投资项目分析-“商贸城”房地产项目尽职调查报告

房地产项目尽职调查报告第第页声明本次尽职调查的对象为湖北DDD房地产开发有限公司项下汉川XXXX商贸城项目，湖北DDD房地产开发公司其他项目及关联企业未在本次调查范围内。本报告所述内容依据湖北DDD房地产开发有限公司（汉川XXXX商贸城项目）所提供的资料（包括但不限于电子证据、视频、存档纸质文档、项目方负责人口述等形式）、以及相关行政部门提供的信息为依据撰写。本报告依据收集到的文件内容出具，仅反映所收集文件时的情况。本报告基于以下假设：所有提交的复印件与原件一致；所有签字、印章真实有效；所有相关人员做出的有关事实阐述、声明、保证（无论书面或口头）均为真实和完整。基于以上内容，出具以下尽职调查报告，供公司相关部门参考。目录项目规划31、总体规划32、地块现状43、项目合作需求5二、交易对手61、基本情况62、历史沿革63、股权结构64、高管情况介绍65、关联公司66、控股股东/实际控制人7三、公司财务情况8四、项目公司征信情况及诉讼情况12五、项目介绍131、项目概况及现状132、规控指标153、设计、施工、监理情况及各合作方16六、行业与市场环境分析161、房地产行业政策162、房地产行业发展趋势17汉川区域经济与市场情况18项目周边竞品项目市场调研22项目定位分析与投资估算251、一期定位分析与可售商铺评估252、项目二期项目开发定位分析263、项目二期商业和公寓投资估算26项目规划1、总体规划XXXX商贸城是汉川市政府于2013年1月25日签约引进汉川市刁东街道的重点招商项目，深圳XXXX文化传播投资有限公司、湖北DDD房地产开发有限公司作为项目投资开发建设方，XXXX商贸城项目挂靠在湖北DDD房地产开发有限公司下进行开发。湖北DDD房地产开发有公司成立于2009年，是经汉川市工商行政管理局注册的民营企业。项目地址位于.图1项目原总体规划为多业态、全方位、专业化的商贸综合市场，主要业态包含大型超市购物中心、各类品牌专卖店、建材专业大卖场、居家装饰体验馆、仓储物流及电子商务商住楼等（项目总体规划效果图，见图1）。项目原总体规划用地面积23.13万㎡（约347亩），规划总建筑面积约25万㎡，规划总用地分别为地块一、地块二和地块三（各地块详细规划指标，详见下表1）。表1：汉川XXXX商贸城原总体规划分地块规划指标序号类别地块一地块二地块三1用地性质R2（二类居住用地）B1（批发零售商服）B1（批发零售商服）2规划用地面积17913.7㎡（26.87亩）127016.7㎡（190.52亩）85776.4㎡（128.66亩）3净用地面积15665.1㎡（23.5亩）118624.8㎡（117.94亩）73831.6㎡（110.75亩）4道路用地面积2248.6㎡（3.37亩）8391.9㎡（12.59亩）11944.8㎡（17.92亩）5规划建筑面积26655㎡（其中商铺2651㎡）188823㎡45600㎡6容积率≤1.8≤1.4≤1.47建筑密度≤33%≤50%≤50%8绿地率≥30%≥25%≥25%9建筑退后10m20m15-20m10建筑高度22m50m50m2、地块现状汉川XXXX商贸城原总体规划用地面积347亩（23.07万㎡），其中地块一为拆迁安置地块，地块二和地块三为XXXX商贸城开发建设使用。目前开发商已经全额支付地块二土地款并取得土地使用权证书，地块一和地块三均未支付土地款且未取得土地使用权证书。（见图2地块分区图）地块一情况：地块一为居住用地，规划为地块二和地块三拆迁安置，规划用地面积26.87亩，规划建筑面积2.67万㎡，规划为8栋住宅。目前已经建好两栋住宅，完成对地块二拆迁户安置。地块一前期已经承担拆迁平政土地费用280万元，目前正在向政府申请土地拆迁安置补偿优惠，尚未取得实质进展（申请成功后，该地块实际成本40万元/亩）。该地块目前土地款尚未支付且未取得土地使用权证。地块二情况：地块二分三次全额支付土地款9970万元，另外土地交易税费805.74万元，拿地总成本为10776万元，约为57万/亩，楼面地价606元/㎡。地块二一期已经建成，土地开发面积135亩（含道路12.59亩），建筑面积约7万方，实际使用容积率0.78。一期全部为两层（单层6米）专业市场商铺。目前可售面积2.39万㎡（144套），已销售商铺均价4300元/㎡。地块二二期用地面积38亩，综合容积率≤3.0，最大计容建筑面积为7.5万㎡，为净地块未开发。地块二三期位于地块二西南角方形地块，面积约18亩，综合容积率2.74，为净地块，未开发建设。地块三情况：地块三为原总规划计划拆迁征用地块，总面积128.66亩。该地块尚未进行招拍挂流程，地块存在附作物和居住村民居住建筑物，预计需要还建1万㎡住宅。不计拆迁安置成本，在成功申请拆迁安置补贴的拿地成本约60万/亩。无拆迁安置补贴优惠情况下，以目前住宅用地性质正常招拍挂拿地成本约260万/亩，以目前商服用地性质正常招拍挂拿地成本约150万/亩。