房地产企业破产中购房人优先受偿权的法理审视与实践进路

破局与重构：房地产企业破产中购房人优先受偿权的法理审视与实践进路一、引言1.1研究背景与意义近年来，我国房地产行业历经深刻变革，在政策调控与市场波动的双重作用下，房地产企业面临着前所未有的挑战，破产现象日益频发。据相关数据显示，2024年，有288家房地产开发商宣布破产，较2023年同期增加了43%，进入2025年，房企的破产趋势依旧未见减缓，仅第一季度就新增了97家破产房企，其中不乏一些曾经的头部房企和区域龙头企业。山东潍坊世祥置业的破产便是典型案例，2025年8月6日，潍坊高新区人民法院经审查认为，该公司已经资不抵债，不能清偿到期债务，并且资产不足以清偿全部债务，符合法定破产条件，依照相关法律规定，裁定宣告其破产。房地产企业破产不仅是企业个体的经营失败，更牵一发而动全身，引发一系列复杂的法律和社会问题。其中，购房人权益的保护成为焦点，尤其是购房人优先受偿权问题，在实践中存在诸多争议与困境。在房地产企业破产时，有限的破产财产往往难以满足众多债权人的清偿需求，购房人、建设工程施工方、抵押债权人等债权群体之间的利益冲突凸显。而购房人群体在资金实力、抗风险能力等方面与其他主体相比处于弱势地位，如何在保障购房人基本权益的同时，兼顾其他债权群体的利益，实现公平清偿，成为当前亟需解决的核心问题。研究房地产企业破产中购房人优先受偿权具有重大的现实意义。从民生保障角度来看，住房是民众生活的基本需求，关乎百姓的安居乐业。许多家庭倾其所有、背负债务购买房产，若在房地产企业破产时购房人权益得不到有效保障，极有可能面临钱房两空的困境，基本生活将受到严重威胁。保障购房人优先受偿权，是对民众基本生存权的尊重与维护，有助于提升民众的生活安全感与幸福感。从社会稳定层面分析，购房人数量众多，一旦其权益受损且诉求无法得到合理解决，极易引发群体性事件，对社会秩序造成冲击，影响社会的和谐稳定。妥善处理购房人优先受偿权问题，能够有效预防和化解潜在的社会矛盾，维护社会的稳定运行。在法律体系完善方面，尽管目前我国已出台《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》等相关规定，对购房人权益保护提供了一定的法律依据，但在具体实践中，仍存在法律规定不够细化、可操作性不强、与其他法律法规协调不足等问题。深入研究购房人优先受偿权，能够为完善相关法律法规提供理论支持与实践参考，推动我国房地产法律制度和破产法律制度的不断完善，促进法律体系的协调发展。1.2国内外研究综述在国外，房地产行业发展历史悠久，房地产企业破产及购房人权益保护问题也较早进入学者研究视野。日本学者JohnGoldring在《Consumerprotectionlaw》中指出，日本存在计划外的房地产销售情况，签订合同时买方通常支付少量定金，剩余款项在房屋建成后支付，同时日本政府于1952年颁布实施了《宅地建筑物交易法》，并多次修订，其中规定在“存款等保全措施”完成之前允许无计划住房交易，以保障购房者在房企破产时押金或预付款的退还，降低财务风险。HowellsGeraintG研究购房者权益保护时，提出房地产公司与买方签订合同时，需向金融机构申请或指定担保公司等为买方押金或保险提供担保，若未出具证明，购买者可拒绝支付保证金，违反养护措施的房地产公司将受到行政处罚。这些研究表明，国外在购房人权益保护方面注重从交易流程、资金监管、担保措施等多方面构建保障体系，通过法律规范和制度设计，降低购房人在房地产交易尤其是房企破产时面临的风险。国内对于房地产企业破产中购房人优先受偿权的研究随着房地产市场的发展和破产案例的增多而逐渐深入。丁国峰、王露在《房地产企业破产视域下购房者权益优先保护的法理阐释与制度构建》中从法理层面引入公平清偿理论，对购房者优先权的权力性质、权利位阶进行论证，强调实现对社会中实质弱者生存利益倾斜保护的正当性。石一峰在《房地产企业破产中购房者权益的保护》中采用将购房者分为预告登记、“网签”、未预告登记且未“网签”等情形，分别分析各类商品房购房者主体如何行使优先受偿权。2023年4月20日施行的《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》成为研究热点，众多学者围绕其展开探讨。如智仁在《浅论房企破产中购房者优先受偿权清偿顺位及清偿条件》中指出，该批复明确了商品房消费者在房地产开发企业进入破产清算或重整程序时的最优先受偿地位，但权力实现限制条件多，实践中房地产开发企业与商品房消费者沟通困难，实际履行存在不确定性。目前的研究成果为深入探讨房地产企业破产中购房人优先受偿权提供了丰富的理论基础和实践经验借鉴，但仍存在一些不足。在理论研究方面，对购房人优先受偿权的权利基础和性质尚未形成统一且深入的认识，不同理论之间的融合与协调有待加强。在实践操作层面，相关法律规定较为原则和笼统，在具体适用时存在诸多争议，如“以居住为目的”的购房人认定标准不够细化，补交剩余房款的时间节点和操作流程在破产程序中缺乏明确规范。此外，对于购房人优先受偿权与其他债权的冲突协调机制研究不够全面深入，在保障购房人权益的同时，如何兼顾其他债权人的合法利益，实现破产程序中的公平与效率，仍需进一步探索。本文将在前人研究的基础上，聚焦于房地产企业破产中购房人优先受偿权的具体法律问题，通过对相关法律条文的细致解读、典型案例的深入分析，结合法理基础和现实需求，从权利认定标准、行使程序、与其他债权的协调等方面展开研究，以期完善购房人优先受偿权制度，为解决实践中的困境提供有益参考。1.3研究方法与创新点本文综合运用多种研究方法，深入剖析房地产企业破产中购房人优先受偿权问题。案例分析法是重要的研究手段之一，通过收集和整理如山东潍坊世祥置业等大量典型的房地产企业破产案例，详细分析其中购房人优先受偿权的实际行使情况、遇到的困境以及法院的裁判思路。以具体案例为切入点，能够直观展现法律规定在实践中的应用效果，揭示出购房人优先受偿权在不同情形下的复杂性和争议点，为理论研究提供生动且真实的素材。文献研究法也贯穿于整个研究过程。广泛查阅国内外关于房地产企业破产、购房人权益保护、优先受偿权等方面的学术论文、专著、法律法规、司法解释以及政策文件。梳理学界在该领域的研究脉络和主要观点，了解国内外相关法律制度的发展历程和现状，分析现有研究的优势与不足，从而在前人研究的基础上，找准本文的研究方向和重点，确保研究具有深厚的理论基础和前沿性。