居间服务合同样本与解读

在商事交易、房产中介、项目合作等场景中，居间服务合同是促成委托人与第三方达成交易的核心法律文件。它既保障居间人（中介方）的报酬请求权，也明确委托人的权利义务边界。本文将提供一份通用的居间服务合同样本，并对关键条款进行实务解读，助力交易主体规避法律风险、保障合作权益。一、居间服务合同样本（通用版）合同编号：_________签订时间：_________签订地点：_________（一）当事人信息委托人（甲方）：名称/姓名：____________________统一社会信用代码/身份证号：________地址：__________________________联系方式：______________________居间人（乙方）：名称/姓名：____________________统一社会信用代码/身份证号：________地址：__________________________联系方式：______________________（二）居间服务内容1.甲方委托乙方促成其与第三人（交易相对方）就【______事项】（如“房屋买卖”“货物采购”“项目合作”等）签订有效合同。2.乙方服务范围包括但不限于：向甲方报告第三人的交易意向、资质条件、履约能力等信息；向第三人传递甲方的交易需求、合同条款意向；组织双方沟通、协商，协助拟定交易合同文本；促成甲方与第三人签署具备法律效力的交易合同。（三）居间报酬与支付1.报酬金额：若乙方促成甲方与第三人签订有效合同，甲方应向乙方支付居间报酬人民币______（大写：______）。2.支付条件：【选择一：合同成立即支付】甲方与第三人签署交易合同（以双方签字/盖章为准）后______日内，甲方向乙方支付全部报酬；【选择二：交易实际履行后支付】甲方与第三人的交易合同实际履行（如房款/货款支付、项目启动等）后______日内，甲方向乙方支付全部报酬。3.支付方式：甲方应将报酬支付至乙方指定账户（开户行：________；账号：________）。（四）权利与义务1.乙方的义务如实向甲方报告第三人的真实情况，不得故意隐瞒与交易有关的重要事实（如第三人的债务纠纷、资质瑕疵等），或提供虚假信息；对在服务中知悉的甲方商业秘密、个人隐私承担保密义务，未经甲方书面同意不得向任何第三方披露；积极履行居间服务，尽合理努力促成交易，不得故意拖延或阻碍交易进程。2.甲方的义务向乙方提供与交易相关的真实、合法资料（如企业证照、项目文件、个人身份信息等）；配合乙方的居间工作，及时反馈交易意向、协商合同条款；若乙方促成交易，甲方应按约定支付居间报酬，不得无故拖欠或拒付。（五）违约责任1.若甲方未按约定支付居间报酬，每逾期一日，应按未支付金额的______%向乙方支付违约金；逾期超过______日的，乙方有权解除合同，并要求甲方支付全部报酬及违约金。2.若乙方故意隐瞒第三人的重要不利信息或提供虚假信息，导致甲方遭受损失的，乙方应退还已收取的报酬，并赔偿甲方的直接经济损失。3.若因不可抗力（如自然灾害、政策变更等）导致本合同无法履行，双方互不承担违约责任，但应及时通知对方并提供证明文件。（六）争议解决本合同履行过程中发生争议，双方应协商解决；协商不成的，按以下第______种方式解决：1.提交______仲裁委员会仲裁（仲裁裁决为终局，对双方均有约束力）；2.向甲方/乙方所在地有管辖权的人民法院提起诉讼。（七）其他条款1.本合同自双方签字（或盖章）之日起生效，一式______份，甲乙双方各执______份，具有同等法律效力。2.未尽事宜，双方可签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。甲方（签字/盖章）：_________乙方（签字/盖章）：_________二、关键条款实务解读（一）“居间服务内容”条款：明确服务边界，避免“模糊履约”实务中，很多纠纷源于“服务成果”的认定标准不清晰。例如，居间人主张“促成合同”即完成服务，而委托人认为“交易实际履行”才是服务完成的标志。