房地产 -2025年重庆商业及物流地产市场回顾与展望2025年重庆商业及物流地产市场回顾与展望

2025年前三季度国民经济顶住压力延续稳中有进发展态势。其中,重庆实现地区生产总值24,449.36亿元,增长5.3%。GDP:24,449.36亿元同比增速5.3%0城镇居民人均可支配收入:4O,683元同比增速:4.3%第三产业增加值:l4,488.82亿元同比增速:6.3%0社会消费品零售总额增速:3.6%6%◆令固定资产投资总额增速:1.O%房地产开发投资增速:-12.9%数据来源:各城市统计局55552025年前三季度重庆经济社会发展呈现向上向好态势,新质生产力培育成型,投资及消费持续增长。产品产量同比8O.45+35.4%543.74+1O.1%4,204.48mm18.o%5,532.24-4.9%882,309.36+61.6%(万片)36,970.4O+28.O%1,441.O4+4,3%15O.58+1.5%3,129.93mm6.5%资料来源:重庆日报2025年前三季度地区生产总值产业占比第三产业占全市2025年前三季度地区生产总值产业占比第三产业占全市GDP比重达到59.2%;对全市经济增长贡献率达到68.6%;拉动全市GDP增长3.7个百分点第一产业第二产业第三产业2025年1-8月规模以上服务业营业收入同比变化交通运输、仓储和邮政业-2,6%+28.,4%+12.5%-O,4%34,5%59,2%6,3%2025年前三季度全市基础设施投资同比增长资比重达37.9%,提高O.3个百分点,拉动全2025年前三季度不同领域投资同比变化房地产开发投资房地产开发投资基础设施投资工业投资-12.9%+5.O%-3.2%第三产业投资-3.2%+1O.2%第二产业投资+1O.2%+1O.+1O.O%码产品零售额持续增长,同时新能源汽车额比重达到42.3%。2025年1-8月部分行业营收同比变化规上影视节目制作旅行社及相关服务休闲观光活动规上游览景区管理+86.9%+14.6%+33,2%+14,1%2025年8月18日2025年8月18日,重庆市委六届七次全会召开。全会明确了高水平建设现代化人民城市的目标要求,部署了一批牵引性重点举措城市发展新动能、城市发展新动能、本质安全新体系、高品质生活新图景山水都市新风貌、城市文明新风尚、城市治理新范式成为人工智能时代治理范例、西部现代化核心增长极动力源、中国式现代化人民城市文明新形态重要窗口现代化人民城市基本建成,超大城市治理体系和治理能力现代化基本实现优化城市空间布局培育城市创新发展内生动力提高市域本质安全韧性水平提升城市宜居功能品质推动城市全面绿色低碳转型建设城市文化软实力增强超大城市数智化协同高效治理能力l治理模式:条块分割、城乡分离→整体智治精细化l发展动能:房地产驱动→科技+产业+文化赋能驱动实现"六个新"实现"六个新"目标成为西部引领型城市范例成为西部引领型城市范例基本建成现代化人民城市基本建成现代化人民城市资料来源:资料来源:重庆日报、重庆瞭望662025年11月24日至25日,重庆市委六届八次全会召开,为重庆绘就"十五五"高质量发展新蓝图。"十四五"时期标志性成果l中西部首个经济总量超过3万亿元的城市l人均GDP突破10万元l社会消费品零售总额迈上1.6万亿元台阶l常住人口城镇化率达到72.14%、稳居中西部第一l民营经济增加值达到了2万亿元l研发经费投入强度、人均预期寿命等13项指标超过预期"十五五"时期核心目标与任务总体目标(到2030年)s个主要目标13方面重大任务成渝地区双城经济圈建设成渝地区双城经济圈建设产业发展2、科技创新引领构建现代化产业体系实现新跃升3、进一步全面深化改革取得显著成效深化改革对外开放区域发展4、内陆开放综合枢纽能级和辐射力大幅提升深化改革对外开放区域发展5、数智赋能超大城市现代化治理实战能力基本成熟定型乡村振兴文化建设民生保障6、城乡融合乡村全面振兴迈上新台阶乡村振兴文化建设民生保障7、"中国式现代化,民生为大"市域实践持续深化绿色发展安全发展8、新时代文化强市建设加速提质绿色发展安全发展9、美丽重庆建设取得重大成果资料来源:重庆日报、重庆发布、中国经济新闻网77调整后的新格局l重庆辖25个区、8个县、4个自治县。