比较分析法同样不可或缺。对不同国家和地区在房地产企业破产中购房人优先受偿权的法律规定和实践做法进行比较，分析其立法背景、制度设计和实施效果的差异。例如，将我国与日本在购房人权益保护方面的制度进行对比，日本通过《宅地建筑物交易法》规定在“存款等保全措施”完成之前允许无计划住房交易，以保障购房者在房企破产时押金或预付款的退还，我国则通过《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》等规定明确购房人在特定条件下的优先受偿地位。通过比较，总结出可供我国借鉴的经验和启示，为完善我国相关制度提供参考。同时，对我国不同时期关于购房人优先受偿权的法律规定进行纵向比较，分析法律制度的演变过程和发展趋势，更好地理解现行法律规定的内涵和适用范围。本文的创新点主要体现在两个方面。一方面，紧密结合最新的法律规定，尤其是2023年施行的《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，深入剖析其在实践中的应用和存在的问题。对该批复中关于购房人优先受偿权的具体规定进行细致解读，分析其在认定标准、行使程序、与其他债权的冲突协调等方面的创新与不足，并结合实际案例提出针对性的完善建议，使研究具有时效性和实践指导意义。另一方面，注重从多维度对购房人优先受偿权进行研究，不仅从法律条文和司法实践角度分析，还深入探讨其背后的法理基础、社会影响以及与其他相关制度的协调关系。引入公平清偿理论、生存权理论等，论证购房人优先受偿权的合理性和正当性，从社会稳定、民生保障等角度分析其重要意义，同时研究其与建设工程价款优先受偿权、抵押权等其他权利的协调机制，使研究更加全面、深入，为解决房地产企业破产中购房人优先受偿权问题提供更系统的理论支持。二、房地产企业破产中购房人优先受偿权的理论基础2.1优先受偿权的概念与性质优先受偿权，作为法律赋予特定债权人的特殊权利，指在债务人财产不足以清偿全部债务时，该特定债权人可优先于其他债权人，甚至优先于部分物权人，就债务人的特定财产或全部财产获得清偿。在房地产企业破产情境下，购房人优先受偿权是指符合特定条件的购房人，在房地产企业破产清算或重整程序中，对所购房屋或已支付购房款，享有优先于其他普通债权人、甚至部分享有担保物权债权人受偿的权利。这一权利旨在保障购房人的基本权益，尤其是在房地产企业经营不善、陷入破产困境时，防止购房人遭受重大损失，维护交易安全与社会稳定。从性质上看，购房人优先受偿权具有法定担保物权属性。法定性是其显著特征，这意味着该权利并非基于当事人之间的约定产生，而是由法律直接规定。以《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》为例，明确规定了商品房消费者在满足以居住为目的购买房屋并已支付全部价款等条件时，其房屋交付请求权和价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权，这种法律的直接规定体现了对购房人权益的特殊保护，避免因当事人之间不平等的约定或其他债权人的不当行为而使购房人权益受损。将购房人优先受偿权认定为担保物权具有重要意义。担保物权的核心功能在于保障债权的实现，购房人支付购房款后，其对房屋的期待权或已支付款项的返还请求权面临房地产企业破产等风险，赋予其担保物权性质，可使其在破产程序中对特定财产（所购房屋或破产财产中的相应份额）享有优先受偿的权利，如同为购房人的债权加上一层坚实的保障，大大增强了其债权实现的可能性。从担保物权的从属性来看，购房人优先受偿权从属于购房人对房屋的购买债权。当购房人按照合同约定履行了支付房款等义务后，便依法享有对房屋的相关权利，优先受偿权作为保障这些权利实现的手段，依附于主债权而存在。若购房人未履行合同义务，如未按时支付房款，其优先受偿权也可能受到影响甚至丧失，这体现了从属性中权利与义务的对应关系。不可分性方面，以房屋交付请求权为例，若房地产企业破产时，所涉房屋部分建成或存在质量瑕疵等情况，购房人仍有权就完整的房屋交付请求权优先受偿，而不受房屋现状的部分性影响；在价款返还请求权中，若购房人已支付大部分房款，即使剩余小部分房款未支付，在符合法律规定的情形下，其就已支付房款的返还请求权仍具有不可分性，应优先受偿，不能因房款支付的部分性而削弱其优先受偿的效力。物上代位性表现为，当所购房屋因不可抗力、第三人侵权等原因灭失、毁损而获得赔偿金、补偿金或保险金时，购房人优先受偿权的效力及于这些代位物，购房人可就这些代位物优先受偿，确保其权益不受损害。优先受偿权与优先权虽有一定联系，但也存在明显区别。优先权是法律基于特殊政策性考虑，赋予某些特种债权或其他权利的特殊效力，保障其优先于普通债权实现，其范围更为宽泛。而优先受偿权是优先权的一种具体表现形式，具有更明确的指向性和特定性，是特定债权人在特定情形下享有的优先受偿权利。在权利性质上，优先权多被定位为准担保物权，其效力介于物权与债权之间；而优先受偿权，如购房人优先受偿权，具有法定担保物权性质，在效力层级上更为明确和具体。在房地产企业破产案件中，购房人优先受偿权依据相关法律规定，在权利顺位、行使条件等方面有具体且明确的规则，而优先权的规定相对更为抽象和概括，在具体适用时需要根据不同的法律情境和政策目的进行判断和解释。2.2购房人优先受偿权的法律依据购房人优先受偿权的法律依据主要源自《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等相关规定，这些规定构成了购房人在房地产企业破产时主张优先受偿权的坚实法律基础。《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》于2023年4月20日施行，在购房人优先受偿权保护方面具有里程碑意义。其第二条明确规定，商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。这一规定从法律层面明确了特定条件下购房人房屋交付请求权的优先地位，凸显了对以居住为目的购房人的特殊保护，保障其能够优先获得房屋交付，实现基本居住需求。对于只支付了部分价款的商品房消费者，若在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款，也可适用前款规定，这为分期付款的购房人提供了在特定时间节点前补齐价款从而享有优先受偿权的机会，体现了法律规定的灵活性与公平性。