夫妻共同购房法律风险及协议范例

夫妻共同购房法律风险及协议范例引言：房产与婚姻的双重命题夫妻共同购房是婚姻生活中承载经济与情感重量的重大决策，但房产作为高价值不动产，其购置、持有过程中潜藏的法律风险常因婚姻关系的特殊性被忽视。出资来源的模糊性、产权登记的形式差异、婚姻状态变化后的财产分割纠纷，甚至债务连带风险，都可能让“爱巢”沦为纠纷的导火索。提前以法律思维规划、以书面协议固定权利义务，既是对财产的保护，也是对婚姻信任的加固。一、夫妻共同购房的常见法律风险（一）出资性质的认定争议夫妻购房的出资常混合婚前个人财产、婚后共同财产，甚至涉及父母资助。若出资时无书面约定，极易引发“借款”或“赠与”的定性纠纷。例如，一方父母出资部分房款，仅转账无约定时，离婚时可能被主张为夫妻共同债务（借款）或对双方的赠与，导致财产分割复杂化。根据《民法典》婚姻家庭编解释（一）第29条，婚后父母出资购房，无约定或约定不明的，推定为对夫妻双方的赠与（父母明确赠与一方的除外）。（二）产权登记与实际权利的偏差产权登记形式（登记一方或双方名下）与真实出资、约定的权利归属可能冲突。例如，房产登记在一方名下但双方均有出资，若未书面约定，离婚时可能被认定为登记方个人财产（尤其婚前购房），或需举证出资情况主张分割。即使登记为双方共有，“共同共有”与“按份共有”的登记类型也会影响分割规则——共同共有原则上均分，按份共有依登记份额分割，实际出资与登记份额不符时，需举证推翻登记推定。（三）婚姻关系变化后的分割风险离婚时房产分割是争议焦点，若购房时未对产权比例、分割方式约定，法院将结合出资、婚姻时长、过错等因素裁量。例如，婚前一方首付、婚后共同还贷的房产，根据《民法典》第1063、1062条及相关解释，共同还贷及增值部分为共同财产，但分割时需扣除首付方个人财产部分，“增值计算方式”“出资凭证完整性”易引发纠纷。（四）债务连带风险夫妻共同购房若涉及银行贷款，无论登记一方还是双方名下，贷款通常被认定为夫妻共同债务（除非能证明贷款未用于家庭生活）。若一方逾期还款，另一方需承担连带清偿责任，甚至影响个人征信。此外，若购房资金包含一方婚前个人财产，婚后共同还贷的债务属性也可能因混同难以厘清。（五）赠与约定的撤销风险若一方以“赠与房产份额”为条件促进购房（如承诺婚后加名），但未实际办理产权变更登记，根据《民法典》第658条，赠与人在赠与财产权利转移前可撤销赠与。例如，婚前购房时一方承诺婚后加名但未履行，离婚时另一方难以主张该份额（除非有公证赠与合同或其他不可撤销情形）。二、风险防范的法律要点（一）明确出资性质：借款或赠与需书面约定若父母出资，建议签订《出资协议》，明确出资性质（借款或赠与）、赠与对象（一方或双方）。例如：“甲方（父母）向乙方（夫妻）支付的购房款XX元，为对乙方XX（一方）的个人赠与，不作为夫妻共同财产”，由各方签字确认。若夫妻一方以婚前个人财产出资，需保留出资凭证（如银行转账备注“婚前个人财产购房款”），并在协议中明确该部分出资对应的产权归属。（二）规范产权登记：约定份额或共有形式购房时可直接登记为“按份共有”并明确份额（如男方60%、女方40%），该登记具有公示效力，离婚时依份额分割（除非有证据证明份额约定系虚假意思表示）。若登记为“共同共有”，可另行签订《婚内财产协议》，约定实际产权比例，避免离婚时的举证难题。（三）签订书面协议：固定权利义务夫妻应签订《共同购房协议》，对出资、产权、债务、处置等事项作出约定（范例见下文）。协议可公证增强效力，但未公证不影响合法性（只要内容不违反法律强制性规定）。（四）保留出资凭证：资金流向清晰可证购房款、还贷资金尽量通过银行转账，备注“购房款”“XX月还贷”，避免现金交易。收集开发商收据、购房合同、贷款合同等文件，形成完整的出资证据链。（五）关注债务连带：贷款责任提前约定贷款合同中明确双方的还款责任比例，或在《共同购房协议》中约定“若一方逾期还款，另一方代为清偿后有权向其追偿XX%的款项”。若以一方婚前财产出资，可约定“该部分出资对应的贷款债务由出资方个人承担”（对外仍需连带，对内按约定追偿）。三、夫妻共同购房协议范例夫妻共同购房协议甲方（夫）：姓名______，身份证号______乙方（妻）：姓名______，身份证号______鉴于甲乙双方系夫妻关系，为明确共同购买房产的相关权利义务，避免纠纷，经平等协商，达成如下协议：一、购房基本情况1.房产地址：______（具体门牌号），不动产权证号（或合同备案号）：______。2.购房时间：____年____月____日，购房合同编号：______。二、出资约定1.首付款：总计____元（如1000元，实际可调整），其中甲方出资____元（来源：□婚前个人财产□婚后工资□父母赠与：____元，赠与协议见附件）；乙方出资____元（来源：□婚前个人财产□婚后工资□父母赠与：____元，赠与协议见附件）。2.贷款金额：____元（如1000元），贷款期限____年（如5年），由____方为主贷人，双方共同承担还款责任（具体还款比例：甲方____%，乙方____%，如50%）。三、产权归属1.房产登记形式：□共同共有□按份共有（甲方____%，乙方____%，如60%）。2.无论登记形式如何，双方确认房产实际产权比例为：甲方____%，乙方____%（如60%）。四、债务承担1.购房贷款及因购房产生的税费、物业费等债务，由双方按产权比例承担（甲方____%，乙方____%）。2.若一方逾期履行还款或缴费义务，另一方代为清偿后，有权向违约方追偿全部代付款项及利息（利率按LPR计算）。五、房屋处置1.房产出租、出售、抵押等重大处置行为，需双方书面同意。2.出售房产时，所得价款按产权比例分配（甲方____%，乙方____%）。六、违约责任任何一方违反本协议约定，应向守约方支付违约金____元（如1000元），并赔偿守约方因此遭受的全部损失（包括律师费、诉讼费等）。七、争议解决因本协议产生的纠纷，由双方协商解决；协商不成的，提交房产所在地有管辖权的人民法院诉讼解决。八、其他约定1.本协议自双方签字（或公证）之日起生效，与购房合同、贷款合同具有同等法律效力。2.本协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等效力。甲方（签字/按印）：______日期：____年____月____日乙方（签字/按印）：______日期：____年____月____日协议说明：1.出资来源需明确标注（婚前/婚后/赠与），赠与部分建议另附父母签署的《赠与协议》，明确赠与对象。2.产权比例可结合出资、家庭贡献等因素约定，按份共有登记需在购房合同或产权证中体现。3.违约责任需具有可操作性，避免“违约方承担全部损失”等模糊表述。结语：让协议成为婚姻的“保护伞”夫妻共同购房的法律风险，本质上是财产关系与身份关系