棕榈股份：海口棕岛项目建设投资有限公司股东全部权益项目资产评估报告

棕榈生态城镇发展股份有限公司拟转让股权涉及的海口棕岛项目建设投资有限公司股东全部权益项目资产评估报告棕榈生态城镇发展股份有限公司拟转让股权涉及的海口棕岛项目建设投资有限公司股东全部权益项目•资产评估报告 3 5 5 22 24 棕榈生态城镇发展股份有限公司拟转让股权涉及的海口棕岛项目建设投资有限公司股东全部权益项目•资产评估报告一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国二、本资产评估报告仅供委托人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及其资产评估专业论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对整性是评估结论生效的前提，纳入评估范围的资产、负债清单以及评六、本资产评估机构及其资产评估专业人员与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者七、资产评估专业人员已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进八、本资产评估机构出具的资产评估报告中的中联资产评估集团河南有限公司受资产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当九、资产评估机构及其资产评估专业人员遵资产评估准则，坚持独立、客观和公正的原则棕榈生态城镇发展股份有限公司拟转让股权涉及的海口棕岛项目建设投资有限公司股东全部权益项目•资产评估报告中联资产评估集团河南有限公司棕榈生态城镇发展股份有限公司拟转让股权涉及的海口棕岛项目建设投资有限公司股东全部权益项目资产评估报告中联资产评估集团河南有限公司接受棕榈生态城镇发展股份有限海口棕岛项目建设投资有限公司股东全部权益评估值为25,770.00棕榈生态城镇发展股份有限公司拟转让股权涉及的海口棕岛项目建设投资有限公司股东全部权益项目•资产评估报告中联资产评估集团河南有限公司棕榈生态城镇发展股份有限公司拟转让股权涉及的海口棕岛项目建设投资有限公司股东全部权益项目•资产评估报告棕榈生态城镇发展股份有限公司拟转让股权涉及的海口棕岛项目建设投资有限公司股东全部权益项目资产评估报告棕榈生态城镇发展股份有限公司：(-)委托人概况棕榈生态城镇发展股份有限公司拟转让股权涉及的海口棕岛项目建设投资有限公司股东全部权益项目•资产评估报告中联资产评估集团河南有限公司(二)被评估单位概况室棕榈生态城镇发展股份有限公司拟转让股权涉及的海口棕岛项目建设投资有限公司股东全部权益项目•资产评估报告中联资产评估集团河南有限公司2.历史沿革序号股东名称出资金额（万元）股权比例（%）1棕榈生态城镇发展股份有限公司17,811.162海口市城市建设投资集团有限公司4,452.7920合计22,263.95100.00公司是基于海口市主城区重要道路景观提升工程PPP项目成立的项目4.资产、财务及经营状况棕榈生态城镇发展股份有限公司拟转让股权涉及的海口棕岛项目建设投资有限公司股东全部权益项目•资产评估报告金额单位：人民币万元项目2023年12月31日2024年12月31日2025年7月31日总资产23,112.9524,540.7329,370.71负债872.101,693.322,754.21净资产22,240.8522,847.4126,616.50项目2023年度2024年度2025年1-7月营业收入2,512.0718,382.79418.73利润总额810.40275.98净利润109.66606.56206.99经营活动产生的现金流量净额294.13-2,537.193,097.38投资活动产生的现金流量净额0.000.000.00筹资活动产生的现金流量净额-2,318.450.000.00审计机构海南起航会计师事务所河南华凯会计师事务所（普通合伙）大信会计师事务所（特殊普通合伙）审计机构意见标准无保留意见(三)委托人与被评估单位之间的关系(四)资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人中联资产评估集团河南有限公司棕榈生态城镇发展股份有限公司拟转让其所持有的海口棕岛项目建设本次资产评估的目的是反映海口棕岛项目建设投资有限公司股东科目名称账面值科目名称账面值流动资产：9,510.25流动负债：2,754.21货币资金3,169.88短期借款-应收账款948.57应付票据-预付款项1,558.09应付账款126.89其他应收款3,660.00应付职工薪酬0.03存货-应交税费1,082.91其他流动资产173.70其他应付款非流动资产：19,860.46一年内到期的非流动负债-长期应收款15,407.54合同负债-固定资产0.13其他流动负债1,542.83在建工程-非流动负债：-无形资产-长期借款-递延所得税资产-长期应付款-其他非流动资产4,452.79负债合计2,754.21资产总计29,370.71股东全部权益26,616.50委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围(-)主要资产情况棕榈生态城镇发展股份有限公司拟转让股权涉及的海口棕岛项目建设投资有限公司股东全部权益项目•资产评估报告款和应收绿化补植及设施修复项目款；预付账款主要为多付待退回的4、其他非流动资产为企业核算的未列入可用性服务费支付金额的(二)企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况(四)引用其他机构出具的报告的结论所涉及的棕榈生态城镇发展股份有限公司拟转让股权涉及的海口棕岛项目建设投资有限公司股东全部权益项目•资产评估报告市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强(-)经济行为依据《棕榈生态城镇发展股份有限公司关于公司资本运作整体方案与(二)法律法规依据）；）；棕榈生态城镇发展股份有限公司拟转让股权涉及的海口棕岛项目建设投资有限公司股东全部权益项目•资产评估报告）；6.