该批复第三条规定，在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。此条款在房地产企业破产导致房屋无法交付的困境下，赋予购房人价款返还请求权的优先地位，确保购房人已支付的购房款能够优先返还，避免其遭受重大经济损失，有效维护了购房人的合法权益。例如，在某房地产企业破产案件中，法院依据该批复，认定购房人小李以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，虽然房屋因企业破产无法交付，但小李的价款返还请求权优先于其他普通债权和抵押权，最终小李成功优先获得了购房款的返还，使其经济损失得到最大程度的弥补。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。这一规定在执行程序中为购房人权益保护提供了重要依据，对于满足条件的购房人，其对商品房的权利能够排除执行，在一定程度上保障了购房人的期待权，防止房屋被不当执行，与《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》相互呼应，共同构建起购房人优先受偿权的法律保护体系。在另一房地产企业破产执行案件中，小张在法院查封前与企业签订了合法有效的购房合同，所购房屋用于居住且名下无其他住房，已支付价款超过合同总价款的百分之五十，法院依据此规定，支持了小张对房屋的异议请求，阻止了房屋被执行，保障了小张的购房权益。这些法律规定的出台背景紧密契合我国房地产市场的发展现状和现实需求。随着房地产行业的快速发展，房地产企业破产案件逐渐增多，购房人权益保护问题日益凸显。在房地产企业破产时，购房人往往面临着钱房两空的风险，其权益极易受到侵害。为了平衡各方利益，保障购房人的基本生存权和财产权，维护社会公平正义与稳定，相关法律规定应运而生。它们通过明确购房人优先受偿权的权利范围、行使条件和优先顺位，为购房人在房地产企业破产困境中提供了有力的法律救济途径，确保其合法权益得到最大限度的保护。2.3购房人优先受偿权的价值基础购房人优先受偿权的设立具有深厚的价值基础，其在保障生存权、维护公平正义以及促进社会稳定等方面发挥着关键作用，是平衡房地产企业破产中各方利益关系、实现社会和谐发展的重要制度设计。从生存权保障角度来看，住房是人类最基本的生存需求之一，是民众安居乐业的基础物质条件。在现代社会，购房往往耗费一个家庭多年甚至毕生的积蓄，许多家庭背负着沉重的债务压力来实现住房梦。当房地产企业破产时，如果购房人无法获得房屋交付或已支付房款无法优先返还，极有可能导致购房人及其家庭陷入居无定所的困境，基本生活难以为继，生存权受到严重威胁。赋予购房人优先受偿权，确保其能够优先获得房屋交付或购房款返还，是对民众生存权的尊重与切实保障，体现了法律对人类基本权利的维护，是保障民生的重要举措。在山东潍坊世祥置业破产案件中，部分购房人倾其所有购买房屋，企业破产后房屋交付面临困境，若购房人优先受偿权得不到保障，这些家庭将面临流离失所的风险，而通过优先受偿权的行使，部分购房人成功获得了房屋交付或房款返还，保障了基本生活需求。公平正义是法律的核心价值追求，购房人优先受偿权的设定在很大程度上维护了公平正义原则。在房地产交易中，购房人处于明显的弱势地位。房地产企业通常在经济实力、信息掌握、专业知识等方面具有优势，而购房人往往缺乏足够的能力和信息来全面评估交易风险。购房人在签订购房合同并支付房款后，其对房屋的期待权应当受到法律的保护。当房地产企业破产时，若不赋予购房人优先受偿权，而让其他债权人，如享有抵押权的银行或其他普通债权人优先受偿，将导致购房人遭受巨大损失，这对于购房人来说是极不公平的。优先受偿权的存在，使得购房人在面临房地产企业破产的困境时，能够在一定程度上得到公平的对待，平衡了交易双方的利益关系，纠正了因市场风险和企业经营不善导致的利益失衡，维护了市场交易的公平性和正义性。社会稳定是国家繁荣发展的基石，房地产企业破产涉及众多利益相关方，若处理不当，极易引发社会不稳定因素。购房人作为庞大的社会群体，其权益的保障与否直接关系到社会的稳定和谐。如果购房人在房地产企业破产时权益受损且无法得到合理解决，可能引发群体性上访、抗议等事件，对社会秩序造成严重冲击。保障购房人优先受偿权，能够有效预防和化解这些潜在的社会矛盾，避免因房地产企业破产而引发社会动荡，维护社会的正常秩序和稳定发展。通过优先保障购房人的权益，能够增强社会公众对法律和市场秩序的信任，促进社会的和谐稳定，为经济社会的持续健康发展创造良好的环境。三、房地产企业破产中购房人优先受偿权的适用条件3.1主体条件：商品房消费者的认定在房地产企业破产案件中，准确认定商品房消费者是保障购房人优先受偿权正确行使的首要前提。根据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，商品房消费者是指以居住为目的购买房屋的购房人。这一定义看似明确，但在实际操作中，对于“以居住为目的”的理解和判断存在诸多争议。从字面意义来看，“以居住为目的”是指购房人购买房屋的主要意图是满足自身及家庭的居住需求，而非用于投资、经营或其他商业目的。然而，在现实生活中，购房动机往往复杂多样，难以简单地从表面行为进行判断。一些购房者可能既有居住需求，又期望通过房产增值获得经济收益，这种情况下如何准确界定其购房目的成为关键。在某些案例中，购房者购买房屋后短期内将其出租，但同时也保留了自己居住的可能性，对于这类购房者是否应认定为商品房消费者存在不同观点。有观点认为，出租行为表明购房者具有投资意图，不应认定为以居住为目的；但另一种观点则认为，保留居住可能性说明居住需求仍是其购房的重要考量因素，不能仅因出租行为而否定其商品房消费者身份。为了更准确地认定“以居住为目的”，可以从多个方面综合判断。购房者的家庭居住状况是重要参考因素之一。若购房者名下无其他住房，且购房后实际入住或有明确的入住计划，那么认定其以居住为目的购买房屋的可能性较大。购房人的职业、工作地点与所购房屋的地理位置关系也具有一定的参考价值。若购房人工作地点距离所购房屋较近，且房屋周边配套设施能够满足日常生活需求，也可作为认定其以居住为目的的辅助证据。