武汉房地产市场宏观环境情况

武汉城市综合情况调研城市总体规划分析城市宏观经济情况分析一、武汉城市基本概况1、武汉市区位武汉位于江汉平原东部，最东端位于新洲区徐古镇将军山村，最西端位于蔡甸区侏儒街国光村，最南端位于江夏区湖泗镇均堡村，最北端位于黄陂区蔡店乡李冲村。周边与鄂州、大冶、咸宁、嘉鱼、洪湖、仙桃、汉川、孝感、孝昌、大悟、红安、麻城、团风等县市接壤，形似一只自西向东的彩蝶。在中国经济地理圈内，武汉处于优越的中心位置，被誉为中国经济地理的“心脏”。2、武汉市简介武汉，华中地区最大的城市和唯一的副省级城市，中国中部经济区最繁华都市，长江中下游特大城市，全国首个综合交通枢纽试点城市，因其独特的地理位置而被誉为“九省通衢”。武汉是全国仅次于北京、上海的第三大铁路枢纽，也是华中地区经济、文化、交通、外交中心和最大的商品集散地，被誉为“东方芝加哥”。武汉是湖北省的省会，是全球在校大学生人数最多的城市，世界第三大河长江及其最长支流汉江将武汉分为武昌、汉口、汉阳三镇。李白曾在此写下“黄鹤楼中吹玉笛，江城五月落梅花”，因此武汉又称“江城”。二、武汉城市整体规划根据《武汉城市总体规划（2006-2020年）》，2010年，市域常住人口994万人，其中主城区常住人口440万人；2020年达1,180万人左右，主城区为502万人；未来城市将形成“以主城区为核、多轴多心”的空间布局结构，逐步形成东部、东南、南部、西南、西部和北部六大新城组群。区域建设面积(平方公里)规划人口规模(万人)功能定位主城区450502中部地区的现代服务中心东部新城8450重型工业发展区东南新城6558高新技术产区南部新城8273教育科研产业园区、现代物流基地西南新城7154汽车及零配件、电子信息、家电和包装印刷产业区西部新城10295食品工业加工区北部新城5248航空城主城区东部新城北部新城西部新城西南新城南部新城东南新城武汉市整体规划资料来源：武汉市国土资源和规划局主城区规划主城区依托“两江交汇、三镇鼎立”的自然格局，以长江、汉水及东西向山系为纽带，形成汉口、武昌、汉阳相对独立的城市功能体系，形成中央活动区、东湖风景区等十五个城市综合组团（黄浦、二七、后湖、塔子湖、古田、十升、四新、沌口、白沙、南湖、珞喻、关山、杨园、青山、武钢等），并在此基础上构建三镇一体化发展的总体格局：汉口——发展服务中部、面向全国的金融贸易和商业服务职能；汉阳——发展先进制造业、会展博览、文化旅游、生态居住等职能；武昌——发展科教文化、高新技术、金融商务和省级行政中心职能。中央活动区青山武昌洪山汉阳江汉江岸硚口东湖风景区本项目本项目位于青山组团内。综合组团以居住、生活服务和都市工业为主导，是职居相对平衡的城市单元，因此我项目未来应以满足青山、武钢组团本地居民生活购物需要为主，同时满足周边居民的餐饮休闲娱乐消费。资料来源：武汉市国土资源和规划局三、武汉城市交通系统1、武汉市轻轨系统根据《武汉市轨道交通线网规划(修编)》，武汉2020年后远期将修建12条轨道线，其中包括3条市域快线和9条市区线路；线路总长540公里，共设309座站点。其中，未来轻轨U5线开通将大大加强大武昌各区的紧密联系，本项目紧靠U5线，未来将直接享受到U5线所带来的利好，项目辐射范围有望扩大至整个大武昌区。本项目线路起始线长(km)站点(座)市域快线E1蔡甸—豹澥6024E2前川—纸坊8022E3常福—阳逻7628市区线U1径河—堤角3429U1支线吴家山—走马岭116U2金银潭—鲁巷3124U2支线杨家湾—纸坊2011U3吴家山—南太子湖3827U4黄金口—武汉站3328U5青菱—青山3224U6万家湖—三金潭3122U7黄家湖—盘龙城4430U8古田—武湖2920U9鲁巷—东湖高新2119资料来源：武汉市国土资源和规划局2、武汉市道路系统武汉公路网络由国家、区域、市域和村镇四级公路组成。规划至2020年等级公路网总里程达到10000公里以上，公路网密度达到130公里／百平方公里。