《关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部税务总局海关）；8.《企业国有资产监督管理暂行条例》(国务院第378号令，201910.《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》(国资15.《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》(财政部国家税务 20.《关于印发贯彻国务院国资委第12号令进一步加强企业国有(三)评估准则依据9.《资产评估执业准则-资产评估委托合同》（中评协〔2017〕33(四)资产权属依据2.其他参考资料。棕榈生态城镇发展股份有限公司拟转让股权涉及的海口棕岛项目建设投资有限公司股东全部权益项目•资产评估报告(五)取价依据）；2.委托人和其他相关当事人依法提供的未来收益预测资料；4.其他参考资料。(六)其它参考依据3.《投资估价》（〔美〕Damodaran著，〔加〕林）；）；）；(-)评估方法简介市场法是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比(二)评估方法选择重要道路景观提升工程（PPP）项目合作合同》，项目的收益(三)资产基础法介绍棕榈生态城镇发展股份有限公司拟转让股权涉及的海口棕岛项目建设投资有限公司股东全部权益项目•资产评估报告2.长期应收款 棕榈生态城镇发展股份有限公司拟转让股权涉及的海口棕岛项目建设投资有限公司股东全部权益项目•资产评估报告（2）成新率的确定4.其他非流动资产其他非流动资产为企业核算的未列入可用性服务费支付金额的长棕榈生态城镇发展股份有限公司拟转让股权涉及的海口棕岛项目建设投资有限公司股东全部权益项目•资产评估报告5.负债(四)收益法介绍2.评估思路棕榈生态城镇发展股份有限公司拟转让股权涉及的海口棕岛项目建设投资有限公司股东全部权益项目•资产评估报告E=B-D（1））；B=P+ΣCi（2））；ΣCi=C1+C2（4）中联资产评估集团河南有限公司增固定资产或其他长期资产6）r=rd×wd+re×we（9）re：股权资本成本，按资本资产定价模型（CAPM）确定股权资本rf棕榈生态城镇发展股份有限公司拟转让股权涉及的海口棕岛项目建设投资有限公司股东全部权益项目•资产评估报告中联资产评估集团河南有限公司(-)评估准备阶段(二)现场评估阶段棕榈生态城镇发展股份有限公司拟转让股权涉及的海口棕岛项目建设投资有限公司股东全部权益项目•资产评估报告中联资产评估集团河南有限公司(三)评估汇总阶段(四)提交报告阶段与委托人或者委托人同意的其他相关当事人就资产评估报告有关内容(-)一般假设2.公开市场假设棕榈生态城镇发展股份有限公司拟转让股权涉及的海口棕岛项目建设投资有限公司股东全部权益项目•资产评估报告中联资产评估集团河南有限公司(二)特殊假设6.企业所从事的业务在预测期间内不会受到重大或有负债的影响而9.本次评估假设委托方及被评估单位提供的基础资料和财务资料真棕榈生态城镇发展股份有限公司拟转让股权涉及的海口棕岛项目建设投资有限公司股东全部权益项目•资产评估报告中联资产评估集团河南有限公司(-)资产基础法评估结论总资产账面值29,370.71万元，评估值27,159.64万元，净资产账面值26,616.50万元，评估值25,948.26万元，评估减值金额单位：人民币万元账面价值评估价值增减值增值率%ABC=B-AD=C/A×1001流动资产9,510.259,336.55-173.70-1.832非流动资产19,860.4617,823.09-2,037.37-10.263其中：长期股权投资---4投资性房地产---5固定资产0.130.300.17130.776在建工程---7无形资产---7-1其中：土地使用权---8其他资产19,860.3317,822.79-2,037.54-10.269资产总计29,370.7127,159.64-2,211.07-7.53流动负债2,754.211,211.38-1,542.83-56.02中联资产评估集团河南有限公司账面价值评估价值增减值增值率%ABC=B-AD=C/A×100非流动负债---负债总计2,754.211,211.38-1,542.83-56.02净资产（所有者权益）26,616.5025,948.26-668.24-2.51(二)收益法评估结论(三)评估结果的差异分析本次评估采用收益法测算出的净资产（股东全部权益）价值25,770.00万元，比资产基础法测算出的净资产（股东全部权益）价值棕榈生态城镇发展股份有限公司拟转让股权涉及的海口棕岛项目建设投资有限公司股东全部权益项目•资产评估报告中联资产评估集团河南有限公司(四)评估结果的选取(-)引用其他机构出具报告结论的情况(二)权属资料不全或权属瑕疵事项(四)评估程序受限或评估资料不完整的情形棕榈生态城镇发展股份有限公司拟转让股权涉及的海口棕岛项目建设投资有限公司股东全部权益项目•资产评估报告中联资产评估集团河南有限公司(六)重大期后事项(七)其他需要说明的事项2.评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发账面价值为4,452.79万元，根据被评估单位提供的《关于海口主城区棕榈生态城镇发展