对于一些特殊类型的房屋购买情况，如购买商业用房、车位等，其是否属于商品房消费者范畴也需要具体分析。在商业用房方面，如公寓、商住两用房，由于其具备一定的居住属性，若购房人能够证明购买此类房屋是用于居住，应将其认定为商品房消费者，予以保护。而商铺、写字楼等纯粹用于经营、投资的商业用房，因其不承载基本的居住功能和生存权益，不属于商品房消费者生存权保护范畴。在车位购买方面，车位作为商品房的配套设施，虽然本身不属于居住空间，但依附于商品房而存在，主要功能是满足业主的基本生活需求，与居住权益密切相关。因此，车位购买人基于居住目的购买商品房及其配套车位的，应认定为在商品房消费者保护范围内。在某案例中，业主购买商品房的同时购买了配套车位，后房地产企业破产，法院认定该业主对车位的购买行为是基于居住目的，其对车位的权益应与商品房一并受到保护。以房抵债受让人的情况较为复杂。由于以房抵债合意的真伪及真实发生时间在实践中难以有效确定，轻易赋予以房抵债受让人商品房消费者地位，可能诱发恶意串通、倒签抵债时间以排除其他债权人执行、使受让人偏颇受偿的道德风险。因此，一般情况下，以房抵债受让人不应属于商品房消费者范围。但存在特殊情形时可予以特殊考虑，如符合《执行异议复议规定》第28条的以房抵债受让人，如其与抵债人存在真实抵债关系，且已在以房抵债协议中约定免除原债务达到了债务更新的效果，可赋予其一般买受人的权利；工抵房受让人，如其原本符合建设工程价款优先受偿权行使条件，后通过工抵房的方式实现该权利，考虑到建设工程价款优先受偿权优先于抵押权及其他债权的原则，此类情形下的工抵房受让人的权利顺位亦应优先于抵押权及其他债权；正常商品房市场交易模式下的抵债房购买人，在实践中虽然商品房被开发商抵债，但抵债房屋仍由开发商按商品房市场交易流程出售，仅售房款归债权人所有，此情形下购房人系通过正常市场交易购买，交易对象是开发商而非开发商债权人，购买标的虽涉及以房抵债房屋，但如符合“以居住为目的”标准，亦应属于商品房消费者保护范围。3.2行为条件：以居住为目的购房“以居住为目的购房”作为购房人优先受偿权适用的关键行为条件，在房地产企业破产情境下，对于保障购房人权益、维护社会公平正义具有重要意义。这一条件旨在明确购房行为的本质属性，将真正有居住需求的购房人与其他非居住目的购房主体区分开来，从而精准地给予符合条件的购房人优先受偿权保护，体现法律对民生保障的价值导向。从立法目的和价值取向层面剖析，“以居住为目的购房”的规定蕴含着深刻的意义。生存权是人类最基本的权利，住房作为实现生存权的重要物质基础，是民众安居乐业的前提条件。在房地产企业破产时，保障以居住为目的购房人的优先受偿权，能够确保他们的基本居住需求得以满足，避免因企业破产而陷入居无定所的困境，这是对生存权保障原则的具体践行。在房地产交易中，购房人相较于房地产企业往往处于弱势地位，信息不对称、经济实力悬殊等因素使得购房人在面对企业破产风险时更容易遭受损失。“以居住为目的购房”条件下赋予购房人优先受偿权，有助于平衡交易双方的利益关系，纠正因市场风险和企业经营不善导致的利益失衡，维护市场交易的公平性和正义性。若大量购房人在企业破产时权益受损且无法得到合理解决，可能引发群体性事件，对社会秩序造成严重冲击。保障以居住为目的购房人的权益，能够有效预防和化解这些潜在的社会矛盾，维护社会的和谐稳定。在实践中，认定“以居住为目的购房”需要综合考量多方面因素。购房人的家庭居住状况是首要考虑因素。若购房人名下无其他住房，且购房后有实际入住的计划或已经实际入住，那么认定其以居住为目的购买房屋的可能性较大。例如，在某房地产企业破产案件中，购房者小李家庭人口众多，此前一直租房居住，为改善居住条件购买了涉案房屋，且在企业破产前已开始装修准备入住，这种情况下，基于小李的家庭居住状况和实际入住行为，可以认定其购房是以居住为目的。购房人的职业、工作地点与所购房屋的地理位置关系也具有重要参考价值。若购房人的工作地点距离所购房屋较近，且房屋周边配套设施能够满足日常生活需求，也可作为认定其以居住为目的的辅助证据。如购房者小王在某企业工作，所购房屋位于企业附近，交通便利，周边有学校、超市等生活设施，从这些因素可以推断小王购房很可能是以居住为目的。购房后的房屋使用情况同样不容忽视。如果购房人购买房屋后长期闲置，未进行装修且无入住迹象，却在企业破产后主张以居住为目的购房，这种情况下其主张的可信度较低。相反，若购房人购买房屋后进行了装修，并实际入住或出租给他人居住以获取租金补贴生活，且租金水平合理，可视为以居住为目的购房。例如，购房者小张购买房屋后进行了简单装修，由于自身工作原因暂时无法入住，将房屋出租给他人，租金价格符合当地市场行情，小张的这种行为可以认定为以居住为目的购房。对于投资性购房等非居住目的购房的情况，在实践中应严格依据法律规定和认定标准进行处理。投资性购房是指购房者购买房屋主要是为了获取经济利益，如通过房屋增值、出租获取高额租金等方式实现资产增值，而非满足自身居住需求。在房地产企业破产时，投资性购房人通常不享有优先受偿权。在某案例中，投资者小赵购买了多套房屋，其购房目的是等待房价上涨后转手出售获取差价，在房地产企业破产后，小赵主张优先受偿权，法院经审查认定小赵的购房行为属于投资性购房，不符合“以居住为目的购房”的条件，因此驳回了小赵的优先受偿权请求。在某些特殊情况下，投资性购房人的权益也并非完全得不到保障。若投资性购房人已经支付了全部或大部分购房款，且房屋已建成并具备交付条件，在满足一定条件下，其对房屋的权益可能会受到一定程度的保护，但这种保护的顺位通常低于以居住为目的的购房人。例如，投资性购房人小钱购买的房屋已建成，且支付了大部分购房款，虽然其购房目的是投资，但在房地产企业破产时，为了避免资源浪费和保障交易安全，小钱在补足剩余房款后，可能会获得房屋的所有权，但在受偿顺位上，仍排在以居住为目的购房人之后。3.3支付条件：房款支付情况房款支付情况是房地产企业破产中购房人优先受偿权适用的关键支付条件之一，对购房人权益的保障和破产程序的公平推进具有重要影响。根据相关法律规定，房款支付情况主要包括全部价款支付和部分价款支付在一审辩论终结前补足这两种情形，不同的支付情况在优先受偿权的认定和行使上存在差异。当购房人已支付全部价款时，其优先受偿权的行使相对较为明确和顺畅。在这种情况下，购房人履行了合同约定的主要付款义务，对房屋的期待权转化为具有更强物权属性的权利。