资本市场方案书（XXX老年公寓）

关于xx老年公寓有限公司在资本市场发展的可行性方案书企业基本现状与简析（一）企业基本情况简介xx老年公寓有限公司于2012年3月在武汉市黄陂区注册，注册资本2000万元，主要经营旅游观光服务，餐饮服务，住宿服务，水产养殖，农作物种植，会议、会展服务。公司目前办公地址位于江汉路平安大厦，办公面积400平方米，交通方便环境优雅，目前成功开发运营位于武汉黄陂区长岭镇的木兰长岭老年公寓一期项目，二期规划将达100亩。中国人口老龄化加速，养老需求市场前景广阔。公司秉承“欢聚、健康、价值、公益”的发展理念积极开拓，走生态与健康文化及互动相结合之路，在养老行业精耕细作。xx老年公寓项目是公司兴建的一家集休闲、养生、护理康复、旅游度假于一体的现代化综合型高档公寓。武汉木兰老年公寓坐落在“无陂不成镇”之称的黄陂区长岭镇，东临108省道黄土公路，南距长轩岭街仅仅5分钟路程。周围旅游资源丰富，拥有国家4A级风景区木兰山、木兰湖、木兰古门等，自然风景优越。项目位于长轩岭街短岭村,，一期规划占地面积6666.67平方米，规划用地性质为社会福利用地，总建筑面积9990平方米，容积率1.5，建筑密度27.86，绿地率30.03%，四栋建筑的建筑高度2、3、5、10层（局部11层）。一期项目2015年投资建设，目前已经建设完成并运营中。一期项目公寓内绿化覆盖率70%，公寓配有水景园林，艺术景观、林间休闲道、喷泉假山、钓鱼池等，环境优美。房间为四星级宾馆标准配备，共200间，房间户型根据不同档次有不同选择，设有标准间、夫妻间和豪华套间，均配独立卫浴系统，紧急呼叫系统，楼内无障碍通道等，豪华套间配有厨房、客厅，沙发，租期自由，可任意调换。老年人个性化设施、医疗、娱乐、生活超市等设备配置齐全。项目目前提供旅游住宿和养老一体化服务，在养老服务方面内设又医疗室并配备有专业的护理服务人员，与黄陂区人民医院开通绿色通道服务。企业在资本市场发展的基本方案资本市场概述资本市场在中国主要分为场内市场和场外市场两大部分。国内的场外市场目前主要由区域性股权市场和新三板（及全国中小企业股权交易股份转让系统）两部分组成，交易的基本逻辑为：企业进行股份制改造，实现内部机制的规范化，将企业的资产折合为股价的形式，目前主要融资渠道为：承兑性转让、增资扩股、股权质押融资、发行企业私募债等形式。国内的场内市场机构由主板，中小板，创业板三大交易市场组成，交易的基本逻辑为：将整个企业资产证券化，通过计算市值的方式变为股票的形式，通过公募的形式吸纳股东资源和资金资源。资本市场所带来的突破口1、资金渠道的多样化就xx老年公寓有限公司目前的综合情况而言，场外市场的融资渠道均可适用，通过四板挂牌对企业的净资产以及原始股权进行公允性定价之后，可通过定向增发，股权质押贷款以及私募债等多种形式解决前期的流动资金问题，增强企业的资金储备能力，增强上下游合作和专业队伍建设。在四板融资培育2-3年成熟后，后续3年启动主板或者创业板上市，拓宽企业未来融资渠道，降低融资成本。2、行业内的资源整合中国目前已经进入老龄化阶段，2015年60岁以上人口达到2.22亿，占总人口比例达到16.15%，预计到2020年，老年人口达到2.48亿，老龄化水平达到17.17%。养老产业未来的市场需求体量处于不断增长的阶段，市场前景广阔，机构预测未来养老产业的市场规模有望超过10亿元。中央政府近几年出台了有关鼓励和扶植社会资本进入养老产业。2015年，十八届五中全会通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十三个五年规划的建议》指出，建设以居家为基础、社区为依托、机构为补充的多层次养老服务体系，推动医疗卫生和养老服务相结合，探索建立长期护理保险制度。全面放开养老服务市场，通过购买服务、股权合作等方式支持各类市场主体增加养老服务和产品供给。2016年10月11日，在北京召开的中央全面深化改革领导小组第二十八次会议指出，养老服务业既是关系亿万群众福祉的民生事业，也是具有巨大发展潜力的朝阳产业。另外，《国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》（国发〔2010〕13号）、《民政部关于鼓励和引导民间资本进入养老服务领域的实施意见》（民发〔2012〕129号）、《关于鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见》（民发〔2015〕33号）等文件明确提出：为了充分发挥市场在资源配置中的决定性作用和更好地发挥政府作用，逐步使社会力量成为发展养老服务业的主体，鼓励民间资本参与养老服务业发展。中国养老市场目前的业务结构主要包含养老服务、养老地产、养老金融与养老用品四方面内容，其中，地产是载体，相关医疗护理服务、金融等是重要的延伸内容，它们相辅相成，相互融合。另外养老服务本身带有一定的社会保障性质，目前政府投资运营为主体，商业养老服务市场仍处于培育中。目前国内养老相关行业的资本开始布局养老产业，保险公司中的中国平安开始在养老地产物业、养老医疗保险，养老金融方面做产品开发，酒店运营和医疗服务、医疗护理、健康管理等细分行业的企业也开始涉足养老产业，目前涉足养老产业的主要以房地产开发企业为主。