个人房屋租赁合同风险防范指南

个人房屋租赁合同风险防范指南在现代生活中，房屋租赁是极为普遍的民事行为。无论是初入社会的年轻人，还是寻求改善居住条件的家庭，亦或是投资房产的业主，都可能涉及到房屋租赁。一份严谨、规范的房屋租赁合同，是保障出租方与承租方合法权益、避免日后纠纷的基石。然而，现实中因合同条款不清、权责不明所引发的矛盾屡见不鲜。本文旨在从实务角度出发，为大家梳理个人房屋租赁合同签订与履行过程中的常见风险点，并提供相应的防范建议，以期帮助租赁双方规避潜在陷阱，实现和谐租赁。一、签约前：擦亮双眼，知己知彼合同的风险防范，应始于签约之前。在正式落笔之前，双方都应对彼此情况及租赁标的物有充分的了解和核实。（一）出租方主体资格与房屋权属核查对于承租方而言，首要任务是确认出租方是否为房屋的合法权利人，或是否获得了权利人的有效授权。务必要求出租方出示身份证明及房屋权属证明原件，仔细核对姓名/名称是否一致，房屋地址是否与实际出租地址相符。若房屋存在共有人，需确认共有人是否同意出租；若为转租，则需审查原租赁合同中是否允许转租，以及转租期限是否在原租赁期限之内，并要求转租方提供原出租方同意转租的书面证明。警惕“二房东”甚至“三房东”未经授权的转租行为，以免陷入后续的权属纠纷，导致租赁目的无法实现。（二）承租方身份与租赁意图了解出租方亦应核实承租方的身份信息，了解其租赁房屋的真实意图，是自住、合租还是办公（需注意，将住宅改为经营性用房可能涉及法律限制及邻里关系问题）。对于合租或企业承租的情况，应明确签约主体及实际居住或使用人，避免因人员混杂或使用性质不符引发管理难题及安全隐患。（三）房屋状况的全面查验与确认租赁双方应共同对房屋的实际状况进行仔细查验。承租方应检查房屋结构是否完好，水、电、燃气、暖气、通讯、网络等设施设备是否能正常使用，家具家电等物品的数量、品牌、型号及完好程度如何。如有损坏或功能障碍，应在合同签订前提出，并要求出租方修复或在合同附件中详细列明，拍照或录像留存证据更佳。对于房屋的装修情况、现有瑕疵（如墙面污渍、地板划痕等）也应一并记录，避免在退租时因“旧伤”被要求赔偿。（四）租赁核心条款的预先沟通在签订合同前，双方应对租金金额、支付方式（月付、季付、年付等）、支付周期、押金数额及退还条件、租赁期限、是否允许养宠物等核心问题进行充分沟通并达成一致，避免因前期沟通不畅导致合同谈判破裂或后续履行中产生争议。二、签约时：字斟句酌，明确权责合同文本是租赁关系的法律载体，其条款的完备性与明确性直接关系到双方的权利义务。建议使用当地住建部门或市场监管部门发布的规范合同示范文本，并在此基础上根据实际情况进行补充和修改。（一）合同当事人信息的准确性合同首部应准确填写出租方与承租方的姓名/名称、身份证号码/统一社会信用代码、联系电话、通讯地址等信息。自然人应核对身份证复印件，单位应加盖公章并由法定代表人或授权代表签字。（二）房屋基本情况的清晰描述（三）租赁期限的明确界定租赁期限应清晰写明起始日期和终止日期。对于续租问题，可约定续租的条件、提前通知期限及租金调整方式。同时，应明确租赁期满后，承租方如需继续承租或提前退租的通知义务。（四）租金、押金及其他费用的约定1.租金：明确租金标准（大小写均需填写，以防篡改）、支付周期、支付日期、支付账户信息（出租方指定的银行账户）。2.押金（履约保证金）：明确押金数额、支付时间。更重要的是，需详细约定押金的退还条件和不予退还或扣除的情形，例如承租方拖欠租金、水电费，或因承租方原因造成房屋及设施设备损坏且未修复等。3.