培训资料-房地产基础知识

房地产基础知识房地产的基本概念第1节房地产的的常用术语第2节房地产的基本概念第1节1.1、房地产的定义1.2、房地产的类型1.3、房地产的价格1.1、房地产的定义房地产是房产和地产的合称。是指土地、建筑物、其他地上的附着物及其附带的各种权益，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。房地产的概念包括土地和建筑物1.1.1、土地1.1.1.1、土地所有权、使用权1.1.1.2、土地使用权出让1.1.1.1、土地所有权、使用权（1）我国的土地全部属于公有制，包括全民所有制和集体所有制。包括国有土地和农民集体所有土地，任何单位和个人均没有土地所有权。（2）土地使用权是指单位或个人依法或依约定，对国有土地或集体土地所享有的占有、使用、收益和有限处分的权利。（3）国有土地使用权的取得方式有：出让、划拨、出租、入股等。我国国有土地使用权实行有偿、有期限的使用制度。1.1.1.2、土地使用权出让（1）土地使用权出让，是指市人民政府以拍卖、招标、协议、挂牌的方式。将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用权出让金的行为。（2）各类用途的土地使用权出让最高年限：(一)居住用地七十年；(二)工业用地五十年；(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；(四)商业、旅游、娱乐用地四十年；(五)综合或者其他用地五十年。另外，加油站、加气站用地为二十年。拍卖出让：是指在指定的时间、公开场合，在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，由出价最高者获得土地使用权的行为。招标出让：是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标，经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。协议出让：是指由土地管理部门代表市政府与土地使用者以土地的公告市场价格为基准，经过协商确定土地价格，并将土地使用权让与土地使用者的行为。挂牌交易：即在一定期限内将土地交易条件在土地交易机构进行公告，并接受交易申请的行为。土地使用权公开挂牌交易的，应公告最低交易价和其他交易条件。公告期限不少于30日。土地使用权出让方式1.1.2、建筑物房屋建筑物构筑物供人居住、工作、娱乐、贮藏物品、纪念和进行其他活动的空间场所。如：公寓、商场、学校、厂房等。一般不直接在内进行生活和生产活动的建筑物。如：烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等，1.2、房地产的类型按收益划分：

1、居住房地产2、商业房地产3、办公房地产4、工业房地产

按用途分：

5、营利性房地产6、非营利性房地产按市场交易划分：7、出售的房地产8、出租的房地产9、抵押、典当的房地产10、自用的房地产1.2.1、居住房地产(住宅)：公寓和别墅公寓：一种高密度、高容积率的集合式住宅，公寓由若干个单元组成，每层分割成数家，各家生活配套及户型格局大致相同。公寓分为底层、多层、小高层、中高层、高层等多种形式。别墅：低密度、低容积率、私家花园大、私密性好、价格昂贵、是住宅发展的终极方向。可分为独立别墅、双拼别墅、联排（排联）别墅、叠加式别墅、空中别墅等。1.2.2、房地产建筑形态1、低层：

