房地产采购制度培训

PAGE房地产采购制度培训一、总则（一）目的为规范公司房地产采购行为，加强采购管理，确保采购工作的高效、有序进行，保障公司项目的顺利推进，特制定本采购制度。本制度旨在明确采购流程、规范采购操作、加强供应商管理、控制采购成本，提高公司采购工作的质量和效益，维护公司的合法权益。（二）适用范围本制度适用于公司所有房地产项目的采购活动，包括但不限于土地购置、建筑材料采购、设备采购、工程服务采购、营销策划采购等与房地产项目相关的各类采购事项。（三）基本原则1.合法性原则采购活动必须严格遵守国家法律法规及相关政策要求，确保采购行为合法合规。2.效益性原则在保证采购质量的前提下，充分考虑采购成本，通过合理的采购策略和方法，实现采购效益的最大化。3.公开公平公正原则采购过程应遵循公开透明的原则，确保所有符合条件的供应商都有平等参与竞争的机会，杜绝暗箱操作，保证采购结果的公平公正。4.诚实守信原则采购各方应诚实守信，履行各自的权利和义务，维护良好的商业信誉。二、采购流程（一）采购需求提出1.项目部门发起各项目部门根据项目进度和实际需求，填写《采购需求申请表》，详细说明采购项目的名称、规格型号、数量、质量要求、交货时间、预算金额等信息，并附上相关的技术文件或图纸。2.需求审核采购部门收到《采购需求申请表》后，对需求的合理性、必要性进行审核。对于不符合项目实际需求或预算超支的申请，采购部门有权要求项目部门进行调整或重新提交申请。（二）采购计划制定1.采购计划编制采购部门根据审核通过的采购需求，结合项目进度安排，制定详细的采购计划。采购计划应明确采购项目的实施时间、采购方式、供应商选择标准、采购预算等内容，并报相关领导审批。2.采购预算管理采购预算是采购计划的重要组成部分，采购部门应根据项目成本控制目标，合理编制采购预算。采购预算一经批准，必须严格执行，不得随意突破。如因特殊情况需要调整采购预算，应按照公司预算调整的相关规定办理审批手续。（三）供应商选择与管理1.供应商信息收集采购部门通过多种渠道收集供应商信息，包括供应商自荐、行业推荐、网络搜索、供应商数据库等。对收集到的供应商信息进行整理和分类，建立供应商信息库。2.供应商评估与选择采购部门根据采购项目的特点和要求，制定供应商评估标准，对供应商的资质、信誉、生产能力、产品质量、价格水平、售后服务等方面进行综合评估。选择评估结果优秀的供应商作为潜在合作对象，并与其进行初步沟通和洽谈。3.供应商准入管理对于拟合作的供应商，采购部门应要求其提供相关资质证明文件，如营业执照、税务登记证、组织机构代码证、生产许可证、产品质量认证证书等，并进行实地考察和审核。经审核合格的供应商，纳入公司供应商名录，作为正式合作对象。4.供应商年度评估采购部门每年对供应商进行年度评估，评估内容包括供应商的供货质量、交货期、价格水平、售后服务等方面。根据评估结果，对供应商进行分类管理，对于表现优秀的供应商给予奖励和优先合作机会，对于表现不佳的供应商进行警告、整改或淘汰处理。（四）采购合同签订1.合同起草与审核采购部门根据采购项目的具体情况，起草采购合同文本。合同文本应明确双方的权利和义务、采购项目的名称、规格型号、数量、质量要求、交货时间、交货地点、价格、付款方式、违约责任等条款。采购合同起草完成后，应提交公司法务部门进行审核，确保合同条款符合法律法规要求，避免法律风险。2.合同签订与备案经法务部门审核通过的采购合同，由公司法定代表人或授权代表与供应商签订。合同签订后，采购部门应将合同副本提交相关部门备案，作为采购执行和付款的依据。（五）采购执行与验收1.采购订单下达采购部门根据采购合同，向供应商下达采购订单。采购订单应明确采购项目的具体要求、交货时间、交货地点等信息，并要求供应商签字确认。2.