张家港市土地使用权重复抵押融资模式：创新、实践与展望

张家港市土地使用权重复抵押融资模式：创新、实践与展望一、引言1.1研究背景与目的1.1.1研究背景在当今经济发展格局中，中小企业占据着举足轻重的地位，它们是推动经济增长、促进创新、增加就业的重要力量。然而，长期以来，中小企业融资难的问题一直是制约其发展的瓶颈。由于中小企业规模相对较小，经营风险较高，财务制度不够健全，可抵押物有限，导致金融机构对其信用评估难度较大，在融资过程中往往面临诸多障碍。据相关数据显示，我国中小企业融资缺口长期存在，大量中小企业难以获得足够的资金支持，这严重限制了它们的发展壮大。在各类抵押物中，土地使用权因其具有较高的稳定性和价值，成为中小企业获取融资的重要依托。土地使用权重复抵押作为一种创新的融资方式，为中小企业提供了更多的融资途径。它允许企业在同一土地使用权上设置多个抵押权，充分挖掘土地资产的融资潜力，一定程度上缓解了中小企业因抵押物不足而面临的融资困境。通过土地使用权重复抵押，企业可以在不增加额外抵押物的情况下，获取更多的资金，用于扩大生产、技术研发、市场拓展等关键环节，从而提升企业的竞争力和发展能力。张家港市在土地使用权重复抵押融资模式方面进行了积极且富有成效的探索。张家港市作为经济发达的县级市，中小企业众多，对资金的需求旺盛。当地政府为了有效解决中小企业融资难题，积极推动土地使用权重复抵押政策的实施。通过完善相关制度，简化办理流程，加强监管等一系列措施，为中小企业利用土地使用权重复抵押融资创造了良好的环境。这一创新举措使得众多中小企业受益，成功获得了发展所需的资金，不仅促进了企业自身的发展，还推动了当地产业的升级和经济的繁荣。例如，一些原本因资金短缺而发展受限的制造业企业，通过土地使用权重复抵押获得了足够的资金，得以引进先进设备和技术，提高了生产效率和产品质量，在市场竞争中脱颖而出，为张家港市的经济增长做出了重要贡献。1.1.2研究目的本研究旨在深入剖析张家港市土地使用权重复抵押融资模式，全面分析该模式的可行性、实施成效、存在的问题及潜在风险。通过对这一创新融资模式的系统研究，为进一步完善该模式提供有针对性的建议，同时提出切实可行的风险防控策略，以促进土地使用权重复抵押融资模式在张家港市及其他地区的健康、可持续发展，为更多中小企业解决融资难题提供参考和借鉴，推动区域经济的稳定增长和繁荣。具体而言，本研究将详细梳理张家港市土地使用权重复抵押融资模式的运行机制，评估其对中小企业融资的实际帮助，分析在实践过程中遇到的诸如法律法规不完善、风险评估难度大等问题，并从政策制定、监管加强、风险评估体系完善等多个角度提出优化建议，以确保该融资模式能够在有效控制风险的前提下，充分发挥其缓解中小企业融资难的作用。1.2国内外研究现状1.2.1国外研究现状国外在土地抵押制度和重复抵押方面的研究起步较早，理论和实践体系相对成熟。在抵押权制度方面，法国的抵押权制度具有鲜明的特点。法国民法中，法定抵押权范围较广，如妻子对丈夫的财产，未成年人及禁治产人对其监护人财产，以及国家、公共团体、公营造物对于收款人及会计人员的财产，均有法定抵押权（《法国民法典》第212条）。法国的抵押权登记制度较为完善，其登记具有对抗效力，通过登记明确抵押权的顺位，为重复抵押的实施提供了有序的规则。在重复抵押的情况下，各抵押权人依据登记顺位行使权利，这使得重复抵押在法国的法律框架下能够较为规范地运行，保障了债权人的合法权益。日本的抵押权制度同样具有独特之处。日本民法继受法国民法中的优先权建立了先取特权制度，在不动产抵押方面，对于重复抵押的相关规定较为细致。日本注重对抵押物价值的评估和动态监控，以确保在重复抵押过程中，抵押物的价值能够合理覆盖各抵押权所担保的债权。例如，在企业以土地使用权进行重复抵押融资时，金融机构会综合考虑企业的经营状况、土地的市场价值波动等因素，谨慎确定贷款额度和抵押顺位，从而有效降低重复抵押带来的风险。在重复抵押风险评估和防控方面，国外学者进行了深入研究。部分学者运用风险评估模型，如信用风险定价模型、KMV模型等，对重复抵押中债务人的违约风险进行量化分析。通过对债务人的财务状况、信用记录、市场环境等多方面因素的考量，评估重复抵押的风险程度，为金融机构和抵押权人提供决策依据。同时，在风险防控策略上，国外学者提出建立健全的信息披露机制，要求抵押人充分披露抵押物的抵押情况、债务状况等信息，使抵押权人能够全面了解风险状况，做出合理的决策。此外，加强对抵押人的信用监管，建立信用评级体系，对信用不良的抵押人进行限制和惩戒，也是国外学者普遍认可的风险防控措施。1.2.2国内研究现状国内在土地使用权抵押和重复抵押领域的研究也取得了丰富的成果。在理论研究方面，学者们对土地使用权抵押的法律性质、抵押权的设立、变更、消灭等方面进行了深入探讨。有学者认为，土地使用权抵押是一种权利抵押，其本质是将土地使用权作为担保债权实现的一种方式，抵押权的设立应当遵循法定的程序，进行抵押登记，以确保抵押权的合法性和有效性。在重复抵押的理论研究中，学者们关注重复抵押的合法性、抵押权顺位的确定以及重复抵押对债权人利益的影响等问题。一些学者主张明确重复抵押的法律地位，完善相关法律法规，以规范重复抵押行为，保障各方当事人的合法权益。在实践应用方面，国内的研究主要聚焦于如何通过土地使用权重复抵押解决中小企业融资难的问题。随着中小企业在经济发展中的作用日益凸显，其融资需求也越来越受到关注。研究发现，许多中小企业拥有一定的土地资产，但由于传统融资方式的限制，难以充分利用土地资产获取足够的资金。土地使用权重复抵押为中小企业提供了新的融资途径，通过合理设置抵押顺位和贷款额度，中小企业可以在不增加抵押物的情况下，获得更多的融资支持。一些地方政府也积极出台相关政策，鼓励金融机构开展土地使用权重复抵押业务，如张家港市开通土地二次抵押事项，为中小企业融资提供了便利。在风险防控和制度完善方面，国内学者提出了一系列的建议。在风险防控上，强调加强对抵押物的评估和监管，建立专业的评估机构，运用科学的评估方法，准确评估土地使用权的价值，避免因抵押物价值高估而导致的风险。同时，完善抵押登记制度，确保抵押登记的准确性和及时性，通过登记公示抵押物的抵押情况，使抵押权人能够清晰了解抵押物的状态，降低信息不对称带来的风险。在制度完善方面，学者们呼吁进一步完善相关法律法规，明确重复抵押的相关规则，如抵押权顺位的确定、抵押权实现的方式等，为土地使用权重复抵押提供坚实的法律保障。此外，建立健全信用体系，加强对抵押人的信用管理，对信用良好的抵押人给予优惠政策，对信用不良的抵押人进行严格限制，也是完善制度的重要举措。1.3研究方法与内容1.3.1研究方法本研究综合运用多种研究方法，确保对张家港市土地使用权重复抵押融资模式的分析全面、深入且科学。文献研究法：通过广泛查阅国内外关于土地使用权抵押、重复抵押以及中小企业融资等方面的文献资料，包括学术期刊论文、学位论文、研究报告、法律法规等，全面了解该领域的研究现状和发展趋势。梳理国内外在土地抵押制度、重复抵押相关法律规定、风险防控措施等方面的研究成果，为本文的研究提供坚实的理论基础和丰富的参考依据。例如，通过对法国、日本等国抵押权制度的研究，借鉴其在重复抵押规则制定、风险评估等方面的经验，为分析张家港市土地使用权重复抵押融资模式提供国际视角。案例分析法：选取张家港市具有代表性的中小企业作为案例研究对象，深入分析这些企业在运用土地使用权重复抵押融资过程中的实际操作情况。包括企业的基本经营状况、融资需求、土地使用权抵押的具体流程、获得的融资额度以及融资后企业的发展变化等。通过对这些案例的详细剖析，直观地展现土地使用权重复抵押融资模式在实际应用中的效果，总结成功经验和存在的问题，为提出针对性的建议提供实践依据。比较分析法：将张家港市土地使用权重复抵押融资模式与国内外其他地区的类似融资模式进行比较。分析不同地区在政策法规、操作流程、风险防控措施等方面的差异，找出张家港市模式的优势与不足。