低层房屋是指高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3层建筑物。如：平房、别墅等。低层房屋一般建筑结构简单，施工期短，建造成本低廉，给人以亲切安宁、有天有地的感觉，它的舒适度、方便度和空间尺度优于高层。人们特别喜欢以此为住宅。但是，低层房屋占地多，土地利用率低，特别是在寸土寸金的城市难以广泛开发。临平华清山庄现场2、多层：多层房屋指高于10米、低于或等于24米的建筑物。多层房屋一般为4–7层。一般采用砖混结构，少数采用钢筋混凝土结构。多层房屋一般规格(房型)整齐，通风采光状况好，空间紧凑而不闭塞。与高层相比，多层房屋公用面积少，得房率相应提高，这是很多人喜欢多层房屋的主要原因。南龙·山水人家项目3、小高层：人们一般把8层至12、13层的建筑称为“小高层”。小高层住宅一般采用钢筋混凝土结构，带电梯。小高层有多层亲切安宁、房型好、得房率高的特点，又有普通高层结构强度高、耐用年限高、景观系数高，污染程度低等优点，很受购房人欢迎。同时，小高层对土地的利用率提高，土地成本相对下降，很受房地产开发商的青睐。所以，近年来中心城区小高层如雨后春笋，越来越多。蓝色港湾小高层效果图4、高层:超过一定高度和层数的多层建筑。1972年国际高层建筑会议将高层建筑分为4类：第一类为9～16层（最高50米），第二类为17～25层（最高75米)，第三类为26～40层（最高100米），第四类为40层以上(高于100米）。一般指超过10层或超过24米的建筑物。沭阳·汉宫5、独栋别墅:单楼独栋的别墅即是独栋别墅，这种别墅上有独立空间，下有私家花园领地，是私密性很强的独立式住宅，表现为上下前后左右都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。这一类型是别墅历史最悠久的一种，也是别墅建筑的终极形式。其主要特点表现为私密性强，市场价格较高，定位多为高端品质，一般有很好的环境配套。临平华清山庄现场6、双拼别墅:它是联排别墅与独栋别墅之间的中间产品，由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅。特征：1）与联排、独栋对比而言，除了有天、有地、有独立的院落外，最关键是降低了社区密度，增加了住宅采光面，使其拥有了更宽阔的室外空间。2）是低层小楼加上私家花园，这种相对独立的双拼别墅，在保证拥有私家花园的基础上，既要加强户外空间的交流，使私家小环境融合社区大环境，也改变了Cityhouse和Townhouse兵营式排列的呆板面孔。3）双拼别墅基本是三面采光，外侧的居室通常会有两个以上的采光面，一般来说，窗户较多，通风不会差，重要的是采光和观景。独秀山庄二期7、联排别墅:又称TOWNHOUSE，有天有地，每户独门独院，设有1至2个车位，还有地下室。它是由几幢单户别墅并联组成的联排或住宅，一排二至四层联结在一起，每几个单元共用外墙，有统一的平面设计和独立的门户。建筑面积一般是每户250平方米以上。特征：1）比较注重项目选址，尽量余地、余绿、余水，交通比较方便。2）价位较低，为中产阶级中上层人士及新贵阶层度身定造。3）户型设计丰富而前卫，有特色。独秀山庄二期高层住宅和多层住宅的优缺点：1）一般来说多层住宅的容积率较低，环境较好，建筑形式多为条状，所以基本上是户户朝南，建造成本低，一般售价不高，且得房率较高。2）高层住宅一般地段较好，由于地段好，地价较高，为降低楼板地价只能提高建筑容积率，往高空发展。高层基础较复杂，结构要求高，十分坚固，但成本也高。高层配有电梯，人们进出较为便利。高层建筑的中上楼层，视野开阔，通风采光极佳。但下部楼层较为压抑，采光较差。3）高层一般为一层多户的点状形式，有部分户室朝西、北向。由于增加了电梯、电梯厅和设备层等公用面积，所以高层较多层来说得房率较低，但建造质量远远好于多层建筑，抗震系数也高。由于公用面积的增加，电梯等设备的使用，使高层的物业管理费也高于多层。1.2.2、商业房地产

商业地产是以全面融合地产业与商业为特色的地产形式。现在正悄然成为房地产市场的新宠。商业用房与居民住房不同，购买商业用房的投资性较强、经营风险较高，因而商业银行在发放商业用房贷款时就承担了较大的风险。杭州·万象城1.3、房地产的价格

