规范小区物业化管理制度

PAGE规范小区物业化管理制度一、总则（一）目的为了加强小区物业管理，提高物业服务质量，保障业主的合法权益，营造安全、舒适、整洁、文明的居住环境，根据国家相关法律法规及行业标准，结合本小区实际情况，制定本管理制度。（二）适用范围本制度适用于本小区内的物业管理活动，包括物业服务企业、业主、物业使用人以及与物业管理相关的各方。（三）基本原则1.依法依规原则：物业管理活动必须遵守国家法律法规和相关政策，依法履行职责，保障各方合法权益。2.业主至上原则：以业主需求为导向，提供优质、高效、个性化的物业服务，维护业主的根本利益。3.公平公正原则：在物业管理活动中，遵循公平、公正的原则，对待所有业主和物业使用人，确保各项管理工作公开透明。4.专业化原则：引入专业的物业服务企业，运用先进的管理理念和技术手段，提高物业管理的专业化水平。5.服务与管理并重原则：在提供物业服务的同时，加强对小区的日常管理，确保小区秩序井然，环境整洁。二、物业服务企业职责（一）基本职责1.按照物业服务合同约定，提供相应的物业服务，包括但不限于房屋及共用设施设备的维修、养护、管理，环境卫生清扫，绿化养护，安全防范等。2.制定并执行小区物业管理的各项规章制度，建立健全物业管理档案资料。3.定期对小区物业服务质量进行自查自纠，不断改进服务质量，提高业主满意度。（二）具体服务内容1.房屋管理对小区内房屋的共用部位进行日常巡查，及时发现并处理房屋损坏、渗漏等问题。协助业主办理房屋装修申报手续，监督装修施工，确保装修活动符合相关规定，不影响房屋安全和其他业主正常生活。2.共用设施设备管理建立共用设施设备档案，定期进行维护保养和安全检查，确保设施设备正常运行。对电梯、消防设施、给排水系统、供电系统等重点设施设备，按照规定委托专业机构进行检测和维护，确保其安全性能符合要求。3.环境卫生管理制定小区环境卫生清扫标准，定时进行清扫保洁，确保小区公共区域无杂物、无垃圾、无异味。加强对垃圾分类的宣传和引导，合理设置垃圾分类投放点，定期进行清运，确保垃圾分类工作顺利开展。4.绿化养护管理根据小区绿化规划，制定绿化养护计划，定期对花草树木进行浇水、施肥、修剪、病虫害防治等养护工作，确保绿化景观效果良好。保护小区内的绿化设施，制止破坏绿化的行为，及时补种受损的花草树木。5.安全防范管理建立健全小区安全防范制度，配备必要的安全防范人员和设施设备，如保安、监控系统、门禁系统等。加强小区出入口管理，实行24小时值班制度，对进出人员、车辆进行登记和检查，防止无关人员和车辆进入小区。定期进行安全巡逻，及时发现并处理各类安全隐患和突发事件，维护小区安全秩序。6.停车管理合理规划小区停车位，设置明显的停车标识，引导车辆有序停放。按照规定收取停车费用，确保停车管理规范有序。对违规停车行为进行劝阻和制止，情节严重的可依法采取措施。7.社区文化建设组织开展形式多样的社区文化活动，丰富业主业余生活，增强业主之间的沟通与交流，营造和谐的社区氛围。设立社区公告栏，及时发布物业管理信息、社区通知、温馨提示等，方便业主了解小区动态。三、业主及物业使用人权利与义务（一）权利1.依法享有所拥有物业的各项权利，包括所有权、使用权、收益权等。2.按照物业服务合同约定，接受物业服务企业提供的服务。3.参与业主大会，行使业主表决权，选举业主委员会成员，监督业主委员会工作。4.对物业管理活动提出意见和建议，监督物业服务企业的服务质量，要求物业服务企业改进服务。5.监督小区公共部位、共用设施设备的使用和管理情况，有权查阅相关资料。6.法律法规规定的其他权利。（二）义务1.遵守本小区物业管理的各项规章制度，自觉维护小区公共秩序和环境卫生。2.按照物业服务合同约定，按时足额交纳物业服务费用。3.配合物业服务企业的管理工作，提供必要的协助，如协助维修共用设施设备时提供相关便利等。4.不得擅自改变房屋用途、损坏房屋结构和共用设施设备，不得在小区内从事违法违规活动。5.及时向物业服务企业反映房屋及共用设施设备存在的问题，配合物业服务企业进行维修和管理。6.法律法规规定的其他义务。四、业主大会及业主委员会（一）业主大会1.成立条件：一个物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，应当召开首次业主大会会议。2.职责制定和修改业主大会议事规则、管理规约。选举业主委员会或者更换业主委员会成员。选聘和解聘物业服务企业。筹集和使用专项维修资金。改建、重建建筑物及其附属设施。决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项。