采购跟踪与催货采购部门应定期跟踪采购订单的执行情况，及时了解供应商的生产进度和交货情况。对于可能影响交货期的问题，应及时与供应商沟通协调，采取相应的措施解决。如供应商出现逾期交货的情况，采购部门应按照合同约定进行催货，并追究其违约责任。3.到货验收采购项目到货后，采购部门应组织相关部门和人员进行验收。验收内容包括货物的数量、规格型号、质量、外观等方面。验收合格后，由验收人员填写《采购验收单》，并签字确认。如验收不合格，采购部门应及时与供应商协商解决，要求其更换货物或采取其他补救措施。（六）采购付款1.付款申请与审核采购部门根据采购合同和验收情况，填写《采购付款申请表》，详细说明采购项目的名称、合同编号、付款金额、付款方式等信息，并附上采购合同、验收单等相关证明文件。付款申请提交后，由财务部门进行审核，审核内容包括合同条款、验收情况、发票开具等方面。2.付款审批与支付经财务部门审核通过的付款申请，按照公司财务审批流程进行审批。审批通过后，财务部门按照合同约定的付款方式和时间向供应商支付货款。三、采购方式（一）公开招标1.适用范围公开招标适用于采购金额较大、技术复杂、潜在供应商较多的采购项目。2.招标程序采购部门制定招标文件，明确招标项目的技术要求、商务条款、评标标准等内容。发布招标公告，邀请潜在供应商报名参加投标。对投标文件进行评审，确定中标候选人。公示中标候选人，如无异议，确定中标供应商，并签订采购合同。（二）邀请招标1.适用范围邀请招标适用于采购金额较大、技术复杂、潜在供应商数量有限的采购项目。2.招标程序采购部门根据供应商信息库或其他渠道，选择若干家符合条件的供应商作为邀请对象。向邀请对象发出招标文件，邀请其参加投标。对投标文件进行评审，确定中标候选人。公示中标候选人，如无异议，确定中标供应商，并签订采购合同。（三）竞争性谈判1.适用范围竞争性谈判适用于采购时间紧迫、采购项目规格和技术要求复杂、需要与供应商进行充分沟通和协商的采购项目。2.谈判程序采购部门制定谈判文件，明确谈判项目的技术要求、商务条款、谈判程序等内容。邀请若干家符合条件的供应商参加谈判。与供应商进行谈判，就采购项目的价格、质量、交货期等条款进行协商。确定成交供应商，并签订采购合同。（四）单一来源采购1.适用范围单一来源采购适用于只能从唯一供应商处采购、发生了不可预见的紧急情况不能从其他供应商处采购、必须保证原有采购项目一致性或者服务配套的要求，需要继续从原供应商处添购，且添购资金总额不超过原合同采购金额百分之十的采购项目。2.采购程序采购部门填写《单一来源采购申请表》，详细说明采购项目的名称、采购原因、拟采购供应商等信息，并附上相关证明文件。提交公司领导审批，经批准后，与供应商签订采购合同。（五）询价采购1.适用范围询价采购适用于采购金额较小、采购项目规格和技术要求明确、市场上有多家供应商可供选择的采购项目。2.询价程序采购部门向若干家符合条件的供应商发出询价函，要求其提供采购项目的报价。对供应商的报价进行比较和分析，选择报价合理、信誉良好的供应商作为成交对象，并签订采购合同。四、采购风险管理（一）风险识别与评估1.风险识别采购部门应定期对采购过程中可能存在的风险进行识别，包括市场风险、供应商风险（如供应商破产、违约、产品质量问题等）、合同风险（如合同条款不完善、法律风险等）、验收风险（如验收标准不明确、验收结果不准确等）、付款风险（如付款延迟、付款错误等）等。2.风险评估采购部门对识别出的风险进行评估，分析其发生的可能性和影响程度。根据风险评估结果，确定风险等级，为制定风险应对措施提供依据。（二）风险应对措施1.市场风险应对关注市场动态，及时了解市场价格波动情况，合理安排采购时间和数量，采取套期保值等手段降低市场风险。2.供应商风险应对加强供应商管理，建立供应商评估和考核机