《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第二条明确规定，商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。这意味着，已支付全部价款的购房人在房地产企业破产时，其房屋交付请求权处于优先地位，能够优先于其他债权得到满足，保障其获得所购房屋的所有权，实现居住目的。在某房地产企业破产案件中，购房人小张以居住为目的购买房屋，并按照合同约定支付了全部价款，后企业破产，法院依据该批复，认定小张的房屋交付请求权优先于其他债权，最终小张成功获得了房屋交付，实现了住房需求。对于只支付了部分价款的商品房消费者，若在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款，也可适用前款规定，享有优先受偿权。这一规定充分考虑了购房人在实际购房过程中可能面临的各种情况，给予了购房人在一定期限内补齐价款从而保障自身权益的机会，体现了法律规定的灵活性和公平性。在实践中，部分购房人由于资金周转困难等原因，无法一次性支付全部购房款，但只要其在一审法庭辩论终结前能够积极筹集资金，补足剩余价款，就可以与已支付全部价款的购房人享有同等的优先受偿权待遇。例如，购房人小李购买房屋时支付了部分价款，后因房地产企业破产，小李在一审法庭辩论终结前通过多方筹措资金，补足了剩余价款，法院认定小李符合优先受偿权的支付条件，支持了小李的房屋交付请求权，保障了其合法权益。房款的支付方式对优先受偿权的认定和行使也具有一定影响。常见的房款支付方式包括现金支付、银行转账、按揭贷款等。现金支付和银行转账方式较为直观，资金流向清晰，能够准确证明购房人已履行付款义务，在优先受偿权的认定中相对容易得到认可。而按揭贷款方式则较为复杂，涉及购房人、房地产企业和银行三方主体之间的权利义务关系。在按揭贷款购房中，银行将贷款直接支付给房地产企业，购房人则通过向银行偿还贷款的方式间接支付购房款。从法律关系上看，购房人虽然未一次性支付全部购房款，但银行的贷款支付行为使得房地产企业实际上已收到全部购房款，购房人在法律上应视为已支付全部价款。在实践中，对于按揭贷款购房的优先受偿权认定，部分法院认为，只要购房人按照贷款合同约定按时偿还贷款，履行了自身义务，就应认定其已支付全部价款，享有优先受偿权；但也有部分法院存在不同观点，认为需要综合考虑贷款的偿还情况、银行的权益保障等因素，对优先受偿权的认定较为谨慎。在房地产企业破产案件中，房款支付情况的认定需要依据充分的证据。购房人应提供购房合同、付款凭证、发票等相关证据，以证明自己已按照合同约定支付了相应价款。付款凭证可以是银行转账记录、现金收据等，发票则是购房人支付价款的重要凭证之一，具有较强的证明效力。在某案例中，购房人小王与房地产企业签订购房合同后，通过银行转账支付了部分价款，但由于未及时索要发票，在企业破产后，对于已支付价款的认定产生争议。后小王通过补充提供银行转账记录、与企业的沟通记录等证据，才最终证明了自己的付款事实，保障了自身的优先受偿权。四、房地产企业破产中购房人优先受偿权的行使与限制4.1优先受偿权的行使方式在房地产企业破产情境下，购房人优先受偿权主要通过房屋交付请求权和价款返还请求权这两种方式行使，不同的行使方式对应着不同的适用条件和法律后果，直接关系到购房人的切身利益。房屋交付请求权的行使具有明确的适用条件。根据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第二条规定，商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款（或在一审法庭辩论终结前已补足支付全部价款的），在房屋具备交付可能性的前提下，可主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。这一规定旨在保障购房人的居住权益，使其在房地产企业破产时仍有机会获得所购房屋，实现基本居住需求。在某房地产企业破产案件中，购房人小李以居住为目的购买房屋，签订购房合同后支付了部分价款，在得知企业破产后，小李在一审法庭辩论终结前积极筹措资金，补足了剩余价款。此时，若房屋建设进度符合交付条件，小李就有权依据该规定，向破产管理人主张房屋交付请求权，并优先于其他债权人得到满足，从而获得房屋所有权。价款返还请求权的行使则基于房屋不能交付且无实际交付可能的条件。《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第三条明确，在此种情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。当房地产企业破产导致楼盘彻底烂尾，房屋无法按照合同约定交付，且经过专业评估或实际情况判断无实际交付可能时，购房人可以行使价款返还请求权。在另一房地产企业破产案例中，企业破产后所开发楼盘因资金链断裂、工程纠纷等原因已无法继续建设，房屋交付毫无希望，购房人小张以居住为目的购买房屋并支付了全部价款，小张便可以依据该批复，向法院主张价款返还请求权，优先于其他债权获得已支付购房款的返还，减少自身经济损失。两种行使方式在法律后果上存在显著差异。房屋交付请求权实现后，购房人获得房屋的所有权，能够实际占有、使用房屋，实现居住目的，其与房地产企业之间的购房合同在房屋交付后基本履行完毕，仅需办理后续的产权登记等手续。而价款返还请求权实现后，购房人与房地产企业之间的购房合同解除，购房人失去对房屋的期待权，但获得已支付购房款的优先返还，在经济上得到一定补偿，弥补因购房行为遭受的损失。在实践中，这两种行使方式并非相互排斥，购房人需要根据具体情况进行合理选择。若房屋建设进度接近尾声，且有较大可能通过破产重整等方式实现交付，购房人通常会选择主张房屋交付请求权，以获得房屋所有权；若房屋交付已毫无希望，且烂尾时间较长，恢复建设成本过高，购房人则更倾向于行使价款返还请求权，尽快收回购房款，降低损失。在某房地产企业破产重整案件中，部分购房人根据楼盘实际建设情况和破产重整方案，判断房屋有交付可能，选择主张房屋交付请求权，最终在破产重整成功后获得了房屋交付；而另一部分购房人认为房屋交付不确定性太大，选择行使价款返还请求权，优先获得了购房款返还，避免了长期等待可能带来的风险。4.2优先受偿权的行使期限购房人优先受偿权的行使期限在法律规定和实践认定中具有重要意义，直接关系到购房人权益能否得到有效保障。