其他费用：明确租赁期内水费、电费、燃气费、物业管理费、暖气费、电视收视费、网络通讯费等各项费用的承担方及支付方式、缴费期限。（五）房屋的交付与返还约定房屋交付的时间、标准（参照签约前的房屋查验记录），以及交付时双方应签署的《房屋交接确认书》。明确租赁期满或合同解除后，承租方返还房屋的时间、返还状态（如保持房屋整洁、设施设备完好、结清所有费用等），以及返还时双方的验收程序。（六）房屋修缮与使用责任1.出租方责任：一般而言，出租方应保证房屋主体结构和主要附属设施的正常使用，负责房屋及其附属设施的自然损耗或非因承租方过错导致的维修义务（合同另有约定的除外）。2.承租方责任：承租方应按照合同约定的用途合理使用房屋，爱护房屋及其附属设施、设备。因承租方使用不当或过错造成房屋或设施损坏的，承租方应负责维修或赔偿。对于日常的小修小补（如更换灯泡、水龙头垫片等），双方也可在合同中明确约定责任方。（七）转租、转让与交换的限制合同中应明确约定是否允许承租方转租、分租。如允许，需约定转租的条件（如需征得出租方书面同意）、转租期限、转租收益分配等。未经出租方同意，承租方不得擅自转租，否则出租方有权解除合同并要求承租方承担违约责任。（八）违约责任的具体约定这是合同的“牙齿”，是保障合同履行的关键。1.出租方违约：如出租方未能按时交付房屋、交付的房屋不符合约定条件、擅自提前收回房屋、不履行维修义务等，应承担何种违约责任，例如退还已付租金、支付违约金、赔偿承租方损失等。2.承租方违约：如承租方未按时支付租金（可约定逾期支付的违约金计算方式，如按日计算）、擅自改变房屋用途、损坏房屋设施未赔偿、未经同意转租、擅自提前退租等，出租方有权采取何种措施，如扣除押金、要求支付违约金、解除合同等。违约金的数额或计算方法应合理确定，不宜过高或过低。（九）合同的变更、解除与终止约定在何种情况下双方可以协商变更或解除合同，以及法定解除合同的情形（如不可抗力导致合同无法履行、一方根本违约等）。合同终止后双方的权利义务如何清理。（十）争议解决方式明确双方在履行合同过程中发生争议时，应首先通过友好协商解决；协商不成的，是选择提交仲裁机构仲裁，还是向有管辖权的人民法院提起诉讼。（十一）其他约定事项对于双方认为重要的其他事项，如是否允许养宠物、房屋租赁期间的保险、通知与送达方式等，可在合同的“其他约定”条款中列明。三、履约中：诚信为本，及时沟通合同的签订并非结束，而是租赁关系的开始。在合同履行过程中，双方应秉持诚信原则，严格遵守合同约定，并注意留存相关证据。（一）依约履行，留存凭证承租方应按时足额支付租金及各项费用，保留好付款凭证（银行转账记录、收款收据、发票等）。出租方也应按约定提供收款凭证。对于房屋修缮、设施更换等情况，应做好书面记录，必要时双方签字确认。（二）房屋修缮的及时处理如房屋出现需要维修的情况，承租方应及时通知出租方，并保留通知证据。出租方应在合理期限内进行维修。若因维修影响承租方使用，双方可协商减免相应租金或延长租期。（三）合同变更的书面确认如双方协商一致对原合同条款进行变更（如调整租金、延长租期等），应签订书面的补充协议，作为原合同的组成部分，避免口头约定日后无据可查。（四）争议的友好协商与证据保全履约过程中如发生争议，双方应首先尝试友好协商解决。协商过程中，注意保存相关沟通记录（如微信聊天记录、邮件往来等）。若协商不成，需通过法律途径解决时，应注意收集和保全证据，如租赁合同、付款凭证、房屋交接记录、维修通知、对方违约的证据等，以便维护自身合法权益。结语个人房屋租赁合同的风险防范是一个系统工程，贯穿于租赁关系的