【《L地产公司概况与预算编制体系现状、问题及优化方案设计》24000字】

现状L地产公司概况与预算编制体系现状、问题及优化方案设计目录TOC\o"1-3"\h\u160961研究背景 2185142研究意义 377253L地产公司概况与预算编制体系现状 4216243.1L地产公司概况 478563.2L地产公司预算编制体系现状 5314083.2.1执行“两下两上”预算编制流程 5289013.2.2编制业务与财务预算内容 62793.2.3采用多种预算编制方法 69624L地产公司预算编制体系存在的问题及原因分析 8324904.1L地产公司预算编制体系存在的问题 8279444.1.1下达目标作为流程起点失去指导效用 819814.1.2预算报表内容冗余且勾稽关系不清 11150464.1.3定期预算指标难以指导企业经营 13167024.2L地产公司预算编制体系问题的成因分析 1859614.2.1多项目运营模式导致信息不对称情况加剧 18164484.2.2按部门排布预算内容使报表缺少系统性 18199114.2.3内外部环境变化使定期预算指标效用降低 20119975L地产公司预算编制体系的改进措施 23178645.1增加摸底预算完善预算编制流程 2333155.1.1构建摸底预算编制流程 2393105.1.2调整其他预算编制流程 2495475.1.3形成“三下两上”预算编制流程 24253815.2按照业务流程重塑预算编制内容 25258955.2.1构建基于业务流程的八大预算模块 25297345.2.2明确各模块预算报表的具体内容 26289365.2.3形成地产企业预算编制报表体系 324985.3引入滚动预算优化预算编制方法 34268655.3.1选择滚动预算编制周期 3454875.3.2构建滚动预算执行过程及内容 3580485.3.3形成“定期+滚动”预算编制方法 3730508参考文献 431研究背景自1998年国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，我国开始实行住房制度货币化，商品房时代开启。1998年至2007年间，地产投资与销售均处于高增长状态，地价占比低，企业利润空间大，被誉为地产的“黄金时代”。在此期间，地产行业更是被定位为国民支柱产业。在这样的宏观环境下，资本纷纷入场，大量企业迅速扩张。2008年至2017年，因竞争激烈，地产行业的利润空间开始逐渐下降，但与传统行业相比，利润空间依旧可观，被誉为地产的“白银时代”。然而，自2018年起，地产行业开始逐渐步入增量市场向存量市场转变的过渡期，市场逐渐饱和、利润空间被压缩使地产行业陷入逆境。2020年，新冠疫情的爆发更是使商品房销售停滞，资金回笼困难。与此同时，政策进一步收紧，国家针对地产行业提出“三条红线”金融监管新规，“房住不炒”明确写入“十四五”计划并在国家会议上被多次重申。加之地产行业本身具有项目投资时间长、投资额度大、多项目运营使得成本难控制难分摊等特点，其生存发展空间被进一步限制。面对这样复杂的内外部环境，企业需要掌握更科学的内部管理工具，而全面预算管理正是一种行之有效的集计划、控制、分析、考评等多种功能的综合管理工具。在预算编制环节，企业需要基于对预算期内经营环境的预测，充分考虑外部政策与市场环境规划未来的资源配置、经营目标等内容，有效减少资源浪费现象，降低经营风险，保障资金链的稳健。因此优化预算编制体系对更好发挥全面预算管理效用，助力地产企业发展具有重要意义。L地产公司隶属与L地产集团，是一家以房地产开发为主营业务的城市公司。2014年公司全面预算管理系统上线使用，此后L地产公司在集团的引领下完成各年全面预算管理工作。预算编制环节作为预算管理起点与基石，其准确性会直接影响企业资源配置情况、后期预算执行控制以及预算考评的效用（刘晓，2009）。为了确保企业预算管理能发挥应有的计划、控制以及激励作用，预算编制能有效辅助企业资源配置、帮助企业规避风险，本文通过对L地产公司预算编制环节的剖析，从编制流程、编制内容以及编制方法三个层面分析其现存问题与问题成因，并给出相应解决办法，帮助企业完善预算编制体系。2研究意义理论意义预算编制对全面预算管理的有效性有重要意义，国内外相关理论研究较为完善，但企业在具体实践时仍会出现各类问题。过去对地产企业预算编制的研究较为笼统，多为文字性论证，较少结合企业具体数据，其主要观点也很少体现行业特色。而本文通过对L地产企业预算编制体系的深入分析，结合地产企业特点，从预算编制流程、预算编制内容以及预算编制方法三个层面分别提出企业当前存在的问题、问题的成因以及更具针对性的解决措施，提出“三下两上”预算编制流程、基于业务流程的地产企业预算报表体系以及以业务预测为基础的滚动预算编制方法，在一定程度上丰富现有的理论研究成果。实用价值近几年，受到宏观经济环境以及政策的影响，L地产公司利润空间被压缩，现金流不够稳健。因此做好预算管理，提前规划企业运营情况，合理配置资源是企业的当务之急。本文的价值在于：对L地产预算编制体系存在问题进行分析，找到问题产生原因，并给出相应解决方案，帮助企业完善预算编制体系，发挥预算编制的计划与指导作用。同时，也为其他存在类似情况或问题的地产企业提供参考。3L地产公司概况与预算编制体系现状3.1L地产公司概况L集团为我国综合性地产领军企业，于1992年成立于上海市，至今已形成了“以房地产开发为主，基建、金融、消费等多种产业共同发展”的多元化经营格局。目前，L集团在全国范围内设有16家地产事业部以及大基建、商贸、酒店旅游三大产业集团，如图3-1所示。为了更好地推进各区域的业务发展，在管理层面L集团充分放权至各事业部及城市公司，仅辅助指导其业务发展，并以年度为单位对其销售情况、回款情况以及利润结转情况进行考核。图3-1L集团业务组织架构L地产公司于2007年进驻S市，目前为L集团下属D事业部的一家城市公司，下设五家项目公司，以地产开发、销售为主营业务，其具体情况如表3-1所示。因2015至2016年市地产市场大滑坡，集团公司有选择性地对一些去化较慢的项目实施停工处理。2018年，公司以销售607套商品房，共计6.32万平方米，跻身S市前五十名，但由于L地产公司土地储备不足，管理较为松散，随后其商品房销售水平一再下降。2019年，L集团与S市政府达成战略合作协议，表示未来五年内预计投资300亿元用于地产开发以及基建项目并帮助S市国资企业完成混合所有制改革，可以预见未来L地产公司将继续投资土地，夯实其主营业务。表3-1L地产公司下属项目公司基本信息项目公司名称注册成立时间负责项目状态（2020预算年度内）AB2005/11/18正常HWXC2006/3/7正常ZY2011/3/23停工NH2013/10/30完结XS2013/11/11正常L地产公司设有管理办公室，日常运营管理工作由总经理负责，下属项目公司各自设有投资发展部、财务部、成本合约部、开发配套部、前期部、技发部、工程管理部、营销部、人事行政部以及项目运营管理部等十个部门。在集团全面预算管理工作中，L地产公司属于二级编制主体，其下属各项目公司为三级编制主体，公司的预算管理工作由财务部门牵头，其他业务管理部门配合参与。3.2L地产公司预算编制体系现状3.2.1执行“两下两上”预算编制流程L地产公司采取“自上而下、自下而上、上下结合、分级编制、逐级汇总”程序编制年度预算。具体可分为以下几个环节：“一下”：下达预算编制通知在获取一级预算编制单位布置预算编制工作任务后，L地产公司会依据上级下发的经营发展要求，结合国家有关方针政策，S市经济环境以及地产市场发展趋势，拟定预算编制目标，并向各职能部门与项目公司下发预算编制通知。