3.会议形式：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。（二）业主委员会1.组成与任期：业主委员会由业主大会选举产生，成员人数为5至11人单数组成，任期一般为3至5年。2.职责执行业主大会的决定和决议。召集业主大会会议，报告物业管理实施情况。与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同。监督管理规约的实施。业主大会赋予的其他职责。3.工作规则：业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定及业主大会的决定召开会议，会议应当有过半数委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上同意。业主委员会应当定期将工作情况以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主监督。五、物业服务费用管理（一）收费标准物业服务费用的收费标准应当根据物业服务合同约定，并结合本小区物业服务的实际成本、市场行情等因素确定。收费标准应当在物业服务合同中明确约定，并向业主公示。（二）收费方式物业服务费用可以采取包干制或者酬金制等方式收取。1.包干制：物业服务企业按照物业服务合同约定的收费标准向业主收取物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担。2.酬金制：物业服务企业按照物业服务合同约定的比例或者金额提取酬金，物业服务支出全部纳入成本核算，物业服务费用的收支情况应当定期向业主公布。（三）费用调整物业服务企业应当按照物业服务合同约定的调整方式和程序进行物业服务费用的调整。如因物业服务成本上升、物价变动等原因确需调整物业服务费用的，应当提前征求业主意见，并按照规定进行公示，经业主大会或者业主委员会同意后，方可调整。（四）费用使用与监督1.物业服务企业应当按照物业服务合同约定，合理使用物业服务费用，确保费用用于小区物业管理服务相关支出。2.业主有权对物业服务费用的使用情况进行监督，物业服务企业应当定期向业主公布物业服务费用的收支情况，接受业主监督。业主委员会可以聘请专业机构对物业服务费用的收支情况进行审计。六、共用部位及共用设施设备管理（一）共用部位管理1.小区内的房屋共用部位，如屋顶、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅等，由全体业主共同使用和维护。2.物业服务企业应当定期对共用部位进行巡查，发现损坏或者存在安全隐患的，应当及时维修和处理。维修费用按照相关规定从专项维修资金中列支或者由相关业主共同承担。3.业主不得擅自占用、损坏共用部位，不得在共用部位搭建建筑物、构筑物或者其他设施。如有违反，物业服务企业应当及时制止，并报告相关部门依法处理。（二）共用设施设备管理1.共用设施设备包括电梯、消防设施、给排水系统、供电系统、照明系统、绿化设施、道路、停车场等。2.物业服务企业应当建立共用设施设备档案，制定维护保养计划，定期进行维护保养和安全检查，确保设施设备正常运行。3.对于电梯、消防设施等涉及人身安全的重要设施设备，应当按照规定委托专业机构进行检测和维护，确保其安全性能符合要求。检测和维护费用按照相关规定从专项维修资金中列支或者由相关业主共同承担。4.业主应当爱护共用设施设备，不得擅自拆改、损坏。因业主使用不当造成设施设备损坏的，由业主承担维修费用。七、专项维修资金管理（一）缴存专项维修资金由业主按照所拥有物业的建筑面积缴存，缴存标准按照国家和地方相关规定执行。业主应当在办理房屋入住手续时，将专项维修资金足额存入专项维修资金专户。（二）使用1.专项维修资金专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。2.使用专项维修资金应当按照以下程序办理：物业服务企业或者相关业主提出使用方案。使用方案应当包括拟维修和更新改造的项目、费用预算、列支范围、施工单位选择等内容，并经业主委员会审核同意。业主委员会将使用方案在物业管理区域内公告不少于7日，并书面征求业主意见，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意后，方可使用。物业服务企业按照使用方案组织实施维修和更新改造工作。