l北碚区辖6个街道、个镇,面积约1,10o平方公里,人口约60万。调整带来的影响l两江新区面积扩大,管理分割的问题得以破解,统筹发展的能力更加强劲,能继续保持经济开发建设的首位度和优先级,持续推动产业创新和科技创新深度融合,支撑国家战略的能力进一步提升。l北碚区面积扩大,绿色生态资源要素更加富集、文化旅游优势更加凸显,将迎来新的发展机遇。l区域的集中连片有利于统一的规建管治,有利于城乡统筹、产城融合、职住平衡。龙兴、水土、鱼复3个片区储备了相当可观的工业用地存量,为两江新区未来发展提供了用地空间上的保障。新门户新窗口。资料来源:重庆日报、澎湃新闻8二两江新区8二两江新区原北碚区二原渝北区二原江北区铁路公路铁路营业里程达到3130公里,其中高铁达到1,356公里,较十三五末增加了517公里,增长62%,渝东北渝东南相继实现了高铁零的突破,相继迈入高铁时代。重庆东站建成投用,中心城区到黔江缩短至1小时通达高速公路通车里程达到4,702公里,较营业里程达到3130公里,其中高铁达到1,356公里,较十三五末增加了517公里,增长62%,渝东北渝东南相继实现了高铁零的突破,相继迈入高铁时代。重庆东站建成投用,中心城区到黔江缩短至1小时通达点建成江北国际机场第四跑道和T3B航站楼,建成江北国际机场第四跑道和T3B航站楼,以及万州黔江机场T2航站楼,全市机场年旅客吞吐能力达到8,408万人次,较"十三五"末增长%。下一步,重庆将继续完善综合立体交通网,预计到2027年,随着成渝中线渝西渝万成达万4条高铁的建成通车,重庆与成都之间将实现50分钟可达;"2小时重庆"交通圈将全面建成下一步,重庆将继续完善综合立体交通网,预计到2027年,随着成渝中线渝西渝万成达万4条高铁的建成通车,重庆与成都之间将实现50分钟可达;"2小时重庆"交通圈将全面建成资料来源:重庆日报、视界网99俄罗斯、中亚等渝满俄班列中欧班列(渝新欧)长江黄金水道亚洲、欧洲、美洲等西部陆海新通道东南亚俄罗斯、中亚等渝满俄班列中欧班列(渝新欧)长江黄金水道亚洲、欧洲、美洲等西部陆海新通道东南亚开放平台积仅占全市的1.46%,,却集聚全市超60%的外贸进出口量、超30%的实际使用外资;推动对外贸易2025年前三季度,重庆摩托车出口达198.6亿元,同比增长37.9%;上半年,全国摩托车获意向订单超200亿元。国际交往2025年7月3日,2025上合组织国家电影节在重庆永川隆重开幕;10月29日,越南驻重庆总领事馆正式开馆,在渝外国领事机构已达到15家;"十四五"时期,重庆文化和旅游产业发展迈入新阶段,增加值均突破千亿级大关,成功将山水流量转化为消费ur留量"。文旅热点l文旅热点l"江崖街洞天"特色消费场景成为"8D魔幻"山城的独特标签l5,O0O架无人机灯光秀常态化云端演绎"雄奇山水新韵重庆"l"'甲亢哥'重庆直播活动展现'8D赛博魔幻都市'独特魅力"入选传播助力旅游产业发展典型案例l"重庆大足区:'五维'破圈系统开展文旅推广"入选旅游营销推广典型案例l"重庆永川:茶文旅融合助推乡村振兴"入选旅游产业赋能城市发展和乡村振兴典型案例l"重庆荣昌:卤鹅飘香引客食宿消费增速全市第一"入选繁荣旅游消费创新实践典型案例l全市文化馆、图书馆、博物馆、美术馆等公共文化机构年服务群众超8,000万人次;l年均举办演出、展览等活动4.9万场次,相当于全市平均每天都有134场文化活动;l公共文化服务综合满意度位居全国前列。文艺出圈l年均推出优秀舞台艺术和美术作品超20o个,获得国家级文艺奖项荣誉70多项,实现舞台《醉人的川剧》《江畔音乐会》等文旅演艺品牌,累计演出超3,000场。