地产财务制度汇编

PAGE地产财务制度汇编一、总则（一）目的本财务制度旨在规范公司房地产开发业务中的财务行为，加强财务管理和监督，确保公司财务工作的规范化、科学化、精细化，保障公司资产安全，提高公司经济效益，促进公司可持续发展。（二）适用范围本制度适用于公司及所属各项目公司、分公司、控股子公司等从事房地产开发经营活动的所有部门和人员。（三）基本原则1.合法性原则：严格遵守国家法律法规、税收政策以及相关行业财务制度，依法进行财务核算和管理。2.真实性原则：财务信息应真实、准确、完整地反映公司财务状况和经营成果，不得虚报、瞒报、漏报。3.完整性原则：涵盖公司房地产开发业务的各个环节，包括项目立项、规划设计、土地获取、工程建设、销售、物业管理等全过程的财务核算与管理。4.及时性原则：及时记录、处理财务事项，确保财务信息的时效性，为公司决策提供及时有效的支持。5.权责发生制原则：以权利和责任的发生来确定收入和费用的归属期，凡当期已经实现的收入和已经发生或应当负担的费用，不论款项是否收付，都应当作为当期的收入和费用；凡不属于当期的收入和费用，即使款项已在当期收付，也不应当作为当期的收入和费用。6.成本效益原则：在财务管理中权衡成本与效益的关系，争取以最小的投入获得最大的产出，确保财务管理活动的有效性和经济性。（四）财务机构与人员设置1.财务机构设置：公司设立独立的财务管理部门，负责公司整体财务工作的组织、实施和监督。财务管理部门应根据公司业务规模和管理要求，合理设置内部岗位，明确各岗位职责和权限。2.人员配备：配备具备专业财务知识和丰富实践经验的财务人员，财务人员应具备相应的会计从业资格证书，部分关键岗位人员还应具备注册会计师、注册税务师等专业资质。财务人员应定期参加业务培训和职业道德教育，不断提升业务水平和综合素质。（五）财务信息化建设1.财务软件应用：公司应选用符合国家财务制度和公司管理要求的财务软件，实现财务核算、报表编制、财务分析等工作的自动化处理，提高财务工作效率和准确性。2.信息化管理平台：建立财务信息化管理平台，实现财务数据的集中存储、共享和实时查询，加强财务部门与其他部门之间的信息沟通与协作，为公司决策提供全面、及时、准确的财务信息支持。3.数据安全与保密：加强财务信息化系统的数据安全管理，采取数据备份、加密存储、用户权限控制等措施，防止财务数据泄露、篡改和丢失，确保财务信息安全。二、财务核算制度（一）会计核算基础1.会计政策选择：根据国家会计准则和公司实际情况，选择合适的会计政策，如会计期间的划分、记账本位币的确定、会计计量属性的选择等，并保持会计政策的一致性和稳定性。2.会计科目设置：按照国家统一的会计制度和公司财务管理要求，合理设置会计科目，确保会计核算的准确性和完整性。会计科目应涵盖资产、负债、所有者权益、收入、费用、利润等六大类，并根据房地产开发业务特点进行明细科目设置。3.记账方法：采用借贷记账法进行会计核算，以“有借必有贷，借贷必相等”为记账规则，记录各项经济业务的发生情况。（二）会计凭证与账簿1.会计凭证：会计凭证是记录经济业务、明确经济责任、作为记账依据的书面证明。会计凭证应包括原始凭证和记账凭证，原始凭证应真实、合法、有效，记账凭证应根据审核无误的原始凭证编制，确保会计凭证的准确性和完整性。2.会计账簿：会计账簿是由具有一定格式、相互联系的账页所组成，用来序时、分类地全面记录一个企业、单位经济业务事项的会计簿籍。公司应设置总账、明细账、日记账和其他辅助性账簿，按照会计科目进行分类核算，定期进行结账和对账，确保账账相符、账证相符、账实相符。（三）财务报告1.财务报表种类：公司应定期编制财务报表，包括资产负债表、利润表、现金流量表、所有者权益变动表以及附注等。财务报表应按照国家统一的会计制度规定的格式和内容编制，真实、准确、完整地反映公司财务状况、经营成果和现金流量情况。2.财务报告编制要求：财务报告编制应遵循会计核算的基本原则和方法，做到数字真实、计算准确、内容完整、报送及时。财务报告编制完成后，应经财务负责人审核、公司管理层审批后对外报送。3.财务分析：定期对财务报表进行分析，撰写财务分析报告，为公司管理层提供决策支持。财务分析应运用多种分析方法，如比率分析、趋势分析、结构分析等，对公司的偿债能力、盈利能力、营运能力等进行全面评价，揭示公司财务状况和经营成果的变化趋势及存在的问题，并提出相应的改进建议。三、资金管理制度（一）资金预算管理1.