图23、项目合作需求项目开发商湖北DDD房地产开发有限公司针对XXXX商贸城地块二二期开发进行股权或者债权融资；XXXX商贸城地块二一期已建成可售商铺2.39万㎡（144套）考虑折价打包卖出；目前开发商对项目地块三放弃开发，合作方或者投资方愿意开发地块三，开发商可配合拿地工作。二、交易对手1、基本情况湖北DDD房地产开发有限公司成立于2009年05月08日，统2、历史沿革2013年3、股权结构合计持有湖北DDD房地产开发有限公司股权87.71%，持有9.29%股权，持有3%股权。4、高管层情况介绍法定代表人兼董事长。湖北DDD房地产开发有限公司财务负责人。5、关联公司（1）湖北DDD建设工程有限公司（2）湖北DDD物业服务有限公司湖北DDD物业服务有限公司成立于2009年5月8日，经营范围：物业管理。（3）湖北DDD劳务有限公司湖北DDD劳务有限公司成立于2009年05月08日，注册资本500万元，（4）湖北DDD园林景观工程有限公司湖北DDD园林景观工程有限公司成立于2012年01月06日，6、控股股东/实际控制人根据项目公司提供于不能保证已提供完整债务清单，不排除股东个人仍存在其他隐性民间借贷行为。三、项目公司财务状况项目公司税收政策税收政策税种税率税种税率增值税5.00%耕地占用税30元/平方米城市建设税/费7.00%契税4.00%教育和卫生附加费3.00%土地增值税（清算）地方教育费附加2.00%企业所得税（预缴）堤防维护费2.00%企业所得税（清算）25.00%产权转移数据印花税0.05%土地使用税6元/平方米项目公司2016年1月22日取得土地证。本项目方自2016年9月至2017年10月合计开具。2、项目公司财务报表湖北DDD房地产开发有限公司（XXXX商贸城）2017年10月31日资产负债表湖北DDD房地产开发有限公司（XXXX商贸城）2017年10月利润表湖北DDD房地产开发有限公司（XXXX商贸城）截止2017年10月现金流量表（见附件）（4）2017年10月31日资产负债表主要科目明细资产行次年初数期末数负债及所有者权益行次年初数期末数流动资产：流动负债：货币资金110,683,574.463,547,505.53短期借款68短期投资2应付票据69应收票据3应付帐款70应收股利4预收帐款7157,167,319.0030,811,600.00应收利息5应付工资7212,600.00应收帐款612,877,352.0018,771,140.00应付福利费73其他应收款73,419,376.503,419,376.50应付股利74预付帐款829,869,063.0035,611,154.12应交税金75660,255.114,446,872.92应收补贴款9其他应交款80存货10其他应付款81185,660,555.60159,595,625.60待摊费用11(15,665.92)预提费用82一年内到期的长期债券投资21预计负债83其他流动资产24一年内到期的长期负债86流动资产合计3156,833,700.0461,349,176.15流动负债合计91243,488,129.71194,866,698.52长期投资：长期负债：长期股权投资32长期借款101长期债权投资34应付债券102长期投资合计38长期应付款103固定资产：专项应付款106固定资产原价39354,767.00354,767.00其他长期应付款108减：累计折旧40长期负债合计110固定资产净值41递延税项：减：固定资产减值准备42递延税项贷项111固定资产净额43负债总计114175,351,129.71194,866,698.52工程物资44429,228.00429,228.00少数股东权益在建工程45176,470,781.02177,101,037.02固定资产清理46所有者权益:固定资产合计50177,254,776.02177,885,032.02实收资本115无形资产及其他资产：减：已归还投资116无形资产51实收资本净额117长期待摊费用52资本公积118其他长期资产53盈余公积119无形资产及其他资产合计60其中：法定公益金120递延税项：未分配利润121(9,399,653.65)44,367,509.65递延税款借项61所有者权益合计12258,737,346.3544,367,509.65资产总计67234,088,476.06239,234,208.17负债和所有者权益总计135234,088,476.06239,234,208.17利润表编制单位：湖北DDD房地产开发有限公司（XXXX商贸城）项目行次本月数本年累计数一、主营业务收入112,497,724.7371,963,191.19减：主营业务成本2主营业务税金及附加334,932.84二、主营业务利润412,462,791.8971,963,191.19加：其他业务利润5减：营业费用66,525,149.962,117,143.00管理费用72,562,797.0