2020年预算编制工作自2019年10月25日开始，10月29日L地产公司向下传达此次预算编制目标。“一上”：编制单位预算后上报项目公司及各职能部门按照“谁编制、谁执行、谁负责”的原则，从横向与纵向逐级落实到各部门、各岗位，分解至季度编制完成预算草案。其后，由财务部门进行汇总，并对不符合预算编制要求和原则的预算内容修改调整，经本单位总经理办公会同意后通过系统逐级上报L地产公司、D事业部、L集团。“二下”：审核平衡各条线预算集团财务部汇总各级单位预算后，组织集团相关职能部门对预算内容进行条线审核，集团各相关职能部门就审核意见与各房产事业部、城市公司、项目公司相关部门进行条线沟通，向下逐级给出预算修改意见。“二上”：补充修改预算后上报各职能部门根据沟通结果对本单位预算修正汇总后再次通过系统上报，集团财务部汇总形成集团年度预算草案后提交集团预算管理委员会审核。形成年度预算正式案在通过预算管理委员会审核、董事会（股东会）最终审批后，集团将以正式文件形式下发年度预算正式案。3.2.2编制业务与财务预算内容L地产公司的预算编制内容主要分为业务预算与财务预算两部分。业务预算反应企业预算年度房产开发的经营业务、人力成本、行政费用等；财务预算反应企业预算年度资产负债、经营损益、现金流量等。在编制前，预算编制主体首先明确投资发展、前期、工程、合约、技术研发、营销、人力资源、行政等各部门的具体编制责任，由业务部分编制相应预算，再由财务部门汇总、平衡，确保相关业务指标与财务指标口径一致，实现业务预算与财务预算的有效衔接。3.2.3采用多种预算编制方法从是否以以前年度预算为出发点角度来看，L地产公司选择完全不参考以前年度情况的零基预算编制方法。选择零基预算而非增量预算的原因主要有两点。第一，地产项目整体运营周期较长。一般可分为建设阶段及销售阶段，且这两个阶段在时间上会产生重叠，如图3-2所示。建设阶段会产生大量的资金投入，用以支付土地款以及项目开发成本，直至项目获得预售证之前一般不会产生资金回笼。在项目建设与销售重叠的时间内，企业仍会投入大量资金，但此时会产生部分资金回笼，其回笼速度依赖于企业的销售能力。在竣工后，项目完全进入销售阶段，企业开发完成，投入一般仅为日常管理销售等费用。以L地产公司LJF项目为例，项目建设开始于2019年5月，开盘日为2020年6月，预计竣工日为2022年11月，每个阶段均耗时超过一年，因此地产公司因项目阶段各具特色且跨年度而并不适用于增量预算。第二，地产企业受经济环境影响大，政策敏感性强。而我国近些年为保障地产行业健康发展相继推出包括土地政策、税收政策、金融政策、财政政策等多种宏观调控方案，其产业环境的改变使得上一年度预算及执行情况的参考性降低，故此L地产公司的预算编制选用零基预算法而非增量预算法。

图3-2地产项目开发阶段图从预算是否以固定的业务量为出发点角度来看，L地产公司选择了“固定预算+弹性预算”的编制方法。弹性预算法主要应用于企业的成本核算，企业会根据不同业态的实际情况分别制定相应的土地费、前期、建安等成本控制指标。近几年，国家对房地产行业的监管愈发严格，采用弹性预算法编制成本预算可以帮助企业更好地控制成本，以求更大利益。从预算的时间属性角度出发，L地产公司目前仅采用定期预算法编制年度预算，尚未实施滚动预算法。综上，目前L地产公司采用了“零基预算+固定预算+弹性预算+定期预算”的预算编制方法。

L地产公司预算编制体系存在的问题及原因分析4L地产公司预算编制体系存在的问题及原因分析4.1L地产公司预算编制体系存在的问题4.1.1下达目标作为流程起点失去指导效用L集团为2020预算年度制定的地产相关战略目标以高质量发展为核心主要分为三点。首先，销售业绩在保证平稳的状态下寻求增长。其次，持续改善公司效益，注重发展质量，在提高公司盈利状况的同时，优化资产负债结构，强化现金流量管理，保障资金链稳健安全。最后，寻求竞争力提升，围绕项目投资规划、开发、成本、营销等核心环节提高地产系统整体运营能力。2019年，S市人口净增长10万人，增速达到1.41%。一手住宅销量达到1700万平，其中刚需板块占比46%，改善板块占比54%。S市全年地产开发投资增长17.9%，占全市投资60.6%。整体来看，S市人口的增长以及良好的基本面赋予地产更大的市场空间，但品牌开发商的聚集也使得竞争加剧。表4-1L地产公司2020年度预算下达目标值单位：万元ABHWXCZYXS总计销售指标3750168300-84103500167140回款指标4350113050-39259000122475利润指标-750-1300-59003500-4450在下达预算目标时，L地产公司基于集团公司战略以及S市宏观环境提出2020预算年度战略。第一，销售业绩至上。要求各项目公司提升销售专业能力，强化产品定位，针对楼盘定位灵活制定销售策略，极力提升存量去化率以及大单去化率，与此同时保障销售质量，严格考核回款情况。第二，强化项目运营。首先要求企业加强供应连管理，严格把控供应及交付，保质保量完成竣工交付任务；其次要求各项目加强成本管理；最后要求企业对项目实施全生命周期管理，提升整体质量及盈利水平。基于此结合上级单位下放指标，L地产公司制定销售指标、回款指标以及利润指标并下达，如表4-1所示。其中销售以及回款指标反应销售业绩情况；利润指标展现企业是否可以按时交付并结转利润，体现了企业的项目运营能力。各项目公司依据企业实际情况，参照L地产公司下达目标值编制预算，并与上级在11月6日、11月12日以及11月21日进行三轮预算沟通，与集团各条线在12月2日、12月29日进行两轮预算沟通，最终确定预算值。根据前后对比结果可以发现，上级下达的预算目标与项目实际情况偏离较大导致预算最终确定数与下达目标值有很大差异，如表4-2所示。表4-2L地产公司2020年度预算下达目标值与最终值对比单位：万元ABHWXCZYXS总计销售指标下达目标值3750168300-84103500167140最终预算值3000130442-84118100133131差异-750-37859-14600-34009回款指标下达目标值4350113050-39259000122475最终预算值300093050-392711700103823差异-1350-20000-22700-18652利润指标下达目标值-750-1300-5900608-7342最终预算值-397-1616-49363500-3449差异353-31696428923893在销售业绩与质量上L地产公司做出了很高要求，所下达的预算目标体现了公司该年度的战略要求，但与项目实际情况差异较大。如表4-1所示，L地产公司销售总体下达目标值为167140万元，但最终确认的预算值为133131万元，存在3.4亿的差额；回款总体下达目标值为122475万元，最终确定的预算值为103823万元，存在1.8亿元的差额。同时对各项目的差异情况也体现了对各项目公司把控的不足。具体来说，在制定目标时L地产公司严重高估了HWXC项目的情况，对其下达了168300万元的销售预算编制目标以及113050万元的回款预算编制目标，但其销售最终预算仅有130442万元，回款指标仅有93050万元，分别高估了37859万元以及20000万元；同时，L地产公司对AB项目回款情况掌握偏差，下达了4350万元的编制目标，但最终预算值仅有3000万元；此外，L地产公司还低估了XS项目公司情况，对其下达了167140万元的销售预算编制目标以及9000万元的回款预算编制目标，但其销售最终预算达到了8100万元，回款指标达到15700万元，分别低估了4600万元以及2700万元。HWXC项目体量较大，是导致销售及回款指标差异的主要原因，该项目共有四期，前三期完全进入销售阶段，第四期工程计划在2020年度达到预售状态。