目前，我国关于购房人优先受偿权行使期限的法律规定主要散见于相关司法解释和司法实践中，尚未形成统一明确的具体期限规定，但在不同情形下存在一定的认定规则。在房屋交付请求权方面，根据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款（或在一审法庭辩论终结前已补足支付全部价款的），在房屋具备交付可能性时可行使房屋交付请求权。从实践来看，通常认为购房人应在房地产企业破产程序中，合理期限内主张该权利。合理期限的认定需综合考虑多方面因素，如破产程序的进展情况、房屋的建设进度等。在某房地产企业破产重整案件中，法院受理破产申请后，确定了6个月的债权申报期，同时根据房屋建设进度，预计在12个月内可完成房屋交付。在此情况下，法院认定购房人应在破产程序启动后的12个月内主张房屋交付请求权，若购房人在该期限内未主张权利，可能会被认定为放弃或怠于行使权利，从而影响其优先受偿权的实现。对于价款返还请求权，在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，购房人可行使该权利。然而，法律同样未明确规定具体的行使期限。在实践中，一般参照诉讼时效的相关规定来认定。根据《中华人民共和国民法典》规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。若购房人在知道或应当知道房屋不能交付且无实际交付可能之日起三年内未行使价款返还请求权，且不存在诉讼时效中止、中断等法定情形，可能会面临权利不受法院保护的风险。在某案例中，房地产企业于2020年明确告知购房人房屋无法交付且无交付可能，购房人直至2024年才主张价款返还请求权，期间不存在诉讼时效中止、中断的情形，法院最终以超过诉讼时效为由，驳回了购房人的部分诉讼请求，导致购房人的部分权益无法得到有效保障。逾期行使优先受偿权会产生严重的法律后果。首先，可能导致权利丧失。若购房人在合理期限或诉讼时效内未行使权利，法院可能认定其放弃优先受偿权，购房人将只能作为普通债权人参与破产财产分配，受偿顺序靠后，极有可能无法足额获得房屋交付或购房款返还，遭受重大经济损失。其次，即便法院不认定权利丧失，逾期行使也可能使购房人在受偿金额、受偿范围等方面受到不利影响。在破产财产分配过程中，若购房人逾期行使权利，可能因破产财产的减少或其他债权人的优先受偿，导致其实际受偿金额大幅降低。在某房地产企业破产清算案件中，部分购房人逾期行使价款返还请求权，在破产财产分配时，由于前期已对其他优先债权人进行了清偿，剩余可供分配的财产大幅减少，这些逾期行使权利的购房人最终获得的受偿金额远低于其应得的购房款，经济损失惨重。4.3优先受偿权的限制因素在房地产企业破产中，购房人优先受偿权虽旨在保障购房人权益，但并非毫无限制，其受到破产程序、其他债权人权益以及房屋状态等多方面因素的制约，这些限制因素在维护公平清偿秩序和平衡各方利益中发挥着重要作用。破产程序本身对购房人优先受偿权的行使有着重要影响。在破产清算程序中，破产财产的分配遵循严格的法定顺序。根据《中华人民共和国企业破产法》规定，破产费用和共益债务优先清偿，之后依次是职工债权、社保费用和税款、普通债权等。购房人优先受偿权虽优先于普通债权，但在破产费用和共益债务的清偿之后。若破产财产在清偿破产费用和共益债务后所剩无几，购房人即使享有优先受偿权，也可能无法足额受偿。在某房地产企业破产清算案件中，破产财产在支付破产费用和共益债务后，剩余资产仅能清偿部分职工债权，购房人虽有优先受偿权，但最终受偿比例极低，无法全额获得房屋交付或购房款返还。破产重整程序也会对购房人优先受偿权产生影响。在重整过程中，为实现企业的重生和债务的整体清偿，可能会对购房人优先受偿权进行一定调整。例如，重整计划可能会要求购房人给予一定的宽限期或作出部分让步，以保障重整的顺利进行。在某房企破产重整案中，重整计划规定购房人需等待更长时间才能获得房屋交付，且在房屋交付时可能需要接受一定的房屋质量或配套设施方面的调整，以降低重整成本，实现企业的可持续发展。其他债权人权益也是限制购房人优先受偿权的重要因素。建设工程价款优先受偿权优先于购房人优先受偿权（在特定条件下，如购房人未满足全部价款支付等条件时）。根据《中华人民共和国民法典》第八百零七条规定，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。当建设工程价款优先受偿权与购房人优先受偿权发生冲突时，若建设工程价款债权未得到足额清偿，可能会影响购房人对房屋的交付请求权或价款返还请求权的实现。在某案例中，房地产企业破产时，建设工程价款债权尚有大量未清偿，导致房屋拍卖所得价款优先用于支付建设工程价款，购房人在剩余价款中受偿，部分购房人无法获得足额的购房款返还。抵押权人的权益同样对购房人优先受偿权有制约作用。虽然在符合《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》规定条件下，购房人优先受偿权优先于抵押权，但在购房人不符合相关条件时，抵押权人对抵押财产享有优先受偿权。若房屋已设立抵押，且购房人不具备优先受偿权条件，在房地产企业破产时，抵押权人可就抵押房屋的变价款优先受偿，购房人的权益可能会受到损害。在某房地产企业破产案件中，购房人小张购买房屋时未支付全部价款，且不符合其他优先受偿权条件，该房屋此前已抵押给银行，银行作为抵押权人在破产程序中就房屋变价款优先受偿，小张只能作为普通债权人参与剩余财产分配，其购房款返还请求权难以得到充分保障。房屋状态也是影响购房人优先受偿权的关键因素。若房屋存在质量问题，可能会影响购房人房屋交付请求权的行使。当房屋质量严重不合格，不符合居住安全标准时，购房人可能会拒绝接收房屋，并要求房地产企业进行整改或承担违约责任。在这种情况下，即使购房人享有优先受偿权，也需等待房屋质量问题解决后才能实现房屋交付请求权，或者可能会因房屋质量问题导致价款返还请求权的金额发生变化。在某案例中，购房人小李购买的房屋在交付时被发现存在严重的结构安全问题，小李拒绝接收房屋，要求开发商整改，由于开发商已破产，整改工作陷入困境，小李的房屋交付请求权和价款返还请求权的实现均受到严重影响。房屋的建设进度也至关重要。对于尚未建成的房屋，若建设进度停滞且无复工可能，购房人的房屋交付请求权可能无法实现，只能转为价款返还请求权。