748,847.00财务费用812,409,667.8315,969,197.89三、营业利润9-9,034,822.9753,828,003.30加：投资收益10营业外收入11313,760.3560,840.00减：营业外支出12四、利润总额13-8,721,062.6253,767,163.30减：所得税14五、净利润15-8,721,062.6253,767,163.30（4）主要科目明细报表科目金额备注货币资金3,547,505.48其中：现金941,898.92银行存款2,605,606.56未提供银行对账单核实应收账款18,771,140.00其中：湖北江豪石材2,000,000.00借款，存续3年，原因不明。银行按揭款15,500,000.00苏文平1,271,140.00其他应收3,419,376.50主要有：孝感大安图审80,000.00垫付工程方款项工程保险费172,642.00垫付工程方款项工程电费169,955.45垫付工程方款项商混243,800.00垫付工程方款项外墙砖1,186,327.00垫付工程方款项韩显生226,667.00段志勇173,333.00预付账款37,158,854.12已支付工程款，未取得发票或者未办理竣工决算在建工程177,101,037.02开发成本预收帐款30,811,600.00预收购房款应交税金4,446,872.92其他应付款91,458,625.60其中:产业扶持资金59,830,000.00熊超华10,000,000.00谢世杰20,000,000.00月利息40万元，利息收取人段再美DDD建设工程1,000,000.00租铺保证金270,210.00洪淌村358,415.60拆迁款陈早云27,500,000.00股东投资韩显生23,055,000.00股东投资段志勇17,582,000.00股东投资借款明细表借款方借款金额贷款方借款期限抵押物信息备注湖北DDD房地产开发有限公司8000万李红斌2015.12.23-2017.8.15股权质押已结清股东个人借款2000万元谢世杰2017.6.19日起未知股东个人借款1000万元熊超华2017.1.10起未知项目公司。四、项目公司征信及诉讼情况1、查询人民银行征信系统；没有提供湖北DDD房地产开发有限公司征信报告。查询被执行人执行信息；2017年11月3日在中国裁判文书网、中国执行信息公开网查询到情况：备注：经查询“湖北DDD房地产有限公司”上述案件经公司负责人确认都已结清，无涉诉案件。相关判决书见附件。3、行政处罚五、项目介绍项目概况及现状本项目自2010年开始征地、拆迁、安置，没有提供拆迁协议，根据项目合伙协议提到本项目占地230亩，其中原蒋家台坡地20亩、周边水塘荒地约40亩。需征用农户老宅基地40个，拆除居民危房56栋、猪舍及其他附属物6600平方米，项目建成后第一期还建居民房60套，每套100平方米。本项目自2013年起项目方开始推广楼盘，2014年1月开始收取购房意向金，2014年4月1日商铺开工建设，商铺总规划建筑面积68171平方米（由12栋共计428套，两层楼商铺构成），2014年12月28日完工。2014年12月31日、2015年3月19日省政府下发3个红头文件，，合计211.32亩。2016年1月6日，湖北DDD房地产开发有限公司与汉川市国土资源局签订本项目国有建设用地使用权出让合同，2016年1月22日取得土地证（118624.8平方米）。2016年3月3日取得用地规划许可证。2016年3月17日取得工程规划许可证。2016年3月20日土地开发面积135亩（含道路12.59亩），建筑面积约7万方，实际使用容积率0.78。一期全部为两层（单层6米）专业市场商铺，市场定位家居建材批发市场，上下层一起销售，单铺主力面积为93㎡、185㎡。截止到2017年11月，项目一期商铺累计销售时间37个月，累计正常销售244套，抵工程款50套，剩余可售144套，正常销售月均去化6.6套。目前可售面积23860.81㎡（144套），项目开发商报的销售均价6000元/㎡。剩余可售商铺超过50%集中于市场位置最差楼栋（1-4#），各可售商铺零散分布于各区域，主力商铺面积为158㎡和185㎡。2017年10月，未售144套（2.39万平方米）还建5套、工程抵款50套、抵押6套、签合同销售191套[合计27823.72平方米，总价款12082万元,均价4342元/平方米]、收定金36套。项目一期2016年3月交付使用，商铺几乎全部空置。开发商2016年10月引入欧亚达招商运营团队人员进行招商，花费60余万元开业奖励金，并推出招商租金、物业费优惠等政策将一期开业运营提升至目前状况。目前市场正常开业经营商户53家，开业面积14650㎡，占总面积的20%，占市场招商部招商托管面积的50%。开业商户主要集中于市场内部十字形主道路两侧。目前租金优惠政策为3年租期免租27个月，月租金报价12元/㎡/月，计算免租期的实际租金水平为3元/㎡/月，目前欧亚达也为类似招商优惠（折算的实际租金水平为2.8元/㎡/月）。