L地产公司对项目本年能够提供的存量把握不当，因其体量较大且有新开盘分期故再下发指标时对严重高估了项目情况。在2020预算年度HWXC项目公司共实现销售业绩106676万元、回款指标81549万元，并未达到预期预算值，与L地产公司下发的目标值更是相差甚远。虽然并未实现最终确定的预算指标，但该值的确更贴近企业实际情况，经调研访谈发现，由于上下级之间的信息不对称，该项目公司编制预算时花费了大量时间与上级进行预算沟通以期降低指标。AB项目公司在2020预算年度回款数额实现2893万元，基本达到最终预算值，但却仅是下达目标值的66%，进一步证明下达目标值与实际情况脱节。XS项目公司在进行预算编制前所拿到的销售与回款指标远远低于公司所能实现的，尽管在编制预算时XS项目公司考虑实际状况，向上呈报了更为合理的预算，但在2020预算年度，该公司销售业绩达到20103万元，是其最终预算数2.48倍，更是远远超过了L地产公司下达的目标值；公司回款数额达到12737万元，超过最终预算值1037万元。L地产公司对指标的不适当分配导致了XS项目公司销售口径的预算松弛现象。由于地产收入的确认与成本的结转确认时点受房屋交付与支付方式的影响，因此利润的确认会相对滞后，其估计难度会相对减小，在L地产公司下发的利润指标中，XS项目与实际差异相对突出，其下达的预算目标仅有608万元，但最终确认了3500万元的预算值，同时该项目实际8069.99万元的执行值更是远远高于3500的最终预算值，因此，XS项目公司的销售及回款情况相同，L地产公司对XS项目运营情况的错误估量也导致了项目利润口径的预算松弛。从上述分析可以看出，L地产公司不仅对三大指标的总体值把控不当，在进行具体分配时更是无法匹配项目情况，会高估一些项目，同时低估另一些，进而造成被高估的项目难以达到预期而浪费了大量时间进行预算沟通，而被低估的项目轻松安排指标形成预算松弛。因此，L地产公司将下达预算目标作为流程起点，没有发挥到该流程应有的指导预算编制的作用，反而由此引发了一系列问题。4.1.2预算报表内容冗余且勾稽关系不清预算报表内容冗余预算报表内容冗余主要体现在两个方面。第一，人员分类信息重复编制、培训计划情况表格与预算不相关。人力行政部门共编制八张报表，与人力情况相关的报表共有四张，包括RS01人员及人力成本基本情况表、RS02招聘计划情况表、RS03培训计划情况表以及RS04人员分类表。其中，RS01人员及人力成本基本情况表主要预测预算年度内各部门人员数量以及工资情况，而RS04人员分类表再一次对各部门人员数量做出汇总，属于内容重复编制。同时，RS03培训计划情况表并不属于业务预算内容，如表4-3所示，其内容也不会影响企业业务以及财务预算，虽然该表的确为人力行政部门日常工作内容，但不应作为预算编制内容。表4-3L地产公司RSO3培训计划情况表公司：培训主题培训类别培训时间讲师来源培训对象培训人数培训课时前期工程成本无效重复编制。成本信息预算由成本合约部、技发部以及财务部共同编制，其中前期工程成本预算由技发部提供，其余直接成本预算内容由成本合约部编制，而其他成本预算（资本化等）由财务部门提供。以XS项目公司为例，如图4-1所示，前期工程成本仅占直接成本的3.38%，但却在技发与成本合约两个部门中重复编制，而在直接成本中占比较大建筑安装工程成本以及土地征用及拆迁补偿款均由成本合约部门直接填列在成本费用明细表中。而在这两部分完成后企业还做了一张成本信息汇总表。因此，一方面企业可以选择将前期工程成本预算直接在成本信息明细表中完成，另一方面也可以选择将成本信息明细表与成本信息汇总表合二为一，以整合预算内容，提高预算编制效率。图4-12020年度XS项目公司各直接成本占比预算报表间勾稽关系不清预算报表间勾稽关系不清主要表现在两个方面。第一，工资预算在不同预算报表中勾稽关系不清。营销费用、管理费用以及开发间接费用在编制时工资部分并未引用人力行政部门提供的预算数。以XS项目公司为例，2020预算年度其人员工资预算如表4-4所示，而当年由营销部门编制的营销费用预算明细中人员薪资仅为13.00万元，与表4-4中的83.57万元并不相符，可见营销部门在编制营销费用业务预算时并未以人力行政部提供的薪资预算为基础。管理费用预算中薪酬小计为187.27万元，与表4-4中人力行政部、财务部与总经理室薪资总计243.35万元不相符；开发间接费用预算中薪酬小计为357.27万元，与表4-4中工程管理部、成本合约部、技发部以及开发部合计306.77万元也不相符。因此可以看出薪酬的预算从人力行政部编制完成后并未有效地为后续内容提供指导，报表间缺少勾稽，内容未形成体系。表4-4XS项目公司2020预算年度人力成本预算单位：万元一季度二季度三季度四季度合计人力行政部19.9111.5311.5311.5354.51财务部49.8028.0028.0028.00133.79工程管理部44.7525.6925.6925.69121.81成本合约部20.4311.7711.7711.7755.75技发部31.0817.8617.8617.8684.66开发部16.289.429.429.4244.55营销部20.8920.8920.8920.8983.57总经理室16.9812.6912.6912.6955.05第二，项目利润结转与其他报表勾稽不到位。L地产公司在编制销售预算时，是以季度为单位，同时也预测了回款情况；而成本信息、费用信息也同样是按照季度预测，然而在结转利润时，却是按照年度，因此在利润结转时其精细度与其他内容不同，财务与业务的预算内容衔接不当。综上所述，L地产公司目前部分预算编制报表内容冗余，且存在科目勾稽关系不清晰。主要表现在：第一，人员分类信息、前期工程成本无效重复，培训情况与预算编制无关；第二，工资预算以及项目利润结转预算勾稽关系不清。4.1.3定期预算指标难以指导企业经营L地产公司在编制预算时秉持各编制主体“谁编制、谁执行、谁负责”的原则，从纵向与横向落实到各项目公司、各部门、各岗位，其编制周期为一年，同时要求预算分解至季度。但在结转收入与成本时L地产公司并未按照季度分解，而是仅以年度为周期，全部在第四季度结转，该做法的确在一定程度上降低了预算编制难度，但也使得企业在对预算执行进行控制时无法对净利润等情况进行分析。此外，预算应越细致越好，其精细程度越高，企业对资源进行配置就更合理、经营计划也更更可靠（黄书瑾，2018），而L地产仅分解到季度无法很好地指导经营。公司选择定期预算法进行预算编制的确节省了大量时间，但其预算精准度也受到了很大影响，以XS项目为例，其利润关键指标执行数与编制值存在较大差异，如表4-5所示。表4-5XS项目公司2020年度利润表关键指标预算数与执行数对比单位：万元主营业务收入主营业务成本销售费用管理费用一季度预算数32.2584.90执行数2539.702058.9858.51152.74差异值26.2667.84二季度预算数32.3553.89执行数32314.6625286.58125.8876.18差异值93.5322.29三季度预算数32.3552.39执行数0.000.0060.71102.87差异值28.3650.48四季度预算数10776.719409.8933.3556.89执行数10953.025843.16155.93110.69差异值122.5853.80全年合计预算数10776.719409.89130.30248.07执行数45807.3833188.72401.04442.47差异值35030.6723778.83270.74194.40其主营业务收入与成本在预算时一次性结转，因此无法对比具体每一季度的执行情况，但从总体情况看，企业预计2020年结转收入10776.71万元，对应结转成本9409.89万元，但实际执行情况要更加乐观，共结转主营业务收入45807.38万元，主营业务成本33188.72万元，分别是预算数的4.25倍、3.52倍，可见公司无法准确预测一年后的收入及成本结转情况。