桃仙板块别墅项目可行性分析20129

桃仙板块别墅项目可行性分析2012-91地块概况2浑南新城概况34

地块投资分析提纲YLLABUSS5项目可行性结论别墅市场运营状况1地块概况项目概况占地1100亩容积率1.2左右地上物补偿30万一亩土地有二百亩是耕地（已变性）土地出让金约70万一亩.九百亩是荒山地土地出让金约50万—60万一亩.数据不全项目概况东侧：沈丹高速西侧:桃仙机场南侧：临近沈阳大学科技工程学院及本山传媒北侧：距离五里河中心商务区仅15分钟车程，距机场7分钟车程，距新沈阳站20分钟，是商务人士的首选居所奥体中心商圈14.8公里15分钟5.4公里7分钟19公里20分钟本案沈丹304国道项目是位于沈阳大学科技工程学校被向，东临沈丹，交通较为便利。项目位置相对偏僻，配套资源较少。距离机场较近，是商务人士的首选居所。项目概况本案项目概况项目周边别墅项目林立，竞争较为激烈，其中有空港区域销售最好的项目富力仙湖国际项目。地段优越，周边景观资源得天独厚交通较为便利临近机场，出国方便配套不够成熟周边有全运赛场，政府规划商圈，板块热度升温富人聚集，板块效应显现周边大盘的竞争市场环境竞争激烈SWOT项目SWOT分析2浑南新城概况浑南新城由来借助全运会，城市重心南移，大浑南开发建设启动，浑南新城应运而生借助东北老工业基地振兴战略、沈阳经济区一体化发展和承办全运会三大机遇，沈阳当仁不让提出了打造国家中心城市的目标。大浑南，正是沈阳打造国家中心城市的桥头堡，是沈阳经济区崛起的发动机。沈阳向南，建设大浑南，是沈阳市城市重新定位，地位提升的必然选择。未来的大浑南是沈阳新的行政中心、科技中心、文化中心和交通枢纽，将打造成国家中心城市的桥头堡

大浑南核心区域浑南新城定位非常明确：世界第三代城市典范，新能源时代生态城市建设的旗帜；国家中心城市，面向国际开放的东北亚枢纽门户；东北亚智慧新城，引领东北亚产业提升的创意与研发中心发动机；沈阳经济区核心城市。浑南新城浑南新城意义不同于其它三个方向的卫星城，浑南新城的作用是增强沈阳中心城市的承载力、集聚力和辐射力，并实现率先发展。

“十二五”规划将沈阳经济区上升到国家战略高度，借助全运会，以建设国家中心城市为目标，加快建设新城区，改造提升老城区，大力发展现代服务业，不断完善城市功能，切实增强中心城市的承载力、集聚力和辐射力，实现率先发展。

《沈阳市城市总体规划（2010-2020年）纲要》提出，沈阳中心城区规划结构是"一主、五副、一个风景区"。一主是指主城，未来沈阳的主城将通过南拓扩大发展空间，延续金廊服务功能跨越浑河向南拓展，在浑南新城区构筑城市新中心，形成浑河南北两岸均衡发展的态势。

