2026中国租住资管论坛：租住市场高质量发展的时代机遇

2

0

2

6

中国租

住资管论坛租

住

市场高质量发

展

的时

代机

遇新房找房热度趋势2023W1-2025W52二手房找房热度趋势2023W1-2025W52 环比下降城市环比持平城市环比上涨城市6050403020100 环比下降城市环比持平城市环比上涨城市60

30

20

0

7.32亿方4.3亿方0.592025供求比领先指数

提示二手房找房热度趋势已呈现筑底企稳的形态。阶,

当前已至历史低点

，需求触底70

50

40

百城二手房挂牌量2023-2025（万套）300.0

280.0260.0240.0220.0200.0180.0160.0140.0120.0100.02022销售面积数据来源

：国家统计局，2023年2024年2025年70城二手房10

新开工面积70城新房2022-072025-102025-072025-042021-102021-072021-042021-012020-102025-102025-072025-042025-012024-102023-102025-012024-102024-072024-042024-012023-072023-042023-012022-102022-072022-042022-012021-102021-072021-042021-012020-102020-072023-102023-072023-042023-012022-102022-042020-042022-012020-012024-072024-042024-012020-072020-042020-0120212024202312月11月10月0.940.770.660.734月8月9月7月6月2月3月5月1月70新二手价格趋势向好发展20140720141020150220150520150820151120160320160620160920161220170420170720171020180220180520180820181120190320190620190920191220200420200720201020210220210520210820211120220320220620220920221220230420230720231020240220240520240820241120250320250620250920251236个月

56个月

52个月全国新建商品住宅一二级库存周期出现拐点信号房地产新发展阶段

，

价格周期

是否向3年一轮的模式回归？20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%-5.0%-10.0%-15.0%15.010.05.00.0(5.0)(10.0)12月：库存同比-9.

1%消化周期同比变化+0.

6月库存同比%消化周期同比变化数据来源

：国家统计局，201303201306201309201312201404核心要点落地政策发布主体政策情况政策一次性给足

，不搞“添油战术“换房个税退税政策延续财政部税务总局住建部公告力度一步到位

，覆盖2年周期

，避免政策反复

，稳定改善型需求预期取消限制性措施

，强化政策协调央行+金融监管总局联合通知(1月15日)取消商办50%-60%高首付限制

，调整为不低于30%

，降低投资门槛

，加速商办去库存满足刚需与改善需求

，支持换房公积金贷款利率下调

(首套5年以上至2.6%)央行住建部公积金管理中心联合通知降低刚需/改善月供成本

，支持“卖旧买新”,与换房退税政策形成协同严控增量、盘活存量专项债收购存量商品房用作保租房河南省财政厅住建厅专项债实施方案收购存量房转保租房

，既去化库存又补充保障房供给

，落实

“盘活存量”要求推动商办去库存与业态转型央行货币政策委员会决议(1月15日)完善融资基础制度

，扩大REITs范围“白名单“项目贷款展期最长5年金融监管总局融资协调机制通知缓解房企短期偿债压力

，为存量项目盘活与REITs发行创造条件（2026.1月起受理

，3月前完成首批展期）深化公积金改革

，支持新市民/青年人公积金“商转公”比例提升、额度上浮(如沈阳1.3倍)沈阳市公积金管理中心新政(1月10日)适配新市民、多子女家庭需求

，降低购房现金压力

，释放特

定群体潜力加强预期管理

，监测敏感指标金融监管总局融资协调机制常态化运行金融监管总局工作部署(1月15日)监测房价、投资、法拍房等指标

，管控不实信息

，稳定市场

预期房企向“开发+持有运营”转型证监会发改委REITs试点扩容通知

（2026.1月起受理新增申报）

2026年1月1日《求是》杂志发表《改善和稳定房地产市场预期》文章以“稳预期缩调整促转型

”为核心明确正视房地产的

双重定位承认市场回落对经济居民财富与金融体系的连锁影响纠正行业重要性下降”的认知偏差

降

存1月房地产落地政策梳理资料来源

政府公开资料整理199920102013

202120232025公租房（城镇中等偏下收入，住房困难家庭）•2010年：《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》出台，明确公租房的供应对象和建设方式。•2014年：《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》，廉租房