现实中的房地产价格构成极其复杂，不同地区、不同时期、不同类型的房地产，其价格构成可能有所不同。同事，对于房地产价格构成项目的划分标准或角度不同，其价格构成也不同。本节就以“取得国有土地使用权进行建设并销售所建商品房”这一典型的房地产为例。1、土地取得成本（如：征用费、拆迁费、转让费）2、开发建设成本：（1）勘察设计和前期开工费用；（2）建筑安装费用；（3）基础设施建设费用；（4）公共配套设施建设费用；（5）建设单位管理费用（6）开发过程中的税费3、销售费用：（1）代理费（2）广告费4、财务成本费用5、不可预见费6、开发利润房地产价格的影响因素一、一般因素社会因素经济因素行政因素人口因素国际因素1、政治安定情况1、经济发展情况1、土地制度1、人口密度国际经济状况2、社会治安情况2、储蓄和投资水平2、住房制度2、人口素质国际政治因素3、房地产投机3、财政收支与金融状况3、城市发展战略、城市规划、土地利用规划3、家庭人口4、城市化进程4、居民收入和消费水平4、房地产价格政策5、物价变动5、税收6、利率水平6、行政隶属变更7、其他相关政策二、区域因素住宅区区域因素商业区区域因素工业区区域因素1、基础设施1、城市商服中心影响2、基础设施2、市内交通条件3、市内交通条件3、公用配套4、对外交通条件港口、车站、机场4、环境条件3、对外交通条件港口、车站、机场5、区域城市规划限制5、城市商业服务中心影响6、区域规划限制4、区域城市规划限制1、基础设施2、市内交通条件房地产定价策略1、开盘定价策略2、过程定价策略3、时点定价策略4、尾盘定价策略1）低价开盘（起价低、均价也低；起价低，均价高）2）高价开盘3）中价开盘1）低开高走；2）高开低走；3）稳定价格1）心理定价：尾数定价；整数定价；口彩定价；声望定价2）差别定价：楼宇价差；垂直价差；水平价差3）总价控制4）组合定价1）明降价2）暗降价3）其他具体策略房地产的的常用术语第2节2.1、房屋结构类2.2、建设主体类2.3、建筑规划和建筑设计类2.4、建筑施工和建筑材料类2.5、房地产销售类2.1、房屋结构类框架结构:框架结构住宅是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，以轻质墙体作为围护结构的结构形式。适合大规模工业化施工，效率较高，工程质量较好。其特点是能为建筑提供灵活的使用空间。剪力墙结构：是用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱，剪力墙结构住宅能承担各类荷载引起的内力，并能有效控制结构的水平力，这种用钢筋混凝土墙板来承受竖向和水平力的结构称为剪力墙结构。高层建筑。框架剪力墙结构:框架剪力墙结构也称框剪结构，这种结构是在框架结构中布置一定数量的剪力墙，构成灵活自由的使用空间，满足不同建筑功能的要求，同样又有足够的剪力墙，有相当大的刚度，框剪结构的受力特点，是由框架和剪力墙结构两种不同的抗侧力结构组成的新的受力形式，所以它的框架不同于纯框架结构中的框架，剪力墙在框剪结构中也不同于剪力墙结构中的剪力墙。如何辨别承重墙

墙体是否是承重墙，关键看墙体本身是否承重。建筑施工图中的粗实线部分和圈梁结构中非承重梁下的墙体都是承重墙。现场察验墙体上无预制圈梁的肯定是承重墙。非承重墙体一般在图纸上以细实线或虚线标注，为轻质、简易的材料制成的墙体，非承重墙一般较薄，仅做隔断墙体用。一般地讲，砖混结构的房屋所有墙体都是承重墙；框架结构的房屋内部的墙体一般都不是承重墙。当然具体到房屋结构本身，判断墙是否是承重墙，应仔细研究原建筑图纸并到现场实际勘察后才能确定。

个人装修时可以结合以下几点简单地区分承重墙和非承重墙：1、从房屋结构上区分：

一般地讲，砖混结构的房屋所有墙体都是承重墙；框架结构的房屋内部的墙体一般都不是承重墙。2、从房屋档次上：一般的中低档的住宅楼、别墅都是砖混结构的。高档的都是框架结构的多。3、从墙砖的材质上区分：一般标准砖的墙是承重墙，加气砖的是非承重墙。4、从墙的厚度分：150mm厚的隔墙是非承重墙，如卫生间，厨房出现较多。5、根据梁与墙的结合处区分：一般墙与梁间紧密结合的是承重墙；采用的斜排砖的方法的是非承重墙。