例如，对比国内其他城市在土地使用权重复抵押政策的实施情况，分析其在抵押登记制度、抵押权顺位确定等方面的特点，从而为张家港市进一步完善该融资模式提供借鉴和启示。定量与定性分析法：运用定量分析方法，收集和整理张家港市土地使用权抵押相关数据，如抵押登记数量、融资额度、抵押物价值等，通过数据分析直观地反映土地使用权重复抵押融资模式的规模和发展趋势。同时，结合定性分析方法，对土地使用权重复抵押融资模式的运行机制、政策环境、风险因素等进行深入分析和阐述。综合运用两种方法，全面、准确地评价该融资模式的可行性、实施成效以及存在的问题，为研究结论的得出和建议的提出提供有力支持。1.3.2研究内容本文围绕张家港市土地使用权重复抵押融资模式展开深入研究，具体内容如下：第一章：引言：阐述研究背景，指出中小企业融资难的现状以及土地使用权重复抵押融资模式对解决这一问题的重要性，明确研究目的在于剖析张家港市该融资模式并提出完善建议。同时，对国内外研究现状进行综述，梳理国外在土地抵押制度和重复抵押方面的研究成果，以及国内在理论研究、实践应用和风险防控等方面的研究进展。第二章：土地使用权抵押与重复抵押概念界定：对土地价值的代表性观点进行阐述，分析土地价值的特征，如历史累积性、外部互补性、地域差异性和存量有限性等，探讨土地价值与土地抵押的关系。明确抵押权概念与抵押权制度，从法律角度对抵押权进行定义，介绍抵押权制度的相关内容。最后，给出土地使用权抵押和重复抵押的概念，为后续研究奠定理论基础。第三章：土地使用权重复抵押融资模式发展渠道及国内外运行现状对比分析：梳理土地使用权抵押融资模式的发展渠道，分析国外如法国、日本等国在法律上对土地抵押和重复抵押的相关规定。对比国内外土地使用权抵押融资模式在重复抵押运行情况、抵押债权、抵押顺位、抵押登记等方面的现状，总结国外模式对张家港市的启示。第四章：张家港土地使用权重复抵押融资模式的可行性分析：介绍张家港市土地及土地抵押的基本情况，包括土地的数量、类型、分布等，以及当前土地抵押的规模和特点。分析该模式在张家港市实施的必要性，如满足中小企业融资需求、促进地方经济发展等。从政策依据和良好的环境支撑等方面论证其可行性，探讨政策法规对土地使用权重复抵押的支持，以及当地金融市场、信用环境等对该模式实施的有利条件。第五章：张家港市土地使用权重复抵押与企业发展：个案研究：选取张家港市典型企业案例，深入分析企业运用土地使用权重复抵押融资的过程和效果，包括融资前后企业的经营状况变化、面临的问题和挑战等。分析张家港市开展土地重复抵押融资模式存在的问题和困难，如法律法规不完善、风险评估难度大等，并提出针对性的发展建议。同时，探讨张家港市中小企业融资发展扶持政策的实施与协调，介绍中小企业统贷平台、科技型中小企业及领军人才企业融资扶持政策、支持金融业发展的若干规定等政策措施及其协同作用。第六章：总结与展望：对全文研究内容进行总结，概括张家港市土地使用权重复抵押融资模式的特点、成效、问题及建议。对未来该融资模式的发展进行展望，分析可能面临的机遇和挑战，为进一步研究和实践提供参考方向。二、土地使用权抵押与重复抵押的理论基础2.1土地价值理论2.1.1土地价值的代表性观点在土地价值理论的发展历程中，形成了多种具有代表性的观点，这些观点从不同角度对土地价值的本质和构成进行了探讨，为深入理解土地价值提供了多元的视角。土地无价值论：该理论认为，土地本质上是一种自然物，其本身并不具备价值。从劳动价值论的角度来看，商品的价值源于人类劳动的凝结，而土地作为自然的产物，并非劳动产品，因此不符合商品价值的定义。例如，一块未经人类开发和利用的原始土地，没有投入人类劳动，也就不存在价值。有学者指出，虽然土地在被耕作过程中会不断投入活劳动和物化劳动，但这些投入在得到报偿后，就转化为土地资本，而土地物质本身仍然是无价值的。在农业生产中，农民对土地进行耕种、施肥等劳动，这些劳动的价值体现在农产品中，而土地本身的自然物质并未因这些劳动而具有内在价值。此外，土地作为一种自然资源，其存在是自然赋予的，不依赖于人类劳动，这也是土地无价值论的重要论据。土地价值二元论：此观点主张土地由无价值的土地物质和有价值的土地资本两部分组成。土地物质是自然形成的基础，本身不具备价值，而土地资本则是人类劳动和资本投入的结果，具有价值。一块经过开垦、平整，并建设了灌溉设施、道路等基础设施的农田，其中土地的自然物质部分没有价值，但投入的开垦劳动、建设基础设施的资本等形成了土地资本，赋予了这块土地价值。土地价值二元论强调了土地价值构成的二元性，认为土地价格也相应地具有二重性，一部分是地租的资本化，体现了土地所有权在经济上的实现，这与生产关系相关；另一部分是土地资本折旧和利息的部分，是价值的货币表现。土地全价值论：土地全价值论认为整个土地都是有价值的。从人类对土地的改造和开发历史来看，自从地球上有了人类，土地就开始受到各种形式的改造与开发。即使是那些看似未经人类直接涉足的土地，实际上也可能通过其他方式与人类活动产生联系，从而具有价值。一片位于偏远山区、尚未被直接开发利用的森林土地，虽然没有人类在其上进行直接的生产劳动，但它可能因其生态功能，如保持水土、调节气候、为野生动植物提供栖息地等，对人类社会产生间接价值，因此也被认为是有价值的。该理论还认为，土地自然生产力是等量劳动的替换，土地自然价值与由劳动创造的价值并无本质区别，土地自然价值同样是一定量人类劳动的体现，这一观点强调了土地价值的全面性和内在统一性。2.1.2土地价值的特征土地价值具有一系列独特的特征，这些特征深刻影响着土地在经济活动中的作用和地位，也为土地使用权抵押及重复抵押提供了重要的价值基础。历史累积性：土地价值并非一蹴而就，而是在漫长的历史过程中逐渐积累形成的。随着时间的推移，人类对土地的投入不断增加，包括劳动、资本和技术等方面。在农业土地的发展过程中，农民长期的耕种、施肥、改良土壤等劳动，以及水利设施建设、农业机械投入等资本投入，都使得土地的肥力不断提高，生产能力不断增强，从而提升了土地的价值。城市土地也是如此，随着城市的发展，基础设施建设不断完善，如道路、桥梁、供水供电系统等的建设，以及公共服务设施的增加，如学校、医院、商场等的建设，都使得城市土地的价值不断攀升。这些历史累积的投入和改善，使得土地价值不断提升，并且这种累积效应会持续存在，对土地的未来价值产生深远影响。外部互补性：土地价值在很大程度上受到周边环境和其他相关因素的影响，具有显著的外部互补性。在城市中，一块商业用地的价值会受到周边交通便利性、人口密度、配套设施等因素的影响。如果该商业用地位于交通枢纽附近，周边人口密集，且配套有完善的学校、医院、住宅小区等设施，那么其商业价值将大大提高。因为便利的交通能够吸引更多的消费者，密集的人口提供了广阔的消费市场，而完善的配套设施则进一步提升了该地区的吸引力，使得商业活动能够更加繁荣，从而提高了土地的价值。相反，如果周边环境不佳，缺乏必要的配套设施，土地价值则会受到负面影响。此外，不同用途的土地之间也存在互补性，如工业用地与物流用地、居住用地与商业用地之间，合理的布局和搭配能够相互促进，提高各自的土地价值。地域差异性：土地价值存在明显的地域差异，不同地区的土地价值可能相差巨大。这种差异性主要源于自然条件、经济发展水平、区位因素等方面的不同。在自然条件方面，土地的肥沃程度、地形地貌、气候条件等对土地价值有重要影响。肥沃的平原地区土地适合农业生产，其农业用地价值相对较高；而山区土地由于地形复杂、交通不便，开发利用难度较大，土地价值相对较低。在经济发展水平方面，经济发达地区的土地往往具有更高的价值。例如，一线城市的土地价值远远高于三四线城市，因为一线城市拥有更发达的产业、更多的就业机会、更好的公共服务和基础设施，吸引了大量的人口和投资，从而推动了土地价值的上升。区位因素也是影响土地价值地域差异的重要因素，位于城市中心区域、交通要道沿线的土地，由于其优越的地理位置，具有更高的可达性和商业价值，土地价值也相应较高。存量有限性：土地是一种稀缺资源，其存量是有限的。地球上的土地总量是固定的，虽然人类可以通过开垦荒地、填海造陆等方式增加部分土地，但这些增加的土地数量相对有限，且受到自然条件和生态环境的限制。