与公租房并轨运行，合称为公共租赁住房。保障性住房（新市民、青年人等群体）2021年：《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，明确住房保障体系以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体。2023年：《关于规划建设保障性住房的指导意见》，保留原有的“可租型”（廉租房、公租房、保租房），发展共有产权房、人才安居房、

自住型商品房等

“可售型保障房

”将是下阶段政策的发力重点。起步阶段转型阶段

高质量发展阶段廉租房（城镇低收入，住房困难家庭）•

1

9

9

9

年

：《

城

镇

廉

租

房

管

理

办

法》，标志着廉租房制度在中国建

立。•2007年

：《廉租住房保障办法》

和《廉租住房保障资金管理办法》

出台，制度体系逐渐成型。以“房住不炒”为方政策逐步推进，触及行

概念，开始培育租赁例、用地来源、金融支

市场，确立租赁住房撑等，完善住房租赁市

1998年住房租赁首次纳入国家制度设计，市场化租赁萌芽发展

，政策驱动下的保障体系构建+市场化探索并行期为重点，大力发展住房建设，加强房保障体系建设

存量配租配售成针，推出“租售并举”

业空白领域，如市场条

2014-2016年2017-2018年2019-2020年2021-2022年2023-2025年规范租赁住房市场发展，密集出台相关支持性政策，政府引导作用逐步显现租赁住房，加强住金融支持，收储以保障性租赁住房

推进保障性租赁政策体系场配置政策1998-2013年

新风向S0%-7/0%排序集量1北京406716青岛2114.432深圳6063.217济南20.513.23广州6062.318长沙15104上海476019天津109.565重庆403020无锡89.56杭州3326.8421沈阳13.56.77西安3021.7322佛山7.58.18成都3022.423贵阳107.49武汉2525.224绍兴6.57.2610郑州233025南昌87.110511宁波21.321.326珠海1.57.812苏州202027乌鲁木齐6.76.8213合肥6.520.428石家庄85.2314南京151529太原4.54.515厦门2113.630长春33.76•推动房地产高质量发展。•

优化保障性住房供给

，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求。•建设安全舒适绿色智慧的“好房子”

，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动。•建立房屋全生命周期安全管理制度。供应端需端•

住建部：

“十四五”期间

，全国建设筹集各类保障性住房、

安置房等

间）。十四五期间-部分城市保障性住房完成情况（万套/间）数据来源

：政府公开资料整理对租赁房源的要求对租赁合同签订管理的要求对出租主体的新规定•

安全标准的法定化：租赁房源应符合•

实名签约与身份核验

：出租人和承租人签订住•

强化了对从业主体资质的监管：住建筑、消防、燃气、室内装饰装潢等房租赁合同时应当使用实名。房租赁企业将“住房租赁”明确列方面的法律法规的强制性标准。入其登记的营业范围。•

