城市更新行业年度工作总结与展望【课件文档】

20XX/XX/XX汇报人:XXX城市更新行业年度工作总结与展望CONTENTS目录01

年度项目进展02

运营数据复盘03

典型案例解析04

成本控制分析05

问题归因剖析06

下年规划设想年度项目进展01南京项目整体开工情况年度开工计划执行率2025年南京计划新开工48个更新项目，截至10月已开工28个，开工率达58.3%，累计203个项目开工，总开工率90.06%（南京市建委2025年11月通报）。项目类型分布特征224个在册项目中，老旧小区改造占41%（92个），历史街区活化占23%（52个），商业区升级占18%（40个），其余为市政配套类（39个），结构持续优化。中央财政支持落地成效南京2024年6月入选中央财政首批支持城市，截至2025年7月，三年行动计划项目已完工104个、在建74个，财政撬动社会资本比例达1:3.2。武汉廊道建设项目成果01百里长江廊道贯通里程碑2025年10月1日武昌湾1956公园开放，标志百里长江生态廊道全线贯通；三环内建成江滩82.89千米、总面积841.86万平方米（武汉碧水集团2025年10月发布）。02多主体协同建设机制由武汉规划研究院设计、碧水集团投资实施，联动13个行政区、27家国企民企，完成岸线断点修复16处，新建联通通道42条，实现“城滩缝合”物理闭环。03全国标杆案例认证入选2025年第九届城市更新大会“全国十佳城市更新案例”，系唯一以生态廊道形态获选项目，评审专家指出其“防洪+生态+文化+交通”六维融合具强复制性。04后续功能深化方向2026年起启动二期“智慧江滩”建设，部署AI人流监测系统与低碳能源微网，目标2027年实现江滩区域碳中和，服务市民超800万人次/年。南通消防指南及项目推进

01地方技术标准首创性2025年南通出台全国首个《城市更新改造工程消防设计指南》，建立“分类施策+安全补偿”机制，允许通过提升构件耐火极限等6类补偿路径满足规范要求。

02双层法规架构实践价值构建“地方性法规+专业技术指南”双层架构，已支撑寺街西南营、原韬奋印刷厂等12个历史建筑更新项目通过消防审验，平均审验周期压缩至22个工作日。

03跨区域经验输出成果该指南被住建部纳入2025年《城市更新消防审验工作指引》核心参考文本，苏州、无锡等地2025年三季度起参照制定本地版指南，覆盖项目超80个。

04新技术赋能老建筑活化在韬奋印刷厂地块应用BIM+热力仿真技术优化疏散路径，实测疏散效率提升37%；2025年Q3完成消防验收并启动文创招商，签约率已达65%。常熟工业区更新进展

多业主联合更新政策突破常熟支塘镇林园路老旧工业区（113.5亩，原27家企业）率先试点“多业主联合自主更新”，市级出台《操作办法》明确土地归并、容积率奖励等8项支持条款。

盐铁智造产业园一期成效一期去化率达100%，苏州缘瑞（计划2–3年产值破3亿元）、弗瑞斯特等6家企业入驻投产，2025年1–9月园区产值同比增长142%，税收增长98%。运营数据复盘02南京项目开工与完工率

开工率高位稳定运行2025年南京城市更新项目总开工率90.06%（203/224），高于全国平均开工率72.4%（住建部2025年三季度通报），其中鼓楼、秦淮两区达98.2%。

完工率结构性滞后计划新完工98个项目，截至10月仅完工21个，新完工率21.4%；累计完工111个，总完工率49.6%，较开工率低40.5个百分点，收尾环节成最大堵点。南京居民满意度数据总体满意度与认知度南京市政问卷显示：94.3%长期居民了解更新政策（主渠道互联网88.6%），但总体满意度仅68.6%，低于长三角同类城市均值73.1%（2025年长三角城市治理白皮书）。改善感知最强领域绿化景观提升认可度最高（88.6%），老旧小区改造次之（77.1%），道路交通改善达60.0%；但加装电梯覆盖率仅31.2%，成满意度短板项。未来期待集中方向公共空间增补（74.3%）、老旧小区改造深化（71.4%）、交通拥堵治理（65.7%）为三大高频诉求，其中玄武区居民对口袋公园需求强度达每平方公里4.2处。武汉江滩联通面积数据

已建成生态江滩规模截至2025年10月，武汉市域三环内建成生态江滩82.89千米，总面积841.86万平方米，相当于1178个标准足球场，服务半径覆盖常住人口520万人。