同时，公司销售费用及管理费用的预算也并不准确，其中，销售费用各季度预算数维持在32.25万元至33.35万元间，但其执行数分为为58.51万元、125.88万元、60.71万元、155.93万元，分别是其预算数的1.81倍、3.89倍、1.88倍、4.68倍，差异较大；其管理费用一季度至四季度预算数为84.90万元、53.89万元、52.39万元、56.89万元，而其执行数为152.74万元、76.18万元、102.89万元、110.69万元，分别是其预算数的1.80倍、1.41倍、1.96倍、1.95倍，差异小于销售费用情况，但也趋近于原有预算的两倍。据公司财务人员称“通常费用的批准不以预算情况为准，而是公司总经理看账上资金是否充足、支出是否必要进行审批”，因此可以看出，公司销售费用与管理费用在预算执行环节缺乏控制，但究其根本原因是其现金流量的预算并不准确。表4-6XS项目公司2020年度现金流量预算数与执行数对比单位：万元现金流量发生额现金流量余额一季度预算数-8707.2361.77执行数854.4911839.45差异额9561.7211777.68二季度预算数-6.0155.76执行数-3657.468181.99差异额-3651.458126.23三季度预算数1467.371523.13执行数-2942.755239.24差异额-4410.123716.11四季度预算数-1496.6226.51执行数-3948.561290.68差异额-2451.941264.17如表4-6所示，XS项目现金流量定期预算脱节严重，一季度至四季度的预算数分别为-8707.23万元、-6.01万元、1467.37万元、-1496.62万元，对应的执行数分别为854.49万元、-3657.46万元、-2942.75万元、-3948.56万元，其差异均为千万量级水平。依照企业的现金流量余额预算情况，仅有的61.77万元（一季度）、55.76万元（二季度）、26.51万元（四季度）无法支撑企业在编制时计划更多的费用支出，而企业在编制预算时也的确因资金量不足削减了大量的广告宣传费、业务招待费、办公费等，使得其费用预算指导效用便差。根据XS项目公司2020年度现金流量主要指标的预算数与执行数对比，如表4-7所示，可以进一步探究企业预算编制不准确的原因。表4-7XS项目公司2020年度现金流量关键指标预算数与执行数对比单位：万元集团外部主要现金流入集团外部主要现金流出销售收入成本支出税金归还借款本金一季度预算数210.001105.64192.8410000.00执行数982.921126.54100.39差异值772.9220.90-92.45-10000.00二季度预算数4740.00759.10995.018700.00执行数2658.141149.54426.455000.00差异值-2081.86390.44-568.56-3700.00三季度预算数4410.00715.70773.63执行数3109.991693.911083.404000.00差异值-1300.01978.21309.774000.00四季度预算数200.001238.00356.00执行数1485.631684.49474.527700.00差异值1285.63446.49118.527700.00从表4-7中可以发现，造成现金流量预算脱节的主要原因是错误估计了借款本金偿还时间，该笔借款是企业于2017年12月30日向建设银行申请的合同金额为30000万元的长期借款，约定最终还款日期为2020年12月28日，在2020预算年度企业还应归还本金18700万元。公司原本预计在第一季度偿还本金10000万元，在第二季度清偿剩余8700万元，然而在实际执行时第一季度并未偿还，第二季度仅偿还本金5000万元，余下部分分别在第三、第四季度偿还4000万元及7700万元。由于银行借款数值巨大，因此对企业后续现金流量的排布会造成很大影响，原有预算失去指导意义，同时，定期预算法使得在已知企业一季度并未偿还借款的情况下也无法对后续资金使用预算进行调整。此外，销售回款情况也是造成现金流量预算不准确的主要原因。从全年情况来看，整体差异值并不大，但对房屋在哪个季度售出的排布做出了错误判断。根据表4-7数据显示，企业低估了一季度的销售回款情况，其预算值为210万元，但该季度实际收到销售回款982.92万元，低估了772.92万元；企业严重高估了二季度销售回款情况，其预算值为4740万元，但实际仅实现销售回款2658.14万元，高估了-2081.86万元；企业对第三季度销售收入情况预算值为4410万元，实际值为3109.99万元，高估了1300.01万元；第四季度的销售收入情况被严重低估，其预算值仅有200万元，但实际执行数为1485.63万元，低估了1285.63万元。销售收入预算出现了第一季度相对差异较小，其后三个季度差异较大的现象。同时，企业选择定期预算法编制预算使得在已知超额完成或未完成销售回款的情况下也无法对后续预算进行调整，定期预算的不灵活使其指导业务作用降低，频繁的严重误差也使得企业的预算刚性降低，员工逐渐忽视预算的重要性。图4-2成本支出、税金预算数与实际数差异走向企业的成本支出以及税金预算更是出现了第一季度相对准确，后三季度偏差较明显的情况。如图4-2所示，成本支出情况始终处于被低估的状态，在第一季度企业的预算相对准确，第二季度差异较大，而第三四季度脱节情况更加严重。与成本支出情况类似，税金预算尽管第一季度准确度不佳，但二三季度的偏离情况更加严重。因此，企业对近期预算把握相对准确，对三个月以上的远期预算预估失准。综上所述，首先，L地产的定期预算仅细分到季度，收入与成本的结转更是全部在四季度结转，其预算精细度不够使其难以指导企业经营；其次，企业收入及成本结转、销售管理费用等利润相关指标预算准确度差，而作为地产企业生命之源的“现金流量”受到债务偿还、销售收入、成本支出及税金支出的影响也存在脱节现象；最后，定期预算无法在已知企业债务未按预算偿还及销售未达标（或超额完成）的情况下对后续情况进行调整，且企业对销售、成本支出、税金的第一季度预算较为准确，后三季度准确性差，对企业生产经营的指导作用变差。即定期预算的不灵活与不准确导致其难以指导企业经营。4.2L地产公司预算编制体系问题的成因分析4.2.1多项目运营模式导致信息不对称情况加剧地产公司属于典型的项目型企业，一般情况下各项目均独立运作。每个项目的具体预算包含建筑面积规划、开发计划等基本假设；土地费、前期费用、建安成本、资本化利息等成本支出；可售面积、销售面积、单价等销售基本信息；已售回款、新售回款等回款情况；以及土地增值税、三大费用等支出。其中每项内容间相互勾稽，且关系复杂，上级管理层想要细致地把握每个项目的具体情况并依据战略目标合理将年度预算编制目标分配给各个项目十分困难。L地产公司下达的三大预算编制目标均受制于多种因素。销售指标从“量”上收到项目开发进度、供应计划（期初可售以及新增可售）影响；从“价”上收到地块位置、产品定位以及市场环境影响。回款指标又受到销售情况、客户付款方式、按揭办理进度等多种因素影响。而利润指标更是反应企业整体经营状况，受销售情况、回款情况、融资计划、税收筹划、费用控制情况等影响，针对未竣工的部分更是受到工程进度的影响。在项目公司层面，想要计算出以上三大指标需要多个部门共同配合协调，其复杂程度要远远超过制造业等行业。