国家干线网络由国家高速公路组成，2020年形成由京港澳、沪蓉、沪渝、大光、福银等5条国道主干线和外环高速公路组成的环形放射式国家干线公路网络。区域干线由区域高速公路和一级公路组成。2020年建成武英、武麻、汉孝、汉蔡、汉洪、青郑、汉鄂、古田至东西湖等8条高速出口公路，新建、改建106国道、107国道、316国道、318国道等四条国道武汉段及黄土、黄孝、阳福等一级公路。市域干线由二级或二级以上公路组成，主要承担市域内各城镇、对外交通枢纽、风景区的交通联系。村镇道路由三级、四级公路组成，重要服务于一般乡镇之间、村镇之间的交通联系。村镇道路连通所有中心村。资料来源：武汉市国土资源和规划局本项目四、武汉城市圈武汉城市圈，又称“1+8”城市圈，是指以武汉为圆心，100公里为半径的城市群落，包括黄石、鄂州、黄冈、孝感、咸宁、仙桃、天门、潜江周边8个城市所组成的城市圈。城市圈的建设，涉及工业、交通、教育、金融、旅游等诸多领域。武汉为城市圈中心城市，黄石为城市圈副中心城市。武汉城市圈的成立极大地促进了武汉与周边城市的紧密联系，随着连通武汉城市圈的7条城市高速出口公路基本建成，武汉与城市圈8个城市形成“一小时交通圈”。同时，长株潭城市群及武汉城市圈两大城市圈地处长江中游，两个城市群联手，有望合力打造继珠三角、长三角、环渤海经济区后，中国第四个经济增长极。资料来源：武汉市国土资源和规划局武汉城市综合情况调研城市总体规划分析城市宏观经济情况分析2011年武汉市GDP达6762.2亿元，较2010年相比，增长21.49%，五年平均增速达20%。人均GDP达到68316元，较2010年相比，增长15.86%。由此观之，武汉城市经济处于一个快速发展的阶段。武汉经济发展迅速，GDP和人均GDP五年间翻一番一、武汉宏观经济综合情况1、GDP及人均GDP资料来源：武汉2007-2012年统计年鉴结论：未来几年武汉地区生产总值的快速增长，将不断提升武汉居民的收入水平和对生活品质的要求，进而带动居民消费结构、消费水平和消费品质不断提高。2011年青山区GDP达535.79亿元，较2010年相比，增长13%，

并且在13大区中GDP排名第四，表明青山区经济保持快速发展的势头，在武汉各区中有着主足轻重的地位。青山区GDP保持较快增长，GDP总量名列前茅结论：青山区是以工业产业为主导的区域，GDP排名全市第四，但目前青山区商业较江汉、武昌等区差距非常大，证明青山区商业存在巨大的空间。资料来源：武汉2007-2012年统计年鉴第三产业主导经济发展，产业结构不断优化武汉市三大产业中，第一产业增速不断放缓，比例越来越小；第二产业主要以钢铁及汽车产业为主，因受到国际矿产资源风波影响，呈现出放缓的趋势；第三产业优化升级，2011年第三产业增加值达3309.5亿元，占据着武汉经济的主导地位，发展势头速猛，说明武汉城市化进程速度加快，城市产业结构不断优化。2、城市产业分析结论：武汉作为传统的重工业城市，多年来其第二产业比重整体呈现上升趋势；随着以光电科技为代表的光谷工业的高速发展、以富士康为龙头的IT制造业的到来，武汉高新技术产业集群不断壮大，逐步改变武汉市以传统产业为主导的经济结构。高新技术产业将成为武汉新的经济增长点。资料来源：武汉2007-2012年统计年鉴2009-2011年武汉三大产业占比变化情况（亿元）2011年全市固定资产总额达到4255.16亿元，较2010年增长率达13.8%，其中，青山区固定资产总额达到114.45亿元，较2010年增长达30.7%，可以看出武汉市投资市场相当活跃，总体固定资产投资发展迅速，青山区发展潜力较大。经济发展热土，固定资产投资持续飞速增长3、固定资产投资及房地产投资总额资料来源：武汉市2007-2012年统计年鉴结论：目前武汉拥有76家世界500强企业投资，居中部城市之首，但与相对经济开放较早的东西部城市和一线城市相比，500强企业进驻相对较少，且主要集中在汽车及零部件、通讯产品、饮品、零售等行业。