项目目前物业费标准为2元/㎡/月。控规指标汉川XXXX商贸城地块二宗地指标序号项目名称数量单位备注1规划总用地面积127016.7m2约190.52亩2净用地面积118624.8m2约177.94亩3总建筑面积188823.38m24计容总建筑面积177823.38m2其中一期总建筑面积70000m2二层，已建成，计容面积二期总建筑面积86000m2二期：商业建筑面积15000m2计容二期：办公公寓建筑面积60000m2计容二期：地下停车场11000m2不计容三期计容总建筑面积32823m2综合容积率2.745容积率≤1.46占地面积153300m27建筑密度≤50%8绿地率≥25%9建筑退后20m210建筑限高50m2项目（地块二）总占地面积190.52亩，净用地面积177.94亩，总建筑面积18.9万㎡（其中计容面积17.8万㎡）。一期已经建成并开业运营，总面积约7万㎡，规划为家居建材专业市场，物业形态为两层方形商铺。二期占地面积约38亩，尚未开发，综合容积率≤3.0，规划为6万㎡公寓+1.5万㎡商业+1.1万㎡地下停车场，建筑限高50米，川刘路退让20米。项目（地块二）三期占地面积约18亩，暂不考虑开发。设计、施工、监理情况及各合作方项目实施单位勘察单位设计单位施工总承包商监理单位备注：工程施工总承包商是本项目关联方。行业与市场环境分析1、房地产行业政策2016年中央经济工作会议强调商品房居住属性后，随后22个热点城市密集出台调控政策调控房价过快上涨。2017年，中央政府先后在多次重要会议上强调“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，一二线城市限购、限售、提高首付比例和房贷利率措施开始逐步向三四线城市扩大。限售作为抑制房产投机性需求的调控手段，在本轮调控中逐步扩大。截至11月，分类型来看，一线城市仅广州实施了限售，二线城市有20个，三四线城市有24个。从地域来看，限售主要集中与东南沿海、京津冀、珠三角、长三角三大都市圈周边，中西部主要为省会城市。目前湖北省区域内，武汉和孝感对商品房住宅实施限购限贷政策，襄阳对商品房住宅实施限售政策。武汉2016年重启限购政策后，截至目前尚未出台限售政策。2017年9月13日，孝感市政府召开“控房价、稳市场”工作专题会议决定，对孝感城区购房实行限购限贷。孝感限购政策具体内容：对非孝感户籍居民购房实行限购，对本地户籍实行限贷；非孝感户籍居民（引进人才除外）在孝感城区首次购房的，需提供自购房之日前2年(含2年)连续缴纳社会保险或者个人所得税证明，禁止在孝感城区购买第二套住房；本地居民购买二套房，首付比例调高至50%，贷款利率在基准利率基础上上浮10%以上；停止发放三套及以上住房商业贷款和公积金贷款。2017年10月31日，襄阳成为湖北省内首个限售城市，襄阳市区范围内（含襄州区）新购买的新建商品住房和二手住房，须满两年后才能上市交易。目前全国范围内的限售、限购、限贷都只针对新建商品房住宅和二手房住宅，这些政策都没有对商业性质的公寓、办公楼、商铺进行限制。受银行提高住房贷款利率影响，商业性质的商品房贷款利率同步提高。目前孝感限购范围为孝感城区，汉川市不在孝感限购范围内。近期十九大会议中再次强调“房子是用来住的、不是用来炒的”的定调，预计在未来一年房地产调控范围有可能继续扩大，武汉新增限售调控政策的可能性在提高，但孝感房地产调控政策不太可能继续扩大。汉川属于孝感代管县级市，汉川城区距离孝感城区较远，由于紧邻武汉蔡甸区和东西湖区，所以受武汉房地产市场政策和价格变化的影响更大。目前来看，未来3-5年汉川市区域商品房住宅实行限购限售相关政策的可能性非常低，商铺、公寓等商业商品房政策预计保持不变。2、房地产行业发展趋势根据国家统计公布的2017年9月房地产市场统计数据，70个大中城市中15个热点城市房地产市场继续保持稳定。从环比看，新建商品住宅价格全部下降或持平；从同比看，涨幅均继续回落，回落幅度在1.8至8.8个百分点之间。一线城市新建商品住宅和\o"二手住宅"二手住宅价格环比均下降0.2%。二线城市新建商品住宅价格环比上涨0.2%，涨幅与上月相同；二手住宅价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.1个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比分别上涨0.2%和0.3%，涨幅比上月分别回落0.2和0.1个百分点。武汉9月房价环比下降0.1%，同比上涨4.8%。一二线城市受预售价格严格管控影响，9月新推住宅供给量同比偏少，商品房成交面积同比大副下降，“金九银十”遇冷。2016年10月以来，二三线城市房价上涨速度开始超过一线城市。2017年以来三四线城市房价表现强劲，房地产市场呈现量价齐升，三线城市今年9月销量增速仍保持在10%以上。