某市住建局预售许可审验规范

某市住建局预售许可审验规范某市住建局预售许可审验规范

一、总则

为规范本市住房和城乡建设局（以下简称“住建局”）商品房预售许可的审验工作，确保房地产市场健康发展，维护购房者和开发企业的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》等法律法规，结合住建局工作实际，制定本规范。

（一）制定目的和依据

本规范旨在明确预售许可审验的流程、标准和责任，统一审验要求，提高工作效率，促进房地产市场有序管理。依据国家及本市相关法律法规和政策文件，结合住建局职能职责，制定本规范。

（二）适用范围和对象

本规范适用于住建局负责的商品房预售许可审验工作，包括新建商品住宅、商业、办公等房产的预售许可申请与审验。审验对象为依法申请预售许可的房地产开发企业。

（三）基本原则

预售许可审验工作遵循合法合规、公开透明、公平公正、高效便民的原则，坚持集体领导、分工负责，确保审验结果符合法律法规和政策要求。

（四）相关术语解释

1.预售许可：指房地产开发企业取得商品房预售许可证后，可依法将未竣工的商品房对外销售的许可行为。

2.审验：指住建局对预售许可申请材料及项目实际开发情况进行的核查与确认。

3.集体领导：指重大事项由局务会议或专题会议集体研究决定，确保决策科学合理。

4.分工负责：指各业务科室按职责分工，协同完成审验工作，明确责任主体。

二、预售许可审验条件与标准

为保障预售项目的合规性，住建局对预售许可申请设定以下条件与标准。

（一）开发企业资质审查

1.申请人须持有有效的《营业执照》和《房地产开发企业资质证书》，且符合本市房地产开发管理要求。

2.企业无重大违法违规记录，信用状况良好，财务状况稳定。

3.申请人需提供近三年内开发项目业绩证明，无未完成或未达标的开发项目。

（二）项目规划与用地条件

1.项目已取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》，规划用途与预售范围一致。

2.用地手续完备，土地出让合同已签订，土地费用已按比例缴纳。

3.项目规划符合本市城乡规划要求，无违法用地或违章建设情况。

（三）建设进度与资金保障

1.项目主体结构已完成至少三分之二，具备预售条件。

2.申请预售的房屋面积占项目总建筑面积比例不低于百分之五十。

3.企业需提供资金证明，确保项目后续建设资金来源合法、充足。

（四）预售方案与销售管理

1.申请人须提交《商品房预售方案》，明确预售范围、价格、资金监管措施等内容。

2.预售价格不得高于核准的预售价格，销售广告符合广告法规定。

3.资金监管协议已签订，预售资金纳入监管账户，专款专用。

三、预售许可审验流程与材料要求

为提高审验效率，明确各环节要求，住建局制定以下审验流程及材料清单。

（一）审验流程与操作规范

1.受理：申请人提交申请材料，住建局窗口或线上平台受理，并出具受理通知书。

2.初审：业务科室对材料完整性、合规性进行初步审查，提出初审意见。

3.实地核查：组织工作人员对项目现场进行实地检查，核实建设进度、资金情况等。

4.集体研究：局务会议或专题会议集体审议，形成审验结论。

5.审批决定：符合条件的项目，依法作出准予许可或不准予许可的决定。

（二）具体操作步骤

1.申请人提交申请材料，住建局3个工作日内完成受理。

2.业务科室5个工作日内完成初审，提出书面意见。

3.实地核查需在5个工作日内完成，形成核查报告。

4.集体研究会议须在3个工作日内召开，确保审验时效。

（三）所需材料清单

1.《商品房预售许可申请表》及电子版扫描件。

2.《营业执照》《房地产开发企业资质证书》复印件。

3.《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》复印件。

4.项目预售方案、资金监管协议、销售广告样本。

5.建设进度证明材料，如施工图纸、工程竣工验收报告等。

（四）办理时限要求

1.材料受理后，10个工作日内完成审验，特殊情况可延长5个工作日。

2.审验通过后，3个工作日内发放《商品房预售许可证》。

3.超过时限的，申请人可申请延期，但须说明理由并经住建局批准。

（五）特殊情况处理

1.项目涉及重大设计方案变更的，需重新提交审验申请。

2.实地核查发现不符合预售条件的，不予许可并说明理由。

3.申请人可补充材料申请复审，但须重新计算审验时限。

四、预售许可审批权限与流程

为规范审批权限，明确审批流程，确保集体决策与分工负责原则落实到位。

（一）不同事项的审批权限

1.一般项目：业务科室初审，分管领导审核，局务会议备案。

2.重点项目：业务科室初审，局务会议审议，报市住建委备案。

3.特殊情况：如涉及重大公共利益或争议较大的项目，须提交市政府协调决定。

（二）审批流程说明

1.初审环节：业务科室负责材料审核，提出书面意见报分管领导。