就公司目前的项目和运营管理情况来看，项目依托木兰旅游区的旅游和文化资源，提供全面养老服务，以旅游+地产+养老的模式为核心，主要业务收入租金和养老服务，地产资产在总资产中占比较高。项目旅游资源优势明显，医疗服务方面略显不足。目前由于项目用地为社会福利用地，加上国家对地产项目融资方面的限制性政策，地产资产很难直接通过国内沪深市场上市。三板四板市场的限制相对较少，同时养老旅游、养老服务、养老院开发等细分养老行业是湖北省政策鼓励的行业，进入武汉股交中心挂牌（四板）受政策支持鼓励。从短中期来看，资本市场比较青睐以养老服务和运营管理为主的轻资产，这部分资产在融资和上市方面获得较多的政府政策支持和鼓励。地产资产高比重的养老产业模式对企业的资金实力要求较高，上市融资的限制较多。就初步了解的公司情况来看，可重点培育养老服务品牌和专业人员队伍，向养老医疗服务方面加强与优势企业合作，引入其它资金和创新融资模式减少公司在项目物业方面的资金沉淀。可通过定向增发股权融资、股权质押融资和私募债券融资等多种形式募集资金增加运营服务方面的投入，与上下游优势企业合作。在养老地产开发方面以PPP模式、私募债和寻找第三方企业投资持有物业等方式，逐步向轻资产方向转型。3、个人财富价值的实现通过初级资本市场，逐步规范企业的账务，法务等框架，让企业稳步进入场内市场，让企业的资产证券化，用市值的形式实现企业原始股东个人财富的数十倍翻番。4、合理规划，节约企业成本结合国家的经济形式和企业的自身状况，走资本市场发展是企业的必由之路。从企业目前的情况，以最低成本步入资本市场，在初级资本市场上逐步规范企业的账务和法律问题，节约时间成本和资金成本，实现企业的稳步增长。企业在资本市场的基本规划上市期整合期融资期挂牌期上市期整合期融资期挂牌期1、四板挂牌期：1-2个月我司负责部门：市场部+项目部费用：30万第一阶段（3天）:xxX安排项目部成员进场（一般情况下为两人），收集企业资料，了解企业情况；和企业负责人进行初步访谈，发现企业存在及潜在的问题，建议公司项目名称和公司品牌名称分开，最好做一个品牌规划，公司改股份公司时一并改公司名称；同时企业准备档案迁移，股份有限公司必须在市级工商登记，企业需要去所在工商局办理准许档案迁入手续；第二阶段（5天）：会计师事务所和律师事务所进场，和企业及我司一起进行四方会谈，确定企业存在的问题并提出解决方案。同时会所对企业的财务进行整改，全方面搜集企业资料（此阶段可能耗时较长，可能延期，需要企业的高度配合）；企业在房县工商办理工商档案迁出；第三阶段（10-15天）：财务整改阶段顺利进行，会所出具审计报告；档案迁移完成，确定股改日期，企业在推荐机构的协助下进行股改；同步推荐机构完善企业在股交中心的申报材料；第四阶段（5天）：企业股改完成，律所出具法律意见书，推荐机构完成申报材料，递交武汉股权托管交易中心。第五阶段（20天）：股交中心审核材料，此阶段需要20天左右的时间，过会之后推荐机构安排专场企业挂牌仪式。融资规范期：6-12个月我司负责部门：投融资部以一年期为目标，融资前先整合公司内部资源、健全法人治理结构和提升经营业绩，降低融资成本，为后续转新三板或者IPO做准备。首轮融资，完成企业目前最急需的股权激励、上下游绑定以及资金需求。建议融资方式如下：第一轮做内部增资扩股（1-2个月）：通过股份制改造，企业已经具备了合法增资扩股的基本条件；通过在武汉股权托管交易中心交易版的挂牌，企业的每股交易价已经获得了第三方公信机构的认可，此时可以启动第一轮定向增发，鉴于企业自身优势，建议做一轮内部增资扩股，具体方式如下：（1）定增对象：公司内部核心高管及核心老员工、公司上下游合作伙伴、社会友好人士等。（2）定增目的：通过股权绑定，增强高管和员工提升经营业绩的动力，有利于维护向下游合作伙伴关系，与企业同发展共受益，同时获取一部分企业发展所需要的资金。（3）定增性质：所有通过此轮定增所增加的法人股东为普通股权，享有股东权利。高管定增的界定为有限合伙，享有公司的分红权及未来收益权，但不享有投票权及决策权，高管一旦解除与公司聘用关系，公司享有回收该名股东所持股权的权利。（4）定增流程：贵我双方协商签定《融资服务协议》；我司根据项目部所提供的挂牌材料编纂《募股说明书》及《股权认购协议》，其中将重点揭示武当药业在资本市场发展的决心及上市后原始股权的巨大增值；贵司将人员名单提供给我方，双方协商筛选并邀约参加《木兰长岭养老公寓公司增资扩股大会》；大会之上，贵司陈总及我方的讲师将进行宣讲，重点宣传公司养老产业的行业前景及可行性发展报告；与投资人签署《股权认购协议》，并办理工商变更及确权等相关事宜。第二轮做对外融资（2-3个月）：我司负责部门：投融资副总完成第一轮融资后，视企业发展需要，随时可以启动对外融资，具体由我司负责引进风险投资机构或投行，进行风险投资或债务投资，帮助企业整合上下游资源，具体届时再议。3、整合期：2年视企业的综合情况，以两年期为目标，以场内市场为目标，逐步回购零散股权，重新整理企业内部股权问题，同时启动和完成二期融资，逐步转变公司资产结构和业务结构，完善企业的资本运作能力，保证企业充足的资金储备。同时启动行业整合，收购其他优质的中小同行企业或者养老项目，