2.2、建设主体类开发商、发展商

房地产开发商是指从事房地产开发经营的企业。典型模式：通过“招、拍、挂”等途径取得国有土地使用权，根据土地的规划建设条件进行规划设计，并向政府或行业主管部门报批，取得相关建设许可证；通过招标等方式选择施工和监理等单位，并组织项目建设实施；最后通过销售或出租等方式回笼资金，并取得开发利润。发展商在一般情况下是指项目公司所属的上级开发商。建设单位

是指负责项目立项、建设、验收及交付使用的单位。建设单位大多数情况下就是开发商。业主房地产项目的所有者。开发建设阶段业主是开发商；商品房交付使用及物业管理阶段，购房者是业主。2.3、建筑规划和建筑设计类1、城市居住区

一般称居住区，泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模（30000--50000人）相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。如广厦集团的“天都城”。2、居住小区

居住小区一般称小区，是被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模7000～15000人相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。

3、居住组团

居住组团一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模1000～3000人相对应，配建有居民所需的基础公共服务设施的居住生活聚居地。一般的，居住组团占地面积小于10万平方米，居住300～800户，若干个居住组团构成居住小区。建筑面积套内阳台面积套内建筑面积套内墙体面积公摊面积套内使用面积公共建筑面积分摊系数+=套内建筑面积=++公摊面积=套内建筑面积×得房率可供住户支配的面积（也就是套内建筑面积）每户建筑面积（也就是销售面积）=

得房率是买房比较重要的一个指标。计算房屋面积时，计算的是建筑面积，所以得房率太低，不实惠；太高，不方便。因为得房率越高，公共部分的面积就越少，住户也会感到压抑。一般，得房率在80％左右比较合适，公共部分既宽敞气派，分摊的面积也不会太多，比较实惠。

4、5、容积率所谓容积率，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。绿地率也是如此。绿地率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。各类建筑分别对应的容积率数值。

