重庆市商品房销售制度

重庆市商品房销售制度第一章总则第一条本制度依据《中华人民共和国城市房地产管理法》《商品房销售管理办法》等国家相关法律法规，参照行业监管要求及集团母公司关于风险防控、合规经营的管理规定，结合企业内部业务发展实际，为规范重庆市商品房销售行为，防控专项风险，提升市场竞争力，特制定本制度。本制度旨在明确商品房销售各环节的管理标准、职责分工及运行机制，确保业务操作合法合规，维护企业及客户合法权益。第二条本制度适用于公司各部门、下属单位及全体员工，涵盖重庆市范围内商品房项目的销售全流程，包括但不限于项目获取、市场推广、合同签订、资金监管、交付使用等环节。所有参与商品房销售活动的员工必须严格遵守本制度，确保业务行为符合法律法规及企业内部管理规定。第三条本制度涉及以下核心术语：（一）“XX专项管理”指针对商品房销售业务所开展的系统性风险识别、评估、预警、处置及持续改进的管理活动，涵盖合规、财务、市场、法律等多维度管控要求。（二）“XX风险”指在商品房销售过程中可能出现的法律、财务、市场及运营风险，包括但不限于政策变动风险、资金安全风险、客户投诉风险、合同违约风险等。（三）“XX合规”指企业业务活动及员工行为符合国家法律法规、行业准则及企业内部管理制度的统一要求，体现合法经营、诚信履约的管理理念。第四条房商品销售专项管理应遵循以下核心原则：（一）全面覆盖原则：确保销售全流程各环节纳入管理制度范围，不留监管空白。（二）责任到人原则：明确各层级、各部门、各岗位的管理职责，实现责任闭环。（三）风险导向原则：以风险防控为核心，重点监控关键业务环节，强化事前预防。（四）持续改进原则：定期评估管理效果，优化制度缺陷，适应市场变化。第二章管理组织机构与职责第五条公司主要负责人为本单位商品房销售专项管理的第一责任人，对制度的全面实施负总责；分管领导为直接责任人，负责组织协调、监督考核及日常管理工作的落实。第六条设立商品房销售专项管理领导小组，由公司主要负责人担任组长，分管领导担任副组长，成员包括财务部、法务部、市场部、工程部等相关部门负责人。领导小组职责如下：（一）统筹规划专项管理制度，审定重大风险防控方案。（二）协调跨部门业务纠纷，决策审批重大风险处置事项。（三）监督评价专项管理成效，定期通报管理情况。第七条明确三类主体职责分工：（一）牵头部门：市场部负责统筹专项管理制度建设、风险识别、监督考核及培训宣贯，定期编制管理报告提交领导小组审批。（二）专责部门：法务部负责业务合规审核，优化销售合同模板，提供法律支持；财务部负责资金监管方案制定，审批销售回款权限；工程部负责交付标准监督，确保项目质量符合销售承诺。（三）业务部门/下属单位：销售部负责执行销售方案，收集客户反馈；项目开发部负责配合交付标准落地，及时更新销售资料。第八条基层执行岗的合规操作责任：（一）全体员工必须签署岗位合规承诺书，明确违规责任及处罚标准。（二）一线销售人员须如实向客户披露项目信息，严禁隐瞒不利事实或虚假宣传。（三）发现重大风险或违规行为时，须第一时间向直接上级及牵头部门报告。第三章专项管理重点内容与要求第九条项目准入管理：（一）业务操作合规标准：项目预售需取得《商品房预售许可证》，销售资料包括政府审批文件、工程进度报告、资金监管证明等，确保完整合规。（二）禁止性行为：严禁以“内部认购”“定向销售”等名义规避预售许可要求；禁止伪造销售数据或夸大项目优势。（三）重点防控点：关注土地性质、建设规划等政策变动风险，确保项目合法合规。第十条销售价格管理：（一）合规标准：价格制定需符合政府指导价要求，明码标价，无价格歧视；预售资金监管账户需专款专用，禁止挪用。（二）禁止行为：严禁通过拆分套餐、虚增费用等手段变相涨价；禁止对不同客户执行差异化价格政策。（三）风险防控：动态监控市场竞品价格，定期评估价格策略合理性，防范价格波动引发纠纷。第十一条合同签订管理：（一）合规标准：采用公司标准化合同模板，明确双方权利义务，附件需完整签署；房屋交接时须核对面积、产权等关键信息。（二）禁止行为：严禁诱导客户签署空白合同或捆绑销售非必要服务；禁止泄露客户个人信息或用于其他商业用途。（三）重点防控：审核客户身份真实性，防范欺诈性购房行为，合同签订后需归档管理。第十二条资金监管管理：（一）合规标准：预售资金全程纳入政府监管账户，按比例拨付开发商，严禁超时未拨或违规使用。