眼前的全运会召开，长远的城市发展战略是沈阳政府发展浑南新城出发点

沈阳特殊的区位决定了沈阳向南发展的方向浑南新城定位浑南新城——未来第三代城市典范、国家中心城市门户、东北亚智慧新城、沈阳经济区核心城市基本情况：规划范围北至三环高速公路，东至沈丹高速公路，西至哈达高速铁路西侧规划路，南至桃仙机场，总面积57万平方公里，规划人口约60万规划定位：第三代城市典范；国家中心城市门户；东北亚智慧新城；沈阳经济区核心城市；新的行政中心、商务中心、文化中心、科技中心规划目标：以人为本，建设高幸福指数、健康、宜居、低碳、生态现代新城功能结构：依托“十字型”结构，建设商务中心、行政中心、文化中心、科技中心；东西轴布局莫子山公园、文化中心、演艺中心、商业中心相关指标：人均居住用地28平方米，人均公共服务设施用地11平方米，人均道路用地18平方米，人均公共绿地19平方米，居住区等附属绿地不低于40%，绿化覆盖率49.5%。浑南新城——借助全运会，开发大浑南，承载着未来沈阳城市发展战略，实现率先发展，打造的未来第三代城市典范、国家中心城市门户、东北亚智慧新城、沈阳经济区核心城市浑南新城规划之基础设施浑南新城基础设施系统通过水循环系统的构建，智能网络的普及，新型能源的利用，打造成新能源时代可持续发展的节能典范。40公里地下管廊：电力、通讯、污水、煤气、自来水等各种管线都将包含在管廊内，而这条管廊人可以进去站立行走，车可以在里面行驶，届时除了路灯和信号灯，其它杆线都不会在路上出现。地源热泵注入新城新活力：区别于第一代以牲畜等原始力为驱动、区别于第二代以煤、石油等传统能源为驱动的城市，浑南新城所要打造的第三代城市典范，将以新能源为驱动。所谓的新能源对于北方城市来说，冬季将告别利用煤取暖，其呈现形式将是地源热泵集中供暖，甚至可以从新城外引热源助阵，也就是说，未来在新城内见不到一根烟囱。

两处理厂污水100%回用：一个城市污水处理能力的强与弱，一定程度上代表了这个城市发展程度。多年来，污水处理一直是浑南新区的难题。未来，浑南新城不仅使用很多再生能源，如风能、太阳能等，还会将污水100%处理，并将处理后的污水形成中水再次利用，即中水回用。浑南新城之交通网络五横四纵一环：浑南新城规划了“五横四纵”路网，总长度为70公里，“五横”由南向北依次为航天南路、航天路、全运北路、全运南路和三环辅道;“四纵”由东向西依次为桃仙大街、沈中大街、智慧大街、白塔大街。