更何况，作为一家城市公司，L地产需要规划下属的所有项目情况，其计算难度成倍增长。虽然L地产管理者了解下属公司大致运行情况，但管理层与项目具体业务部门间仍旧存在信息不对称现象，一般表现在对市场掌握情况的信息不对称、项目成本详情的信息不对称、项目进度的信息不对称三个方面。因此对于地产这类多项目运营企业而言，以下达预算编制目标作为预算编制流程起点并不妥当。4.2.2按部门排布预算内容使报表缺少系统性L地产公司是按照各业务部门工作设计预算报表体系，并将每一张报表划分给一个部门完成，如表4-8所示，然而这种按照部门去安排预算内容的方式使得预算报表不够系统化，进而导致预算报表内容重复以及勾稽不清的问题。表4-8L地产公司按部分排布的预算编制内容条线（部门）负责内容投资发展JBXX01土地基本信息表TZ01土地投资预算表-已拿地项目情况TZ02土地投资预算表-拟获取项目情况成本合约JBXX02项目基本信息表HY01目标成本预算明细表HY02公司目标成本预算汇总表HY03开发产值预算表HY04开发资金预算表HY05利润率计算表HY06目标成本校验表技术发展JF01设计费预算明细表工程管理GC01年度项目进度节点计划汇总表GC02年度新增可售供应计划分解表GC03年度竣工备案结转及交付计划汇总表前期QQ01项目五证节点表营销YX01销售预算表YX02项目营销费用预算表人事行政RS01人员及人力成本基本情况表RS02招聘计划情况表RS03培训计划情况表RS04人员分类表XZ01行政费用明细XZ02固定资产购置预算表人事行政XZ03固定资产转让及报废预算表XZ04信息化无形资产购置预算表财务CW01固定资产及折旧费、CW02销售费用表、CW03管理费用表、CW04开发间接费预算表-行政管理费、CW05税金预算表、CW06借款及借款费用预算表、CW07长期投资预算表、CW08开发成本及开发产品预算表、CW09出租收入成本预算表、CW11销售收入及成本结转预算表、CW81预计利润表、CW82现金流量表、CW83资产负债表从表4-8中可以看出，按照部门排布的预算表格之间逻辑性不强，也无法体现主次。首先，按照部门排布预算使得各部门间内容割裂，因各部门所涉及的业务信息有所重叠，导致内容重复。各部门仅仅是机械化地调预算年度内自己所涉及业务的所有情况做出测算，缺少从整体角度的协调，造成了企业在成本预算中，因为技发部门的存在而偏重了数额占比并不高的前期工程成本预算，进而导致了预算编制效率降低，同时出现了培训计划表这样与预算并不相关的内容。其次，按照部门排布预算缺少逻辑主线使得内容勾稽不清，各部门各自为政。尽管在设计预算报表时企业对部分内容的取数逻辑做了指导，但由于预算内容设计没有按流程，编制人员很难理清现有预算内容，使其只关注自己部门需要完成的部分，不清楚报表间的勾稽关系，因此企业需要重新梳理预算内容，使预算模块更加清晰，报表间的勾稽更加明确。综上所述，造成预算报表冗余且勾稽关系不清的原因可以归咎于企业按照部门排布预算内容导致的报表不够系统化，因此，为解决该问题，企业需要重塑内容体系，使其逻辑更顺畅，主线更清晰。4.2.3内外部环境变化使定期预算指标效用降低外部环境变化使定期预算指标效用降低定期预算由于编制周期为一年，故企业无法依据外部环境的实际状况对预算做出调整。而地产企业本就具有高度的政策敏感性特征，近些年国家为稳定房价，促进地产行业健康发展，频繁提出各类与地产行业有关的政策，S市进十年也相继推出了一系列具体政策，从图4-3中可以看出S市政策发布频率较高，故对于L地产公司而言，外部环境存在很大的未知性。图4-3S市近十年地产相关主要政策资料来源：房谱网公众号（/s/TmfObfeO_lxDqq90zpRyWg）及S市房产局公开资料整理宏观政策的出台以及外部经济环境的变化的确会对市场产生冲击，如图4-4所示，2020年一季度受到疫情以及春节假期影响，S市商品房供需都处于低迷状态，二季度后开始恢复。但由于7、8月份在连续被住建部约谈后，S市发布了八条政策，旨在于抑制过热的投资，保证市场健康发展。政策下发后，网签受限，成交量回落，直至2020年度结束，市场仍旧处于低水平状态。由此可以看出，宏观政策环境会对地产企业产生较大影响，且该影响会即刻显现。因此，对于地产企业而言，一旦政策变化，原本的预算便可能失去意义，即采用定期预算方法无法应对政策变化，使得预算丧失指导经营的作用。图4-42020年S市商品房市场情况数据来源：新峰顾问&房谱网2020年S市房地产市场报告内部情况变化使定期预算指标效用降低一方面，在外部环境发生变化后，企业的销售情况会受到影响，进而影响商品房库存、利润的结转、现金流量余额等多个方面。对此，企业内部的销售策略、现金使用情况等都需要重新规划，这使得原有的定期预算无法再指导企业经营。另一方面，由于地产企业属于资金密集型企业，因此，在集团内部经常会出现关联方拆借资金的状况，而这一内容并不是每个项目公司将自己的预算做好就可以预估到的，而是需要整体的协调调度。如若企业因此获得更多的资金，便可以用于支持销售等；如若企业因此资金变少，便要更加严谨的控制成本及费用支出。这一内部资金变动，企业只能短期预测，对长期情况做出的预算往往偏差较大，同时现金的收支也为企业的生产经营带来更多变化，因此定期预算法无法应对这一内部资金流动及其带来的变化。综上，定期预算方法因灵活性差，无法应对企业内外部的变化，会导致预算丧失指导作用。而预算的计划功能在不稳定环境中尤为重要，因此企业的预测必须更加频繁（Palermo，2018），即企业需要引入其他编制方法来弥补定期预算法的不足。

L地产公司预算编制体系的改进措施5L地产公司预算编制体系的改进措施5.1增加摸底预算完善预算编制流程5.1.1构建摸底预算编制流程多项目运营为使得上级管理者与预算编制部门之间的信息不对称加剧，而要想降低甚至消除信息的不对称就需要进行沟通（吴梅兰，2006）。在原本以预算目标下达为起点的编制流程前增加一轮摸底预算，是为了企业管理者更直观的掌握业务部门对预算年度情况的估量，减轻信息不对称现象，判别项目的实际情况，据此来安排该年度预算编制目标。图5-1摸底预算内容架构为了实现减轻信息不对称的目的，摸底预算的编制无需精细，内容应主要围绕关键业务以及财务情况，帮助管理者制定预算目标。具体应包含项目基本信息、供应计划、成本信息、销售计划、回款计划、税金及费用，如图5-1所示。其中项目基本信息由合约部门提供，主要包含项目分期、业态、建筑面积、可售面积、户数等；供应计划由工程部门提供，主要包含预算年度内新增可售情况、合同交付时间等；成本信息由成本合约及技发部门提供，主要包含土地征用及拆迁补偿费、前期工程成本、建筑安装工程成本、基础设施成本、公共配套设施成本、开发间接成本、资本化费用等内容当年预计发生额；销售计划由营销部提供，结合市场以及供应情况计划不同业态在预算年度内的销售单价及数量等销售业绩；回款计划由营销部与财务部提供，预测回款比例；税金及费用由财务部提供，主要包含土地增值税、三项期间费用。以上各项内容只需呈报总数，帮助管理层了解项目大致情况。5.1.2调整其他预算编制流程在摸底预算后，L地产公司管理者可以更清楚地了解项目具体运营情况，但项目公司可能会为了自身利益低估预算水平以便于实现目标并在考评中获得更好成绩，因此增加摸底预算会影响后续预算编制流程的工作内容。具体来说在L地产公司分解预算目标时，首先要考虑摸底预算的准确性，管理者需要参照项目全生命周期规划，判断供应计划以及成本数值的可靠性；根据历史数据判断楼盘存量、期间费用的可靠性；根据市场宏观环境判断销售数量、单价的可靠性等。在对各项目呈报摸底预算的准确程度有了预判后，L地产公司要计算本年度预算编制总体目标与摸底预算数的差异，并按照各项目公司的承受度排布项目公司预算编制指标。