预算编制原则：资金预算编制应遵循“以收定支、收支平衡、略有结余”的原则，结合公司年度经营计划和项目开发进度，合理预测资金收入和支出情况，确保资金预算的科学性和合理性。2.预算编制流程：各部门应根据本部门业务情况，编制本部门年度资金预算草案，经部门负责人审核后提交财务管理部门。财务管理部门对各部门提交的预算草案进行汇总、审核和平衡，结合公司整体资金状况，编制公司年度资金预算方案，报公司管理层审批后下达执行。3.预算执行与监控：各部门应严格按照下达的资金预算执行，不得擅自调整预算。财务管理部门应定期对资金预算执行情况进行监控和分析，及时发现和解决预算执行过程中存在的问题，确保资金预算的顺利执行。若因特殊情况需要调整预算，应按照规定的程序进行审批。（二）资金筹集管理1.筹资渠道与方式：公司可通过股权融资、债权融资等多种渠道筹集资金，如发行股票、债券、银行贷款、信托融资、民间借贷等。在选择筹资渠道和方式时，应综合考虑资金成本、融资风险、融资规模等因素，确保筹资活动的合法性、合理性和经济性。2.筹资决策：筹资决策应遵循科学的决策程序，进行充分的市场调研和风险评估，制定合理的筹资方案。筹资方案应包括筹资规模、筹资方式、筹资期限、资金成本、还款计划等内容，并经公司管理层审批后实施。3.筹资风险管理：加强筹资风险管理，对筹资活动可能面临的风险进行识别、评估和控制。密切关注宏观经济形势和金融市场变化，及时调整筹资策略，防范利率风险、汇率风险、信用风险等，确保公司筹资活动的安全稳定。（三）资金使用管理1.资金支付审批流程：建立严格的资金支付审批流程，明确各部门和各级管理人员的审批权限。所有资金支付均应填写资金支付审批单，经相关部门负责人、财务负责人、公司管理层等按权限审批后，方可办理支付手续。2.资金使用范围：资金应按照规定的用途使用，主要用于公司房地产开发项目的土地获取、工程建设、材料采购、人员工资、营销费用等方面。严禁挪用资金用于非公司经营活动或违规用途。3.资金结算管理：加强资金结算管理，规范资金结算方式，确保资金结算的安全、准确、及时。对于大额资金支付，应采用银行转账等安全可靠的结算方式；对于现金支付，应严格遵守现金管理规定，控制现金使用范围和额度。（四）资金内部控制1.岗位分离与制衡：合理设置资金管理岗位，明确各岗位职责和权限，实行岗位分离和相互制衡。资金管理岗位应包括资金预算编制、资金筹集、资金支付、资金核算、资金监督等，确保资金管理各环节的操作相互独立、相互监督。2.授权审批制度：建立健全授权审批制度，明确各级管理人员的资金审批权限，严禁越权审批。所有资金支付均应经过严格的审批程序，确保资金支付的合法性、合理性和真实性。3.资金盘点与清查：定期进行资金盘点和清查，确保资金账实相符。资金盘点应包括现金、银行存款、有价证券等，盘点结果应形成书面报告，经财务负责人审核后报公司管理层。对于盘盈、盘亏的资金，应及时查明原因，进行相应的账务处理。四、成本费用管理制度（一）成本费用核算原则1.成本费用分类：按照房地产开发项目的成本构成，将成本费用分为土地成本、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等六大类，并根据项目实际情况进行明细核算。2.成本费用归集与分配：成本费用应按照受益对象进行归集和分配，确保成本费用核算的准确性。对于能够直接计入某一成本核算对象的成本费用，应直接计入该成本核算对象；对于不能直接计入某一成本核算对象的成本费用，应按照合理的分配方法进行分配，如占地面积法、建筑面积法、直接成本法等。3.成本费用核算方法：采用制造成本法进行成本核算，将开发项目的成本费用划分为直接成本和间接成本。直接成本直接计入开发产品成本，间接成本按照一定的分配方法分配计入开发产品成本。（二）成本费用控制措施1.成本预算管理：建立成本预算管理制度，在项目开发前期，根据项目规划和设计方案，编制项目成本预算。成本预算应包括项目总成本、各单项成本费用预算等，并明确成本控制目标。成本预算经公司管理层审批后下达执行，作为项目成本控制的依据。2.成本过程控制：加强项目开发过程中的成本控制，对项目成本费用进行实时监控和分析。建立成本费用台账，及时记录成本费用发生情况，定期与成本预算进行对比分析，发现偏差及时采取措施进行调整。严格控制工程变更和现场签证，对于确需变更或签证的事项，应按照规定的程序进行审批，确保变更和签证的合理性和必要性。