三网合一：地铁2、4、9、10号线已经通过审批；3条现代有轨电车；未来20余条公交线路的引入。

20公里环城地下快速路以南北、东西两轴为核心，形成“五横四纵一环”的“环形+方格网”式道路网结构。以地铁网、有轨电车网、公交网“三网合一”的绿色、便捷、高效、舒适公共交通体系浑南新城之重点项目规划53个重大项目齐聚新城，包括全运村、全运会运行中心、回迁房项目、省公建项目、教育医疗项目、科技研发项目、商业综合体项目浑南新城之重点项目规划53个重大项目齐聚新城，包括全运村、全运会运行中心、回迁房项目、省公建项目、教育医疗项目、科技研发项目、商业综合体项目浑南新城现状——三大公园莫子山体育公园：水面面积2.2万平方米，引自沈抚运河，流经北山、中山、南山，整个水系有跌水、瀑布、湖面等丰富多样、精彩纷呈的水景景观，并配置以丰富多彩的植物景观。公园主入口设在西侧，另设置5个出入口，并设有停车场。公园共划为山地健身区、体育运动休闲养生区、生态水系游览区、广场休闲景观区四个分区。今年6月底，莫子山体育公园将完成全部绿化种植工作，10月前将完成全部景观建设工作。白塔公园：打造迷人桃花谷。公园西南部有一处总面积约为2.21万平方米的桃花谷景观，桃花谷有两处弧形桥一座平桥和两处下沉木台阶，纵跨谷底有一条悬空木栈道。今年6月底白塔公园将完成全部绿化种植工作，10月前将完成全部景观建设工作。中央公园：打造绿色生态廊道。公园采用十字型轴线，形成绿色生态廊道，分为东、西、南、北、中五大区，包括城市中央公园、市民广场、水景公园、雕塑公园等。三大公园——中央公园、莫子山公园、白塔公园，今年“十一”正式向市民开放。浑南新城现状——地下管廊浑南新城综合管廊规划总长40公里，全运前建设20公里，历时9个月，管廊土建工程已于今年4月份完成，目前，正在进行管廊内部消防、监控、通风、排水、托架等附属设施施工，已完成工程总量的70%，9月1日前工程全部结束并投入使用，10月1日正式对外开放。6月25日横穿浑南新城18公里的66KV浑桃南北线率先进入管廊，现正在进行高压塔拆除。至此，制约浑南新城建设的12公里八三输油管线、6公里东水西调输水管线和66KV高压走廊三大屏障已全部迁移完毕。全运前，新城需建设各类市政管网总长1202公里。2011年3月份开工以来，历时16个月，核心区内道路两侧824公里管线已基本铺设完成，新建道路两侧378公里管线正随道路同步施工。10月1日前管网铺设全部完成。地下管廊9个月完成土建，今年10月1日正式对外开放浑南新城现状——交通网络173公里市政道路2年建完浑南新城的道路建设堪称大手笔。“过去，在浑南没有一条太像样的宽马路，有的只是小马路，坑坑洼洼，晴天一身土，雨天一车泥。”家住浑南新区的群众都有这样的感受。自从新城全面开工建设以来，道路173公里的市政道路便成为新城建设的重要工程，自2010年11月开工以来，施工队伍昼夜兼程，现已完成135公里机动车道的第一遍面层摊铺，还有38公里道路正在施工中。年底前，173公里机动车道全部完成第二遍面层的摊铺;明年“六一”前，完成全部最后一遍面层摊铺，“七一”前交通标线一次性划完。除机动车道路外，非机动车道建设总长205公里，面积103万平方米，“十一”前，完成中央公园南北轴和白塔大街两侧37公里、19万平非机动车道施工;其余168公里非机动车道年底前完成基础施工;明年“六一前”全部建成。短短的两年时间，完成机动车与非机动车道路总计达300多公里，最宽达到120米的高标准市政道路，浑南新城将向沈阳市委、市政府递上了一份满意的答卷。如此大规模投入、如此高标准建设、如此短时间完成，这在沈阳城市建设史上，尚无先例。沈中大街、智慧大街、全运路等主干道已经完工，轻轨正在施工浑南新城现状——全运会项目全运村：总建筑面积88万平，共97栋单体建筑。2010年10月10日开工建设，目前已封顶87栋，正在进行外装修;“十一”前完成外装65%;年底前外装全部完成，内装完成60%;明年“六一”前内装、市政配套与园区环境全部完成，并交付使用。全运会运行中心：2011年2月27日开工建设，目前主楼主体、附楼主体、裙楼已全部封顶。十一前外装完成20%，内装同步进行;年底前外装完成70%，内装完成30%;明年六月末竣工。全运村、全运会运行中心项目均已完成封顶工作，预计明年6月份竣工浑南新城现状——公建项目以省博物馆、省档案馆、艺术大厦为代表的公建项目均已开工，预计10月份封顶7个省公建项目：省博物馆、省档案馆、省图书馆、省科技馆、辽宁艺术中心、省反腐倡廉教育基地、省直配套项目，共50栋单体建筑，建筑面积83万平方米。目前，已开工12栋单体，封顶7栋。“十一”前省博物馆、档案馆、图书馆、科技馆、反腐倡廉教育基地全部封顶，外装平均完成60%;年底前省图书馆、反腐倡廉教育基地外装全部完成，其他项目外装平均完成70%;全运前37栋完成外立面装修。3个市公建项目：环保大厦、规划大厦、艺术大厦，共建设10栋单体，建筑面积20万平，项目于2011年4月8日全部开工，已封顶5栋。“十一”前规划大厦、环保大厦主体全部封顶;年底前外装全部完成。5个区公建项目：万润大厦、万润会馆、浑南新区规划美术馆、浑南新城特勤消防站、全运村派出所，共6栋单体，建筑面积8万平。现已封顶3栋。浑南新城价值透过浑南新城规划和现状，我们能够看到哪些价值？核心价值：现代化宜居城区

生态价值：公园绿地的大比例规划，中央公园大手笔打造，以及低碳、环保的建筑材料使用标准。

人文价值：省、市、区三级政府的大量文化、教育场馆及沈音、鲁美校园的入驻，均为区域注入了文化元素。

科技价值：地下管廊、地源热泵等高新科技的应用，使新城科技元素不处不在。

交通价值：公路路网四通八达，并将聚集高铁、航空、地铁及轻轨等多种交通方式，立体式交通。

商业价值：大体量商业配套，打造高标准、高起点的示范城区。浑南新城——目前来看内在价值优势明显，外部政策支持力度也空前，工程进度的如火如荼更加大了区域价值的提升，规划理念、政策扶持是浑南新城的优势，但产业基础较弱以及主城区对资源的垄断以及人群从认识到认同的缓慢性都是区域发展的限制。3别墅市场运营状况1992年