接下来，各项目公司参照指标编制详细预算时，首先要考虑指标与摸底预算的差异，判断销售以及回款指标的可执行性，以及利润指标如何调节以达到目标。据此设定供应、销售、成本费用等基本业务情况并由各部门编制详细、完整的预算。在此期间，财务与业务部门、项目公司与城市公司间可以进行多次预算沟通，以便编制结果更准确。在各项目公司汇总上报预算后，L地产公司需要逐层向事业部以及集团总部上报，集团各条线负责人审核并给予下级修改意见，这一环节是在纵向部门间完成的。最后，各部门修正预算重新汇总，再次上报，经在预算管理委员会审核、董事会（股东会）最终审批后，下发年度预算正式案。5.1.3形成“三下两上”预算编制流程综合摸底预算与调整后的其他预算编制环节，对于L地产公司而言，其预算编制流程应为“三下两上”，如图5-2所示。通过在项目公司内部的横向预算沟通，以及上下级组织、具体业务部门（条线）的纵向预算沟通完成预算编制环节，使其既能够体现集团总部的要求，又体现各责任中心的实际情况。图5-2L地产公司“三上两下”预算编制流程5.2按照业务流程重塑预算编制内容5.2.1构建基于业务流程的八大预算模块L地产公司的主营业务为房地产与销售，并不涉及物业、商业地产等内容，因此其业务流程主要分为投资拓展、施工建设、房屋销售三大阶段。其中，投资拓展阶段主要包含投资测算、土地整理以及前期策划等，主要目的为确立项目；施工建设阶段自获得施工许可证开始，是项目的落地阶段，企业需要规划设计、控制进度、调度资金、强化商品质量并控制成本等；房屋销售阶段自获得预售证开始，企业需要完成客户的接待、认购、签约等工作。与企业的预算情况相结合，针对投资拓展阶段需要企业填制土地位置、面积、项目整体规划等基本情况；针对施工建设阶段需要企业填制各类成本预算、费用预算；针对房屋销售阶段，企业需要填制供货及销售预算。在完成以上业务流程预算的基础上，企业需要做出资金计划预算，土地增值税等税金预算、项目利润结转预算等财务预算。在完成业务与财务预算的基础上，企业还需要对总体情况做出汇总分析。综上所述，按照业务流程来重塑编制内容需要完成项目基本信息、项目成本信息、项目费用信息、项目供货及签约、项目税金、项目结利、项目资金计划以及项目关键指标八大模块，如图5-3所示。图5-3按业务流程排布的八大预算模块5.2.2明确各模块预算报表的具体内容项目基本信息模块预算报表项目基本信息模块应包含预算假设表、土地基本信息表、项目基本信息表以及年度开发计划表，如表5-1所示。首先，在企业编制预算前需要先确定预算假设，对具体项目而言，其预算假设应包含股权占比、是否操盘并表、以及项目纳税税率。其次，L地产公司原本的土地基本信息表内容完善，可以保持原内容，该表是后续预算填制的基础，例如：地块面积会影响项目建筑面积、地块所处位置在一定程度上会影响销售价格等。再次项目基本信息是由原有JBXX02项目基本信息表结合QQ01项目五证节点表汇总而成，涵盖项目分期、业态、建筑面积等基本信息以及项目取得各项证件的时间或预计时间，汇总后可以避免基础信息的大量重复填制。最后年度项目开发计划表是由L地产公司原有GC01年度项目进度节点计划汇总表以及GC03年度竣工备案结转及交付计划汇总表结合而成，主要用于工程管理部门、成本合约部门等判断项目整体建筑进度规划，与项目基本信息的合并原因相同，该做法可以避免信息的重复填制。表5-1项目基本信息模块预算报表及内容报表编号报表名称是否新增报表具体包含内容负责部门1.1预算假设表是股权比例、操盘并表类型、税率财务部1.2土地基本信息表否所在城市、地块名称投资发展部1.3项目基本信息表否项目分期、业态、建筑面积、销售面积、至预算年底累计竣工面积、户数、车位数以及取得土地使用权证、用地规划许可证、工程规划许可证、施工许可证、预售许可证五个关键证件时间前期部、成本合约部1.4年度项目开发计划表否各项目分期及团组的装修情况、建筑面积、主要业态、地上地下层数、开工日期、正负零日期、最早批次、结构封顶日期、外墙落架日期、竣工备案日期、合同交付日期、年度可结转收入面积、财务结转年份工程管理部项目成本信息模块预算报表项目成本信息模块包含开发成本预算及分摊表、其他成本预算表、输出查询表：总成本预算以及开发资金预算表，如表5-2所示。其中，开发成本预算及分摊表是原有HY01目标成本预算明细表、HY02公司目标成本预算汇总表以及JF01设计费预算明细表汇总调整而成。其具体内容的调整首先区分了重要性，细化关键内容，粗化非关键内容；其次该调整也有效避免了原有预算报表体系中前期工程成本的重复填制。其他成本预算及分摊表主要涵盖间接成本情况以及视同销售情况，属于新增表格，由于L地产公司存在工抵房等视同销售情况，因此该表除了资本化的费用还增加了该内容。再次，输出查询表：总成本预算，是系统在汇总3.1与3.2表格信息后自动输出内容，其总成本为开发成本合计、视同销售成本值、管理费用资本化、销售费用资本化与利息资本化五项成本合计，便于财务人员以及管理人员查找成本信息。最后，开发资金预算表是为了安排企业成本口径所需资金支出情况，以便后续编制现金流量表，规划企业资金计划。表5-2项目成本信息模块预算报表及内容报表编号报表名称是否新增报表具体包含内容负责部门2.1开发成本预算及分摊表否土地征用及拆迁补偿费、主体建安费、其他开发成本（包含前期工程成本、基础及配套设施成本）、不可预见费及以上内容按不同组团及业态分摊情况前期部、成本合约部2.2其他成本预算表及分摊表是利息资本化、管理费用资本化、销售费用资本化及以上内容按不同组团及业态分摊情况、视同销售情况财务部2.3输出查询表：总成本预算是各分期、团组、业态的总成本-2.4开发资金预算表否至上年末累计应付资金、至本年末累计应付资金、至上年末累计已付资金、至上年末累计应付未付资金、本年付款计划、至本年末累计付款资金成本合约部项目费用信息模块预算报表项目费用信息模块包含职工薪酬预算表、销售费用预算表以及管理费用预算表，如表5-3所示。其中职工薪酬预算表为原有RS01人员及人力成本基本情况表以及RS04人员分类表综合调整而成，该表为销售费用、管理费用以及成本信息模块中的其他成本预算提供工资部分信息。本模块的销售费用预算以及管理费用预算属于业务预算，需要精细至具体业务内容，同时其汇总数值可以直接勾稽到后续其他模块。表5-3项目费用信息模块预算报表及内容报表编号报表名称是否新增报表具体包含内容负责部门3.1职工薪酬预算表否各部门人员基本情况、在编员工薪酬情况、试聘用员工薪酬情况、劳务派遣员工薪酬情况人力行政部3.2销售费用预算表否各预算科目的具体安排营销部3.3管理费用预算表否各预算科目的具体安排人力行政部项目供货及签约模块预算报表项目供货及签约模块包含新增可售供应计划以及销售预算表，如表5-4所示。由于供货与签约是地产盈利的核心环节，因此L地产原有预算表格较为完善，无需做出调整。在该模块，首先由工程管理部编制新增可售供应计划表，该内容需细化至业态。在此表基础上，营销部可以结合以前年度未销售数量判断预算年度内全部可售数量，并据此规划预算年度的销售计划以及回款计划。表5-4项目供货及签约模块预算报表及内容报表编号报表名称是否新增报表具体包含内容负责部门4.1新增可售供应计划表否各分期团组、业态每月新增供应情况工程管理部4.2销售预算表否各分期、团组、业态的上年末结转存量（包含面积、户数以及金额，下同）、新增供应量、总供应量、上年末结转存量签约、当期可供签约、预计签约数、预计回款数营销部项目税金模块预算报表项目税金模块主要包含土地增值税预算表以及项目税金预算，如表5-5所示。由于不同业态的土地增值税计算方法不同，因此预算内容首先要区分业态类型比例即住宅类型占比，并在此基础上引用项目成本信息模块、供应及签约模块数据，自动计算出本年土地增值税情况。