枣阳房地产市场宏观形势分析

枣阳房地产市场宏观形势分析1、国内宏观市场分析2014年上半年，楼市“退烧”宏观市场解析“数说”交易：整体下滑近一成；“数说”库存：待售面积超5亿平方米；“数说”房价：震荡调整微幅下跌；“数说”投资：房企拿地减少5.7%；“数说”开发：新开工下降逾两成；数字楼市2014年上半年，在经济放缓，信贷收紧影响下，全国楼市成交逐步下滑，1-6月全国房地产累计开发投资42019亿元，同比增长14.1%，增幅同比减少0.6%；1-6月商品住宅投资28689亿元，同比增长13.7%，占房地产开发投资比重68.3%。受宏观经济放缓，信贷收紧影响等因素影响，房地产投资增速放缓宏观市场解析来源：中国政府网\信息平台来源：中国政府网\信息平台2014年上半年，全国房地产开发企业购置土地面积1.5亿平方米，同比减少5.85%，土地市场受宏观环境影响，市场表现逐步降温，年初受去年市场热度影响表现相对较好，自3月起呈下降趋势。数据显示，上半个全国300城市土地成交面积同比2013年下跌20%，不少地方土地以底价成交，甚至现流拍，土地溢价率创新低。另一方面值得注意的是，由于成交楼面均价同比上涨21%，上半年300城市土地出让金达到12408亿元，较去年同期还上涨了0.1%；受宏观环境影响，土地市场成交降温，溢价首创新低，但整体楼面地价上涨宏观市场解析来源：中国政府网\信息平台房地产景气指数降低，新开工面积减少，竣工面积小幅上涨，库存压力持续加大2014年上半年，全国房地产开发企业房屋新开工面积8.01亿平米，同比减少16.4%；房屋竣工面积3.82亿平米，同比增长8.1%。从环比数据分析，6月全国新开工面积较5月环比增长21.2%，同比减少9.3%。6月房屋竣工面积较5月增长13.8%。宏观市场解析来源：中国政府网\信息平台来源：中国政府网\信息平台全国商品房销售面积和销售额呈下滑趋势，房企压力集中在下半年2014年上半年，全国商品房销售面积4.84亿平方米，较去年同期减少6%，上半年商品房累计销售额达到31133亿元，较去年同期减少6.7%；上半年房企整体业绩基本维持稳定，但企业间完成情况差异较大，大范围优惠促销较之前所所增强，大部分房企销售压力将集中到下半年；宏观市场解析来源：中国政府网\信息平台房产调控主基调：双向调控、因地制宜新一届政府对于经济下滑的容忍度提高，对经济增长实行弹性管理，对经济增长实行弹性管理，投资将转向短期回报率低但有利于经济长期发展的领域，以长带短，慢热释放经济实力；宏观市场解析整体政策根本未转变，但较多城市加入限购放松行列，以应对市场的高位回落宏观市场解析宏观楼市解析宏观市场小结：各类经济指标下滑明显，显示当前经济形势不容乐观；新一届政府对于经济下滑的容忍度提高，以经济增长实行弹性管理，投资将转向短期回报率低但有利于经济增长的领域，以长带短，慢热释放经济动力；银行在业绩压力下主动放松房贷的动力较弱，房贷利率预计短期内不会下调，由于上层舆论压力，银行会加快房贷审核速度，但房地产信贷市场仍表现谨慎；供应过剩将持续施压全国范围的楼市交投，因势而现的价格回调将不可避免；宏观楼市解析后市预测：从价格层面分析，对业绩有进取心的央企国企和大型上市企业积极调整价格策略，跑量为主，预计会对其他房企形成更大的市场竞争压力，迫使其调整价格；从政策层面分析，介于市场库存压力，二三线城市的限购范围可能扩大；从银行层面分析，放松房贷的动力较弱，房贷利率短期内下降的可能性较弱；从额度层面分析，银行全年房贷额度有限，下半年可能会出现额度紧张，放贷时间延长的情况，对成交将产生不利影响；宏观楼市解析中小开发企业面临的市场背景：供应压力：尽管整体市场成交量与去年持平，但面临新增供应压力较大，竞争愈加激烈；名企突围：品牌房企在项目均价高于全市平均水平的情况下，实现了占有率的提高，表明在逆市下，品牌开发商的竞争力和对客户的吸引力在提升，其他中小开发商面临的竞争会更加艰难；率先调价：对业绩有进取心的央企国企和上市企业，均在积极调整价格策略，跑量为主，预计会对中小型房企形成更大的市场竞争压力；现金为王、先求生存，再求发展观点2、枣阳宏观市场研究城南城东城北城西城东区：行政区，未来规划枣阳新城区，城市未来发展重点区域，以平稳发展为主，等待快速发展的时机，倪氏玫瑰产业园和中国汉城的规划建设给东部崛起带来了机遇；城北区：商业区，属于枣阳老城区，城市市中心，发展方向为保持原有的历史格局加以整治和改造；城西区：开发区，未来规划枣阳技术产业园区，经济开发区，主以发展产业为主，未来枣阳的产业中心区域；城南区：工业区，未来规划枣阳产业服务中心，主要布局仓储用地，为枣阳产业发展提供仓储物流等配套服务；城市布局本案来源：枣阳规划局\信息平台结论：近几年枣阳房价一直呈现稳步上升的市场态势，目前枣阳住宅市场均价约在3350元/平米左右。价格走势来源：枣阳房产热线\信息平台结论：枣阳近年来商品房开发呈逐年上涨态势，2013年市场供应达到峰值，市场竞争形势日趋严峻;市场供应来源：枣阳房管局\信息平台城南板块城东板块城北板块城西板块城北板块——枣阳商业区，以大十字街为中心，属传统商业中心，依托城区的商业配套和区位优势，吸引了部分中高端客户群体，该板块整体房价居枣阳之首；城东板块——枣阳行政区，规划政府重点规划打造的东城新区，该区域房地产起步较晚起点高，目前在售项目较少，但品质规模均处枣阳前列，其价格已赶超城南，仅次于城北板块，属于未来枣阳房地产开发的热点区域，潜力无限；城南板块——枣阳工业区，区域起步早，在售楼盘较多，但品质较低，房价次于城北、城东，位于第三；城西板块——枣阳经济开发区，目前楼盘少，品质低，房价最低；现阶段房产价值对比：城北板块>城东板块>城南板块>城西板块楼市格局本案来源：枣阳规划局\信息平台城市规划结论：本案地处老城新区交界处，属于老城行政中心，城市的东扩，带来大量居住人群，本案在享受老城成熟配套的同时，同享新城发展，城市规划给本案带来利好。枣阳市中心城区空间发展的策略为“西进东扩，北优南联”。形成以东西向为主轴线的发展布局。向西拓展产业用地，向东拓展居住用地。规划形成“一核、两带、三轴、五片区”的基本结构。一核：城区分布的商业金融中心、行政中心、文教体育中心。