居住空间的法定化：厨房、卫生间、•

强制备案制度

：出租人应当将住房租赁合同向住房所在地房产管理部门备案。•

强化了对从业主体资金的监管：规阳台、过道、地下储藏室、车库等非定了资金监管账户制度

，要求租金居住空间不得单独出租用于居住。•明确押金返还规则：双方在住房租赁合同中应明确约定押金的金额、返还时间以及押金扣减收付应通过资金监管账户进行。•

居住密度的法定化：规定了租赁住房规则。•

强化了对从业主体行为的监管：对单间租住人数上限、人均租住面积的于发布虚假房源的

，最高可处10万下限应当符合设区市级以上政府规定•

禁止暴力腾退

：出租人不得采取暴力、威胁或元罚款。的标准。其他非法方式迫使承租人腾退住房。房源结构调整长期稳定的租赁需求专业化转型

，机构化率提升首部《住房租赁条例》于2025年9月正式施行

，租赁行业发展进入新阶段

轻资产扩张需匹配现金流

，“高收低租”不可持续

，

赛道更具抗风险能力。

行业从“冲规模”转向

，

，中小机构出清加速。

政策与监管将进一步收紧

，推动行业回归合规与稳健运营。2021-2024监管收紧

，

国企系崛起业系与房企系非核心项目,

国2019-2020至暗时刻

，头部机构暴雷头部局部暴雷期风险缓释与结构性出清期萌芽期集中爆发期购

流动人口

(政策性租房品牌长租公寓个人挂牌房源找房用户数量2ooo

w

其中近30天租房意向

“高”/“

中”

占比60%城市家庭1.9亿户

，其中租房户数约5000万

，

占比25.6%政策性租房累计供应证

保障房十四五新增近数据来源：i

Find

，国家统计局

，2022年以后数据系估算3.852.36线上平台年挂牌

（间）数据来源

：2020第七次人口普查10%长表数据一线城市长租公寓出租率

8%1.190.44300万（间）租赁公租房/廉租房2400

银品牌公寓在2024E2023E2022E20182017202

12020201920162010201

120122013201420150.452.53政党的机关、国家机关、群众团体和社会组织、企事业单位负责人专业技术人员办事人员和有关人员农、林、牧、渔业生产及辅助人员

廉租房/公租房求提升

，

长期预计释博士研究生硕士研究生大学本科大学专科高

中初

中小

学学前教育未上过学2030城镇化率67%→70%4000万人进城

场化租房社会生产服务和生活服务人员生产制造及有关人员当前中国劳动年龄人口平均受教育年限为10.9年

，主要发达国家平均为13.2年。产业升级+阶层结构完善驱动1000+万户家庭居住改善1900万户学历层次的提升带

转变1100万户 廉租房/公租房市场化租房数据来源：

2020年人口普查家庭小型化：

单身人士增加

，无孩家庭增加

，居住需求由租房向买房的转化动能减弱1400120010008006004002000 结婚对数离婚对数常住人口出生率1614121086420数据来源

：国家统计局，2020201620142017202120232015201820192022202476461158平台找房需求占比2021-202560.0%

59.0%

4.5%30.0%

10.0%

2021

2022

2023

2024

2025

0.0%

线上平台买房需求占比逐年下滑。

2025年月均百城挂牌套数达到183.2万套

，与2023年相比增长了35%

线上平台租房需求的占比达到54

.

5%

（58）

和33

.

6%

（AJK）

，与2021年相比分别提升了13.5pct和14.6pct。20.0%

-13.5pct

AJK平台找房需求占比2021-2025

44.8%

5.5%百城租房市场挂牌套数2023-2025

19.0%

22.3%

25.6%

40.0%50.0%

o

48.9%

o90.0%80.0%70.0%60.0%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%2021202220232024

20252025-05

2025-03

2024-05

2024-07

2025-11

2025-09

2024-09

2024-11

2024-03

2023-09

2023-11

2025-01

2023-05

2024-01

2023-03

2023-01

-14.6pct买房

租房2023-072025-07数据来源：167.981.0%66.4%35.76%21二手市场房源向租房市场转化

，叠加保租房入市

，推高市场供给

2025年

，重点城市平均挂牌租金较2024年下

%，对比2024年跌幅（

12.4%）

有所收窄。

2025年

，重点城市的月度挂牌租金波动幅度较小

，

12月平均挂牌租金翘尾上涨

，今年整体挂牌租金有止跌企稳的迹象。2023年-2025年重点城市挂牌租金趋势变化数据来源：

挂牌租金（元/平方米/月）环比2.0%1.5%1.0%0.5%0.0%-0.5%-1.0%-1.5%-2.0%-2.5%-3.0%-3.5%60.055.050.045.040.035.030.025.020.0止跌企稳