3.成本费用分析与考核：定期对项目成本费用进行分析，撰写成本费用分析报告，揭示成本费用控制中存在的问题和原因，并提出改进建议。建立成本费用考核制度，对各部门和项目团队的成本费用控制情况进行考核评价，将考核结果与绩效挂钩，激励各部门和项目团队加强成本费用控制。（三）费用报销管理1.费用报销范围：明确费用报销范围为与公司经营活动相关的合理费用支出，包括办公费、差旅费、业务招待费、通讯费、交通费、会议费、培训费等。费用报销应符合国家法律法规和公司相关规定，严禁报销与公司经营活动无关的费用。2.费用报销审批流程：建立费用报销审批流程，所有费用报销均应填写费用报销单，附上相关发票、收据等原始凭证，经部门负责人审核、财务负责人审批、公司管理层按权限审批后，方可报销。对于大额费用报销，应实行集体决策审批制度。3.费用报销标准：制定费用报销标准，明确各项费用的报销额度和报销条件。费用报销标准应根据公司实际情况和市场行情合理确定，并定期进行调整。严格按照费用报销标准进行报销审核，对于超出标准的费用，不予报销。五、税务管理制度（一）税务登记与申报1.税务登记：公司应按照国家税收法律法规的规定，及时办理税务登记手续，包括开业登记、变更登记、注销登记等。税务登记信息发生变更时，应在规定的时间内办理变更手续，确保税务登记信息的准确性和完整性。2.纳税申报：按时、准确地进行纳税申报，按照国家税收法律法规规定的纳税期限和申报方式，如实申报缴纳各项税款。纳税申报应包括增值税、企业所得税、土地增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加等主要税种，并报送相关纳税申报表和财务报表。3.税务申报资料管理：妥善保管税务申报资料，包括纳税申报表、财务报表、发票存根联、抵扣联等。税务申报资料应按照规定的期限进行保存，以备税务机关检查。（二）税务筹划与风险管理1.税务筹划：在合法合规的前提下，开展税务筹划工作，优化公司税务结构，但不得违反国家税收法律法规进行恶意避税。税务筹划应结合公司经营活动特点和税收政策变化，制定合理的税务筹划方案，降低公司税负水平。2.税务风险管理：加强税务风险管理，识别、评估和控制税务风险。密切关注国家税收政策变化，及时调整公司税务策略，防范税务风险。建立税务风险预警机制，对可能存在的税务风险进行及时预警和处理，确保公司税务合规。3.税务沟通与协调：加强与税务机关的沟通与协调，及时了解税收政策变化和税务征管要求，积极配合税务机关的工作。对于税务机关提出的问题和要求，应及时进行回复和处理，维护公司良好的税务形象。（三）发票管理1.发票领购与开具：按照国家发票管理规定，办理发票领购手续，确保发票的正常供应。严格按照发票开具规定开具发票，确保发票内容真实、准确、完整，不得虚开发票。发票开具应注明购货单位名称、纳税人识别号、地址、电话、开户行及账号等信息，并加盖发票专用章。2.发票取得与审核：取得发票时，应确保发票的真实性、合法性和有效性。对取得的发票进行严格审核，检查发票内容是否齐全、发票印章是否清晰、发票开具是否符合规定等。对于不符合规定的发票，不得作为报销凭证。3.发票保管与缴销：妥善保管发票，建立发票登记台账，记录发票的领购、开具、使用、作废、缴销等情况。发票保管期限届满后，按照规定进行缴销处理，确保发票管理的规范和安全。六、财务内部控制制度（一）内部控制目标与原则1.内部控制目标：建立健全财务内部控制制度，确保公司财务活动合法合规、资产安全完整、财务信息真实准确、提高经营效率和效果、促进公司实现发展战略。2.内部控制原则：遵循全面性、重要性、制衡性、适应性和成本效益原则，构建科学合理、运行有效的财务内部控制体系。（二）内部控制要素与措施1.内部环境：营造良好的内部环境，包括公司治理结构、组织架构、企业文化、人力资源政策等，为财务内部控制的有效运行提供基础保障。2.风险评估：对公司面临的财务风险进行识别、评估和分析，制定相应的风险应对策略，防范和化解财务风险。3控制活动：制定和执行一系列控制活动，包括不相容职务分离控制、授权审批控制、会计系统控制、财产保护控制、预算控制、运营分析控制和绩效考评控制等，确保财务活动按照规定的程序和方法进行。4.信息与沟通：建立健全信息系统，确保财务信息的及时、准确、完整传递和共享，加强内部各部门之间的信息沟通与协作。5.内部监督：定期对财务内部控制制度的执行情况进行内部审计和监督检查，