两带：高压走廊绿化带；沙河文化休闲带

三轴：

“科技——人居”发展轴：书院街

“人居——产业”发展轴：发展大道

“经济——文化”发展轴：光武路——车站路

五片：

主城片区、新城片区、产业研发区、产业发展区、火车站片区。来源：枣阳规划局\信息平台城北—老城区板块发展特点：老城区具有成熟商圈及各种配套设施等优势，客群认知度较高，但板块内新楼盘数量不多，土地放量受到限制，未来楼市新增供应有限；典型楼盘：万象城产品类型：区域内产品形态以高层为主，产品品质较高；产品均价：3800-3900元/㎡，处于枣阳价格高地；城东—新城区板块发展特点：为枣阳楼市重点发展板块，目前板块内已聚集了以中国汉城为代表的高品质项目，板块的高端居住属性正在逐渐形成；典型楼盘：御景豪庭产品类型：区域内产品形态以高层为主，产品品质高；产品均价：3800元/㎡，属于枣阳品质大盘；板块分析万象城汇金国际公园华府御景豪庭国际商城中央公园万通新城奎苑现代城金华世纪广场龙公馆人和国际新天地南城花园御河北岸四海宜嘉新城区板块新城板块老城板块本案城南—工业区板块发展特点：城南板块规划为工业区，以生态产业园企业为主，目前版块内房地产开发已相对成熟，在售楼盘较多，但由于区域的规划发展所限，楼盘价格实现度不高；典型楼盘：金华世纪广场产品类型：区域内产品形态以高层为主；产品均价：3400元/㎡，属中低品质楼盘；城西—经开区板块发展特点：依托经济开发区的城市发展规划，近年来版块内房地产市场开始逐渐发展，在售楼盘数量不多，价格相对偏低，处枣阳价格低洼带；典型楼盘：御河北岸产品类型：区域内产品形态以高层为主；产品均价：3200元/㎡，属中低价楼盘；板块分析万象城汇金国际公园华府御景豪庭国际商城中央公园万通新城奎苑现代城金华世纪广场龙公馆人和国际新天地南城花园御河北岸四海宜嘉城西板块城南板块本案枣阳宏观市场总结价格瓶颈：枣阳房价逐年走高，现阶段，处价格瓶颈期，在售项目均价均未突破4000元/㎡，中低价项目多，价格战激烈；供应加剧：2013年，枣阳住宅市场供应聚增，竞争压力加剧；规划利好：东城新区为城市未来房地产开发热点区域，也将是供应最大，品质最高的居住片区，