文旅融合l培育形成了以旅游景区、度假区、休闲街区、都市景观、游轮游船、温泉康养、旅游演艺等为l新增文旅市场主体超6万家,总量超20万家,其中规上文化企业1,255家,旅行社突破1,100家;l"十四五"时期,重庆文化和旅游产业增加值均突破千亿级大关,其中文化产业增加值年均增速1O.6%,旅游产业增加值年均增速9.3%;l2025年1-9月,全市共接待国内游客3.62亿人次、同比增长7.4%,国内游客花费3,878亿元、同比增长1O.6%,接待入境游客131.17万人次、同比增长72.1%资料来源:重庆日报、今日重庆2014年-2025年重庆商办用地成交建筑面积及成交楼面价402023年-2025年重庆商办用地各区域成交建筑面积(单位:万平方米)202520242023………202520242023住房公积金制度改革、"好房子"建设等政策利好频出,重庆住宅土地市场活跃度在2025年有所回升。2014年-2025年重庆纯住宅用地成交建筑面积与成交楼面价成交建筑面积(万平方米)成交楼面价(右轴,单位:元/平方米)2023年-2025年重庆纯住宅用地分区成交面积与成交均价新牌坊杨家坪沙坪坝照母山中央公园当办公物业被纳入REITS底层资产后--•从"成本导向"到"价值导向"转变:在REITS模式下,短期成本投入需服务于长期资产增值,如增加ESG、绿色等要素投入以增强优质租户吸引力与粘性,最终实现Nol和资产估值的提升。•强化精细运营要求:REITS对底层资产有严格要求,这迫使办公物业运营方摒弃粗放管理模式,持续优化租户结构、提升物业服务质量、引入智能化管理系统、提升商务配套服务等,增强租户留存率以场交易的金融产品,为持有方提供了标准化会成为整个市场的定价锚点,让不同品质、不同区位的商业办公物业价值差异更清晰,避免价格混乱。些区位不佳、楼龄较老、设施陈旧的中低端商业办公物业,则面临招商难、价值贬值,从而推动升级.•商业不动产REITS因收益稳定、风险较低,契的入市,一方面会为商业办公物业市场注入大量增量资金,另一方面也会促使运营方更注重长期收益稳定性,减少短期投机行为,利于作为产业载体的办公物业的平稳健康发展。国家发展改革委发布《基础设施领域不动产投资信托基金国家发展改革委发布《基础设施领域不动产投资信托基金(REITS)项目行业范围清单(2025年版)》中,新项目;及涵盖上述多种资产类型的城市更新综合设施项目。全国重点城市甲级写字楼存量、第三产业增加值及城镇常住人口常住人口（万人）常住人口（万人）注:常住人口为2024年数值;第三产业增加值为2025年前三季度数值;甲级写字楼存量为2025年第三季度数值。2025年第三季度全国重点城市甲级写字楼租金对比同比13.45%同比8.31%0北京上海深圳广州杭州南京青岛成都西安厦门武汉天津苏州重庆大连沈阳40%35%30%25%20%15%2025年第三季度全国重点城市甲级写字楼空置率对比40%35%30%25%20%15%北京上海深圳广州杭州南京青岛成都西安厦门武汉天津苏州重庆大连沈阳数据来源:戴德梁行研究部甲级写字楼甲级写字楼2,705,17267531.7%25,00089,364平方米元/平方米/月平方米6.4%2.7pps87.7%存量0•供应量较小,甲级写字楼稀缺•市场供应量增长显著,市•大量写字楼集中入市,供应井喷•受疫情影响,市场震荡前行•在此期间,净吸纳量首次录快速发展解放碑资顾问公司表现活跃•市场成交活跃,净吸纳量也处于历史高位,平均每年累计吸纳18万平方米租赁交易扩张迅速2007200820092010201120120累计净吸纳量（万平方米）%//•••-605040302002,705,172解放碑65.67解放碑65.6729.15%69O,42030,393大石化27.56%381,661-1O,35229.60%29,797观音桥58.