房地产中介服务合同范本及执行指南

房地产中介服务合同范本及执行指南在房产交易的复杂流程中，房地产中介服务合同是明确中介机构与委托方（买卖/租赁双方）权利义务、规范服务边界的核心文件。一份条款严谨、执行规范的合同，既能保障中介的合法服务收益，也能避免委托方陷入交易风险。本文结合行业实践与法律规范，从合同核心条款解析到全流程执行指南，为交易各方提供专业实用的操作指引。一、房地产中介服务合同核心条款解析（范本要点）（一）当事人信息条款合同需明确三方主体信息（中介机构、买方/承租方、卖方/出租方）：中介机构：注明全称、备案编号（可通过住建部门官网验证）、营业地址、联系方式，避免“黑中介”隐匿身份。委托方：自然人需填写姓名、身份证号（或复印件附后）、联系方式；企业需填写名称、营业执照号、法定代表人及地址。注意：信息需与证件完全一致，避免因笔误导致主体认定纠纷。（二）服务内容与范围条款需区分居间服务（提供房源/客源、促成交易）与代理服务（代为签约、过户、贷款等），明确服务阶段：示例表述：“中介应在30日内提供不少于5套符合委托人需求的房源（或客源），协助双方协商交易条件，促成《房屋买卖合同》签订；若约定代理服务，需明确‘代为办理网签、过户、贷款审批’等具体事项。”注意：避免“尽力协助”等模糊表述，需量化服务标准（如房源数量、带看次数）或明确服务节点（如“签约后3日内提交过户材料”）。（三）佣金及费用条款佣金是中介服务的核心收益，需清晰约定：金额与支付：按交易总价的比例（如买卖通常1%-3%，租赁按月租的1-2倍）或固定金额，明确支付方（买方/卖方/双方分担）、支付时间（如“签约时支付50%，过户完成后支付剩余50%”）。其他费用：代办贷款、过户的服务费需明确“是否包含在佣金内”，或另行收取的标准（如“贷款服务费2000元/笔，过户服务费1500元/次”）。注意：警惕“阴阳合同”式的佣金拆分（如合同写1%，私下要求支付3%），需将全部费用写入合同，避免后续纠纷。（四）权利与义务条款需平衡中介与委托方的权责：中介义务：如实披露信息（房屋产权、抵押、租赁、学区使用情况等）、保守委托方隐私、协助办理手续、提供必要文件指导（如贷款材料清单）。委托方义务：如实提供信息（如购房资格、房屋真实情况）、配合带看与签约、承担自身原因导致交易失败的责任（如违约需支付中介合理费用）。示例：“若委托人故意隐瞒房屋抵押情况导致交易终止，应赔偿中介为促成交易产生的广告费、带看交通费等合理费用。”（五）违约责任条款需明确双方违约的后果，避免“单边约束”：中介违约：如故意隐瞒房屋查封信息、未完成服务内容，应退还佣金并赔偿损失（如差价损失、时间成本，需明确计算方式）。委托方违约：如“跳单”（绕过中介私下交易）、拒绝签约，应支付双倍佣金或约定违约金（违约金比例不宜超过损失的30%，符合法律规定）。（六）争议解决与合同终止条款争议解决：优先协商，协商不成可选择仲裁（需约定仲裁机构，如“提交XX仲裁委员会仲裁”）或诉讼（明确管辖法院，如“房屋所在地人民法院”）。合同终止：约定终止情形（如交易完成、不可抗力、一方严重违约），明确终止后佣金退还规则（如“服务未完成且非中介过错，退还已收佣金的50%”）。二、房地产中介服务合同执行指南（全流程操作要点）（一）签约前：审慎准备，规避风险1.中介资质核查要求中介出示营业执照（经营范围含“房地产经纪”）、房地产经纪机构备案证明（可登录当地住建委网站验证备案编号）、经纪人执业资格证书（至少1名持证人员）。警惕无资质中介：服务无保障，易出现“卷款跑路”“虚假房源”等风险。2.需求与信息确认委托方：书面明确需求（如房屋区位、面积、价格、产权类型、学区要求等），避免后续服务偏差。中介：书面核实核心信息（如房屋产权人、是否唯一住房、租赁状态、抵押情况），并提供证明文件（如房产证复印件、产权人身份证明）。（二）签约时：细致审查，明确权责1.条款逐项核对佣金条款：确认金额、支付方、时间，是否与口头约定一致，有无“服务费”“咨询费”等隐藏费用。服务内容：确保与协商的服务范围一致，避免“口头承诺”未写入合同（如承诺“垫资解押”但合同无约定）。违约责任：明确双方违约情形及后果，删除“只约束委托方”的不公平条款（如“中介无责，委托方违约需全额赔偿”）。2.特殊约定补充如交易存在特殊情况（房屋需解押、买方需贷款、学区房需确认学位），应增设条款明确责任方、时间节点、违约处理：示例：“若因卖方未按时解押导致过户延迟，中介应协助催告；催告后15日仍未解决的，买方有权解除合同，中介退还全部佣金。”（三）履约中：动态管理，留存证据1.服务进度跟踪中介应定期反馈进展（如带看情况、谈判结果、手续节点），委托方可要求书面或电子记录（如微信、邮件确认）。关键节点（签约、付款、过户、交房）需三方签字确认，留存书面凭证。2.证据留存意识所有沟通记录（微信、短信、邮件）、付款凭证（转账备注“购房佣金”“定金”）、合同附件（房产证、身份证复印件）均需妥善保存。如发生争议，这些证据是维权的核心依据（如“跳单”纠纷中，微信聊天记录可证明中介提供了服务）。（四）纠纷处理：理性应对，合法维权1.协商与调解优先争议发生后，先与中介或对方协商，提出合理诉求（如按服务进度退还佣金、赔偿损失）。可请求房地产经纪行业协会或消费者协会调解，借助第三方力量促成和解。2.仲裁或诉讼途径仲裁：若合同约定仲裁，向约定机构申请（如北京仲裁委员会），仲裁裁决具有强制执行力，但一裁终局（无上诉机会）。诉讼：准备起诉状、合同、证据清单，向房屋所在地或被告住所地法院提起，诉讼周期较长，但程序更透明。结语房地产中介服务合同的规范签订与执行，是房产交易安全的“防火墙”。通过清晰的条款约定、严谨的执行流程，既能维护中介的合法