1．容积率低于0.3，这是非常高档的独栋别墅项目。

2．容积率0.3－0.5，一般独栋别墅项目，环境还可以，但感觉有点密了。如果穿插部分双拼别墅、联排别墅，就可以解决这个问题了。

3．容积率0.5－0.8，一般的双拼、联排别墅，如果组合3~4层，局部5层的楼中楼，这个项目的品位就相当高了。

4．容积率0.8－1.2，全部是多层的话，那么环境绝对可以堪称一流。如果其中夹杂低层甚至联排别墅，那么环境相比而言只能算是一般了。项目管理

5．容积率1.2－1.5，正常的多层项目，环境一般。如果是多层与小高层的组合，环境会是一大卖点。

6．容积率1.5－2.0，正常的多层+小高层项目。

7．容积率2.0－2.5，正常的小高层项目。

8．容积率2.5－3.0，小高层+二类高层项目（18层以内）。此时如果做全小高层，环境会很差。

9．容积率3.0－6.0，高层项目（楼高100米以内）。

10．容积率6.0以上，摩天大楼项目6、建筑间距

主要是根据日照、通风、采光、防止噪音和视线干扰、防火、防震、绿化、管线埋没、建设布局形式及节约用地综合考虑。住宅建筑间距只要以满足日照要求为主要依据。南北两楼间距=北楼总高×1.2~1.5（日照系数）建筑平面图是建筑施工图的基本样图，它是假想用一水平的剖切面沿门窗洞位置将房屋剖切后，对剖切面以下部分所作的水平投影图。它反映出房屋的平面形状、大小和布置；墙、柱的位置、尺寸和材料；门窗的类型和位置等7、建筑平面图8、标高、总高、限高、层高和净高标高：表示建筑物某一部位相对于基准面(标高的零点)的竖向高度，是竖向定位的依据。建筑总高度：室外地坪至檐口顶部的高度差。建筑限高：指一地块内建筑物地面部分最大高度控制值。层高：一层房屋的高度，上下两层楼面或楼面之间的垂直距离。市场上住宅层高大多数为2.9米。净高=层高－楼板厚度9、阳台、平台、露台阳台：建筑物室内的延伸，是居住者呼吸新鲜空气、晾晒衣物、摆放盆栽的场所，其设计需要兼顾实用与美观的原则。阳台一般有悬挑式、嵌入式、转角式三类。平台：指供居住者进行室外活动的上人屋面或住宅底层地面伸出室外的部分。露台：指住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出大阳台，由于它的面积一般较大，上面没有屋顶。10、户型户型：是在现代建筑业发展过程中出现的一种对房屋住宅类型的新的简称。常见的户型有：平层户型、跃层户型、错层户型、复式户型。而按照面积又可分为小户型和大户型。平面户型跃层户型错层户型复式户型母子户型2.4、建筑施工和建筑材料类1、建筑施工、施工许可、施工许可证建筑施工：指建筑施工单位按照设计要求、施工及验收规范、施工合同等，在保证工程质量、工期、成本、安全及环保等目标的前提下，行进的项目建造活动过程。施工许可：指工程项目开工必须要得到建设行政主管部门的行政许可。施工许可证：建设行政主管部门向符合各种施工条件、允许开工的项目颁发的批准文件，是施工单位进行施工行为的法律凭证。2、三通一平、五通一平、七通一平三通一平：工地具备通水、通电、通路及场地平整的条件。五通一平：在三通一平基础上再加通气、通信的条件。七通一平：在三通一平基础上再加通邮、通信、通暖气、通天然气或煤气的条件3、其他名词工地、临时施工、施工围墙结构结顶、竣工验收、综合验收工程质量、进度、投资、安全砖、砌块、钢筋、水泥、砂浆、混凝土2.5、房地产销售类1、预售、预售许可证

房屋预售也称商品房预售，楼花买卖，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。其实质是房屋期货买卖，买卖的只是房屋的一张期货合约。它与成品房的买卖已成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。为规范房地产市场交易秩序，防止投机行为，保护消费者合法权益，由政府出面对商品房预售的条件进行审核。对符合预售条件的，发给商品房预售许可证；对不符合预售条件的，作出不准预售的决定。经审核准予预售的商品房，预售许可证签发的日期为准予预售的日期。凡未取得预售许可证预售商品房的，政府作出了较为严格的行政处罚；责令其停止预售，没收违法所得，并可以处违法所得一倍以上三倍以下的罚款。2、定金、订金、违约金、预付款定金：指在订立房屋买卖合同时，为保证合同的履行，规定由定金给付方（购房者）先行支付给对方一定数额的货币。定金是一种担保方式。合同履行后，定金应当收回或抵作价款。订金：通常是在购房者和房地产开发商就房屋买卖达成初步意向协议后，为保证在约定的期限内有优先购买该房屋的权利而支付的款项。订金不具有定金的性质，一般情况下，订金可视为预付款。违约金：指违约方按照法律规定和合同约定，应该支付对方的一定数量的货币。预付款：买卖双方当事人商定的在合同履行前所支付的一部分价款。预付款在行走上是一方履行主合同的行为，合同履行时预付款要抵充价款，合同不履行时应当返还预付款。3、起价、均价起价：也叫做起步价，指某物业各楼层销售价格中最低的价格。“××××元/平方米七售”，以较低的起价吸引消费者注意。均价：指各单位的销售价格相加之后的总销售金额除以总销售面积，得出每平方米的均价。均价能反映房地产产品价格的高低，但不是真正的销售价格。4、单价、总价、楼面地价单价：单位面积的价格。反映房地产产品价格的高低。总价：一个销售单位的总的价格，等于单价乘以其面积。是决定客户师傅购买的价格因素。楼面地价：平均到每个单位建筑面积上的土地价格，即土地价格与总建筑面积之比。楼面低价往往比土地单价更能反映土地价格水平的高低。4、尾楼、烂尾楼尾楼：即尾盘。是房地产项目进入清盘销售阶段时的少量剩余房源。当商品房的销售量达到80%以后，就可以认为进入项目的尾盘销售阶段。主要是一些品质不好或者不符合大多数客户意愿的房源。烂尾楼：是指由于开发商资金不足或者盲目上马，或错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼盘。5、五证二书1、土地使用许可证2、建设用地规划许可证3、建设工程规划许可证4、建筑工程施工许可证5、商品房销售（预售）许可证6、住宅使用说明书7、住宅质量保证书