，区间小幅波动25年均值：43.323年均值：54.7202511202506202509202403202409202510202502202411202508202507202404202504202401202410202312202301202407202307202306202302202412202303202311202501202308202505202309202408202512202304202305202503202310202405202402202406跌12.4%跌9.6%排序城市排序城市同比2024年平均租金=1002024年平均租金=1001乌鲁木齐104.121大连96.32贵阳100.322合肥96.03呼和浩特100.023济南95.94东莞99.624杭州95.55郑州99.425西安94.86佛山99.326长春94.77石家庄98.527海口94.68哈尔滨98.428北京94.49深圳98.129青岛94.410成都97.830南昌94.411重庆97.531长沙94.212中山97.432南京94.013天津97.433广州93.814南宁97.134宁波93.615无锡97.135福州93.116昆明97.136太原92.517沈阳97.037武汉92.118苏州96.538厦门91.319兰州96.439三亚90.320上海96.440温州90.2

2025年

3个城市租赁价格指数同比上涨

西部城市受供需扰动影响更小乌鲁木齐贵阳呼和浩特等受租赁供需扰动因素影响较小的城市其挂牌租金表现相对突出

上海、深圳、成都、重庆等城市下半年部分城市已显现止跌回升迹象

备注1城市范围全国租赁重点40城各城市的市辖区不包括县2数据样本数据基于市场公开信息、

58同城网站及安居客网站自有监测数据历史沉淀大数据等数据来源2025年安居客全国40城租赁价格指数120.0115.0110.0105.0100.095.090.085.0110.4101.790.4

87.8130.0125.0120.0115.0110.0105.0100.095.090.085.080.0111.5105.493.092.2

2025年

，核心二线城市挂牌租金回落幅度显著；

但成都12月租金水平较2021年疫情前仍高

%。

2025年

，成都挂牌租金

%，跌幅较小。

,支撑租金表现较强。

截至2025年12月

，

挂牌租金水平较2021年疫情前仍高出

%，且今年各月波动相对较小；

广州和深圳的挂牌租金则在下半年显现出止跌回升的迹象。2021032021052021072021092021112022012022032022052022072022092022112023012023032023052023072023092023112024012024032024052024072024092024112025012025032025052025072025092025112021.3-2025.12一线城市挂牌租金指数趋势变化202103202105202107202109202111202201202203202205202207202209202211202301202303202305202307202309202311202401202403202405202407202409202411202501202503202505202507202509202511数据来源：

备注：

以上各能级城市挂牌租金为指数化趋势

，选择到2021年初为对比基期2021.3-2025.12重点二线城市挂牌租金指数趋势变化

杭州——

南京

成都重庆

武汉

西安

北京

上海

广州

深圳排序城市同比排序城市同比1合肥29.3%21东莞5.8%2天津24.2%22青岛5.3%3乌鲁木齐21.4%23兰州4.6%4呼和浩特20.8%24石家庄3.2%5成都17.0%25杭州2.7%6郑州16.6%26苏州1.9%7哈尔滨16.6%27贵阳1.8%8济南15.8%28武汉1.6%9南昌13.1%29重庆1.1%10西安11.6%30长春-0.9%11太原11.0%31无锡-1.0%12宁波10.4%32大连-1.7%13中山10.3%33北京-2.2%14沈阳9.8%34海口-4.9%15广州9.6%35上海-6.3%16佛山9.3%36福州-6.8%17长沙8.7%37南宁-9.0%18深圳8.3%38温州-12.8%19南京8.0%39厦门-14.3%20昆明7.1%40三亚-18.9%排序城市同比排序城市同比1重庆16.5%21大连-3.8%2南京15.4%22广州-3.9%3福州6.9%23宁波-3.9%4东莞6.6%24济南-3.9%5杭州6.3%25长沙-4.2%6天津5.4%26贵阳-5.0%7郑州3.4%27青岛-5.1%8呼和浩特2.8%28南宁-5.3%9苏州2.6%29北京-5.6%10佛山0.7%30长春-6.6%11哈尔滨0.7%31海口-6.9%12昆明0.2%32沈阳-7.8%13乌鲁木齐0.0%33石家庄-9.2%14南昌-0.1%34太原-9.3%15兰州-1.2%35武汉-11.6%16深圳-1.2%36厦门-13.2%17上海-2.1%37西安-14.2%18合肥-3.2%38成都-16.5%19温州-3.2%39中山-36.1%20三亚-3.6%40无锡-40.1%