而项目税金表则是在企业业务预算已经确定的基础上，核算各类税金，为项目利润结转提供数据。表5-5项目税金模块预算报表及内容报表编号报表名称是否新增报表具体包含内容负责部门5.1土地增值税预算表是住宅类型占比、项目收入、开发成本、开发费用、财政部规定的其他扣除项、土地增值额、土地增值率、预计项目土地增值税财务部5.2项目税金预算表否营业税、增值税附加、土地增值税、企业所得税、个人所得税、土地使用税、房产税、契税、印花税、增值税以及其他税财务部项目结利模块预算报表项目结利模块包含销售收入及成本结转预算表、利润调整项预算表以及输出查询表：利润结转预算表，如表5-6所示。L地产公司原有销售收入及成本结转预算表继续保留，但要结算最终利润还缺少调整项信息，因此需要增加利润调整项预算表。在以上两表的基础上，利用表格间勾稽关系自动输出查询表：利润结转预算表，方便管理者更简单清晰地了解利润结转情况。表5-6项目结利模块预算报表及内容报表编号报表名称是否新增报表具体包含内容负责部门6.1销售收入及成本结转预算表否结算面积、结算套数、结算收入、结算成本、结算税金和结算土地增值税财务部6.2利润调整项预算表是所得税调整-股权溢价调整、所得税调整-其他调整、少数股东权益调整财务部6.3输出查询表：利润结转预算表是当期结算收入、面积及套数、当期结算税金、结算成本、结算毛利、结算毛利率、结算土增税、结算所得税前利润、结算所得税、视同销售所得税、股权溢价对所得税的影响、其他调整、税后利润、少数股东权益调整其他影响、权益后利润、累计未结转面积及收入-项目资金计划模块预算报表项目资金计划预算模块包含借款及借款费用预算表、长期投资预算表、固定资产变动预算表、无形资产变动预算表以及现金流量预算表，如表5-7所示。除固定资产变动预算表外所有表格均延用L地产公司原有报表，预测预算年度内资金情况。固定资产变动预算表将原有XZ02固定资产购置预算表、XZ03固定资产转让及报废预算表以及CW01固定资产及折旧费合并，由人力行政部与财务部门协同完成。表5-7项目资金计划预算模块报表及内容报表编号报表名称是否新增报表具体包含内容负责部门7.1借款及借款费用预算表否各类借款的借款机构名称、合同借款金额、第一笔借款日期、最后一笔还款日期、利率上浮%、上期会计报表期末余额、预算期内还款计划、利息数额、是否资本化、资本化比例财务部7.2长期投资预算表否被投资单位名称、被投资项目名称、上年会计报表期末余额、本年新增投资额、本年处置投资额、持股比例、预算年度投资收益预算财务部7.3固定资产变动预算表是固定资产购置名称、使用部门、资金支出；固定资产处置名称、使用部门、原值、残值、资金收入；本年固定资产数原值、净值、折旧费用财务部、人力行政部7.4无形资产变动预算表否无形资产购置名称、使用部门、资金支出财务部、人力行政部7.5现金流量预算表否与现金流量财务报表一致财务部项目关键指标模块预算报表项目关键指标模块包含项目看板、成本优化梳理、货值调整对利润影响三张输出查询表，如表5-8所示。其中，项目看板是在原有HY05利润率计算表基础上做出修改，原有表单仅包含签约收入、成本、税率、土地增值税及利润率，新表格除次之外还囊括了销售回款、去化率等项目关键指标。成本优化梳理表格与货值调整对利润影响表格在留存上次预算情况的基础上，将本次预算与上次预算做出对比，便于成本合约部门与营销部门对更好地把握并分析业务情况，有利于成本控制以及售价设定。表5-8项目关键指标模块预算报表及内容报表编号报表名称是否新增报表具体包含内容负责部门8.1输出查询表：项目看板是签约收入、销售回款、签约毛利率、当期去化率、交付时间、结算净收入、结算毛利率、税后利润、税后利润率、权益后利润、权益后利润率-8.2输出查询表：成本优化梳理是各成本项目上次预算数、本次预算数、本次梳理成本变化-8.3输出查询表：货值调整对利润影响是签约面积、货值、均价、毛利的上次预算数与本次预算数、两次预算间单价调整幅度、货值差异差异值-5.2.3形成地产企业预算编制报表体系基于地产业务流程，L地产公司可按照八大模块共26张报表完成预算编制内容，各表单间逻辑如图5-4所示。在基本信息模块完成后，企业可以依据项目实际情况以及推进进度完成项目主要成本计划预算；综合考虑项目进度，企业可以完成销售计划预算、回款计划预算，并在此基础上完成项目税金预算；项目的费用预算以及资金计划是贯穿所有业务环节的，其中职工薪酬预算、销售费用预算、管理费用预算以及借款费用预算中部分内容需直接计入成本。在完成基本信息、成本、费用、供货及签约、税金以及资金计划模块预算后，企业可以结转计算项目利润，并形成关键指标看板。图5-4基于业务流程的地产企业八大模块预算报表体系5.3引入滚动预算优化预算编制方法5.3.1选择滚动预算编制周期滚动预算通常以一年为固定长度，即企业每次需要向后预测12个月。按照滚动的时间单位可以划分为月度滚动预算、季度滚动预算以及混合滚动预算三种方式。其中月度滚动预算是指以月份为预算编制及滚动的最小单位，每月调整一次；季度滚动预算是指以季度为预算编制及滚动的最小单位，每季度调整一次。这两种方式中，前者编制更加精准，但工作量较大；后者工作量小，但编制也更为粗糙。而混合滚动预算可以在一定程度上中和二者的优缺点，考虑到企业对近期情况把握较大，对远期情况把握较小，要求在每次编制滚动预算时对近三个月做出精细预算，并对此后的三个季度情况做出粗略预算，如图5-5所示。图5-5混合滚动预算方式示意图对于地产企业而言，其预算涉及内容比传统制造业更为复杂，选择的滚动预算频率越高，相应的工作量也越高，沟通成本及管理成本越高。L地产公司目前虽有成型的全面预算管理系统，但该系统独立于ERP及其他管理系统，同时，据公司财务人员称“这个系统现在是半自动化，一部分内容是互相勾稽的，但大部分还是在手工计算再填报”。因此企业目前的信息系统还很难支持企业花费较少的时间来执行月度滚动预算，而季度滚动预算显然很粗糙，未必可以适应复杂的政策环境变换。因此，综合企业信息化水平以及地产外部市场变化剧烈程度因素考量，主动放弃三个月以上预测的精细度，采用混合滚动预算方式是即兼顾了精细程度又考虑到编制难度的相对更好的选择。对未来一季度的预算细分至月份，弥补了目前企业定期预算不细致导致其难以指导企业经营的缺点，使企业在一定程度上可以解决定期预算的不准确。5.3.2构建滚动预算执行过程及内容滚动预算构建原则首先，滚动预算要融合业务预测及计划（杨世红，2018）。企业的年度预算编制是先由各个业务部门填制所负责的业务预算表格，再由财务部门汇总业务预算并编制财务预算从而形成一套完整的预算草案。如若将这种年度预算的表单逻辑直接搬运至滚动预算，或是进行简单修改形成滚动预算，就会导致业务部门重复做出两次预算。除非企业信息化程度极高，否则便会使编制效率降低，更会让业务部门产生抵触，对滚动预算的推行不利。因此，企业在执行滚动预算时，应以业务预测及计划为前提，在此基础上设计滚动预算表单逻辑。其次，滚动预算不能取代年度预算。滚动预算的编制是为了更好地指导企业生产经营，仅采用滚动预算会导致管理人员的决策受制于短期情况。同时，年度预算是以一年为定期，其编制周期与财务报告周期一致，有利于战略目标的分解及落实。因此，即使企业实行滚动预算也仅仅是为了指导生产经营，不能损害年度预算的刚性。滚动预算执行过程滚动预算强调预算编制的连续性，同时注重对于外部环境变化的适用性，完整的滚动预算过程要包括“滚动预算编制--执行--差异分析--外界环境分析--下一周期滚动预算编制”，如图5-6所示。其中，差异分析是指企业需对上一季度的执行情况做出分析，找出企业实际运营与预算计划产生差异的根本原因；外部环境分析是指企业需要重新评估国家政策、市场环境等会对企业运营造成影响的外部因素，并判断该环境对企业影响的剧烈程度。