随着人口的增长和经济的发展，对土地的需求不断增加，而土地存量的有限性导致土地供需矛盾日益突出。在城市发展过程中，随着城市规模的扩大，对建设用地的需求不断增加，但城市周边可用于开发的土地资源逐渐减少，这使得城市土地的价值不断攀升。土地存量的有限性使得土地成为一种具有重要战略意义的资源，也使得土地价值具有较强的稳定性和增值潜力，为土地使用权抵押和重复抵押提供了坚实的物质基础。2.1.3土地价值与土地抵押的关系土地价值与土地抵押之间存在着紧密而复杂的联系，这种联系贯穿于土地抵押融资的全过程，深刻影响着融资的可行性、额度以及风险状况。土地价值评估对土地抵押融资的重要性：准确评估土地价值是土地抵押融资的关键环节。金融机构在决定是否接受土地使用权抵押以及确定贷款额度时，首要依据就是土地的评估价值。通过科学、合理的评估方法，如市场比较法、收益还原法、成本逼近法等，能够对土地的市场价值进行准确估算。在市场比较法中，通过选取类似土地的近期交易案例，对比分析待估土地与交易案例在区位、面积、用途、基础设施等方面的差异，对交易案例价格进行修正，从而得出待估土地的价值。收益还原法则是根据土地未来的预期收益，结合资本化率和风险因素，将未来收益折现到当前时点，以确定土地的价值。准确的土地价值评估能够为金融机构提供可靠的决策依据，确保贷款额度与土地价值相匹配，既满足企业的融资需求，又保障金融机构的资金安全。如果土地价值评估过高，金融机构可能会面临贷款无法足额收回的风险；反之，若评估过低，企业则可能无法获得足够的融资，影响其发展。土地价值变化对重复抵押的影响：土地价值并非一成不变，而是会受到多种因素的影响而发生波动，这种变化对土地使用权重复抵押产生着重要影响。当土地价值上升时，抵押物的价值增加，企业可以在剩余价值范围内进行重复抵押，从而获得更多的融资额度。随着城市的发展，某企业位于市区的工业用地因周边基础设施的完善、商业氛围的形成，土地价值大幅提升。在第一次抵押后，由于土地价值上升，企业可以就增值部分再次向金融机构申请抵押融资，为企业的发展提供更多的资金支持。然而，土地价值也可能下降，如受到市场环境变化、政策调整、周边环境污染等因素的影响。在房地产市场不景气时，土地需求减少，价格下跌，此时企业若进行重复抵押，金融机构面临的风险将显著增加。因为一旦企业无法按时偿还债务，金融机构在处置抵押物时，可能无法获得足够的资金来清偿债务，从而遭受损失。因此，在土地使用权重复抵押过程中，密切关注土地价值的变化，合理评估风险，对于保障各方利益至关重要。2.2抵押权与土地使用权抵押制度2.2.1抵押权的概念与法律特征抵押权作为一种重要的担保物权，在经济活动中发挥着关键作用，为债权的实现提供了有力保障。根据《民法典》第三百九十四条规定，抵押权是指为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人，当债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，债权人有权就该财产优先受偿。在这一法律关系中，债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。在企业融资过程中，企业可以将其拥有的土地使用权、厂房等不动产抵押给银行，以获取贷款。当企业无法按时偿还贷款时，银行作为抵押权人，有权依法对抵押财产进行处置，并从处置所得中优先受偿。从属性是抵押权的重要法律特征之一，它体现了抵押权与主债权之间紧密的依存关系。抵押权的设立以主债权的存在为前提，没有主债权，就不存在抵押权。在房屋买卖中，购房者向银行申请贷款用于支付房款，银行要求购房者以所购房屋作为抵押。此时，主债权是购房者与银行之间的贷款债权，抵押权则是基于该主债权而设立的，以房屋作为抵押财产。抵押权的转移也从属于主债权的转移。如果银行将其对购房者的债权转让给其他金融机构，那么相应的抵押权也会随之转移，新的债权人将取代原银行成为抵押权人，享有对抵押房屋的优先受偿权。抵押权的消灭同样依赖于主债权的消灭。当购房者按时还清贷款，主债权得以消灭，此时抵押权也随之消灭，银行对抵押房屋的抵押权不再存在，购房者可以依法解除房屋的抵押登记，恢复房屋的完整产权。抵押权还具有不可分性，这一特性确保了抵押权的效力及于抵押物的全部。在抵押物的部分价值发生变化时，抵押权的效力不受影响。抵押物被分割成多个部分时，抵押权仍然及于分割后的各个部分。如某企业以其整块土地使用权作为抵押物向银行贷款，后来企业因发展需要将该土地分割为两块分别用于不同的项目。在这种情况下，银行的抵押权并不因土地的分割而受到削弱，仍然对分割后的两块土地都具有优先受偿权。当抵押物的部分价值发生增减时，抵押权的效力同样及于抵押物的全部。若抵押土地上新增了建筑物，虽然新增建筑物本身不属于抵押财产，但在实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，以确保抵押权人能够充分实现其债权。反之，若抵押物的部分价值因自然灾害、人为损坏等原因减少，抵押权的效力仍然及于剩余的抵押物价值，抵押权人有权就剩余价值优先受偿。物上代位性是抵押权的另一重要法律特征，它体现了抵押权对抵押物交换价值的追及效力。当抵押物因灭失、毁损等原因而获得赔偿金、保险金或者补偿金等代位物时，抵押权的效力及于这些代位物。在土地使用权抵押中，若抵押的土地因被政府征收而获得了征收补偿款，那么银行作为抵押权人，有权就该征收补偿款优先受偿，以实现其债权。又如，抵押的房屋因火灾等原因遭受损坏，保险公司支付了保险赔偿金，这笔保险赔偿金就成为抵押物的代位物，抵押权人同样有权对其主张优先受偿权。物上代位性确保了抵押权人在抵押物发生意外情况时，其债权仍然能够得到有效的保障，维护了抵押权的稳定性和可靠性，使得抵押权人在面临抵押物风险时能够获得相应的救济途径。2.2.2土地使用权抵押的概念与法律规定土地使用权抵押是指土地使用权人将其依法取得的土地使用权作为担保财产，以保证自己或第三人履行债务的行为。在这一过程中，债权人通过土地使用权抵押，可能取得土地使用权的变价处分权和就卖得价金先受偿权。土地使用权抵押具有独特的特点，这些特点使其在经济活动中发挥着重要作用。用于抵押的土地使用权必须是通过有偿出让或转让方式取得的合法土地使用权，并且是已办理土地登记手续的土地使用权。只有合法取得并经过登记的土地使用权，才能明确其权属关系，保障抵押权的合法性和有效性。某企业通过出让方式取得了一块工业用地的使用权，并依法办理了土地登记手续，该企业就可以将这块土地使用权用于抵押，向银行申请贷款。土地使用权抵押权设定本身并不发生土地使用权转移，在抵押期间，土地使用者可继续对土地进行占有、收益。只有在债务不能履行时，抵押权人才能依照法定程序处分土地使用权，此时土地使用权才发生转移。这一特点既保障了土地使用者对土地的正常使用权益，又为债权人提供了有效的担保。企业以土地使用权抵押获得贷款后，在还款期限内，企业仍然可以在该土地上进行正常的生产经营活动，获取收益。当企业无法按时偿还贷款时，银行作为抵押权人，有权通过法律程序对抵押的土地使用权进行拍卖、变卖等处分，以实现债权。土地使用权抵押时，其地上建筑物及其他附着物随之抵押；地上建筑物及其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权也随之抵押，即土地使用权与地上建筑物及其他附着物必须同时抵押。这一规定体现了房地一体的原则，避免了因土地使用权和地上建筑物所有权分离而产生的法律纠纷。在房地产开发中，开发商以土地使用权抵押向银行贷款，在土地上建造了房屋后，房屋及其他附着物也自动纳入抵押范围。当开发商无法偿还贷款时，银行在处置抵押物时，需要将土地使用权和地上建筑物一并进行拍卖，以确保抵押权的实现。我国多部法律法规对土地使用权抵押作出了明确规定。《民法典》第三百九十五条规定，债务人或者第三人有权处分的建设用地使用权可以抵押。