1996年

1999-2000年

2006年

开始启动独栋为主20套，促进五里河板块发展代表个案：河畔花园第一个高峰独栋为主，250套以上。荷兰村板块早期别墅区代表个案：天辰景翠、靓马新村、巴黎世家、凤凰花园第二个高峰风格丰富，理念完善联排出现，客群开始多样性。许多开发商开始投资浑南别墅项目，以桃仙机场为中心向四周扩散。代表个案：富力仙湖、美地庄园、香格蔚蓝、信盟花园第三个高峰环境资源，配套改善，品质提升火爆的市场反应代表个案：唯美十方、方迪山庄、奥林匹克花园、万科兰乔圣菲2010年至今

2008-2009年

碧桂园出现碧桂园四盘联动，改变了原有别墅市场的格局，四盘半年销售额高达18亿元，令业界叹为观止，经济型别墅开始盛行。代表个案：沈阳碧桂园、碧桂园凤凰城、碧桂园太阳城、碧桂园银河城品牌开发企业集中进驻，理念再上台阶，品质突飞猛进，市场接受度高。代表个案：龙湖滟澜山、越秀岄湖郡、万科惠斯勒小镇别墅的发展历程近郊别墅群的历史更为悠久，包括五里河别墅区和荷兰村别墅区，五里河别墅区的河畔花园推出了沈阳首个别墅项目，虽然规模较小，但是它的作用和意义是非常巨大的；上世纪90年代末期，荷兰村别墅区异军突起，区域内聚集了靓马新村、加州阳光花园和荷兰村等多个别墅项目，不过荷兰村区域在一段时间内由于历史原因导致发展缓慢，逐渐被其他区域追赶超越，直至华润、中海的到来才为沉寂已久的区域注入新的活力。远郊别墅群成为沈阳的主力别墅区已是不争的事实。近几年棋盘山别墅区依靠优美的自然环境和世园会的有利契机，成为发展热点，万科、保利等大量知名开发商的高端别墅纷纷落户此地，大幅提升了区域的知名度和人气；毗邻棋盘山别墅区的沈北别墅区同样拥有秀丽的自然条件，但在项目的数量规模及开发商知名度还有所欠缺，然而作为后起之秀，发展潜力不可小视；浑南桃仙别墅区是形成最早的远郊别墅区，在棋盘山别墅区崛起前曾辉煌一时，可惜由于区域发展迟缓，规划凌乱，产品的品质也参差不齐，导致区域略显混乱，没有形成鲜明的风格，吸引力逐步下降。沈阳别墅市场逐渐形成了近郊别墅群和远郊别墅群两大群体。别墅的发展历程早期的泊来别墅完全仿制国外别墅南加州风格为主现代建筑风格沈阳的别墅市场经过多年发展，风格多样，跟风抄袭严重；目前以兰乔圣菲为引领的南加州风格为主，同质化严重，缺乏引领性风格。别墅的发展历程随着城市南移的发展战略，空港板块的发展潜力较大。城市别墅产品：为双拼及联排面积段：265-320联排：13000-16000元/平双拼:18000-20000元/平城市别墅项目分布较散，不集中在某一固定区域新兴类城市板块产品：联排及升级产品面积段：320-350联排：6000-7000元/平沈北作为新兴的板块，周边配套不够齐备，所以我们将其定义为新兴类城市别墅棋盘山板块产品：独栋、联排及升级产品面积段：联排220-240

独栋510-580

升级产品370-580联排：9000-16000元/平独栋:15000-28000元/平升级产品：14000-15000公认的高端别墅区蒲河板块产品：联排及升级产品面积段：240-340联排：5000-7000元/平升级产品:10000-12000元/平新兴经济型别墅区空港板块产品：联排、双拼及独栋面积段：联排256-270