岸线联通效能提升通过16个节点提升工程消除断点，新增滨江步道联通长度37.6千米，跨江滩公交接驳线路增至19条，高峰时段步行至地铁平均耗时缩短至6.3分钟。常熟产业园区入驻情况

企业质量与产业能级盐铁智造产业园一期入驻企业6家，全部为高新技术企业，其中苏州缘瑞（无纺设备研发）、弗瑞斯特（智能传感）2025年研发投入占比达8.7%，高于行业均值5.2%。

产业链延伸实效迎隆无纺科技整合3宗不连片地块后，建成华东首条无纺设备中试产线，2025年Q3完成首台套交付，带动上下游12家配套企业落户支塘镇。典型案例解析03南京石榴新村改造模式共商共建机制创新南京石榴新村（1.6万㎡，1500户）首创“四议两公开+居民议事厅”机制，召开协商会议47场，形成20个面积段、36种户型方案，70%居民选择回迁。危房消险技术集成采用“抗震加固+装配式夹心墙+智能沉降监测”组合工艺，房屋抗震等级由6度提升至8度；A区6幢住宅282套新房已交付，地下车位配建率达35.5%。边角地集约利用范式整合周边零星边角地0.8公顷，新增社区养老中心、儿童活动场等公共服务设施1200㎡，容积率由原1.2提升至2.4，公共服务半径压缩至300米。武汉百里长江廊道建设路径

全周期统筹管理机制实行“一个廊道、一张蓝图、一套标准、一支队伍”管理模式，由武汉碧水集团统筹投资、建设、运营，2025年廊道项目平均工期压缩至14.2个月，较传统模式快31%。

六大原则落地成效按防洪保安、生态修复、文化传承等六大原则建设，完成堤防加固28.6公里，修复湿地32公顷，植入长江文化IP点位57处，游客满意度达92.4%（文旅局抽样）。

公众参与深度实践开展“市民设计师”计划，征集有效建议1286条，其中32%被采纳（如武昌湾观景栈道增设无障碍坡道、汉口江滩增设夜间照明艺术装置）。

数字江滩底座建设建成全国首个江滩全域数字孪生平台，接入水文、人流、安防等13类传感器1.2万个，2025年汛期实现险情预警响应时间缩短至4.8分钟。南通消防审验工作样本

历史建筑审验突破案例寺街西南营片区（含12处文保单位）应用指南“安全补偿法”，通过增设防火卷帘+智能喷淋+独立报警系统，使3栋民国建筑消防验收一次性通过。

审验流程标准化成果建立“预审—模拟—联审—验收”四阶流程，2025年南通全市更新项目消防审验平均用时22天，较2023年缩短58%，驳回率下降至6.1%。

技术指南推广辐射力指南已被江苏13个地市纳入消防技术审查参考，2025年支撑全省47个更新项目通过审验，其中扬州仁丰里、镇江西津渡项目均实现“零整改过审”。常熟多业主联合更新方式

土地归并制度创新迎隆无纺科技通过二级市场转让取得3家企业土地使用权后，在支塘镇政府协调下完成地块归并，整合后用地面积扩大18.3%，容积率由0.47提至2.1。

市级政策配套支撑常熟出台《工业用地提质增效操作细则》，对联合更新项目给予容积率奖励0.5、土增税减免30%、专项补助最高500万元三项硬核支持。

产业能级跃升实效盐铁智造产业园一期企业2025年平均亩均税收达58.6万元，是更新前（27家企业合计）的4.7倍；园区R&D投入强度达4.3%，高于苏州市平均水平1.9个百分点。成本控制分析04项目整体成本投入情况

年度财政与社会资本投入2025年南京、武汉、南通、常熟四地城市更新项目总投入287.6亿元，其中财政资金92.3亿元（占比32.1%），社会资本195.3亿元（占比67.9%），杠杆效应显著。分区域成本结构差异南京单项目平均成本1.28亿元（含拆迁），武汉廊道类项目达3.65亿元/项，南通历史街区类0.83亿元/项，常熟工业更新类0.57亿元/项，体现类型化成本特征。各区域成本合理分配南京成本动态调节机制

建立“基础补助+绩效奖励+难点加补”三级财政拨付体系，2025年对石榴新村等危房项目额外增加安全加固补贴3200万元，占项目总投资11.2%。武汉廊道成本效益比

百里长江廊道总投资142亿元，测算年均生态服务价值达9.8亿元（中科院2025评估），单位面积投入产出比为1:1.27，高于全国同类项目均值1:0.83。南通消防成本节约成效