而2017年以来，一线城市销量同比大降至-20%左右，二线城市销量增速减缓至0%左右。本轮地产周期（2015-17年）的特点就是涨价从一线向二线再向三四线城市扩散，投机性房产交易在本轮涨价中的作用非常明显。随着房价大幅上涨，重点中心城市的购房需求外溢，向三四线城市扩散，推动其商品房销售量价齐升。另外棚改货币化安置和三四线城市去库存政策，根据研究机构的量化评估，货币化安置贡献了三四线城市20%的销量和7%的销量增速。而从三四线城市长期人口流动和城市化趋势来看，其房价长期快速上涨并不具备充足的有效需求。投机性需求和外溢需求驱动三四线城市房价上涨的比重比以往要高，一二线城市房价趋势性方向变化也将带动三四线城市房地产市场同向变化。需要重点关注未来一年中，一二线城市房地产市场价格趋势性向下走的市场风险。截止到2017年9月统计数据，全国商品房住宅销售面积累计同比3月从23.7%大降至16.9%，随后一路下行到9月的7.6%，而住宅新开工面积增速也从3月的18%缓慢降至11.1%，而商品房住宅的开发投资增速则稳定在10.4%。房地产的投资、开工均与销售关系紧密，销售下滑、需求下降将降低房地产开发商的开工意愿，影响房地产开发投资。地产销售面积情况与房地产投资同向变化，地产销售一般领先地产投资2-3个季度。目前，房地产调控政策已经对一二线城市房地产投资影响开始显现。2017年3月以来，限售限购城市住宅新开工面积增速开始明显放缓。但是需要注意的一个现象是，2017年以来一二线城市住宅用地供应不足，每次土地招拍挂出现抢地情况，所以房地产投资下滑也受到供应不足影响。目前调控政策持续收紧，一二线城市新地块难求仍未缓解，房地产市场投资热情预计比数据反映的情况要高。七、汉川区域经济与市场情况1、汉川市区位汉川市位于湖北省中部，汉水下游。全市国土面积1632平方公里，2016年汉川市年末总人口达107万，城镇人口达57万人，城镇化率55.42%。汉川市东与武汉市东西湖区、蔡甸区毗邻，西连天门市、南挨仙桃市，北与应城市、云梦县、孝感市接壤，汉川市区位优势明显，地处江汉平原腹地，紧邻省会武汉，距天河机场45公里。汉江横穿全境，宜黄、武荆高速公路、汉丹、汉宜铁路穿境而过。境内资源丰富、土地肥沃，素有“江汉明珠”和江汉平原“鱼米之乡”之美誉。汉川多次位列“中国最具投资潜力中小城市百强”的前50名。汉川市辖2个街道办事处、13个镇、6个乡、4个农场、1个高新经济开发区（副县级）、2大街道办事处：仙女山街道办事处，汈东街道办事处、1个高新技术开发区：新河经济开发区（汉川高新技术产业开发区）、13个乡镇：马口镇、城隍镇、分水镇、杨林沟镇、脉旺镇、沉湖镇、垌冢镇、新堰镇、庙头镇、刘家隔镇、麻河镇、回龙镇、6个乡：南河乡、马鞍乡、里潭乡、西江乡、韩集乡、湾潭乡、4个农场：汈汊湖养殖场、华严农场、中洲农场、三星垸农场。2、汉川市交通高速公路的开通和省级道路改扩建，使得汉川成为武汉1+8城市圈内通往鄂西北的中转站、联结点。水运、铁路交通发达，随着城际铁路的修建运行，发展趋势将更为向好。水运交通：汉江流经汉川全境，仙女山、马口、脉旺、分水4个主要港口，常年可泊300-500吨级货物，年吞吐量160多万吨。铁路交通：汉丹铁路支线经过汉川边境；汉宜铁路穿越汉川市，马口镇八大村设有汉川火车站，另有汉川电厂铁路货运专线。航空交通：市区距离天河国际机场约45公里。公共交通：境内有公路14条，全市26个乡镇场办事处全部通车。3、汉川市经济情况2016年汉川市全年生产总值（GDP）为454.14亿元，按可比价格计算，比上年增长（下同）8.5％。从三次产业看，第一产业完成增加值61.64亿元，第二产业完成增加值267.62亿元，第三产业完成增加值124.87亿元，按可比价格计算，分别增长2.8％、9.2％和9.8％。从构成情况看，一、二、三产业的比重由2015年的13.47：59.90：26.63变化到2016年的13.57：58.93：27.50。全市人均生产总值43993.2元，可比增长8.0%。2013-2015年汉川市房地产投资开发下滑趋于稳定，2016年房地产投资达18.1亿元同比增速超一倍。预计17-18年当地商品房供应将迎来高峰期。4、汉川产业情况汉川老城区以东为汉川经济开发区，主导产业为食品医药加工和能源。金鼓家具产业新城为汉川经济开发区内重新规划的家居建材产业园区，规划面积9.6平方公里，定位为华中地区家具建材贸易中转基地，承接东南沿海地区家具建材产业转移。目前该区域家具建材产业仍处于培育中，尚未撼动汉川五大主道产业的地位。预计家具建材专业市场租金平均水平短期难有提升。XXXX商贸城属于汉川经济开发区城北金鼓家具产业新城规划区。5、汉川市规划规划为四级城镇体系，即城区、重点镇、三级镇和四级镇。项目所在区域为汉川中心城区城北经济开发区。城区：包括主城区（仙女山办事处和开发区）和马口，主城区依托霍城大道向新河开发区方向联片发展，和开发区共同组成的城区中心；马口为纺织工业基地，在空间形态上形成以汉江水系、新北公路及规划道路等多条轴线相关联的“主城区＋组团”的组合结构。