这从法律层面明确了建设用地使用权可以作为抵押财产，为土地使用权抵押提供了基本的法律依据。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十七条规定，依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权；以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。该法进一步细化了土地使用权抵押的相关规定，明确了不同取得方式的土地使用权以及房屋所有权与土地使用权一并抵押的情形。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条对划拨土地使用权的抵押作出了特殊规定，符合一定条件的划拨土地使用权，经市、县人民政府土地行政主管部门和房产管理部门批准，并补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获得收益抵交土地使用权出让金后，可以进行抵押。这些法律法规共同构建了我国土地使用权抵押的法律体系，规范了土地使用权抵押的行为，保障了当事人的合法权益。2.2.3土地使用权重复抵押的概念与法律依据土地使用权重复抵押是指债务人以同一土地使用权分别向数个债权人为抵押行为，致使该土地使用权上存在多个抵押权负担的抵押形式。在土地资源有限且企业融资需求多样化的背景下，土地使用权重复抵押为企业提供了更多的融资途径，使其能够充分利用土地资产的价值获取更多的资金支持。某企业拥有一块价值较高的工业用地使用权，在第一次抵押获取部分资金后，由于企业业务扩张需要更多资金，企业在该土地使用权剩余价值范围内，再次将其抵押给其他债权人，以获取额外的融资。我国法律对土地使用权重复抵押提供了明确的法律依据。《民法典》第四百一十四条规定了同一财产向两个以上债权人抵押的清偿顺序，这为土地使用权重复抵押提供了重要的法律规则。抵押权已经登记的，按照登记的时间先后确定清偿顺序。这意味着先登记的抵押权具有优先受偿权，后登记的抵押权只能在前者受偿后，就剩余价值受偿。在土地使用权重复抵押中，若有多个债权人对同一土地使用权享有抵押权，且都进行了抵押登记，那么最先登记的债权人将优先获得清偿，其他债权人按照登记时间依次受偿。这一规定鼓励债权人及时办理抵押登记，以保障自己的合法权益，同时也维护了市场交易的公平和秩序。抵押权已经登记的先于未登记的受偿。这一规定强调了抵押登记的重要性，已登记的抵押权具有对抗未登记抵押权的效力。若某土地使用权进行了重复抵押，其中一个债权人办理了抵押登记，而另一个未办理登记，那么在实现抵押权时，办理登记的债权人将优先受偿，未登记的债权人只能在登记债权人受偿后，就剩余价值主张权利。若土地使用权的价值不足以清偿已登记债权人的债权，未登记的债权人可能无法获得足额清偿，甚至可能无法获得任何清偿。抵押权未登记的，按照债权比例清偿。当多个债权人对同一土地使用权进行抵押且都未办理登记时，各债权人按照其债权比例受偿。如某土地使用权重复抵押给多个债权人，且均未办理登记，在实现抵押权时，若该土地使用权拍卖所得价款为100万元，而多个债权人的债权总额为200万元，那么各债权人将按照自己的债权在总债权中的比例获得相应的清偿，即每个债权人获得的清偿金额为其债权金额的一半。这一规定在一定程度上保障了未登记债权人的公平受偿权利，避免了因未登记而导致的权利失衡。三、土地使用权重复抵押融资模式的国内外比较3.1国外土地使用权抵押融资模式3.1.1法国的抵押权制度法国的抵押权制度在大陆法系中具有深厚的历史底蕴和独特的法律架构，其对抵押权的种类、设定方式和实现方式的规定，以及在重复抵押方面的规则，为土地使用权抵押融资提供了有序的法律框架。在法国，抵押权主要包括法定抵押权、裁判抵押权和约定抵押权。法定抵押权的范围较为广泛，体现了法律对特定债权人利益的特殊保护。妻子对丈夫的财产享有法定抵押权，这一规定旨在保障婚姻关系中妻子的财产权益，防止丈夫在未经妻子同意的情况下随意处分财产，从而损害妻子的利益。未成年人及禁治产人对其监护人财产的法定抵押权，是为了保护未成年人和禁治产人的合法权益，确保他们的财产在监护人管理过程中不被非法侵占或不当处置。国家、公共团体、公营造物对于收款人及会计人员的财产的法定抵押权，则是为了保障公共利益和公共资金的安全，防止相关人员挪用或侵占公款。抵押权的设定方式严格遵循法定程序。对于不动产抵押权，如土地使用权抵押，必须进行登记才能产生对抗第三人的效力。这一规定使得抵押权的设立具有公示性，能够让潜在的交易对手了解抵押物的权利状况，从而避免因信息不对称而产生的交易风险。在土地使用权抵押融资中，金融机构在接受土地使用权抵押时，会要求抵押人进行抵押登记，以确保自身的抵押权能够得到法律的有效保护。只有经过登记，金融机构的抵押权才能够对抗其他债权人，在债务人无法履行债务时，优先受偿。在抵押权的实现方式上，当债务人不履行债务时，抵押权人可以通过司法途径行使抵押权。通常情况下，抵押权人会向法院提起诉讼，请求法院对抵押物进行拍卖或变卖。法院会根据相关法律程序，组织对抵押物的评估、拍卖等工作，确保抵押物能够以合理的价格变现。拍卖或变卖所得价款将按照法定顺序进行清偿，抵押权人享有优先受偿权。在土地使用权抵押融资中，如果企业无法按时偿还贷款，金融机构可以向法院申请对抵押的土地使用权进行拍卖，以拍卖所得价款优先偿还贷款本息。在重复抵押方面，法国法律明确规定了抵押权的顺位规则。各抵押权人依据登记的先后顺序确定受偿顺位，先登记的抵押权优先于后登记的抵押权受偿。这一规则为重复抵押提供了清晰的权利行使依据，使得多个抵押权人在同一抵押物上的权利能够得到有序的保障。在土地使用权重复抵押中，若企业将同一土地使用权先后抵押给多个金融机构，那么最先办理抵押登记的金融机构将在实现抵押权时优先受偿，其他金融机构按照登记顺序依次受偿。这种顺位规则有助于维护金融市场的交易秩序，保护抵押权人的合法权益，同时也为企业提供了更加灵活的融资选择，使其能够充分利用土地资产的价值获取更多的资金支持。3.1.2日本的抵押权制度日本的抵押权制度在借鉴大陆法系传统的基础上，结合本国国情进行了创新和发展，形成了具有鲜明特色的法律体系，尤其是在登记对抗主义、最高额抵押制度以及重复抵押的规定和实践方面，展现出独特的优势和实践经验。日本采用登记对抗主义，即抵押权的设立不以登记为生效要件，但未经登记的抵押权不得对抗善意第三人。这意味着，即使抵押权已经设立，但如果没有进行登记，当抵押人将抵押物转让给善意第三人时，该第三人将取得完整的所有权，而未登记的抵押权人则无法对该第三人主张其抵押权。在土地使用权抵押融资中，企业与金融机构签订土地使用权抵押合同后，抵押权即成立，但为了保障自身权益，金融机构通常会要求企业尽快办理抵押登记。若未登记，企业将土地使用权转让给不知情的善意第三人时，金融机构的抵押权将无法对抗该第三人，可能导致金融机构的债权无法实现。登记对抗主义在一定程度上简化了抵押权的设立程序，提高了交易效率，但也增加了抵押权人的风险，因此，抵押权人通常会积极推动抵押登记的办理，以确保自身权益的安全。日本的最高额抵押制度是其抵押权制度的一大特色。最高额抵押是为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。在企业的日常经营活动中，往往需要与金融机构进行多次借贷交易，采用最高额抵押制度，企业可以在一定期间内，就其与金融机构之间连续发生的债权，以同一土地使用权设定最高额抵押。这样，企业无需每次借款都重新办理抵押手续，大大提高了融资效率，降低了融资成本。同时，金融机构也可以在最高债权额限度内，对担保财产享有优先受偿权，保障了其资金安全。在重复抵押方面，日本法律对重复抵押的条件和程序进行了明确规定。重复抵押的设定必须以抵押物的剩余价值为限，以确保各抵押权人的债权能够得到合理的保障。在实践中，金融机构在接受土地使用权重复抵押时，会对抵押物的价值进行详细评估，并结合已有的抵押情况，谨慎确定贷款额度。