汉川商贸城市场情况及融资方案

项目市场初调项目概况项目区域规划项目周边市场情况项目可行性简析投融资初步方案汉川･商贸城项目总建面24.4万方，地块二总建面21.7万方（其中待建面积逾17万方）项目概况项目地块一全部为还建住宅和还建商铺，已经全部建成交付。地块二为近似梯形部分，蓝色区域为已经建成的专业市场商铺（含有1万方还建商铺），地块二东面和南面形成的L型地块为待开发建设地块。商贸城地块1+地块2总体规划指标项目面积（㎡）备注规划总用地面积231305净用地面积192593总建筑面积244078--地块一还建总建面26655完成其中地块二办公公寓建面61702未建地块二裙楼综合体商业建面32198未建地块二商铺总建面123524部分建成地块二裙楼地下车库总建面11568

未建容积率1.26

--占地面积153300

--建筑密度37.07%--

绿地率39.8%--

停车位1212--

地块1，已建成还建住宅区地块二，二期待建裙楼商业+塔楼公寓办公停车场区域地块二，一期已建成的24栋商铺区域地块二，二期待建区域项目规划和实景情况项目概况地块一二期待建商铺区二期待建商业+办公公寓地块二汉川老城区方向沪蓉高速入口项目整体规划效果图项目实景图-临汉长线道路市场内部街道实景图商贸城沙盘图项目地块二为商服40年产权，一期可售6.8万方剩余2.16万方待销售，目前销售均价6千/平项目概况项目开发商：湖北辉宇房地产开发有限公司（汉川市注册、民营）项目地块二概况：地块二为批发零售商服（40年，地块使用权2056年到期）性质。一期全部规划为家居建材专业市场，共24栋两层（每层层高均为6米，单层可以隔成两层）商铺，总计8万方（其中1万方还建，该面积数据与规划指标有差异）。一期于2015年4月开工建设，2016年7月竣工验收并交付使用。2016年4月27日取得预售证，预售总面积68171.4㎡（剔除还建后开发商可以销售的面积）。项目销售运营情况：项目目前已经正常招商运营中，商铺现房销售，两层合计销售均价6000元/㎡。截止9月中旬，一期商业可销售面积2.16万方共142套。项目地址：汉川市川刘公路18号（汉川106省道汉长线）项目地块二的二期原规划为：10万方商业+办公公寓，约5.5万方专业市场商铺项目概况地块1，已建成还建住宅区地块二，二期待建裙楼商业+塔楼公寓办公停车场区域地块二，一期已建成的24栋商铺区域地块二，二期待建区域项目地块二二期原规划指标项目面积备注办公公寓建面61702平未建综合体商业建面32198平未建专业市场商铺建面约5.5万平未建地下车库1.16万方未建项目资产情况：项目地块二土地款全额支付，购买时价格为8千万元，该土地可供抵押贷款。地块二一期剩余商铺2.16万方，均价6千计算市值1.3亿元。目前开发商一期已销售商铺有4千万按揭款未收回。二期招商推广扶植资金1千万元可用。一期未售商铺年租金开发商预计有1千万元（按70%出租率，折合月度租金为55元/㎡，评估可能过高）。项目负债情况：一期借款4千万将于2017年10月31日到期。汉川市城镇化率稳步提高，GDP增速下滑，2016年房地产开发投资暴增，预计未来一两年商品房供应迎来小高峰项目区域经济概况汉川市2016年常驻人口107万，城镇人口57万，城镇化率55.42%，GDP总值454亿元同比增速8.5%。2013-2015年，汉川市房地产投资消费下滑趋于稳定，2016年房地产投资达18.1亿元同比增速超一倍。预计17-18年当地商品房供应将迎来高峰期。项目位于汉川正在培育的家居建材产业园区内，该产业仍处于培育期，尚未发展成汉川主导产业。项目区域规划金鼓家居建材产业园区汉川老城区以东为汉川经济开发区，主导产业为食品医药加工和能源。金鼓家具产业新城为汉川经济开发区内重新规划的家居建材产业园区，规划面积9.6平方公里，定位为华中地区家具建材贸易中转基地，承接东南沿海地区家具建材产业转移。商贸城属于汉川经济开发区城北金鼓家具产业新城规划区。目前该区域家具建材产业仍处于培育中，尚未撼动汉川五大主道产业的地位。