双拼290

独栋400-1200联排：7000-10000元/平双拼:12000元/平独栋：11000-15000沈阳别墅起源地，以空港为依托，景观自然资源差，在售项目较少别墅板块分布独栋双拼叠拼蒲河经济型别墅区（蒲河板块）棋盘山中央别墅区（棋盘山板块）城市别墅区（城市别墅板块）空港别墅区（桃仙板块）联排道义经济型别墅区（道义板块）别墅板块分布纯独栋产品供应量较少，市场上多以类独栋加以补充，稀缺性明显。目前类独栋产品多出现在棋盘山板块。10000-15000元/㎡5000-10000元/㎡蒲河经济型别墅区（蒲河板块）独栋均价：9000-17000元/㎡联排均价：6000-12000元/㎡棋盘山中央别墅区（棋盘山板块）独栋均价：15000-27000元/㎡联排均价：8000-17000元/㎡道义经济型别墅区（道义板块）均价：5000-8000元/㎡城市别墅区（城市别墅板块）联排均价：10000-14000元/㎡双拼：18000-22000元/㎡空港别墅区（桃仙板块）独栋均价：10000-15000元/㎡联排均价：8000-11000元/㎡15000-20000元/㎡别墅板块分布目前沈阳市别墅市场价格分布差距较大，沈阳市单价最高别墅产品在棋盘山板块。棋盘山板块是沈阳别墅市场价值以及价格的标杆区域。2011.1-2012.5沈阳别墅市场供应量走势从2011年1月截止至2012年5月份，沈阳别墅市场供应量总达113.61万㎡，供应套数4120套，主要集中于2011年的第三季度，其中9月供应量高达19.53万㎡，进入2012年以来，第一季度无新增供应量，主要受市场及季节的影响较大，预计接下来会有小幅的供应量上涨。注：2012年5月数据指截止至5月27日别墅供应分析332007年2008年2009年2010年2011年2012年5月成交量（平米）253,184324,657568,276490,338525,979195,959同比（%)——28.22%75.03%-13.71%7.27%——成交套数（套）1,0291,0442,0311,7282,072759同比（%)——1.46%94.54%-14.92%19.91%——别墅成交呈上涨态势从沈阳近五年的别墅产品成交来看，始终呈现持续增长态势。其中，2009年别墅市场达到成交的高峰，年成交量56.83万平，同比增长75.03%。分析原因，碧桂园四盘联动，经济型别墅火爆成交，令业界叹为观止。