因此，合同中需明确“促成交易”的具体表现：若选择“合同成立即支付报酬”，需约定“有效合同”的定义（如双方签字盖章、无违反法律强制性规定的内容）；若选择“交易实际履行后支付”，需明确“履行”的节点（如首款支付、项目验收等）。此外，服务范围应尽量细化，避免“概括性描述”（如“提供中介服务”），可列举居间人需完成的具体工作（如“协助办理产权过户”“参与谈判3次以上”等），防止双方对服务内容产生歧义。（二）“居间报酬”条款：厘清支付逻辑，防范“报酬争议”1.支付条件的选择：若交易标的风险较低（如普通商品买卖），可选择“合同成立即支付”，符合《民法典》第九百六十三条“居间人促成合同成立的，委托人应当支付报酬”的规定；若交易周期长、履约风险高（如大额工程承包、股权交易），可约定“交易实际履行后支付”，但需注意：若委托人故意阻止交易履行（如无正当理由拒绝付款），居间人仍有权主张报酬（需举证证明委托人恶意违约）。2.报酬金额的合理性：报酬比例应与服务难度、市场惯例相符。若约定过高（如远超行业平均水平），可能因“显失公平”被法院调整；若过低，居间人可能消极履约。建议参考同类交易的中介费率（如房产中介通常为成交价的1%-3%），或根据服务成本+合理利润约定金额。（三）“权利义务”条款：平衡双方责任，规避“履职风险”1.居间人的“如实报告义务”《民法典》第九百六十二条规定，居间人应“就有关订立合同的事项向委托人如实报告”。实务中，居间人需注意：对第三人的信息仅需“合理核实”（如要求第三人提供营业执照、征信报告等），无需承担“绝对真实”的担保责任；若明知第三人存在重大瑕疵（如房产已被查封却隐瞒），导致委托人损失的，需承担赔偿责任。2.委托人的“协助义务”合同中应明确委托人需配合的事项（如提供文件、参与谈判的时间节点）。若委托人无正当理由拖延配合，导致交易失败，居间人可主张“委托人违约”，要求支付必要费用（如交通费、通讯费等）。（四）“违约责任”条款：设定违约成本，减少“违约冲动”1.逾期付款的违约金：违约金比例建议设置在每日0.05%-0.3%之间（过高可能被法院以“过分高于损失”为由调减）。同时，需明确“损失”的范围（如居间人因催款产生的律师费、诉讼费等），增强违约金的可执行性。2.居间人“欺诈”的责任：若居间人故意提供虚假信息，除退还报酬外，还需赔偿委托人的“直接损失”（如因信赖虚假信息签订合同后，向第三人支付的定金损失）。但需注意：委托人需举证证明“损失与虚假信息存在因果关系”。（五）“争议解决”条款：选择维权路径，降低“维权成本”若交易双方距离较近、信任度高，可选择“诉讼”（程序相对灵活，可申请财产保全）；若交易跨地域、希望快速结案，可选择“仲裁”（一裁终局，保密性强，但仲裁机构及费用需提前明确）。需注意：仲裁条款需约定具体的仲裁委员会（如“北京仲裁委员会”），否则可能因“约定不明”导致仲裁协议无效。三、实务风险提示（一）合同主体资格审查委托人若为企业，需核查其营业执照、经营范围（是否具备交易资质）；若为个人，需确认其民事行为能力（如是否为完全民事行为能力人）。居间人若为中介机构，需核查其营业执照、中介服务资质（如房产中介需有备案资质）；若为个人，需确认其是否具备提供居间服务的能力（如行业经验、资源渠道）。（二）“阴阳合同”的风险若交易双方为避税等目的签订“阴阳合同”（如实际成交价与网签价不一致），居间人需注意：若明知“阳合同”虚假仍参与促成，可能因“恶意串通损害国家利益”导致合同无效，自身也需承担法律责任；建议在合同中明确“以实际履行的合同为准”，并留存双方真实意思表示的证据（如聊天记录、补充协议）。（三）“跳单”行为的防范委托人若绕开居间人，直接与第三人交易（即“跳单”），根据《民法典》第九百六十五条，若居间人已提供服务，委托人仍需支付报酬。为防范跳单，合同中可约定：居间人向委托人披露的第三人信息（如联系方式、基本情况），委托人不得私下联系；若发生跳单，委托人需按约定报酬的______%（如150%）支付违约金。结语居间服务合同的