但在这种情况下，由于破产财产的不确定性和其他债权人的受偿需求，购房人价款返还请求权的受偿金额和时间都存在较大不确定性。在某房地产企业破产案件中，楼盘建设仅完成一半便停工，且无后续建设资金来源，购房人无法获得房屋交付，只能主张价款返还请求权，但由于破产财产有限，购房人最终获得的受偿金额远低于已支付的购房款，且等待受偿的时间长达数年。五、房地产企业破产中购房人优先受偿权的案例分析5.1案例一：[具体案例名称1][具体案例名称1]为[具体城市]的[房地产企业名称]破产案。该房地产企业在当地开发了多个楼盘，具有一定的规模和影响力。[购房者姓名1]与该企业于[签订合同日期1]签订了《商品房买卖合同》，购买其开发的[楼盘名称1]中的一套住宅，房屋总价为[X]万元。[购房者姓名1]以居住为目的购买该房屋，签订合同后按照合同约定支付了部分价款，共计[X1]万元。然而，在房屋建设过程中，房地产企业因资金链断裂，无法继续投入资金进行建设，导致楼盘停工，最终企业向法院申请破产。法院受理该房地产企业破产申请后，对案件进行了全面审查和审理。在购房人优先受偿权的认定上，法院依据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》进行判断。法院认为，[购房者姓名1]以居住为目的购买房屋，符合主体条件中商品房消费者的认定标准；其购房行为明确是以居住为目的，满足行为条件；虽然最初只支付了部分价款，但在一审法庭辩论终结前，[购房者姓名1]积极筹措资金，补足了剩余价款，达到了支付条件的要求。因此，法院认定[购房者姓名1]享有优先受偿权。对于[购房者姓名1]优先受偿权的行使方式，由于楼盘停工后房屋不能交付且无实际交付可能，根据批复规定，[购房者姓名1]主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。法院支持了[购房者姓名1]的主张，判决其已支付的购房款[X1]万元及相应利息在破产财产分配中优先受偿。在破产财产分配过程中，法院严格按照法定程序，首先清偿破产费用和共益债务，然后将剩余财产按照债权优先顺序进行分配。[购房者姓名1]作为享有优先受偿权的购房人，在其他普通债权人之前获得了相应的受偿款项，最大程度地保障了其合法权益。该案件在购房人优先受偿权的认定与行使方面具有重要的参考价值。在认定方面，明确了以居住为目的购房、支付部分价款并在一审法庭辩论终结前补足等条件的具体判断标准和适用情形，为类似案件中购房人优先受偿权的认定提供了清晰的指引。在行使方面，展示了在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，购房人如何通过主张价款返还请求权来实现优先受偿权，以及法院在破产财产分配中如何保障购房人优先受偿权的具体执行过程。同时，该案件也反映出在房地产企业破产案件中，准确认定和保障购房人优先受偿权对于维护购房人合法权益、平衡各方利益关系的重要性，以及在实践中严格依据法律规定进行判断和处理的必要性。5.2案例二：[具体案例名称2][具体案例名称2]为[另一具体城市]的[另一房地产企业名称]破产案。该房地产企业开发的[楼盘名称2]定位高端住宅项目，吸引了众多购房者。[购房者姓名2]在[签订合同日期2]与该企业签订了《商品房买卖合同》，购买一套价值[X2]万元的房屋，购房目的明确为自住改善家庭居住条件。合同签订后，[购房者姓名2]通过银行转账支付了首付款[X3]万元，剩余房款计划通过银行按揭贷款支付。然而，房地产企业在项目建设过程中，由于盲目扩张、资金挪用等原因，资金链出现严重问题，工程进度停滞，最终走向破产。法院在审理该破产案件时，对[购房者姓名2]的优先受偿权进行了严格审查。在主体认定上，考虑到[购房者姓名2]提供了家庭居住状况证明，名下无其他住房，且购房合同明确约定房屋用途为自住，认定其符合商品房消费者主体条件。行为条件方面，结合购房合同约定、购房人的陈述以及周边居民的证言等证据，确认[购房者姓名2]是以居住为目的购房。在支付条件上，虽然[购房者姓名2]仅支付了首付款，但在一审法庭辩论终结前，[购房者姓名2]与银行积极沟通，成功办理了按揭贷款手续，支付了剩余房款，满足了优先受偿权的支付要求。关于优先受偿权的行使，由于房屋建设仅完成部分工程，短期内无法交付且无实际交付可能，[购房者姓名2]依据相关法律规定，主张价款返还请求权优先于其他债权。法院支持了这一主张，判决[购房者姓名2]已支付的首付款[X3]万元及已偿还的部分按揭贷款本金和相应利息在破产财产分配中优先受偿。在破产财产分配过程中，破产管理人首先对破产财产进行了全面清查和评估，包括土地使用权、在建工程、已建成房屋等资产。在清偿顺序上，按照法律规定，优先清偿破产费用和共益债务，如破产案件的诉讼费、管理人执行职务的费用等。之后，将[购房者姓名2]等符合条件的购房人优先受偿权债权纳入清偿范围，在其他普通债权人之前进行清偿。该案例在购房人优先受偿权方面具有独特的启示意义。从认定环节来看，强调了综合多方面证据认定购房人主体、行为和支付条件的重要性，尤其是在支付方式为按揭贷款时，如何认定购房人在一审法庭辩论终结前完成全部价款支付的标准，为类似案件提供了参考。在行使环节，展示了在房屋交付无望的情况下，购房人如何通过法律途径有效行使价款返还请求权，以及法院在处理此类案件时如何平衡购房人与其他债权人的利益，确保破产财产分配的公平、公正。同时，该案例也反映出在实践中，购房人优先受偿权的保障仍面临诸多挑战，如破产财产的清查和评估难度、其他债权人对购房人优先受偿权的异议处理等，需要进一步完善相关法律规定和破产程序操作规范，以更好地维护购房人的合法权益。5.3案例比较与启示对比[具体案例名称1]和[具体案例名称2]，可以发现两个案例在购房人优先受偿权的认定与行使方面存在诸多共同点。在主体认定上，两个案例中的购房人均以居住为目的购买房屋，名下无其他住房，符合商品房消费者的主体条件。在行为条件上，购房目的明确为自住，满足以居住为目的购房的要求。在支付条件方面，虽然最初都只支付了部分价款，但均在一审法庭辩论终结前补足了全部价款，从而符合优先受偿权的支付条件。在优先受偿权的行使方式上，由于房屋均不能交付且无实际交付可能，两个案例中的购房人均主张价款返还请求权优先于其他债权，且法院均支持了这一主张。两个案例也存在一些差异。