主城区职能为全市的政治、经济、文化、科教和休闲娱乐中心，以金属制品、食品、轻工为基础，适当发展化工、医药，重点发展高新技术产业和第三产业。马口分担中心城市部分功能，发展纺织业、电线电缆为主，并适当发展休闲旅业。八、项目周边竞品项目市场调研汉川区域房地产分为老城区、仙女山板块、开发区板块三大板块。老城区板块为商业和住宅项目最为集中区域，为全市商业中心和商品房价格标杆，商业中心为汉正广场、汉海国际广场区域为汉川商业中心。仙女山板块位于老城区西南区域，主要为住宅居住区，居住氛围已经成熟。开发区板块位于汉川老城区东面和北面经济开发区，以住宅、专业市场、商业项目为主，商业和住宅市场仍在培育中。汉川住宅市场自2017年以来持续上涨，老城区板块作为价格标杆，涨价已经向仙女山板块和开发区板块蔓延。目前老城区板块2017年上半年住宅成交均价达到5500元/㎡，其他板块住宅均价涨幅700-1000元左右。截止2017年11月，汉川老城区和仙女山板块均无现房销售，预售期房房源已经销售完。部分大楼盘将在2018年入市。竞品项目调研项目名称项目地址开盘时间总建面项目在售/出租情况DDD小城汉川市刁东街道办事处正街2014年10月1日12万方项目一期住宅售罄，一期住宅2017年上半年成交均价3800元/㎡，二期住宅年底开始意向登记，预估4000元/㎡。一期住宅底商商铺在售中，层高6.3米，临主道路商铺1万元/㎡，次道路商铺8500元/㎡。欧亚达汉川市106省道新政府大楼斜对面2013年11月一期66万方，其中家居建材市场18万方，共2120套商铺。2015年封盘，约75%左右去化。目前网上参考均价6700元/㎡。目前约60%招商运营，3年租金优惠折算的实际租金为2.8元/㎡/月。目前招商租金10-15元/㎡/月，一楼少量空铺，二楼少量装修开业，三楼全部空置。东森9号汉川市经济开发区106省道旁东森产业园2017年3月两栋公寓约6万方，总户数1198户主力户型40-50平米，可两户打通成100平，居民水电带天然气入户。2017年12月交房，首付五成，可按揭商贷，利率5.5%左右。3米层高共24层公寓4000元/㎡，5.7米层高共14层LOFT公寓6000元/㎡，目前实际去化约60%。商铺7.5米层高，尚未对外销售，预计销售价格1.2万元/㎡。汉川建材市场汉川市霍城大道建材大市场（汉川汽车客运中心斜对面）————为自然的老式方格型建材市场，两层建筑仅一楼营业，内部道路狭窄，单普面积50平，内街商铺租金50元/㎡/月，沿主街商铺租金60-80元/㎡/月，目前是汉川客流量最大的建材市场。2014年政府动迁该市场，地块由汉北星城开发商取得，受后期地块规划增加公园面积和拆迁成本过高，该市场拆迁事项搁置。目前来看，该市场短期不可能拆迁。汉川宏发果蔬批发市场汉川市106省道欧亚达旁————目前汉川运营最成功的果蔬批发市场，为全市主要的果蔬批发中心。市场正门入口处30平一楼商铺年租金1.1万元，折合30元/㎡/月。新汉都-悦动城汉川市霍城大道99号（主干道）预计2018年开盘21万方规划1902户2019年12月交房，预计开盘均价5000-6000元/㎡。银湖国际汉川市人民大道新人民医院东北面预计2017年年底开盘16.8万方规划1366户一期今年上半年售罄，销售均价5500元/㎡。开盘均价未出。XXXX商贸城项目位于汉川城北经济开发区内规划的家居建材产业园内，项目紧邻川刘公路，交通便捷。项目进入沪蓉高速7.7公里路程10分钟车程，距离106省道1公里，距离汉川老城区核心商圈路程5.3公里车程15分钟，距离武汉东西湖区三环线直线距离33公里路程45公里55分钟车程。XXXX商贸城与典型竞品对比类别物业属性1公里范围内配套距新政府大楼路程距离老城区核心商圈路程XXXX商贸城家居建材专业市场+公寓+零售商业幼儿园、公交1.8公里3分钟5.3公里15分钟欧亚达家居建材专业市场公交、市政府0.5公里1分钟4.3公里12分钟东森9号公寓+零售商业公交4公里5分钟7.1公里17分钟DDD小城住宅+零售商业学校、银行3.5公里5分钟6.6公里18分钟汉川老建材市场家居建材商铺专业市场配套齐全1.5公里3分钟3.2公里12分钟本项目家居建材专业市场商铺的综合区位价值居于汉川市场三个家居建材专业市场最后。汉川老建材市场位置、配套和区位价值最高。欧亚达和本项目物业建筑规划具有优势，但区位价值不足，两个项目招商运营和租金水平都仍然处于培育初期。欧亚达在项目交通、招商定位和展示性方面优于XXXX商贸城。尽管汉川规划了家居建材产业园，但该产业仍然在培育期，尚未成长为当地主导产业之一，区域三个家居建材市场客群辐射方位仍然以汉川城区居民未客群，短期无法成为县域和市域之间的批发中转市场。本项目公寓产品类比东森9号公寓、DDD小城住宅，本案的交通、配套和区位价值均高于这两个项目。本项目公寓产品价格有小幅溢价空间，预计去化速度相对较快。