同时，日本的金融市场和司法实践也形成了一套较为完善的风险评估和处置机制。金融机构会综合考虑抵押人的信用状况、经营能力、市场环境等因素，评估重复抵押的风险程度。当出现债务人无法履行债务的情况时，司法机关会依据相关法律规定，按照抵押权的顺位和抵押物的价值，公正地处理抵押物的变现和债权的清偿问题，保障各抵押权人的合法权益。3.1.3其他国家的相关制度与实践德国和美国等国家在土地抵押制度方面同样具有各自的特点，在处理重复抵押问题上积累了丰富的经验，这些经验对于理解和完善土地使用权重复抵押融资模式具有重要的参考价值。德国的土地抵押制度建立在其完善的物权法律体系基础之上，强调物权的确定性和稳定性。德国的土地抵押以登记为生效要件，只有经过登记的抵押权才具有法律效力。这种严格的登记制度确保了抵押权的公示性和公信力，使得第三人能够清晰地了解土地的权利状况，减少了交易风险。在重复抵押方面，德国法律明确规定了抵押权的顺位按照登记的先后顺序确定，先登记的抵押权优先受偿。这一规则与法国的规定类似，但德国在执行过程中更加注重登记的准确性和完整性。德国的土地登记机构对抵押登记的审查非常严格，要求提供详细的抵押合同、土地权属证明等文件，确保登记信息的真实可靠。这种严格的审查制度有助于维护抵押权的稳定性和交易的安全性，使得重复抵押在德国的法律框架下能够有序进行。美国的土地抵押制度则呈现出多元化和市场化的特点。美国没有统一的联邦土地抵押法律，各州根据自身的情况制定相关法律，因此在土地抵押制度上存在一定的差异。在抵押权的设立方面，有的州采用登记生效主义，有的州采用登记对抗主义。在重复抵押方面，美国的金融市场发挥了重要的作用。金融机构在进行土地抵押融资时，会运用各种风险评估工具和信用评级体系，对抵押人的信用状况、抵押物的价值以及市场风险进行全面评估。在评估抵押物价值时，会考虑土地的位置、用途、市场需求等因素，运用市场比较法、收益法等专业评估方法，确定抵押物的合理价值。同时，金融机构还会关注抵押人的信用记录、经营状况等，以评估其还款能力和违约风险。通过这些市场化的手段，美国在处理重复抵押问题时，能够更加灵活地适应市场变化，有效控制风险，保障金融机构和抵押权人的利益。此外，美国的司法体系也为土地抵押纠纷的解决提供了有力的支持，当出现重复抵押引发的争议时，法院会依据相关法律和市场规则，公正地裁决纠纷，维护市场秩序。3.2国内土地使用权重复抵押融资模式3.2.1国内土地使用权抵押融资的发展历程我国土地使用权抵押融资的发展历程是一个与经济体制改革和法律制度完善紧密相连的过程，经历了从无到有、从初步探索到逐步规范的重要阶段。在改革开放初期，随着经济体制改革的逐步推进，土地作为重要的生产要素，其价值和作用日益凸显。然而，当时我国的土地制度仍处于计划经济体制的框架下，土地使用权的流转受到严格限制，土地抵押融资几乎处于空白状态。随着市场经济体制改革目标的确立，土地制度改革也迈出了关键步伐。1988年，《宪法》和《土地管理法》的修改，明确规定土地使用权可以依法转让，这为土地使用权抵押融资奠定了法律基础，开启了土地市场化运作的大门。此后，土地使用权抵押融资开始在一些经济发达地区进行试点和探索，为解决企业融资问题提供了新的途径。1995年《中华人民共和国担保法》的颁布，对土地使用权抵押融资做出了较为全面和系统的规定，明确了土地使用权抵押的条件、程序和法律效力等关键内容，为土地使用权抵押融资提供了具体的法律依据和操作规范，使得土地使用权抵押融资有了统一的法律准则，推动了这项业务在全国范围内的广泛开展。在这一时期，许多企业通过土地使用权抵押获得了银行贷款，解决了发展过程中的资金短缺问题，促进了企业的发展和经济的增长。进入21世纪，随着房地产市场的快速发展和城市化进程的加速，土地使用权抵押融资的规模不断扩大，成为房地产开发企业和地方政府重要的融资手段。土地使用权抵押融资在支持城市基础设施建设、推动房地产市场发展等方面发挥了重要作用。同时，为了适应经济发展的需要和防范金融风险，相关法律法规不断完善。2007年《中华人民共和国物权法》的出台，进一步完善了担保物权制度，对土地使用权抵押的相关规定进行了细化和补充，明确了抵押权的设立、变更、消灭等具体规则，加强了对抵押权人的保护，提高了土地使用权抵押融资的安全性和稳定性。近年来，随着金融创新的不断推进和中小企业融资需求的日益增长，土地使用权重复抵押融资作为一种创新的融资方式逐渐兴起。一些地方政府和金融机构积极探索土地使用权重复抵押的模式和机制，出台相关政策和措施，鼓励企业利用土地使用权重复抵押获取更多的融资支持。如张家港市等地开通土地二次抵押事项，为中小企业融资开辟了新的渠道。这一时期，土地使用权重复抵押融资在解决中小企业融资难问题方面发挥了积极作用，为中小企业的发展提供了有力的资金支持。3.2.2国内土地使用权重复抵押的现状与问题当前，国内土地使用权重复抵押在一定程度上呈现出规模不断扩大的趋势，在部分经济发达地区和房地产市场活跃的区域尤为显著。随着中小企业融资需求的持续增长以及土地资产价值的不断提升，越来越多的企业选择通过土地使用权重复抵押来获取更多的资金支持。在长三角、珠三角等经济发达地区，由于企业数量众多，经济活动频繁，对资金的需求旺盛，土地使用权重复抵押的应用较为广泛。一些企业在拥有优质土地资产的情况下，通过合理的重复抵押安排，成功获得了多轮融资，为企业的技术升级、市场拓展等提供了充足的资金保障。从分布情况来看，土地使用权重复抵押在不同地区之间存在一定的差异。经济发达地区由于金融市场活跃，金融机构众多，企业的融资渠道相对丰富，对土地使用权重复抵押的接受度较高，因此重复抵押的规模相对较大。而在一些经济欠发达地区，由于金融市场发展相对滞后，金融机构的风险偏好较低，对土地使用权重复抵押的推广和应用相对谨慎，导致重复抵押的规模较小。同时，不同行业对土地使用权重复抵押的需求也有所不同。房地产开发行业由于项目资金需求大，开发周期长，对土地使用权重复抵押的依赖程度较高；制造业企业在进行技术改造、扩大生产规模等过程中，也常常利用土地使用权重复抵押来解决资金问题；而一些服务业企业由于资产结构的特点，对土地使用权重复抵押的需求相对较小。尽管土地使用权重复抵押在缓解企业融资难方面发挥了积极作用，但在实践中也暴露出一些不容忽视的风险和问题。抵押物价值评估不准确是一个较为突出的问题。土地使用权的价值受到多种因素的影响，如土地的地理位置、用途、市场供求关系、经济发展趋势等，评估难度较大。在实际操作中，由于评估机构的专业水平参差不齐，评估方法和标准不统一，可能导致对土地使用权价值的高估或低估。若评估机构高估土地使用权的价值，金融机构在放贷时可能会依据高估的价值确定贷款额度，当企业无法按时偿还债务，金融机构处置抵押物时，可能无法获得足够的资金来清偿债务，从而遭受损失；反之，若评估价值过低，企业则无法获得充分的融资，影响其发展。抵押权实现困难也是土地使用权重复抵押面临的一大难题。当债务人无法履行债务时，抵押权人需要通过法定程序实现抵押权，以获得抵押物的变价受偿。然而，在实际操作中，由于涉及多个抵押权人、复杂的法律程序以及抵押物处置的市场风险等因素，抵押权的实现往往面临诸多障碍。在存在多个抵押权人的情况下，各抵押权人之间可能就受偿顺序、受偿金额等问题产生争议，导致抵押权实现的过程漫长而复杂。抵押物的处置还可能受到市场行情波动的影响，若在处置时市场行情不佳，抵押物的变现价格可能较低，从而影响抵押权人的受偿金额。此外，法律程序的繁琐和执行效率低下也可能导致抵押权实现的时间过长，增加了抵押权人的成本和风险。信息不对称同样给土地使用权重复抵押带来了风险隐患。在重复抵押过程中，各抵押权人之间、抵押权人与抵押人之间可能存在信息沟通不畅的情况，导致各方对抵押物的真实状况、抵押情况以及债务情况等了解不全面。抵押人可能在向多个抵押权人申请抵押时，隐瞒部分重要信息，如抵押物已存在其他抵押负担、自身债务状况恶化等，使得抵押权人在做出决策时缺乏准确的信息依据，从而增加了风险。信息不对称还可能导致市场交易秩序的混乱，影响土地使用权重复抵押市场的健康发展。