2.审核环节：分管领导复核初审意见，签署审核意见。

3.集体审批：局务会议审议，形成会议纪要，明确审批结果。

（三）授权管理规定

1.分管领导可在授权范围内对一般项目直接审批。

2.授权决定由局长签署文件，明确授权事项、期限及责任人。

3.授权事项须报局务会议备案，确保审批权规范运行。

（四）紧急情况处理

1.涉及重大民生或紧急保供的项目，可简化审批流程，但须说明理由。

2.紧急情况审批须由分管领导签署意见，报局长批准后执行。

3.审批结果及时公示，接受社会监督。

五、预售许可审验监督检查机制

为加强审验监管，确保工作规范，住建局建立以下监督检查机制。

（一）日常检查安排

1.业务科室每月自查，重点检查材料完整性、流程规范性。

2.局纪检组每季度抽查，随机选取项目进行实地复核。

3.检查结果形成台账，及时整改发现的问题。

（二）专项检查内容

1.检查预售资金监管执行情况，确保资金专款专用。

2.核查项目实际建设进度，防止虚假预售行为。

3.审查销售广告内容，防止价格欺诈或夸大宣传。

（三）问题发现与反馈

1.检查中发现的问题，及时反馈至业务科室及责任人。

2.重大问题提交局务会议研究，形成整改方案。

3.整改情况跟踪督办，确保问题彻底解决。

（四）整改要求

1.审验不合格的项目，申请人须限期整改，重新提交申请。

2.发现违规审批的，立即撤销审批决定，并追究相关人员责任。

3.整改结果公示，接受社会监督，确保监管实效。

六、预售许可审验文档与记录管理

为规范文档管理，确保资料完整，住建局制定以下记录管理要求。

（一）需要形成的记录

1.审验申请表及附件扫描件。

2.初审意见、实地核查报告。

3.审批会议纪要、局长审批签字页。

4.预售许可证正副本复印件。

（二）文档格式要求

1.所有文档须使用A4标准纸张，统一用印。

2.电子版材料按科室分类归档，确保可追溯。

3.重要文件需双备份，防止数据丢失。

（三）归档保管规定

1.审验资料须按年度分类归档，保管期限不少于5年。

2.涉及重大项目的，保管期限延长至10年。

3.超期资料按规定销毁，并记录销毁情况。

（四）查阅借阅流程

1.内部查阅需经科室负责人批准，并登记查阅人、时间。

2.外部查阅须提供单位证明，经分管领导批准后办理。

3.查阅内容仅限工作需要，不得泄露敏感信息。

七、预售许可审验相关责任规定

为明确责任分工，确保责任落实，住建局制定以下责任规定。

（一）各部门职责

1.业务科室：负责初审、材料审核、实地核查，确保业务合规。

2.分管领导：审核初审意见，监督审批流程，确保决策科学。

3.纪检组：监督检查审验工作，防止权力滥用或违规操作。

（二）相关人员责任

1.科室负责人：对本科室审验工作负总责，确保材料真实、流程规范。

2.经办人员：对提交材料真实性负责，及时跟进审验进度。

3.审批人员：对审批结果负责，确保符合法律法规和政策要求。

（三）责任追究方式

1.违反审验规定的，视情节轻重给予通报批评、诫勉谈话或纪律处分。

2.涉及违法犯罪的，移交司法机关处理，并追究法律责任。

3.责任追究须有事实依据，程序正当，结果公示。

（四）免责情形说明

1.因不可抗力导致审验延误的，可申请免责，但须说明情况并报批。

2.审验过程中已尽到审查义务，但出现问题的，可申请免责。

3.免责申请须由科室集体研究，报分管领导批准后执行。

八、预售许可审验与其他制度衔接

为避免制度冲突，确保工作协同，住建局制定以下衔接规定。

（一）与土地管理制度的衔接

1.预售许可审验需以土地出让合同为基础，确保用地手续完备。

2.涉及土地用途变更的，须先经自然资源局批准，再提交审验申请。

（二）与建设管理制度的衔接

1.预售项目须符合建设工程质量安全标准，经竣工验收合格后方可预售。

2.审验过程中发现建设问题的，须先整改，再提交预售申请。

（三）与资金监管制度的衔接

1.预售资金监管须与预售许可同步实施，确保资金安全。

2.违反资金监管规定的，不予发放预售许可证，并通报相关部门。

（四）与其他部门协同机制

1.与公安、市场监管等部门建立信息共享机制，防止虚假宣传或销售欺诈。

2.涉及跨部门审批的，须联合审核，确保政策一致。

九、预售许可审验工作灵活性规定

为适应市场变化，提高工作效率，住建局制定以下灵活性规定。

（一）政策调整的适应性

1.国家或本市预售政策调整的，应及时修订本规范，确保合规性。

2.政策过渡期可适当延长审验时限，但须公示说明。

（二）市场变化的灵活性

1.经济下行期间，可适当放宽预售条件，支持市场稳定。

2.特殊项目如人才公寓、保障性住房，可简化审验流程。

（三）技术进步的适应性

1.推广电子化审验，提高工作效率，减少纸质材料。

2.引入智能审核系统，辅助人工审核，提高准确性。

（四）特殊情况的处理

1.涉及重大公共利益的项目，可调整审验顺序，优先处理。

2.申请人确有困难的，可申请延期，但须说明理由并经批准。