预计家具建材专业市场租金平均水平短期难有提升。项目区位价值相对周边竞品项目不具有优势项目区域规划项目区位分析：金鼓家具建材产业园区域，金鼓城所在沪蓉高速入口区域工业商贸物流区位最优，但辐射本地客群能力较弱，住宅和商业价值较低。106省道沿线连接武汉东西湖区，距离汉川老城区近，车流量和人流量大，商业商贸辐射汉川本地区域客群能力强，可承接老城区住宅和商业需求外溢。商贸城所在位置，为产业园区域街道居住最集中区域，住宅和商业区位价值仅次于106省道区域。另外欧亚达一期66万方商业，其中18万方家具建材市场，在运营招商、区位价值和品牌方面均大幅超越本项目。对项目的商铺销售和招商运营形成直接的冲击。商贸城老城区城东工业园新河工业园金鼓家具建材产业园市政广场-市政府新址欧亚达东森9号金鼓城新汉都悦动城银湖国际宏祥蔬菜批发市场辉宇小城项目区域公寓去化较为理想，项目专业市场商铺去化较慢项目市场情况商贸城物业参考定价：公寓均价4000元/㎡，去化周期6-12个月，较短；商业商铺预估一楼1.5万元/㎡，去化周期待评估；专业市场商铺参考目前均价定为6千元/㎡，参考一期销售去化周期较长，回款较慢。以上项目调研信息主要通过售楼部电话调查，由于汉川房管局信息未联网无法实际评估项目去化周期。本参考定价为当前市场的价格评估，未考虑未来半年后的市场变化。项目名称开盘时间总建面在售情况物业性质均价（元/㎡）辉宇小城2014年10月1日12万方只剩尾盘顶楼，三套120平住宅住宅3700欧亚达-城中央2013年11月一期66万方2015年已经售罄并交付，目前网上参考均价6700元/㎡，共2120套商铺。目前招商运营中。商铺6700东森9号2017年3月3.7万方，总户数1198户目前只剩10多套。，主力户型40-50平米，可两户打通成100平。2017年12月交房，首付五成，可按揭商贷，利率5.5%左右。商铺7.5米层高，卖一万公寓4000新汉都-悦动城预计2018年开盘21万方规划1902户2019年12月交房住宅预计开盘均价4700-6000银湖国际预计2017年年底开盘16.8万方规划1366户一期今年上半年售罄，销售均价5500.开盘均价未出。住宅5500项目二期原规划更改为公寓13.93万方+商业1万方项目二期开发建议停车场区域地块二，二期商铺待建区域地块二，商业+公寓区域地块二二期开发建议：原一期建材家居专业市场去化周期较慢，项目周边市场公寓去化较快。为减少开发资金沉淀，节约资金加快周转。二期商铺区域变更为公寓开发，取消地下停车场，二期采取分区滚动开发方式。地块二二期计容面积14.93万方，其中商业1万方、公寓13.93万方。首先投资开发临汉长线道路临街区域的开发，初步定为公寓6万方，商业1万方。剩余地块7.93万方公寓待前期公寓去化回笼资金后再开发。地块二土地款8千万元，总用地面积212938㎡，容积率1.22，楼面价308元/㎡。地块二二期土地总面积约140154㎡，折合土地成本5266万元。项目二期总投资估算项目可行性分析序号项目可售面积（万㎡）参考价格（元/㎡）销售收入（万元）估算说明1公寓13.934000557202商业11500015000商业全部为一层临街商铺合计项目总收入————70720——项目可行性分析序号项目费用金额（万元）单方成本（元/平米）一土地费用5266353二前期工程费44630三土建安装工程费用194091300四基础设施建设费2986200五行政规费2474166六开发费用3228216七不可预见费用38826八开发税金9194616合计433912906项目投资估算序号项目金额（万元）测算标准一土地费用5266

二前期工程费446

2.1地质勘察费140按占地面积10元/平方米计2.2规划及施工图设计费299按建筑面积20元/平方米计2.3前期策划费7按总建筑面积×0.5元/平方米三土建安装工程费用19409住宅按建筑面积1300元/㎡计算，地下室按2200元/㎡四基础设施建设费2986按照建筑面积每平方米200元计算五行政规费2474