结合差异分析、外部环境分析，企业可以调整下一季度预算总数，并将其具体分配给各个月份；同时粗略预测未来一年内的情况，最终形成下一周期的滚动预算。图5-6滚动预算执行过程滚动预算具体内容滚动预算的编制应以业务预测及计划为前提，对地产企业而言，其主要的业务为房屋的产与销，对应具体模块为“供应计划”与“销售计划”，因此，地产企业滚动预算的编制基础应为企业各业态的供应计划及销售计划。鉴于滚动预算的目的是为了指导企业业务，因此在内容上可以省去财务相关预算，但由于地产企业“现金为王”的特点，其预算仍需囊括现金流量情况，这样有利于企业降低资金链风险，合理配置资源。因此，地产企业混合滚动预算应包含业务预算与现金流量预算，具体编制逻辑如图5-7所示，其中销售费用及管理费用指企业付现的部分。图5-7地产企业混合滚动预算编制内容逻辑5.3.3形成“定期+滚动”预算编制方法从预算编制时间属性角度，企业应在编制定期预算的基础上编制滚动预算。在2019年末企业需要编制2020年度定期预算与滚动预算；在2020各季度末，企业需要编制滚动预算。2019年末制定的定期+滚动预算以XS项目公司为例，2019年末，企业需要依据上级发布的预算目标进行预算编制。首先，企业需要制定定期预算，定期预算的刚性较强，可以用来指导滚动预算编制，同时作为预算考评的参考值。按照八大模块预算报表体系，XS项目公司主要定期预算指标如表5-9所示。因项目基础信息模块指标为编制业务预算的基础，项目关键指标模块为主要信息的汇总，因此在表5-9中并未列出。表5-9XS项目公司2020预算年度定期预算主要指标单位：万元一季度二季度三季度四季度2020预算

年度合计项目成本信息模块开发成本1122.00663.50630.001000.008410.65其他成本367.31223.33161.62181.56999.24总成本1489.31886.83791.621181.569409.89项目费用信息模块销售费用32.2532.3532.3533.35130.30管理费用84.9053.8952.3956.89248.07项目供货及签约模块销售额7001500290030008100回款额21047404410234011700项目税金模块土地增值税4.20120.80111.5064.00300.50项目税金312.84945.01723.63432.202413.68项目结利模块净利润-142.15-111.24-109.74971.05607.92项目资金计划模块现金流量发生额-8707.23-6.011467.37-1496.62-8742.49现金流量余额61.7755.761523.1326.5126.51在定期预算基础上，企业还需编制基于业务预测的滚动预算，如表5-10所示。在编制滚动预算时，企业需将最近一个季度的预算指标细化至月度，以便起到更好指导企业经营的作用。以2019年末编制的滚动预算为例，企业需编制2020预算年度1月、2月、3月、二季度、三季度以及四季度的预算值。表5-9XS项目公司2019年末滚动预算主要指标2020年一季度2020年

二季度2020年

三季度2020年

四季度1月2月3月供应计划（平方米）剩余可售5450.005450.005172.564895.1237061.101861.79新增可售000000销售计划（万元）销售额0350350150029003000回款额00210474044102340现金流量计划（万元）成本支出103.08928.2190.72663.50630.001000.00销售费用10.7510.7510.7532.3532.3533.35管理费用28.3028.3028.3053.8952.3956.89税金102.88102.88107.08945.01723.63432.20偿还贷款0010000.008700.0000现金流量余额8666.104493.8661.7755.761523.1326.512020年第一季度末制定的滚动预算在2020年第一季度末，企业应按照图5-6所示的执行过程编制新一轮滚动预算。首先，XS公司需对2020年第一季度的预算执行情况进行分析，如表5-10所示，企业一季度预算执行情况并不乐观，虽然其回款超额完成，但预期的销售额没有实现，成本及销售管理费用均超出预算，企业也未按时偿还银行贷款。2020年一季度XS项目公司预算的执行状况不佳主要原因可以归咎于新冠疫情的爆发。受到疫情影响，企业停工，城市GDP回落，市场对于住房的需求降低，因此企业销售额未达标。与此同时，政府为了应对疫情在土地出让金缴款时间、房屋交付时间、税费以及预售监管资金等多方面都做出了相应政策调整，例如，企业可以申请延期纳税等，因此企业在该季度税金支出低于预算值。而销售及管理费用因在编制预算时企业资金短缺，无法负担更多费用支出，故压缩了这两项费用支出，对比预算数与执行数，其执行数更为合理。此外，为了保障企业资金链的完整，XS项目公司还推迟了偿还贷款的计划。表5-10XS项目公司2020年第一季度预算执行情况单位：万元一季度预算数一季度执行数销售额700.00339.70回款额210.001482.92成本支出1122.001684.49销售费用32.2558.51管理费用84.90152.73税金312.84100.39偿还贷款10000.000.00现金流量余额61.7711839.45其次，XS公司需进行外部环境分析，了解市场状况。以2020年度实际情况来看，S市自3月开始逐步分批次复产复工，二季度大概率处于正常运营状态，且其政策环境依旧维持了疫情下的宽松状态。因此，企业在销售方面可以考虑将一季度为完成指标划分给二季度；在税金方面可以相对放宽；在销售及管理费用方面应吸取一季度执行数的经验，提高预算数；在回款方面，因一季度超额完成，可以考虑减轻后续季度还款压力；在偿还贷款方面，企业需考虑合同限制及公司现金需求，同时兼顾银行政策，重新规划还贷时间。最后，企业可以基于原有定期预算，结合差异分析及外部环境分析，编制下一周期滚动预算，如表5-11所示。表5-11XS项目公司2020年第一季度末滚动预算主要指标2020年二季度2020年

三季度2020年

四季度2021年

一季度4月5月6月供应计划（平方米）剩余可售5172.564807.934443.293714.021861.790新增可售000000销售计划（万元）销售额460460920290030000回款额7651275142744102340710续表5-112020年二季度2020年

三季度2020年

四季度2021年

一季度4月5月6月现金流量计划（万元）成本支出327.00315.00321.00630.001000.0096.78销售费用30.0035.0035.00100.00100.0037.68管理费用20.0020.0030.0070.0070.00179.12税金202.17202.17202.17723.63432.20120偿还贷款006000.006000.006700.000现金流量余额5896.346599.171438.002820.1189.22260.23对比定期预算、滚动预算以及企业最终执行数的差异可以发现，滚动预算能够帮助企业结合内外部情况制定更合理的指标。如图5-8所示，滚动预算更接近企业的实际执行状况，可以更好地帮助企业配置资源，从而实现指导企业日常经营的作用。同时，L地产公司原本采用定期预算法编制年度预算，其内容仅细分至季度，但混合滚动预算要求，企业对最近的一季度预算要细分至月份，这样也更有利于对预算的执行过程加以控制并对其执行结