为了有效解决这些问题，需要进一步完善相关法律法规，明确土地使用权重复抵押的具体规则和操作流程，加强对评估机构的监管，提高评估的准确性和公正性；同时，优化抵押权实现的法律程序，提高执行效率，降低抵押权人的风险；此外，还应建立健全信息共享平台，加强各抵押权人之间以及抵押权人与抵押人之间的信息沟通，减少信息不对称带来的风险。3.3国内外模式对比与启示3.3.1对比分析国内外土地使用权重复抵押融资模式在抵押制度、风险防控和市场环境等方面存在显著差异，这些差异反映了不同国家和地区在法律体系、金融市场发展程度以及经济体制等方面的特点。在抵押制度方面，国外一些国家如法国、德国等具有较为完善的抵押权法律体系，对抵押权的种类、设定、顺位和实现方式等都有明确而细致的规定。法国的抵押权制度涵盖法定抵押权、裁判抵押权和约定抵押权，法定抵押权的范围广泛，对特定债权人提供了特殊保护。德国的土地抵押以登记为生效要件，登记制度严格，确保了抵押权的公示性和公信力。相比之下，我国虽然也建立了较为系统的抵押权法律制度，但在一些细节方面仍有待完善。在土地使用权重复抵押的具体操作规则上，不同地区的规定和执行存在一定差异，导致实践中可能出现标准不统一的情况。我国对抵押物价值评估的标准和方法尚未形成统一规范，不同评估机构的评估结果可能存在较大差异，这给金融机构的决策和风险控制带来了困难。风险防控方面，国外发达国家通常建立了较为完善的风险评估和监管体系。金融机构在开展土地使用权重复抵押业务时，会运用先进的风险评估模型和工具，对抵押人的信用状况、抵押物价值以及市场风险等进行全面评估。日本的金融机构在进行土地抵押融资时，会综合考虑抵押人的信用记录、经营能力、市场环境等因素，运用信用风险定价模型、KMV模型等对风险进行量化分析，从而确定合理的贷款额度和抵押条件。同时，国外的监管机构对土地使用权重复抵押业务的监管也较为严格，通过制定严格的监管规则和标准，加强对金融机构的监督检查，确保业务的合规性和风险可控性。我国在风险防控方面虽然也采取了一系列措施，但与国外相比仍存在一定差距。在抵押物价值评估方面，由于评估机构的专业水平参差不齐，评估方法和标准不统一，导致评估结果的准确性和可靠性难以保证。在信用体系建设方面，虽然我国已经初步建立了信用信息共享平台，但信息的完整性和准确性仍有待提高，信用评级机构的权威性和公信力也需要进一步增强。市场环境方面，国外成熟的金融市场为土地使用权重复抵押融资提供了良好的发展条件。金融市场的多元化和开放性使得融资渠道更加丰富，金融创新能力较强，能够满足不同企业的融资需求。美国的金融市场中，除了传统的商业银行外，还有众多的投资银行、保险公司、基金公司等金融机构参与土地抵押融资业务，形成了多元化的融资格局。这些金融机构通过创新金融产品和服务，为企业提供了更加灵活多样的融资选择。同时，国外的金融市场监管体系较为完善，市场秩序规范，投资者保护机制健全，有利于土地使用权重复抵押融资业务的健康发展。我国金融市场虽然近年来取得了长足发展，但仍存在一些问题，如金融市场的开放性和多元化程度不够，金融创新能力有待提高，市场监管还存在一些薄弱环节等。这些问题在一定程度上制约了土地使用权重复抵押融资模式的发展，使得企业在融资过程中可能面临更多的困难和风险。3.3.2启示与借鉴国外土地使用权重复抵押融资模式的经验为张家港市完善自身的融资模式提供了多方面的启示，包括法律法规的完善、风险评估与监管的加强以及信用体系的建立健全等。完善法律法规是保障土地使用权重复抵押融资模式健康发展的基础。张家港市应借鉴国外经验，进一步细化土地使用权重复抵押的相关法律法规，明确抵押的条件、程序、抵押权顺位的确定以及抵押权实现的方式等具体规则，确保各方当事人的合法权益得到有效保护。明确规定在土地使用权重复抵押中，各抵押权人的受偿顺序按照抵押登记的时间先后确定，避免出现受偿顺序争议。同时，加强对法律法规的宣传和培训，提高金融机构、企业和相关从业人员对法律法规的认识和理解，确保法律法规的有效执行。加强风险评估与监管是防范土地使用权重复抵押融资风险的关键。张家港市应建立科学合理的风险评估体系，运用先进的风险评估模型和工具，对抵押人的信用状况、抵押物价值以及市场风险等进行全面、准确的评估。引入信用风险定价模型、KMV模型等，结合张家港市的实际情况进行优化和应用，提高风险评估的准确性和科学性。加强对金融机构的监管，制定严格的监管规则和标准，规范金融机构的业务操作流程，加强对贷款审批、发放和回收等环节的监督检查，确保金融机构在开展土地使用权重复抵押业务时能够有效控制风险。建立风险预警机制，及时发现和处置潜在的风险隐患，保障金融市场的稳定运行。建立健全信用体系是促进土地使用权重复抵押融资模式发展的重要保障。张家港市应加快信用体系建设，整合各类信用信息资源，建立统一的信用信息共享平台，实现信用信息的互联互通和共享共用。将企业的基本信息、经营状况、财务数据、信用记录等纳入信用信息共享平台，为金融机构提供全面、准确的信用信息，降低信息不对称带来的风险。加强对信用评级机构的培育和监管，提高信用评级机构的权威性和公信力，建立科学合理的信用评级标准和方法，对抵押人的信用状况进行客观、公正的评价。对信用良好的企业给予优惠政策和便利措施，如降低贷款利率、简化贷款手续等；对信用不良的企业进行严格限制和惩戒，如提高贷款利率、拒绝贷款等，从而营造良好的信用环境，促进土地使用权重复抵押融资模式的健康发展。四、张家港市土地使用权重复抵押融资模式的实践与成效4.1张家港市土地及土地抵押基本情况4.1.1土地资源概况张家港市位于长江下游南岸，江苏省东南部，是新兴港口工业城市，介于北纬31°43′12″～32°02′00″，东经120°21′57″～120°52′00″之间，地处沿海和长江两大经济开发带交汇处，辖区占地总面积999平方公里，其中陆域面积777平方公里。其土地类型丰富多样，涵盖了耕地、林地、建设用地、水域等多种类型。耕地主要分布在地势较为平坦的区域，土壤肥沃，水源充足，是发展农业的重要基础。据统计，张家港市耕地面积约占陆域面积的一定比例，为当地的粮食生产和农业发展提供了坚实保障。林地主要集中在一些山区和生态保护区，对于维护生态平衡、保持水土、提供生态服务具有重要意义。建设用地则随着城市的发展和工业化进程的推进不断增加，包括工业用地、商业用地、住宅用地等，满足了经济发展和居民生活的需求。在土地利用现状方面，张家港市坚持“亩产论英雄”，实现“寸土生寸金”，严把供给、产出“两个端口”，用好市场、行政“两种方式”，推动资源利用质量变革、效率变革、动力变革。在工业用地方面，通过不断优化产业布局，推动产业集约集聚发展。自2020年起，先后三次发布《张家港市产业用地热力图》，“晒”出产业地块194宗2.3万亩，地块分大小、列门类、有定位，信息“全展示”、指引“一图明”、签约“即落地”。同时，加强对低效用地的清理升级，通过“腾笼”唤醒“沉睡”土地，大力开展“三优三保”“拆旧建新”，出台科创产业用地（M0）新政，引来一大批优质项目先后落地。在冶金园（锦丰镇）占地面积114亩的扬子江新材料产业园，曾经是一家经营效益低、处于停产闲置状态的化学制品厂。为盘活土地，当地组建村级经济联合体，在自然资源和规划部门的指导下，收购低效用地，科学规划用地，使园区总建筑面积达13万平方米，容积率由原来的0.39提升至2.03，亩均税收达到60万元，接近原地块的150倍，村级可用财力增加2400万元，有力促进了乡村振兴。在城市建设和基础设施用地方面，张家港市不断加大投入，完善城市功能。加强交通基础设施建设，构建了四通八达的交通网络，货物运输周转量完成68.61亿吨公里，口岸完成货物吞吐量2.44亿吨。同时，注重公共服务设施建设，提高教育、医疗、文化等公共服务水平，为居民创造了良好的生活环境。在生态用地保护方面，张家港市严守永久基本农田、生态保护红线、城镇开发边界“三条控制线”，划定15.98万亩工业用地保障线，沿江张家港段生态岸线占比提升至50%以上，完成生态修复面积1766亩、沿江造林3200多亩，有效保护了生态环境，促进了可持续发展。