维修和更新改造工程竣工后，应当组织验收，验收合格后，按照规定进行结算，并将使用情况在物业管理区域内公告。（三）续筹与管理1.专项维修资金余额不足时，应当按照规定续筹。续筹方案由业主委员会提出，经业主大会决定后实施。2.专项维修资金应当存入银行专户，按照国家有关规定进行管理，确保资金安全。专项维修资金的管理和使用接受业主监督，业主委员会可以聘请专业机构对专项维修资金的管理情况进行审计。八、装修管理（一）装修申报业主在进行房屋装修前，应当向物业服务企业提出装修申报，提交装修设计方案、施工单位资质证明、装修施工人员名单等相关资料。物业服务企业应当在接到申报后进行审核，对符合规定的予以批准，并与业主签订装修管理服务协议。（二）装修限制1.业主装修不得擅自改变房屋主体结构和承重结构，不得损坏房屋外立面，不得在非承重墙上开门、窗。2.装修施工应当遵守施工时间规定，避免影响其他业主正常生活。一般情况下，周一至周五上午8:00至12:00，下午14:00至18:00为正常施工时间，节假日和夜间不得进行产生噪声、粉尘等污染的装修作业。3.装修施工期间，业主应当督促施工单位做好施工现场的安全防护和环境卫生管理，不得在小区内随意堆放装修材料和建筑垃圾。（三）装修监督物业服务企业应当对装修施工进行监督检查，发现违规装修行为应当及时制止，并要求业主整改。对拒不整改的，物业服务企业可以报告相关部门依法处理。九、环境卫生与绿化管理（一）环境卫生管理1.物业服务企业应当制定小区环境卫生清扫标准，明确清扫范围、频率和质量要求。2.定期对小区公共区域进行清扫保洁，包括道路、广场、楼道、电梯、垃圾桶等，确保无杂物、无垃圾、无异味。3.设置足够数量的垃圾桶，并定期进行清理和消毒，保持垃圾桶清洁卫生。4.加强对小区内环境卫生的巡查，及时发现并处理卫生死角和违规丢弃垃圾等问题。5.做好小区内的灭鼠、灭蚊、灭蝇、灭蟑螂等除“四害”工作，定期投放药物，确保小区环境整洁卫生。（二）绿化管理1.物业服务企业应当根据小区绿化规划，制定绿化养护计划，定期对花草树木进行浇水、施肥、修剪、病虫害防治等养护工作。2.保护小区内的绿化设施，如围栏、花架、景观小品等，发现损坏及时修复。3.加强对小区绿化的巡查，制止破坏绿化的行为，如践踏草坪、攀折花木等。对受损的花草树木及时进行补种，确保绿化景观效果良好。4.根据季节和小区实际情况，适时调整绿化布局，增加花卉品种，提升小区绿化景观品质。十、安全防范管理（一）人员出入管理1.小区出入口应当设置门禁系统，对进出人员进行登记和检查。业主凭有效证件出入，外来人员应当进行登记并经业主确认后方可进入。2.加强对小区出入口值班人员的管理，要求值班人员坚守岗位，认真履行职责，对进出人员和车辆进行严格查验。3.对携带大件物品外出的人员，应当进行核实登记，防止物品丢失或被盗。（二）车辆管理1.合理规划小区停车位，设置明显的停车标识，引导车辆有序停放。2.对进入小区的车辆进行登记，发放临时停车证或者采用电子识别系统进行管理。3.按照规定收取停车费用，严格执行收费标准，不得擅自提高收费标准或者乱收费。4.加强对小区内车辆停放秩序的巡查，对违规停车行为进行劝阻和制止，情节严重的可依法采取措施，如锁车、拖移车辆等。（三）巡逻管理1.制定小区安全巡逻制度，明确巡逻路线、时间和频率。2.安排专人负责安全巡逻，巡逻人员应当佩戴明显标识，保持通讯畅通。巡逻过程中应当认真检查小区公共区域、房屋门窗、共用设施设备等情况，及时发现并处理各类安全隐患和突发事件。3.建立巡逻记录，详细记录巡逻时间、地点、发现的问题及处理情况等，以备查阅。（四）监控管理1.在小区公共区域、出入口等重要部位安装监控摄像头，确保监控范围覆盖全面。2.定期对监控设备进行检查和维护，确保设备正常运行，图像清晰可辨。监控资料应当保存一定期限，以备查阅。3.加强对监控室的管理，安排专人负责监控设备的操作和值守，严格遵守监控室管理制度，不得擅自离岗。（五）突发事件应急处理1.制定突发事件应急预案，包括火灾、盗窃、抢劫、自然灾害等突发事件的应急处置措施。2.定期组织应急演练，提高物业服务人员和业主的应急处置能力。3.发生突发事件时，物业服务人员应当立即启动应急预案，采取有效措施进行处置，并及时报告相关部门。同时，做好现场秩序维护和业主安抚工作，确保人员生命财产安全。十一、投诉处理与沟通协调（一）投诉渠道1.设立专门的投诉受理电话、邮箱或者意见箱，方便业主反映问题。2.在小区公告栏公布投诉受理方式和流程，确保业主知晓。（二）投诉处理流程1.物业服务企业接到业主投诉后，应当及时记录投诉内容，并安排专人进行处理。2.对投诉