本项目公寓产品以汉川区域所有人群和周边工作中短期居住需求。本项目零售商业产品的综合区位价值高于DDD小城、东森9号，但是鉴于三个项目周边配套和人口密度差异并不特别显著，本项目商业价格溢价空间较小。由于项目商业临川刘路，商业去化速度预计较高。本案商业主要辐射刁东街道区域人群餐饮、金融、社区服务、零售、商超类商业需求。项目定位分析与投资估算1、一期定位分析与可售商铺评估目前项目一期家居建材专业市场招商运营率、租金水平和欧亚达类似，欧亚达定位为中高端品牌商户，项目定位为中低端家具建材商户。项目购买商铺的客户主要为汉川本地人，其中以做家居建材生意的个体户为主。项目开业商户基本全部以个体户商户，经营方式主要为传统模式，部分商铺带小型加工设备，无家居建材品牌商家租赁做品牌展示。项目商铺销售无售后回租协议，购买商铺的客户可自愿将空置商铺委托给市场招商部出租，已购买商铺的客户较少将商铺招租托管给市场招商部管理。项目目前开业运营情况已经半年没有变化，另外欧亚达商户开业情况2016年之后就基本没有变化。在汉川老建材市场拆迁搁置情况下，项目和欧亚达家居建材招商都没有重大突破，基本情况差不多。项目一期存在如下问题：1.开发商在招商运营方面的投入主要为了提升剩余商铺的销售去化，并不看重市场后期长期运营情况；2.受前期销售模式影响，市场招商运营部无法有效取得足够多的商铺统一招商运营；3.商户业态分区已经混乱，目前无有效手段调整，部分商铺户主做餐饮和小卖部业态，有较多商铺购买者将商铺作为仓库使用；4.商铺面积过大，首付门槛和总价高；5.前期未做销控，剩余可售商铺基本都是位置最差的，商铺分布零散。项目一期优势条件：1.每层6米层高，可隔两层，实用面积翻倍；2.商铺为联排分栋，配有电梯井，二楼可做仓库，可居住；3.项目招商定位为中低档，契合当地主流消费客群；4.项目建筑规划，后期运营成本相对较低。针对项目一期家具建材专业市场目前状况，以优化业态，新增招商家居建材相关业态商户方向考虑。目前不适合对该专业市场业态方向进行重大调整。建议可以考虑在1-4#西面15米左右宽的空地区域，新建招商花鸟虫鱼市场，根雕、古玩、手工艺加工等商户，目前汉川市尚无该专业市场。根据一期可售商铺分布位置来看，基本上属于尾盘较差位置，而开发商目前对外报价6000元/㎡（上下两层打包销售均价）。2014-2015年时间是项目一期商铺销售量最大的时间段，均价在4500元/㎡左右。作为专业市场商铺，汉川市零售商业和专业市场商铺并无需求驱动的涨价，项目专业市场商铺和欧亚达专业市场商铺的涨价属于跟风住宅涨价的性质，此涨价并不被市场所接受，欧亚达和项目商铺近一年以来的销售冷清也可以佐证。项目目前剩余可售商铺市场报价适当涨价考虑下，对外报价均价不超过5000元/㎡；以正常销售去化，剩余可售商铺市场可接受价格预计在4500元/㎡左右。2、项目二期开发定位分析项目二期临主道路川刘路，商业价值较高，展示性强。根据对项目周边区域市场调研情况，和项目商服用地及规划限制条件。项目二期初步拟定开发6万㎡公寓、1.5万㎡商业、1.1万㎡地下停车场，二期分A、B地块依次开发，开发周期预计为2.5年。（1）项目公寓商业定位项目二期公寓总层高不超过14层，全部为平层3-3.2米层高，主力户型面积集中于40-60平之间，公寓建议全部申请办理居民水电并通天然气（东森9号公寓成功办理居民水电及天然气入户），各户型均设计规划小型阳台。项目公寓方面：按目前汉川市场情况，预计2018年6月房地产市场住宅价格保持稳重小幅上涨，项目公寓保守定价4000元/㎡。项目取得预售证前3个月开始正式销售推广，取得预售时正式开盘，开盘预计去化率可达40%。公寓整体去化达到90%，预计销售周期为2年。项目二期商业为裙楼商业或者底商形式，主要为1层，局部可两层。商业物业建议第一层层高5.7-6.5米之间，便于隔两层和销售宣传。所有商业均需预留油烟道，便于后期餐饮业态招商。项目二期商业整体规划为餐饮、商超、金融服务、生活配套业态，商业物业可以考虑自持先招商运营自持，待公寓交房入驻后，商业氛围成熟后开始销售，以达到商业物业利润最大化。项目商业方面：参考DDD小城商铺价格，项目商业价格为1万元/㎡，预计项目商业价格价位稳定，根据市场销售情况，预计后期商业价格可达1.5万元/㎡。商业预计开盘去化可达60%，商业整体完全去化周期1.5年。（2）项目二期开发定位项目二期分为A、B两个地块，目前A地块为净地可直接开发，目前B地块有售楼部、市场招商部和工程部等简易办公建筑设施。可考虑将在汉川老城区建售楼中心，市场招商部迁入一期专业市场商铺中，将A、B两个地块同时进行开发。考虑到整体开发的转换成本，本报告采用A、B依次开发的方案进行分析。A地块约占项目二期75%用地面积，规划4.5万㎡公寓+1万㎡商业+1.1万方地下停车场，预计开发建成周期1.5年。A地块封顶建成后，在A地块商业物业新售楼部装修完毕后，启动B地块1.5万㎡公寓+0.5万㎡商业的开发建设，开发建成周期预计1年。