0O16.72%48.OO38.79%755新牌坊33.66%331,O9O24,91737.63%120,OOO3,85749.83%63,O0O3,99432.20%1,92877.39%4,172数据来源:戴德梁行研究部——解放碑——大石化江北嘴观音桥——南坪新牌坊——杨家坪沙坪坝照母山中央公园——全市租金(元/月/)Q422Q425解放碑大石化江北嘴观音桥南坪新牌坊杨家坪20122013201420152016201720182019202020212022202320242025Q22025Q4解放碑——大石化——江北嘴——观音桥南坪新牌坊——杨家坪——沙坪坝——照母山——中央公园——全市空置率6O%50%30%20%Q4Q422Q425解放碑大石化江北嘴观音桥南坪新牌坊杨家坪平方米150,OOO-50,OOO解放碑大石化江北嘴观音桥南坪新牌坊杨家坪沙坪坝照母山中央公园全市 ■ ■mm解放碑mm大石化mm江北嘴mm观音桥南坪mm新牌坊mm杨家坪mm沙坪坝mm照母山mm中央公园全市成交行业占比(按面积)主要成交企业生活服务医疗医药能源化工制造业时代金融中心,7,000锦嘉国际,6,000一带一路商务中心,25,000数据来源:戴德梁行研究部成交面积段u300及300平方米以下u301-500平方米u501-800平方米u数据来源:戴德梁行研究部4mmmmmmmmmmmmmmmmmmmmmmmm体量:25,000m2标准层面积:2,4oom2标准层层高/净高:2.85m电梯:12部资料来源:泊骅科技、戴德梁行研究部2026-2027年重庆甲级写字楼未来供应情况(单位:平方米)平方米0大石化w观音桥w江北嘴n解放碑w中央公园KEYTAKEAAY••••中国消费者信心指数(2013年--2025年上半年)资料来源:国家统计局,戴德梁行研究部中国最终消费支出对国内生产总值增长贡献率(2013年--2025年上半年)资料来源:国家统计局,戴德梁行研究部南京杭州南京杭州武汉苏州武汉苏州0社会消费品零售总额(单位:亿元)●注:常住人口为2024年数值;社会消费品零售总额为2025年前三季度数值;优质零售物业存量为2025年第三季度数值。数据来源:各城市统计局,戴德梁行研究部2025年前三季度重庆城镇居民人均消费性支出及消费价格同比增速变化5,OOO2023年至2025年前三季度重庆城镇居民人均消费性支出情况变化食品烟酒衣着居住生活用品及服务交通通信教育文化娱乐医疗保健其他用品及服务2023年前三季度2024年前三季度m2025年前三季度565.O元/平方米/月565.O元/平方米/月10.5%7183,000平方米281,921优质零售物业366,000优质零售物业平方米1.O%22.O%1.O%数据说明:数据变化为同比;数据来源:戴德梁行研究部02014201520162017201820120142015201620172018201•传统商圈发展成熟,优质零售物业多点开花,开始形成多组团、多层次的商业格局•平均年供应量:54.6万平方米•代表项目:环球购物中心、龙湖时代天街C馆D馆、长嘉汇购物公园、华润万象城、巴南万达广场、悦荟购物中心增供应和净吸纳量水平相当,显示去化良好,市场平稳发展•平均年供应量:63.4万平方米•代表项目:来福士购物中心、IFS、东原1891、弹子石星泽汇、茶园奥园广场、SKLP、龙湖源著天街、大渡口万达广场•疫情使商业市场持续承压,尤其是2020主要集中在礼嘉、中央公园等新兴商圈•平均年供应量:49.4万平方米龙湖金沙天街、中央公园吾悦广场、龙湖公园天街、大悦城、融创茂•市场供应节奏放缓,商场积极调整业态或进行改造焕新•平均年供应量:35.4万平方米•代表项目:万象城北区、礼嘉天街北岸、远东城、龙湖云领天街、龙湖江累计新增供应量（万平方米）累计净吸纳量（万平方米）解放碑-朝天门575,OOO17.6%11.7%648