房地产市场报告 -2025年深圳写字楼办公楼出租租金市场分析报告与发展前景趋势展望 新动能与旧压力交织写字楼市场向多元化、高质量方向发展_第1页
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文档简介

1洞察及建议洞察及建议策允许商办与酒店功能临时转换也为去化提供了新路径。整体市场整体市场深圳湾科技园深圳湾超总福田南山罗湖宝安租金空置率蔡屋围年四季度回顾•四季度全市共计三个新项目入市，总体量约26万平方米，推高全市甲级写字楼总存量跃升至1,016.2万平方米。•四季度，甲级写字楼市场净吸纳量约8.9万平方米，全年累计约42万平方米，与去年相比下降约7万平方米，与近三年年均吸纳量基本持平。2025年，硬科技赛道多元化扩张以及政策允许商办酒旅功能灵活转换为市场注入新活力。与此同时，随着更多整栋自用的总部项目落成，其关联企业从租赁市场中退出，给市场化项目的去化带来额外压力。年末全市空置率环比上升0.9个百分点至27.9%，同比亦上升1.4个百分点。•本季度甲级写字楼市场成交主要由互联网科技、专业服务、酒店、金融及物流运输等领域驱动。在互联网科技板块，跨境金融服务、电商平台、AI、机器人、芯片等领域表现活跃；专业服务业涉及成交主要为咨询及律所相关企业；酒店成交则带动大宗新租去化；金融业较为活跃的领域为多元化投资及证券、基金等；作为跨境电商产业链重要组成部分，物流运输企业需求随之扩张。•年末全市甲级写字楼平均净有效租金约132.2元每月每平方步企稳，但因大客户迁出而增加去化压力的写字楼往往会在一定时期内给出激进的租金折让，同时新供应项目的低价入市也会结构性拉低全市平均租金水平。供应、净吸纳量及空置率新供应mm净吸纳量空置率新供应0数据来源：高力国际•从未来走势来看，在需求端，“经济增长提质增效，新旧动能转换加速推进”是当前发展的首要任务。深圳人工智能、机器人、生物医药等新兴产业将持续快速壮大，其对优质办公空间的需求将逐步提升。与此同时，科技服务、对外贸易投资一体化的迅猛发展及内需扩张，亦值得关注。此外，能够进行灵活的面积分割和装修、提供精细化的运营服务的空间有望更好的承接多元化的需求。•在供应端，2026年，深圳甲级写字楼供应量预计约145万平方米。较高的总部大楼占比将加剧租赁市场竞争。面对供应洪峰，市场仍将承压前行。不过目前政策已从多方面控制商办增量，并鼓励存量商办项目功能置换，同时“新动能”发展带来的增量需求亦逐步释放，有望为写字楼市场注入新的活力，共同降低后市压力。空置率及租金租金空置率0数据来源：高力国际如需更多资讯，请联系：钟伟毅董事总经理|华南刘紫千董事|办公楼服务部|深圳亢亚娟关于高力国际务和投资管理公司。凭借在70个国家建立的运营网络，超过23,000位锐意进取的专业人员紧密合作，努力为房地产用户、业主

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