别墅成交分析2011.1-2012.5沈阳别墅市场成交量走势从2007年到2012年5月，别墅成交量集中释放于2009年，同比高达75.03%。本年度截止目前为止，2月成交量位于榜首，主要受集中备案影响，本月市场状况明显好转，成交量大幅度上升。注：2012年5月数据指截止至5月27日别墅成交分析2007年2008年2009年2010年2011年2012年5月成交价（元/㎡）8,4586,8308,29510,96012,01211,627同比（%)——-19.25%21.45%32.13%9.6%——成交金额（亿元）21.4222.1747.1453.7463.1822.78同比（%)——3.55%112.59%14.01%17.57%——别墅价格逐年走高从沈阳近五年的别墅产品价格来看，仍然呈现增长态势。其中，2008年成交价格同比有所下降。分析原因，2008年之前为早期城市别墅，多以独栋产品为主。2008年开始，别墅的产品形态发生改变，联排出现，客群开始多样性，成交均价略有下滑。别墅成交分析2011.01-2012.05沈阳别墅市场成交均价走势从各年的成交数据可以看出，2011年高品质别墅促使成交均价高达12012元/㎡；进入2012年以来，逐月的成交均价也均位于10000元/㎡以上，其中二月数据更为明显。注：2012年5月数据指截止至5月27日别墅价格分析区域代表项目卖点及区域特征棋盘山别墅区万科兰乔圣菲、保利十二橡树庄园、亿达玖墅拥有沈城独一无二的山景风光，2010年世博会的成功举办为该区域留下世界级具有核心竞争力的旅游景观空港别墅区富力·仙湖国际、听雨观澜、美地庄园该区域别墅市场开发较早，随着大浑南的开发、市政府的南迁、全运会的举办，故已经具备了独特的优势沈北别墅区龙湖滟澜山、越秀·岄湖郡、原香墅该区域立足定位于“沈阳生态居住区”，临近棋盘山，雄踞蒲河景观带，近期所立项目品质的提升，已经具备自主需求的首选之地近郊别墅区（北）金地长青湾、中海龙湾、碧桂园银河城该区域在距离与规划上存在优势，项目是以多种业态组成，在品质上相对纯别墅区略逊一筹近郊别墅区（南）中海城该区域在距离与规划上存在优势，别墅项目较少，多为早期产品别墅区域卖点及特征口字形环线，改善路况，本案周边道路情况得到改善20公里环形“隧道”保证了大浑南区域内的套路畅通；地铁二号线拐到行政中心，4，6,9,10等6条地铁线贯穿新城。和平大街、南京街快速通道，缩短了浑南与市中心的距离行政中心南移，带动周边发展沈阳高铁站选址南部，形成以沈阳为中心的中心商务区，比较带动区域的整体发展大浑南规划、行政中心南移、高铁规划及全运村选址，将带动浑南区域的整体发展。空港别墅区发展该区域别墅产品起步较早，是沈阳首批别墅产品的聚集地。所有项目沿304国道零星分布在两侧，并没有汇聚到一起形成别墅区的氛围。由于开发时间较早，该区域内的别墅品质一般，故去化速度也较为缓慢。但随着市政府南移并市政规划的逐渐完善、加之全运会的举办，区域的形象亦会随之改观，后期别墅产品的品质也会随之呈现上升。客源以本地为主，周围县市客源所占比例不大。购买用途以自主、养老为主。购买人群以私营业主为主。圣罗伦斯美地庄园富力仙湖国际锦绣山庄信盟花园比利华庄园花溪山庄空港别墅区发展空港别墅区别墅产品近一年（2010.05-2011.05）供应量合计10.99万㎡，成交累计12.01万㎡，呈现出求大于供的状态。成交均价最高值出现在2011年的6月，达到13198元/㎡。注：2012年5月数据指截止至5月27日空港别墅区供求分析空港别墅产品成交房型主要，为联排产品，成交比重占到总体成交的75%。空港别墅产品成交主力面积段在220-300㎡之间，成交比重占到总体成交的61%。积面房型注：2012年5月数据指截止至5月27日空港别墅区供求分析空港区别墅成交单价段主要集中在12000-15000元/㎡区间，成交比重占到总体成交的30%。空港区别墅成交总价段主要集中在300-400万，成交比重占到总体的46%。单价总价注：2012年5月数据指截止至5月27日空港别墅区供求分析排名项目名称区域板块环线成交面积(M²)成交套数(套)成交均价(元/M²)成交金额(万元)1富力·仙湖国际东陵区桃仙板块三环外202276814025283682汇置公园里东陵区白塔板块三环外200867814919299663奥园国际新城苏家屯区区中心板块三环外197507713016257064绿洲·悠山美地东陵区李相板块三环外13657447631104225碧桂园凤凰城苏家屯区区中心板块三环外1295833697990446香格蔚蓝东陵区桃仙板块三环外12892519023116327港基双水岸东陵区白塔板块三环外757933841863808米拉晶典苏家屯区区中心板块三环外425019719530589美地庄园东陵区桃仙板块三环外3087128613265910信盟花园苏家屯区姚千板块三环外2653972831932注：2012年5月数据指截止至5月27日空港别墅区销售排名项目位置：机场高速桃仙出口南500米（桃仙板块）开发商：富力地产道路四至：东：沈丹南：沈阳音乐学院桃仙校区西：304国道北：规划用地占地面积：37万㎡建筑面积：20万㎡容积率：0.47绿化率：40%产品类型：独栋、联排产品面积区间:联排：独栋434-1200平；联排252、272平主力面积：独栋705-709平；联排252、272平主力总价：独栋990万；联排268-288万装修品质：精装修，3000元/平产品均价：联排1.06万/平、独栋1.4万/平总规划套数：528户景观设计：普邦园林设计公司物业管理:北京恒富物业管理公司物业费：3.9元·月/平周边配套：本山艺术学校、沈阳音乐学院附属学院桃仙校区、绿岛森林公园、影视动漫基地、白清寨温泉滑雪度假村自身配套：6000平业主会所经济型别墅，沈阳南部别墅代表，热销项目。