,OOO828.35.5%9.7%693,OOO450.O1.8%茶园330.OO.3%6.3%4OO,OOO13.1%14.8%453.810.5%4.0%大渡口247,7OO350.O15.5%405.O4.O%234,40O312.515.0%544,O0O520.O15.5%737,OOO375.75.1%565.O10.5%2,1501,7501,350950●中央公园●中央公园●礼嘉照母山●西永新牌坊弹子石●解放碑-朝天门e杨家坪●大渡口巴南沙坪坝大石化2025年新开业品牌区域活跃度分析(按个数)数据来源:戴德梁行研究部2025年■2024年2025年新开业品牌业态分析(按个数)数据来源:戴德梁行研究部中央公园照母山西永新牌坊弹子石观音桥江北嘴解放碑-朝天门大石化沙坪坝南坪茶园杨家坪商业面积1o万平方米开业时间2025年9月26日开发商照母山西永新牌坊弹子石观音桥江北嘴解放碑-朝天门大石化沙坪坝南坪茶园杨家坪商业面积1o万平方米开业时间2025年9月26日开发商运营商香港置地、招商蛇口商业面积10.9万平方米开业时间2025年9月27日开发商运营商重庆两江投资集团、龙湖商业商业面积15.7万平方米开业时间2025年9月30日开发商运营商龙湖集团大渡口巴南资料来源:戴德梁行研究部数据采集周期:2025年全年数据的时间跨度为2024年12月16日~2025年12月15日巴南402026-2029年重庆优质零售物业未来供应情况(单位:平方米)-20262027●中央公园●中央公园●礼嘉照母山●西永新牌坊弹子石●解放碑朝天门杨家坪w●大渡口巴南大石化沙坪坝41全国首店华润万象城西南首店来福士购物中心重庆首店光环购物区公园(首个高端香水系列体验+极简美学空间)华润万象城西南首店(西南地区首家概念店)龙湖北城天街重庆首店(重庆首家IP联名主题店)悦荟购物中心西南首店华润万象城重庆首店龙湖北城天街重庆首店(名创优品战略级店态)2077赛博城市sor重庆首店华润万象城重庆首店龙湖北城天街重庆首店(全球最大旗舰店)长嘉汇购物公园重庆首店华润万象城重庆首店(重庆首家旗舰店)龙湖北城天街淘胖重庆首店大渡口万达广场全国首店融创茂重庆首店新光里SKLP重庆首店龙湖时代天街增加优质消费供给,增加优质消费供给,提升消费品质,进一步释放多样化、差异化消费潜力,全方位扩大消费需求。财政部财政部商务部《关于开展消费新业态新模式新场景试点工作的通知》财建〔2025)341号为深入贯彻中央经济工作会议有关决策部署,落实《提振消费专项行动方案》相关要求,增加优质消费供给,进一步释放多样化、差异化消费潜力,全方位扩大国内需求,财政部、商务部开展消费新业态新模式新场景试点(简称"三新试点")工作。《通知》明确"中央财政对试点城市给予资金补助。实施期内,超大特大城市每个城市合计补助4亿元,大城市每个城市合计补助3亿元,其他城市每个城市合计补助2亿元。补助资金分两批下达"。重庆将获得中央财政资金约4亿元,资金主要用于获批项目的补贴。新模式基于新业态下,企业与消费者互动、新模式基于新业态下,企业与消费者互动、实现价值创造的新方式,它关乎"怎么玩"由数字技术驱动、要素重组等方式形成的新型产业经营活动形态,它往往是从无到有"的新场景新场景通过要素整合、文化植入、技术赋能,构建的具有特定主题、情感价值和社交属性的消费时空。它关乎"在哪消费、感受如何"北仓文创园:工业遗址转化为"洞天福地"天台经济特色美食街区天台经济特色美食街区智慧养老情感陪护机器人智慧养老情感陪护机器人资料来源:商务部网站、重庆日报、涪陵发布、新华网42KEYTAKEAAY•••••高标仓5,374,O0018.765%504高标仓平方米元/平方米/月亩16.6%12.5pps72.3%462025年全市高标仓总体量已超过537.4万平方米,无新增供应;高标仓市场需求表现积极,2025年租金和空置率均呈下降趋势。