2011年武汉人口为827.24万人，比2010年减少9.49万人，其中，青山区人口为44.87万人，较2010年较少5932人，从近几年人口增长情况分析，全市人口总体较平稳。城市人口增长缓慢，总体上趋于平稳二、武汉人口及特征分析1、人口规模资料来源：武汉2007-2012年统计年鉴2011年全市农业人口占比34%，非农业人口占比66%，青山区农业人口占比1.55%，非农业人口占比98.45%，表明武汉整体城市化程度高，接近发达国家水平。而青山区非农业人口占98.45%，城市化水平极高。武汉城市化进程稳步推进，青山城市化程度较高资料来源：武汉2007-2012年统计年鉴武汉常住人口中，男性为424.4万人，占总人口的51.3%；女性为402.9人，占总人口的48.7%。人口性别比为105.34（以女性为100，男性对女性的比例），略低于2000年第五次全国人口普查的110.00水平。武汉常住人口中，0—17岁的人口为109万人，占总人口的13.2%；18—34岁的人口为264万人，占总人口的31.9%；35—59岁的人口为322万人，占总人口的39%；60—79岁的人口为116万人，占总人口的14%；80—99岁的人口为16万人，占总人口的1.9%；100岁及以上人口为731人，占总人口的0.009%。结论：18-59岁年龄阶段的人口是消费最强劲的群体，18-59岁的人口为586万人，占总人口的70.9%，说明武汉目前主力消费群体基数非常大，武汉18-59岁年龄段人口比一般城市要多是因为武汉高校在校学生数量排全国第二位。2、人口结构资料来源：武汉2012年统计年鉴173、人口分布武汉常住人口中，城区人口477.29万人，占总人口的74.1%；居住在城镇的人口546.59人，占总人口的66%；居住在乡村的人口280.65人，占总人口34%。资料来源：武汉2012年统计年鉴区域人口数（人）区域人口数（人）江岸区683528东西湖区268946江汉区480332汉南区109852硚口区533257蔡甸区444531汉阳区556065江夏区585480武昌区1155465黄陂区1129843青山区448653新洲区960866洪山区915567结论：项目所在区域青山区总人口数约为45万，人口总数相对其他区较少，由此可见未来青山区商业成为市级商业中心的可能性不大，并且商业项目规模受到一定的制约。2011年武汉居民可支配收入为23738.08元，较2010年增长14.09%，青山区居民可支配收入为23882.33元,较2010年增长13.97%，青山区居民人均可支配收入略高于武汉市平均人均可支配收入，并且保持较快的增长。结论：武汉居民人均收入增长速度快，势必为未来城市消费提供强劲的动力，带动城市经济的发展，拉动城市消费产业的发展，对城市商业地产的发展具有较大的推动作用。城乡居民收入持续增长，青山区消费和投资能力强劲三、城市居民收入水平及增长趋势1、城镇人均可支配性收入资料来源：武汉2007-2012年统计年鉴2011年武汉城乡居民储蓄存款余额为3973.32亿元，较2010年增长10.66％。结论：居民储蓄存款余额越大证明市民可以投资消费的资金越多，有着巨大的消费潜力，只要加以引导，部分储蓄存款资金大的市民极有可能成为投资目标群体。武汉居民储蓄存款额大，消费、投资潜力巨大2、城乡居民储蓄存款资料来源：武汉2007-2012年统计年鉴武汉消费市场活跃，青山区消费市场有待挖掘2011年武汉市社会消费品总额为3031.79亿元，较2010年增长17.95%，青山社会消费品总额为110亿元，较2010年增长16.15%。青山区约占全市3.6%，整体零售总额增速低于全市约两个百分点。四、社会消费品零售状况1、社会消费品零售总额结论：目前青山区消费水平在全市来说处于相对较低的水平，与其GDP全市排名第四的占比不对称，说明青山区的消费市场有待挖掘，潜力很大。资料来源：武汉2007-