食城紧密相融,到和平广场十分方便。附近有3个菜市(名亨菜市、天子苑菜市、流水大桥菜市),2个超市(源隆发超市、金马超市);福建小学就在附近。医疗机构也很方便,旁边有2个医院(民康医院、三峡外科医院)。小区配套设施齐全,将设星级会所,小区还建有游泳池、中庭广场、车库等设施。该物业当前均价1200元/平方米,销售情况较好。经过以上分析,本项目在与以上各项目相比,无论在小区规划,设计理念,配套设施,物业管理,销售策略都有其独到之处,形成该项目的特点和优势,但当前在区域内也存在多个相似的同类型楼盘正在开发和对外销售,从而形成相互竞争,会对本项目的销售形成不利的影响。第三节SWOT综合分析一、项目优势1、品牌优势。该公司”追求品质、铸造经典”的经营理念已逐渐迎得了消费群体信赖,在社会评比中多次获奖。近一、两年开发的楼盘供不应求,一些优秀楼盘出现抢购和楼盘尚未开盘就预订的情况。其”**”品牌成为**房地产第一品牌,对**区的房产价格影响甚大。2、开发经验丰富。该企业开发资质和建筑资质均为壹级,具有丰富的开发和管理经验,开发、建筑、物业一体配套,能够充分保证开发项目的品质。从1999年到7月,公司开工面积共121万平方米,竣工交房面积103万平方米,实现销售92万平方米,已竣工的楼盘销售率近90%,销售率位于***前10位。二、项目劣势1、体量大。该项目总建筑面积163566万平方米,体量较大,会给项目的销售增加一定的难度。总体上看,能够预期在以后宏观经济和市场状况无大幅波动的情况下,项目顺利完成销售是可能的。第四节项目市场前景预测(一)**即将形成新一轮的房地产开发热一是**的宏观经济形势趋好,特别是工业经济出现大发展的势头,水、陆、空交通优势基本形成,这对**