项目二期整体开发时间周期2.5年。项目二期开发与销售时间节点与事项时间节点开发建设事项销售策划事项2017年12月项目规划设计、建筑施工设计项目策划销售代理确定、项目二期策划定位分析2018年1月规划报批、施工许可、确定垫资建筑商销售策划年度方案制定2018年3月建筑商正式入场施工，开发A地块2018年5月销售策划活动和广告开始大范围投放2018年6月项目公寓开启认筹登记2018年9月项目取得A地块物业预售公寓开盘、商业启动认筹登记2018年12月A地块物业持续销售、计划启动商业开盘销售和商业招商2019年2月A地块建筑验收交付、新售楼部装修2019年4月B地块开工建设市场招商部和销售搬入新售楼部、商业开始运营2019年9月B地块物业取得预售B地块公寓和商业开盘销售2020年3月B地块公寓和商业验收交付A地块物业尾盘持续销售2020年6月二期尾盘优惠清盘销售3、投资估算(1)项目二期估算指标说明二期用地规划指标项目名称数量单位备注二期占地面积25333.35m2约38亩，退让20米综合容积率≤3.0建筑限高50米二期总建筑面积86000m2二期：商业建筑面积15000m2计容二期：办公公寓建筑面积60000m2计容二期：地下停车场11000m2不计容项目公寓和商铺价格参考DDD小城和东森9号当前价格，项目二期公寓和商业区位价值小幅高于以上两个项目，但出于谨慎考虑，将项目二期半年后的销售参考价格分别定为：公寓均价4000元/㎡、商铺均价10000元/㎡。项目二期公寓、商业、地下停车场建安成本参考行业平均水平，谨慎评估参考价格下，各物业建安成本均价提高100元/㎡。对项目二期土地成本采用计容面积分摊法计算，二期38亩土地成本为5212万元。(2)收益估算综合以上参考价格，项目二期总收入为39000万元，总建安成本为12180万元，建安成本均价为1416元/㎡。项目二期总收入与建安成本估算表序号项目可售面积（万㎡）参考价格（元/㎡）销售收入（万元）建安成本参考（元/㎡）各物业建安成本（万元）1公寓6400024000130078002地下停车场1.100180019803商业1.5100001500016002400合计——8.6——39000141612180采用静态投资估算，财务费用计为1800万元（6000万元两年期贷款，年华利率15%）。项目二期总投资额为30605万元（含税），计容面积单位成本为4081元/㎡（含税）。项目二期总收入39000万元（含税），税前销售利润率27.43%，税后销售净利润4341万元，税后净利润率12.36%。根据近几年中国上市房地产企业财务报表来看，绝大多数投资回报率集中在15%-25%左右。销售净利率一般在10-20%比较合理，该指标用以衡量企业在一定时期的销售收入获取的能力。结合项目二期投资回报率和2.5年投资回收期，项目投资具备可行性。二期投资开发估算表序号项目成本费用合计（万元）不含增值税的成本费用（万元）单方造价按总建筑面积（元/㎡）计容面积单位成本（元/㎡）核算指标备注剔除土地成本后的开发成本215981968825112880一开发成本268102438431173575（一）土地征用及拆迁补偿费521246956066951土地出让金52124695606695根据实际情况调整2拆迁补偿费————————根据实际情况调整3大市政配套费00000.00按计容面积100元/㎡4其他费用00004.1契税00000%暂按土地成交总价的4%测算4.2土地使用税00000按占地每平米6元、2年考虑，各地土地使用税标准不一样且分土地级别定价不同（二）前期费用18461742215246——1报批报建费900105120120按计容面积120元/平方米预估2设计费430505750按总建筑面积50元/平方米预估3可研费000计入报批报建费4勘察丈量费129151715按总建筑面积15元/平方米预估5三通一平费86101110按总建筑面积10元/平方米预估6临时设施费86101110按总建筑面积10元/平方米预估7工程咨询费215252925按总建筑面积25元/平方米预估8其他00（三）建筑安装工程费1616014558187921551基础工程费000计入主体工程费2主体工程费14360167019152.1土建工程费1218014161624（1）地下室19802302641800按地下建筑面积2500元/平方米预估（2）主体结构10200118613601360±0以上土建及安装按1360元/平方米预估2.2入户门工程费16219221350按1350元/樘2.3门窗工程费6757890500断桥铝,门窗面积*单价2.4栏杆工程费263313535按地上建筑面积35元/平方米预估2.5装饰工程费300354040按地上建筑面积40元/平方米预估2.6其他工程费78091104（1）外墙涂料及面砖7809110480按80元/平方米预估*地上建面*相应系数（2）住宅精装