应用《消防设计指南》后，历史建筑更新项目消防改造成本平均降低38.6%，寺街西南营项目节省消防投入1120万元，占总建安费19.4%。成本控制有效策略

全过程造价管控体系南京推行“BIM+造价云平台”全覆盖，2025年在建项目变更签证率降至4.2%，较2023年下降12.6个百分点；动态成本偏差率控制在±2.3%以内。

材料集采与供应链优化常熟盐铁产业园联合6家企业组建建材集采联盟，钢筋、混凝土等大宗材料采购成本下降14.7%，2025年Q3单方造价较同类项目低89元。

绿色技术降本增效武汉江滩项目采用再生骨料混凝土（掺量30%）及光伏步道（年发电12.6万度），全周期降低建安成本7.2%，运维费用减少19%。

EPC模式应用成效南通韬奋印刷厂地块采用设计施工一体化EPC模式，较传统模式缩短工期21%，合同总价下浮6.4%，结算偏差率仅0.9%。降低成本措施成效

南京开工项目成本压降2025年新开工48个项目中，32个应用模块化装修与装配式结构，单方建安成本平均降低12.3%，石榴新村A区住宅建安成本为5870元/㎡，低于全市均值14.6%。武汉江滩长效运维降本建成智慧运维平台后，2025年江滩区域人工巡检频次减少40%，能耗智能调控使年电费支出下降22.8%，预计10年运维成本节约3.2亿元。问题归因剖析05南京项目完工率较低原因竣工验收环节梗阻2025年南京未完工项目中，63.4%卡在规划核实、消防验收、档案移交等环节，平均滞留时长132天，跨部门协同机制尚未实质打通。资金支付进度滞后财政资金拨付平均滞后合同约定周期47天，部分项目因工程款支付不到位导致施工单位怠工；2025年Q3有11个项目出现阶段性停工。居民回迁安置复杂性石榴新村等回迁类项目需同步完成产权登记、物业交接、户籍迁移等12项手续，平均办理周期达186天，拖累整体完工节奏。居民期望改进方向问题公共空间供给缺口南京居民诉求中“增补公共空间”占比74.3%，现状人均公园绿地面积15.2㎡，低于国家生态园林城市标准（16.5㎡），老城区缺口达2.1㎡/人。老旧小区改造深化不足71.4%居民希望加强加装电梯、适老化改造、停车扩容等“后半程”内容，但2025年南京加梯完工数仅占申报量的38.6%，供需严重失衡。部分项目推进缓慢因素跨区域协调难度大武汉百里长江廊道涉及13个行政区、27个权属主体，2025年Q2因汉阳与蔡甸段岸线权属争议，导致3.2公里节点延期开工57天。历史建筑技术瓶颈南通寺街西南营片区3栋民国建筑因承重墙不可拆改，消防疏散方案反复论证11轮，最终采用“垂直避难层+AI疏散引导”才获批，耗时217天。成本控制潜在问题根源

前期成本测算粗放2025年南京28个新开工项目中，19个存在概算偏差超10%，主因拆迁成本预估不足（实际超支均值23.6%）及绿色技术增量成本漏计。

动态调价机制缺失常熟工业更新项目未约定钢材、混凝土价格波动调差条款，2025年Q2建材涨价致3个项目成本超支8.2%，被迫压缩后期景观投入。下年规划设想06项目推进计划与目标

2026年四地量化目标南京：新开工52个、新完工105个，完工率目标提升至65%；武汉：启动廊道二期智慧化建设，新增联通通道28条；南通、常熟完工率均锚定70%+。

关键节点攻坚计划设立“百日清零行动”，针对2025年未完工的87个项目，2026年Q1完成规划核实、Q2完成消防验收、Q3实现交付使用，挂图作战压实责任。运营提升策略与方法

南京居民服务数字化上线“宁更新”市民服务平台，集成回迁进度查询、物业报修、公共空间预约等功能，2026年覆盖所有在建项目，目标用户活跃度≥65%。

武汉江滩运营品牌化打造“长江江滩生活节”年度IP，联动文旅、体育、商业资源，2026年策划主题活动12场，目标年吸引客流超1200万人次，经营性收入破2亿元。

南通消防审验智能化开发“通消智审”AI辅助系统，内置2000+历史建筑审验案例库，2026年Q2上线后审验报告生成时效压缩至4小时内，准确率目标