5.1前期规费1240

5.1.1城市基础设施配套费821按总建筑面积×55元/平方米5.1.2档案整理综合服务费15500万元以上工程为1万元5.1.3水土保持设施补偿费、水土流失防治费49水土保持设施补偿费按占地面积1.5元/平方米计；水土流失防治费按占地面积2元/平方米计5.1.4建设施工安全技术服务费29按建安工作量的1.5‰5.1.5建设工程质量检测试验费175按照建安工作量的9‰计算5.1.6卫生监督防疫费10工程造价5000万元以上的按0.05%计5.1.7工程勘察文件审查5工程造价5000万元以上的按0.24‰计5.1.8施工图设计审查8工程造价5000万元以上的按0.4‰计项目投资估算项目可行性分析5.1.9抗震设计审查费3工程造价5000万元以上的按0.16‰计5.1.10深基坑工程设计专项审查58基坑工程造价500万元以内的按0.8%计，超过500万部分按照0.3%计5.1.11垃圾服务费30按建筑面积2元/平方米预缴5.1.12白蚁防治费30按建筑面积2元/平方米预缴5.1.13建设用地规划论证咨询费7按建筑面积0.5元/平方米预缴5.2建设阶段规费667

5.2.1工程质量监督费45按照建筑面积3元/平米计算5.2.2工程建设监理费194工程造价1~5亿元的按0.8%~1.1%计，本案取1.1%5.2.3施工招投标交易服务费1中标合同价的0.4‰5.2.4工程定额测定费233工程造价的1‰-1.4‰，本案取1.4‰5.2.5散装水泥专项资金30按工程建筑面积2元/平方米预缴5.2.6墙体材料专项费用105按建筑面积7元/平方米5.2.7环境监测费、环境影响评价费30按建筑面积2元/平方米计5.2.8建筑消防设施监测服务费30按建筑面积2元/平方米计项目投资估算项目可行性分析5.3后期费用567

5.3.1物业管理维修基金485按建安造价的2.5%计5.3.2房屋丈测费用22住宅按1.36元/平方米计；非住宅按2元/平方米计5.3.3预售证和综合验收费用15按建筑面积1元/平方米计5.3.4商品房交易手续费45按建筑面积3元/平方米计六开发费用3228

6.1开发管理费457按（二、三、四）的2%计6.2财务费用650短期贷款一年，贷1亿元，贷款利率6.5%6.3营销费用2122占总销售收入的3%七不可预见费388按照工程总造价的2%-5%计，本案为2%八开发税金9194占总销售收入的13%

合计

43391折合单方成本约2906元/平方米项目投资估算项目可行性分析序号费用金额（万元）估算说明1项目销售收入70720全部按销售计算，未计地下车位收入2项目开发成本43391.12

5销售净利润27328.88

5.1销售净利润率38.64%税后利润/总销售收入*100%6投资回报率62.98%税后利润/开发成本*100%7盈亏平衡点61.36%开发成本/总销售收入*100%项目投资估算项目可行性分析项目二期首期不分摊土地成本的总投资为1.9亿元，预计前期开发启动资金需求为4千万项目投融资方案停车场区域地块二，二期商铺待建区域地块二，商业+公寓区域地块二二期分两期先后滚动开发模式下，6万方公寓+1万方商业销售额3.9亿元，不分摊土地成本情况下总投资1.9亿元，净利润2亿元。启动该6万公寓+1万商业，前期启动资金预计为4千万元，达到预售条件+支付建安成本预计需要1亿元。二期首期净利润2亿元，可支撑二期后期7.93万方公寓的开发。序号项目费用金额（万元）单方成本（元/平米）一土地费用不计不计二前期工程费21431三土建安装工程费用90001286四基础设施建设费1400200五行政规费1157165六开发费用2032290七不可预见费用18026八开发税金5070724合计190522722项目自筹6800万元，外部分两期共融资6千万，投资期为2年项目投融资方案项目资产情况：项目地块二土地款全额支付，购买时价格为8千万元，该土地可供抵押贷款。地块二一期剩余商铺2.16万方，均价6千计算市值1.3亿元。（抵押贷款三折筹集3900万）目前开发商一期已销售商铺有4千万按揭款未收回。二期招商推广扶植资金1千万