重点项目概况——富力项目占地方正，共分三期开发，共计128套独体、78套双拼、322套联排目前三期在售。联排楼间距20-30米，独栋楼间距25-70米，私密性较高，居住舒适。6000平业主会所共计10000平，招财树状水系独栋一期独栋二期联排一期联排二期联排三期重点项目概况——富力独栋主705平地下室二层一层地下室多处天窗，增强采光，且功能丰富。二层北入户，进门门厅6.6米挑空，彰显大气，南向大开间客厅，6.6米挑空，宽敞明亮。中西双厨设计，餐厅多面采光。各功能区布局合理。三层主卧多面采光，功能齐全。重点项目概况——富力联排主力中户252平首层二层三层一层南向客厅4.3米层高，大气宽敞，各功能区布局合理，二楼双南双北卧室，面积利用率较高，主卧宽敞，功能齐全。三层南向单间，赠送大面积露台。重点项目概况——富力联排主力端户272平首层二层三层一层廊式入户，南向客厅4.3米层高，各功能区布局合理，二楼双南双北卧室，面积利用率较高，主卧宽敞，功能齐全。三层小会客厅，南向单间，赠送大面积露台。重点项目概况——富力风格欧式风格成本110万调性以白色、淡黄等浅色系为主，家具为深栗色描述照片客厅整体布局较为简单，突出温馨感为主，地毯给整体浅色的环境增添了彩色亮点厨房深色厨具，案台多摆放生活调味品联排272㎡重点项目概况——富力卧室浅红主调，观感较为温馨卧室绿色卧具，国际象棋，室内绿植，整体感觉静谧，但较为陈旧主卧欧式古典风格，床上摆放红酒及酒杯，整体品质感不高重点项目概况——富力卧室浅色主调，清素淡雅书房欧式古典风格，整体呈现古朴厚重感觉小客厅及露台壁炉为整个客厅增添温馨感，露台布置较为简单重点项目概况——富力年龄分布置业情况客户以40-44岁所占比例最大，达到18.4%,此类人群在事业上升期，对物质要求颇高。资产雄厚，同时希望拥有能够凸显自己的身份和地位的专属品。绝大多数业主已经拥有两套及以上住房，所以他们对房子的要求已经不仅仅是房子，更包括园区、物业以及房子所带来的一切精神上的感受。行业分布客户中以私营业主所占比例最大，达到28.4%，这部分客群属于劳动致富型，更关注产品的实用性和性价比。其次为公务员，占18.9%。这类人群在社会上颇有地位，所以更注重生活上的享受，他们收入稳定，喜欢追求高层次的精神世界。成交客户分析分析：成交客户的居住区域以浑南为首占30%，其次为沈河区为20%，浑南区域居住人口对本区域认知度和认可度都较高，且长期居住，存在一定的情感因素。沈河区属于沈阳市老城区，房屋拆迁和需更新的数量较多，且多为沈阳本地老居民，有经济实力，但受限购影响。独栋客户分布客户分布：区域内客户为主，周边区域为辅，区域外客户为重要补充。双拼、联排客户分布分析：认购双拼、联排的客户居住区域同样以浑南为首占30%，沈河次之，占21%，与独栋客户不同的是，双拼、联排客户中，外地和外省的认购比例远大于独栋，这类客群多为沈阳周边城镇居民，有改善居住的愿望和实力，希望接近城市核心经济圈，在沈阳有稳定的业务渠道。成交客户分析尽管园区内有在租房源，且租金回报率较高，但客户的住房动机还是以自住为主，其中改善居住的原因所占比例最大，达到64.9%，此类客户对房子的关注度远远大于刚需客户，他们更关注房子本身质量之外的其他软性附加值。改善居住环境是富力客群最主要的购房动机。成交客户分析价格：28.9%的客户认为本项目价格合理，在国家政策严重打压的情况下，购房者对价格的关注度也不断上升。户型设计：14%的认购客户对我们的户型设计十分认可。我们的户型设计合理，是大开间、短进深的传统户型，采光好，房屋通透明亮。建筑风格：园区的西班牙风情吸引了14%的认购客户，我们园区的建筑风格是当今别墅项目的主流风格，热情奔放的西班牙风情非常有时尚感。区域位置：项目地处浑南新区，是政府大力开发的新城区，未来发展形势见好。开发商品牌：富力地产在中国已经有17年的历史，品牌的力量在消费者心中占有很大分量。成交客户分析分析：老业主介绍占首位，达到30%，其次是朋友介绍占20%，可见，这种口碑相传的圈层营销成功率较高。独栋客户信息获知渠道双拼、联排客户信息获知渠道成交客户认知途径以亲友介绍为主，其次为报广和游园途经。分析：老业主介绍占最高，可达57%，其次为项目围挡和朋友介绍，各占16%和12%。老业主是我们的宝贵资源，在活动和推广上我们应随时跟进和维护。成交客户分析区域内纯别墅项目多集中于桃仙板块，开发较早，别墅区相对成熟，但配套设施仍不完善，随着空港区和浑南新城的建设，这种情况将得到一定的改善，加上全运村的建设，将给该区域带来良好的发展契机，沿浑河较为稀缺，多为大体量、综合性项目，如金地长青湾，多产品类型搭配项目是未来市场主流；随着区域的开发建设，区域内优质的可售土地资源已经非常稀缺，沿河土地基本出让殆尽，但浑南区域地理跨度大，可供别墅项目开发的土地资源依然丰富；区域供给量和销售量都占沈阳市市场相当份额，但主要以满足刚性需求的普通住宅为主，随着沈阳市行政中心南移，加之区域内别墅项目较少，区域别墅市场可挖掘潜力巨大；优质景观资源、地块稀缺，区域价值被客户认可、住宅成交量大幅增长、价格大幅跳升，具备高端物业属性；09年以来，区域内商品住宅成交量成倍增长，价格出现大幅跳升，浑南的居住环境、发展潜力优势日益凸显，随着全运会建设的全面启动，浑南作为新核心区的优势将带动区域地产高速发展。小结4