4.1.2土地抵押登记情况近年来，张家港市土地抵押登记业务呈现出一定的规模和特点。从数量上看，土地抵押登记数量逐年增长，反映出企业对土地抵押融资的需求不断增加。2024年全市累计办理抵押登记5.85万件，抵押金额325.81亿元，线上登记率86.01%。这表明随着经济的发展，企业在扩大生产、技术改造、项目投资等方面对资金的需求日益旺盛，土地抵押作为一种重要的融资方式，受到了企业的广泛青睐。从抵押用途来看，土地抵押所得资金主要用于企业的生产经营活动，包括购置设备、原材料采购、技术研发、市场拓展等方面。在制造业企业中，许多企业通过土地抵押获得资金后，用于引进先进的生产设备，提高生产效率和产品质量，增强市场竞争力。一些高新技术企业则将资金投入到技术研发中，推动产品创新和产业升级。土地抵押资金也有部分用于房地产开发项目，支持城市建设和住房供应。在抵押期限方面，张家港市土地抵押期限呈现多样化的特点，既有短期抵押，也有长期抵押。短期抵押期限通常在1年以内，主要满足企业临时性的资金周转需求，如季节性生产、短期贸易等。长期抵押期限一般在3年以上，甚至可达10年或更长，主要用于企业的长期项目投资、固定资产建设等，为企业的长期发展提供稳定的资金支持。不同的抵押期限设置，满足了企业不同的融资需求和资金使用计划，使企业能够根据自身实际情况灵活选择合适的抵押期限。为了更好地服务企业，张家港市在土地抵押登记办理流程和效率方面不断优化。缩短办证时限，全面开展绿色通道、联合会办、行政指导、陪办代办、假日预约等“5项”特色服务，努力实现抵押他项权证立等可取。目前，一般登记业务半日办结率达90%，当日办结率达95%以上，继续对实体企业的抵押登记、注销登记实现即时办结。常态化开展助企便民服务，开展交地即发证77次，交房即发证4次，竣备即发证5次。这些措施大大提高了土地抵押登记的办理效率，减少了企业的时间成本和资金成本，为企业及时获取融资提供了便利条件，促进了土地抵押融资业务的顺利开展。4.2张家港市土地使用权重复抵押融资模式的运行机制4.2.1政策支持与制度保障张家港市积极响应国家政策，为土地使用权重复抵押融资模式提供了坚实的政策支持和完善的制度保障，构建了有利于中小企业融资的政策环境和制度体系。在政策支持方面，张家港市依据国家相关法律法规，结合本地实际情况，出台了一系列鼓励土地使用权重复抵押的政策文件。《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》明确提出要进一步完善土地二级市场规则，其中对土地使用权抵押，包括重复抵押的相关操作和管理进行了规范，为土地使用权重复抵押融资提供了政策依据。这些政策文件鼓励金融机构积极开展土地使用权重复抵押业务，加大对中小企业的融资支持力度，明确了金融机构在开展此项业务时的权利和义务，保障了金融机构的合法权益，使其能够更加放心地为中小企业提供融资服务。同时，政策还对中小企业利用土地使用权重复抵押融资给予一定的优惠和扶持，如在贷款利率、贷款期限等方面给予适当的优惠政策，降低中小企业的融资成本，提高其融资的积极性和可行性。在制度保障方面，张家港市建立了完善的土地使用权抵押登记制度。通过不动产登记中心，实现了土地使用权抵押登记的规范化、信息化和高效化管理。登记机构严格按照相关规定，对土地使用权抵押登记的申请材料进行审核，确保登记信息的准确性和完整性。在审核过程中，要求抵押人提供土地使用权证、抵押合同、身份证明等相关材料，对材料的真实性、合法性进行严格审查。同时，利用信息化技术，建立了土地使用权抵押登记信息数据库，实现了登记信息的实时共享和查询，方便了金融机构和其他相关部门对土地使用权抵押情况的了解和掌握，提高了登记效率和透明度。为了加强对土地使用权重复抵押融资的监管，张家港市还建立了多部门协同监管机制。自然资源和规划局、金融监管部门、市场监督管理局等相关部门密切配合，形成监管合力。自然资源和规划局负责土地使用权的登记和管理，确保土地使用权的合法性和有效性；金融监管部门负责对金融机构开展土地使用权重复抵押业务的监管，规范金融机构的操作行为，防范金融风险；市场监督管理局负责对抵押人和金融机构的市场行为进行监管，维护市场秩序。通过多部门协同监管，有效防范了土地使用权重复抵押融资过程中的风险，保障了各方当事人的合法权益，促进了土地使用权重复抵押融资模式的健康发展。4.2.2操作流程与关键环节张家港市土地使用权重复抵押融资模式拥有一套严谨且规范的操作流程，涵盖了从申请到登记的多个环节，每个环节都紧密相连，确保了融资过程的有序进行。在申请条件方面，抵押人需具备合法的土地使用权，拥有有效的土地使用权证书，证明其对土地的合法占有和处分权。企业还需具备良好的信用状况，通过信用评估机构的评估，证明其具有按时偿还债务的能力和意愿。企业应具有明确的融资用途，确保融资资金用于合法的生产经营活动，如扩大生产规模、技术改造、研发投入等，避免资金被挪用。在提交申请材料时，企业需提供土地使用权证书原件及复印件，清晰展示土地的权属、面积、用途等基本信息；抵押合同需详细规定抵押双方的权利和义务，包括抵押金额、抵押期限、还款方式等关键条款；企业的营业执照副本及复印件，用于证明企业的合法经营身份；法定代表人身份证明及复印件，以确认申请主体的合法性；近三年的财务报表，包括资产负债表、利润表、现金流量表等，以便金融机构全面了解企业的财务状况和经营能力。办理流程方面，抵押人首先向金融机构提出土地使用权重复抵押融资申请，并提交相关材料。金融机构收到申请后，会对抵押人的资格和申请材料进行初步审核。在审核过程中，金融机构会对企业的信用状况进行调查，查询企业的信用记录，了解其是否存在逾期还款、欠款等不良信用行为；对企业的经营状况进行分析，评估其盈利能力、偿债能力和发展潜力；对融资用途的合理性进行判断，确保融资资金能够用于企业的正常生产经营活动。若初步审核通过，金融机构会委托专业的评估机构对土地使用权进行价值评估。评估机构会运用市场比较法、收益还原法、成本逼近法等科学的评估方法，综合考虑土地的地理位置、用途、市场供求关系、经济发展趋势等因素，对土地使用权的价值进行准确评估。评估完成后，金融机构会根据评估结果和自身的风险偏好，与抵押人协商确定贷款额度、利率、期限等具体融资条款。双方达成一致后，签订抵押合同和贷款合同。抵押人持相关材料到不动产登记机构办理抵押登记手续，不动产登记机构对申请材料进行审核，审核无误后办理抵押登记，并颁发他项权证。金融机构在收到他项权证后，按照合同约定向抵押人发放贷款。抵押物价值评估是土地使用权重复抵押融资的关键环节之一，其准确性直接影响到金融机构的风险和抵押人的融资额度。评估机构在评估过程中，会综合考虑多种因素。土地的地理位置是影响土地价值的重要因素之一，位于城市中心区域、交通要道沿线的土地，由于其优越的地理位置，具有更高的可达性和商业价值，土地价值也相应较高。土地的用途不同，其价值也会有很大差异，商业用地的价值通常高于工业用地和住宅用地。市场供求关系对土地价值也有显著影响，在土地供应紧张、需求旺盛的地区，土地价值往往会上涨；反之，在土地供应过剩、需求不足的地区，土地价值则可能下降。经济发展趋势也会影响土地价值，在经济繁荣时期，企业投资活跃，对土地的需求增加，土地价值往往会上升；而在经济衰退时期，企业投资减少，对土地的需求下降，土地价值则可能下降。评估机构会运用多种评估方法，如市场比较法，通过选取类似土地的近期交易案例，对比分析待估土地与交易案例在区位、面积、用途、基础设施等方面的差异，对交易案例价格进行修正，从而得出待估土地的价值；收益还原法根据土地未来的预期收益，结合资本化率和风险因素，将未来收益折现到当前时点，以确定土地的价值；成本逼近法通过计算土地取得成本、开发成本、管理费用、投资利息、销售税费和开发利润等，来确定土地的价值。通过综合运用多种评估方法和考虑多种因素，评估机构能够对土地使用权的价值进行准确评估，为金融机构和抵押人提供可靠的决策依据。抵押登记是土地使用权重复抵押融资的另一个关键环节，具有重要的法律效力。