2025年

，租赁市场线上挂牌供应量同比上

%；线上租赁需求热度同比小幅下

%，较去年跌幅显著收窄。

重庆、

南京、

杭州、

福州及天津等人口基数较大的新一线城市

，需求热度较去年上升

，表现优于一线城市。备注：

1.城市范围

：全国租赁重点40城；

各城市的市辖区

，不包括县。

2.数据样本

：数据基于市场公开信息、

58同城网站及安居客网站自有监测数据、历史沉淀大数据等。

数据来源：2025年安居客全国40城租赁房源线上挂牌量变化2025年安居客全国40城租赁线上需求热度变化

一线城市：

下房源均存在供应缺口

，

5000元以上价格区间明显供大于求；

重点二线城市

。

一线城市：

租赁各价格段的供

富；对于各价格段的租赁产品

，均能有对应的市场需求空间。

重点二线城市：

各价格段的供需分布相对集中；

2025年重点二线城市租赁价格供需分布及变化情况2025年一线城市租赁价格供需分布及变化情况备注

：城市包括杭州、南京、成都、重庆、西安、武汉备注

：城市包括北京、上海、广州、深圳数据来源：2025年成都租赁价格供需分布及变化情况

市场竞争压力较大。对比去年同期

，

500元/月/套、

1501-2000元/月/套房源的供需占比上升显著。

尤其

，

。

户型结构：

3房供应占比过半

，

。今年

，

3房供给仍在持续增加

，

市场竞争压力较大。

增

。2025年成都租赁户型供需分布及变化情况数据来源：

核心区

需求热度占比均在

。

等人口基数较大区域

，需求占比显著高于供应占比。

挂牌租金同比上涨

，

的挂牌租金表现较强

，

等区挂牌租金较2024年

。2025年成都各区域挂牌租金及变化情况成都各区域人口及租赁供需分布情况 租金（元/㎡/月）同比数据来源：14.00%12.00%10.00%8.00%6.00%4.00%2.00%0.00%6.0%4.0%2.0%0.0%-2.0%-4.0%-6.0%-8.0%-10.0%60.00

50.00

40.00

30.00

20.00

10.000.00

25年供应占比25年需求占比七普人口（万人）2.0%

2.6%

2.4%180160140120100806040200155.85134.62天府新区天府新区青白江青白江龙泉驿龙泉驿高新区高新区新津新津新都新都146.58成华成华郫都郫都锦江锦江青羊青羊温江温江武侯武侯金牛金牛双流双流4.7%2.50%

2.67%

涨17.1%2.00%

1.92%

涨11.8%1.50%1.00%

2024年至今

，

二手房价格下行趋势下

，

各能级城市挂牌租金收益率均被动上行；

2025年

，一线城市租金收益率较2024年初

重点二线城市租金收益率较2024年初涨幅最高

，

2025年

，各能级城市租金收益率均突破10年期国债收益率；未来

，伴随

，租赁类产品的投资属性显现。2024-012024-022024-032024-042024-052024-062024-072024-082024-092024-102024-112024-122025-012025-022025-032025-042025-052025-062025-072025-082025-092025-102025-112025-122024年-2025年各能级城市挂牌租金收益率情况2025/1/12025/2/12025/3/12025/4/12025/5/