（二）禁止行为：严禁以个人账户或第三方平台替代监管账户；禁止提前兑付资金用于非项目建设。（三）风险防控：财务部每日核对资金流向，销售部定期通报回款进度，确保资金安全。第十三条客户服务管理：（一）合规标准：设立客户投诉处理机制，30日内响应并解决争议；提供售后服务保障，如质量问题及时维修。（二）禁止行为：禁止拖延回复客户诉求或推诿责任；禁止泄露客户隐私信息。（三）重点防控：建立客户满意度调查制度，分析投诉数据，优化服务流程。第十四条风险预警管理：（一）合规标准：市场部每月编制风险分析报告，预警政策变动、竞品促销等潜在风险。（二）禁止行为：禁止隐瞒风险信息或迟报风险事件；禁止以个人名义处置重大风险。（三）防控要求：风险等级分为一般、重大两级，一般风险由专责部门处置，重大风险提交领导小组决策。第十五条信息安全管理：（一）合规标准：销售数据需加密存储，访问权限分级授权；定期进行系统漏洞检测，确保数据安全。（二）禁止行为：禁止非授权人员下载或导出敏感数据；禁止通过社交平台泄露项目商业秘密。（三）防控措施：工程部配合实施网络隔离，法务部定期审核数据使用权限。第四章专项管理运行机制第十六条制度动态更新机制：（一）牵头部门每年第一季度对照国家政策及行业准则评估制度适用性，必要时修订条款。（二）重大政策调整或监管要求变更时，由领导小组召开专题会议审定补充方案。（三）修订后的制度需经公司办公会审议通过，并发布正式通知执行。第十七条风险识别预警机制：（一）每月15日前，各部门提交风险排查清单，牵头部门汇总编制《风险分析报告》。（二）风险等级分为三级：红色（重大）、黄色（一般）、蓝色（低），对应不同处置措施。（三）预警信息通过内部系统推送至相关岗位，要求限期整改并反馈结果。第十八条合规审查机制：（一）关键业务节点设置审查岗，如合同签订前由法务部复核，资金拨付前由财务部审核。（二）实行“一票否决制”，任何环节未通过审查的，业务不得推进。（三）审查记录存档备查，每年12月编制审查工作报告。第十九条风险应对机制：（一）一般风险由专责部门牵头处置，30日内形成解决方案；重大风险需成立专项工作组，领导小组督导推进。（二）风险处置方案需经领导小组审批，并报上级监管机构备案。（三）突发事件启动应急预案，确保人员安全及舆情管控。第二十条责任追究机制：（一）违规情形：违反本制度或导致风险事件的责任人，依情节轻重给予警告、降级、解除劳动合同等处分。（二）处罚标准：首次违规罚款X万元，再次发生取消年度评优资格；涉及刑事犯罪的移交司法机关处理。（三）责任划分：直接责任人对执行后果负责，管理责任人对监督失职负责，实行“双重追责”。第二十一条评估改进机制：（一）每半年开展管理有效性评估，通过问卷调研、案例复盘等方式收集数据。（二）评估结果分为优、良、中、差四等，考核结果与部门绩效挂钩。（三）评估报告需提交领导小组审议，优秀经验予以推广，问题项纳入制度修订范围。第五章专项管理保障措施第二十二条组织保障：（一）各级领导须签署《责任书》，明确“一岗双责”，确保制度落实。（二）设立专项管理联络员制度，各部门指定专人对接日常工作。（三）领导小组每季度召开例会，通报管理进展，协调跨部门事项。第二十三条考核激励机制：（一）将专项合规情况纳入部门年度考核，权重不低于X%。（二）对表现突出的部门或个人授予“合规标兵”称号，优先晋升评优。（三）考核结果与年度奖金挂钩，连续三年考核不合格的部门取消评优资格。第二十四条培训宣传机制：（一）新员工入职必须接受专项培训，考核合格方可上岗。（二）每年6月和12月组织全员培训，内容涵盖合规知识、案例警示、制度更新等。（三）制作宣传手册，张贴合规标语，营造“人人讲合规”的氛围。第二十五条信息化支撑：（一）开发销售管理平台，实现合同电子化、资金实时监控、风险自动预警。（二）系统权限分设三级：操作员、审核员、管理员，确保数据安全。（三）IT部门定期维护系统，每月出具运行报告。第二十六条文化建设：（一）发布《合规行为守则》，要求员工每日学习并签署承诺书。（二）设立“合规信箱”，匿名举报违规行为可奖励X万元。（三）每半年评选“合规之星”，事迹通过内部刊物宣传。第二十七条报告制度：（一）风险事件上报：重大风险须2小时内上报领导小组，并同步政府监管部门。（