地块投资分析土地获得成本项目建设标准地块投资分析节点名称完成时间土地获取开工时间结构封顶交付使用售出时间开发计划项目投资成本分析附表1

合计单位:万元分期数据序号工程或费用名称单方价（元/平米）2012年

2013年

2014年

2015年

1土地费用

2前期工程费

勘察测绘费

设计费

可研等其他前期费用

3基础设施建设费

红线内基础设施费

红线外基础设施费-

4其他前期费用

5建筑安装工程费

结构工程

设备安装

装修

6附属工程费

社区管网工程费

室外水系统

室外暖系统

室外高低压电

室外燃气系统

园林环境费

环境设计费

绿化建设费

道路广场建设费

室外照明

室外零星工程

7管理费用

8不可预见费

9建设期投资

10财务费用

11总投资

项目收益分析附表2单位：万元

序号项

目合计2012201320142015201620171收入合计

1.1销售收入

2税费

2.1营业税及附加

2.2房产税

2.3土地增值税

3经营成本

3.1销售成本

4净收入

项目静态投资收益分析附表3序号项

目金额（单位：万元）1建设投资

1.1

土地费用

1.2

前期工程费

1.3

基础设施配套建设费

1.4

其他费用

1.5

建筑安装工程费

1.6

附属工程费

1.7

管理费用

1.8

不可预见费

2财务费用

3项目总投资

4项目收入

4.1

销售收入

5经营成本

5.1

销售成本

6经营税费

6.1

营业税及附加

6.2

房产税

6.3

土地增值税

7所得税前净收入

8所得税前投资收益率

项目动态投资收益分析附表4序号项目名称合计2012201320142015201620171现金流入

1.1

销售收入

2现金流出

2.1

建设投资

2.2

经