抵押登记的作用主要体现在以下几个方面：一是公示作用，通过登记，将土地使用权的抵押情况向社会公开，使其他潜在的债权人能够了解土地的权利状况，避免因信息不对称而产生的交易风险。二是确定抵押权的顺位，根据登记的时间先后确定抵押权的受偿顺序，先登记的抵押权优先于后登记的抵押权受偿，这为多个抵押权人在同一土地使用权上的权利行使提供了明确的规则，保障了抵押权人的合法权益。三是保障抵押权的实现，在债务人无法履行债务时，抵押权人可以依据抵押登记的证明文件，通过法定程序对抵押的土地使用权进行处置，实现债权。在办理抵押登记时，不动产登记机构会对申请材料进行严格审核，确保材料的真实性、合法性和完整性。审核内容包括土地使用权证书的真实性、抵押合同的有效性、抵押人的身份信息等。审核无误后，不动产登记机构会将抵押登记信息录入系统，颁发他项权证，并将相关信息进行公示，完成抵押登记手续。4.2.3参与主体与职责分工在张家港市土地使用权重复抵押融资模式中，涉及多个参与主体，包括抵押人、抵押权人、登记机构和评估机构等，每个主体在融资过程中都扮演着重要角色，承担着明确的职责，共同推动土地使用权重复抵押融资业务的顺利开展。抵押人通常为拥有土地使用权的企业或个人，其在土地使用权重复抵押融资中承担着重要的责任和义务。抵押人有义务确保土地使用权的合法性和有效性，拥有合法取得的土地使用权证书，且土地使用权不存在争议和瑕疵。抵押人需如实提供与土地使用权和自身经营状况相关的信息，在申请融资时，提供真实、准确的土地使用权证书、财务报表、经营情况说明等材料，不得隐瞒重要信息或提供虚假材料。抵押人应按照抵押合同和贷款合同的约定，按时履行还款义务，确保抵押权人的债权能够得到实现。若抵押人未能按时还款，应承担相应的违约责任，如支付逾期利息、违约金等。抵押人在抵押期间，还需妥善保管抵押物，不得擅自改变土地的用途或进行破坏性行为，确保抵押物的价值不受损害。抵押权人主要为金融机构，如银行、小额贷款公司等，其在土地使用权重复抵押融资中发挥着核心作用。抵押权人负责对抵押人的资格和信用状况进行审查，通过查询信用记录、分析财务报表、调查经营情况等方式，全面评估抵押人的还款能力和信用风险，以确定是否给予融资以及融资的额度和条件。抵押权人委托专业的评估机构对土地使用权进行价值评估，并根据评估结果和自身的风险偏好，与抵押人协商确定贷款额度、利率、期限等具体融资条款。在协商过程中，抵押权人会综合考虑多种因素，如土地使用权的价值、抵押人的信用状况、市场利率水平、自身的资金成本和风险承受能力等，以确保融资业务的安全性和收益性。抵押权人在与抵押人签订抵押合同和贷款合同后，按照合同约定及时发放贷款，确保抵押人能够按时获得融资资金，满足其生产经营需求。在贷款发放后，抵押权人会对抵押人的资金使用情况和经营状况进行跟踪监督，确保融资资金按照约定用途使用，及时发现和解决可能出现的风险问题。当抵押人出现违约情况时，抵押权人有权按照合同约定和法律规定，行使抵押权，通过处置抵押的土地使用权来实现债权，如通过拍卖、变卖等方式将土地使用权变现，以清偿抵押人的债务。登记机构一般为张家港市不动产登记中心，其职责是确保抵押登记的准确、及时和有效。登记机构对抵押登记申请材料进行严格审核，包括土地使用权证书的真实性、抵押合同的有效性、抵押双方的身份信息等，确保申请材料符合法律法规和登记要求。只有审核通过的申请，登记机构才会办理抵押登记手续。登记机构在办理抵押登记时，会将抵押登记信息准确录入不动产登记系统，确保登记信息的完整性和准确性。登记信息包括抵押人的基本信息、抵押权人的基本信息、土地使用权的基本信息、抵押金额、抵押期限、抵押顺位等，这些信息将作为抵押权的法定证明文件，具有法律效力。登记机构会颁发他项权证给抵押权人，他项权证是抵押权的重要凭证，证明抵押权人对抵押土地使用权享有优先受偿权。登记机构还负责对抵押登记信息进行公示，通过不动产登记信息查询系统等渠道，向社会公开抵押登记信息，使其他潜在的债权人能够了解土地的抵押情况，保障交易安全和市场秩序。评估机构是具备专业资质的土地评估公司，其主要职责是运用科学的评估方法和专业知识，对土地使用权的价值进行客观、公正的评估。评估机构在接到评估委托后，会收集与土地使用权相关的各种信息，包括土地的地理位置、用途、面积、周边配套设施、市场供求情况、经济发展趋势等。通过实地勘查，了解土地的实际状况，如土地的地形地貌、土地平整度、基础设施完备程度等。评估机构会运用市场比较法、收益还原法、成本逼近法等专业评估方法，综合考虑各种因素，对土地使用权的价值进行评估。在市场比较法中，通过选取类似土地的近期交易案例，对比分析待估土地与交易案例在区位、面积、用途、基础设施等方面的差异，对交易案例价格进行修正，从而得出待估土地的价值；收益还原法根据土地未来的预期收益，结合资本化率和风险因素，将未来收益折现到当前时点，以确定土地的价值；成本逼近法通过计算土地取得成本、开发成本、管理费用、投资利息、销售税费和开发利润等，来确定土地的价值。评估机构会根据评估结果出具详细的评估报告，评估报告应包括评估目的、评估对象、评估方法、评估过程、评估结果等内容，为金融机构和抵押人提供准确的土地使用权价值参考，作为确定融资额度和条件的重要依据。4.3实践案例分析4.3.1案例选取与背景介绍本研究选取了张家港市的A机械制造有限公司作为案例研究对象，该企业在当地机械制造行业具有一定的代表性，其发展历程和融资需求在中小企业中较为典型，通过对A公司的深入分析，能够为理解土地使用权重复抵押融资模式在实际应用中的情况提供有力参考。A机械制造有限公司成立于2010年，坐落于张家港市经济技术开发区，专注于高端机械设备的研发、生产与销售。公司拥有先进的生产设备和专业的技术团队，产品在国内市场享有较高的声誉，并逐步拓展国际市场。然而，随着市场竞争的日益激烈，企业为了保持竞争力，需要不断加大在技术研发、设备更新和市场拓展方面的投入，这对企业的资金实力提出了更高的要求。在企业发展初期，A公司主要依靠自有资金和少量银行贷款进行运营。随着业务的不断拓展，企业面临着资金短缺的困境。一方面，技术研发需要大量的资金投入，用于引进先进的研发设备、聘请高端技术人才以及开展各类研发项目。高端数控加工中心的购置成本高昂，且技术研发周期长、风险高，需要持续的资金支持。市场拓展也需要耗费大量资金，包括参加各类国际国内展会、进行广告宣传、建立销售渠道等。在拓展国际市场时，需要投入资金进行产品认证、建立海外销售团队以及开展市场推广活动。企业原有的融资渠道难以满足其快速发展的资金需求，融资难成为制约企业发展的瓶颈。为了解决资金问题，A公司考虑利用土地使用权进行抵押融资。公司拥有一块位于开发区的工业用地，土地使用权证齐全，土地价值较高。在第一次抵押中，A公司将该土地使用权抵押给当地的一家银行，获得了一笔贷款，用于购买生产设备和原材料，暂时缓解了资金压力。随着企业业务的进一步发展，新的项目需要更多的资金投入，仅靠第一次抵押获得的资金无法满足需求。在这种情况下，A公司决定采用土地使用权重复抵押的方式，再次寻求融资，以推动企业的持续发展。4.3.2融资过程与效果评估A公司的土地使用权重复抵押融资过程严格遵循了张家港市的相关政策和操作流程，通过与金融机构的紧密合作，成功获得了所需资金，为企业的发展注入了强大动力，在多个方面产生了显著的效果。A公司在决定进行土地使用权重复抵押融资后，首先对自身的资金需求、经营状况和土地使用权价值进行了全面评估。结合新项目的投资预算和企业的还款能力，确定了合理的融资额度。公司聘请了专业的评估机构对土地使用权进行价值评估，以确保评估结果的准确性和公正性。评估机构运用市场比较法和收益还原法，综合考虑土地的地理位置、周边配套设施、市场供求关系以及企业的经营前景等因素，对土地使用权的价值进行了详细评估。评估结果显示，土地使用权在扣除第一次抵押担保的债权后，仍有足够的剩余价值可用于再次抵押融资。在明确融资需求和土地价值后，A公司开始与多家金融机构进行沟通和洽谈。详细介绍了企业的经营状况、发展规划以及土地使