在[具体案例名称1]中，购房人支付价款的方式为现金支付和银行转账，资金流向较为清晰，在认定价款支付情况时相对容易。而[具体案例名称2]中，购房人采用了银行按揭贷款的方式支付价款，涉及购房人、房地产企业和银行三方主体之间的复杂权利义务关系，在认定价款支付的完整性和有效性时需要综合考虑更多因素，如银行贷款的发放情况、购房人对贷款的偿还情况等。在破产财产分配过程中，两个案例的具体执行细节也有所不同。[具体案例名称1]中，破产管理人在对破产财产进行清查和评估后，按照法定顺序优先清偿破产费用和共益债务，然后将购房人优先受偿权债权纳入清偿范围，在其他普通债权人之前进行清偿。而[具体案例名称2]中，除了常规的破产财产分配步骤外，还涉及到对在建工程的特殊处理，如与原施工单位沟通协调，确定工程续建方案，以保障破产财产价值最大化，同时也为购房人权益的实现提供更多可能性。这些案例为购房人优先受偿权制度的完善和实践操作提供了宝贵的启示。在制度完善方面，应进一步细化“以居住为目的”购房人的认定标准，明确在购房动机复杂多样的情况下，如何综合考虑购房人的家庭居住状况、职业与房屋地理位置关系、购房后房屋使用情况等多方面因素，准确判断购房人的主体身份，避免出现认定争议。针对房款支付方式的多样性，尤其是按揭贷款方式，应制定明确的认定规则，明确在购房人通过按揭贷款支付价款的情况下，如何确定其已支付全部价款的时间节点和认定标准，以及在银行、购房人和房地产企业之间的权利义务关系中，如何保障购房人优先受偿权的实现。在实践操作层面，法院和破产管理人在处理房地产企业破产案件时，应严格按照法律规定和程序，准确认定购房人优先受偿权的主体、行为和支付条件，确保符合条件的购房人能够依法享有优先受偿权。在破产财产分配过程中，应充分考虑购房人的特殊情况，优先保障购房人的权益，同时也要兼顾其他债权人的合法利益，实现公平清偿。加强对破产财产的清查和评估工作，确保破产财产的价值得到充分挖掘和合理分配，为购房人优先受偿权的实现提供坚实的物质基础。六、房地产企业破产中购房人优先受偿权制度的完善建议6.1法律规定的细化与明确为了更有效地保障房地产企业破产中购房人优先受偿权，首要任务是对相关法律规定进行细化与明确，使其在实践中更具可操作性和准确性。在商品房消费者认定标准方面，目前“以居住为目的”的标准较为模糊，容易引发争议。应进一步细化该标准，明确综合考量因素。除了购房人的家庭居住状况、职业与房屋地理位置关系外，还应考虑购房人购买房屋后的实际居住时间、是否将房屋用于出租及出租的性质等因素。对于购买房屋后短期内出租，但同时保留长期居住计划且实际居住时间达到一定比例的购房人，可认定为以居住为目的。对于购买房屋后长期出租，且无明确居住计划的购房人，应谨慎认定其不属于商品房消费者。明确购房人的主观意图判断标准，可通过购房人的书面声明、购房合同中的约定以及相关证人证言等证据来综合判断。房款支付时间节点和方式的规定也需进一步明确。在时间节点方面，对于分期付款的购房人，应明确各期付款的具体期限和宽限期，以及逾期付款的法律后果。对于按揭贷款购房，应明确银行贷款发放的时间要求，以及购房人在贷款过程中出现逾期还款等情况时对优先受偿权的影响。在付款方式上，除了明确现金支付、银行转账、按揭贷款等常见方式的认定规则外，对于一些特殊的付款方式，如以房抵债、债权转让等，应制定详细的认定标准和操作流程。对于以房抵债方式，应审查抵债协议的真实性、合法性以及抵债房屋的实际价值，确保购房人是以合理的价格获得房屋，且抵债行为符合市场交易规则，避免通过虚假以房抵债来损害其他债权人的利益。优先受偿权行使期限的具体规定也至关重要。目前法律对此缺乏明确规定，导致实践中购房人行使权利的时间存在不确定性。应明确规定购房人在房地产企业破产受理后的一定期限内，如3个月或6个月，必须向破产管理人申报优先受偿权，逾期未申报的，视为自动放弃优先受偿权，但有正当理由并经法院审查认可的除外。对于房屋交付请求权和价款返还请求权的行使期限，也应分别作出明确规定。对于房屋交付请求权，若房屋具备交付条件，购房人应在破产管理人通知后的一定期限内，如1个月内，主张权利；对于价款返还请求权，在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，购房人应在得知该情况后的一定期限内，如2个月内，向法院提起诉讼或向破产管理人申报权利。通过对这些法律规定的细化与明确，可以减少实践中的争议和不确定性，使购房人优先受偿权的认定和行使更加规范、公正，切实保障购房人的合法权益，同时也有助于维护房地产市场的稳定和破产程序的顺利进行。6.2破产程序中购房人权益的保障机制建立科学合理的购房人债权申报与确认机制是保障购房人权益的重要基础。在房地产企业破产程序启动后，应明确规定破产管理人需及时通过多种渠道，如在法院官网、当地主流媒体、破产企业售楼处等显著位置发布公告，向购房人告知债权申报的相关事项，包括申报期限、申报方式、所需材料等，确保购房人能够及时获取信息。申报期限应设置合理，既给予购房人足够的时间准备申报材料，又避免因期限过长导致破产程序拖延。烟台阳光壹佰房地产开发有限公司预重整程序中，明确规定购房者应在2024年7月31日前向管理人申报债权，为购房人提供了较为充裕的申报时间。对于购房人申报的债权，破产管理人应进行严格审查和确认。制定详细的审查标准和流程，要求购房人提供充分的证据材料，如购房合同、付款凭证、发票、身份证明等，以证明其购房行为的真实性、付款情况以及符合优先受偿权的条件。对于证据材料不齐全或存在疑问的，管理人应及时通知购房人补充或作出说明。在审查过程中，管理人应秉持公正、公平的原则，避免出现偏袒其他债权人或损害购房人权益的情况。若购房人对债权确认结果有异议，应赋予其提出异议和申诉的权利，通过向法院提起诉讼或申请复议等方式，保障购房人能够通过合法途径维护自身权益。加强对破产管理人的监督和约束对于保障购房人权益至关重要。明确破产管理人的职责和义务，在《中华人民共和国企业破产法》规定的基础上，进一步细化管理人在处理购房人优先受偿权相关事务中的具体职责，如及时审查购房人债权申报材料、积极协调推进房屋交付或价款返还工作等。建立健全管理人考核评价机制，从履职能力、工作效率、公正性等多个维度对管理人进行考核，考核结果与管理人的报酬挂钩。对于履职不力、损害购房人权益的管理人，应依法追究其责任，包括责令改正、降低报酬、取消管理人资格等，情节严重的，依法追究刑事责任。债权人会议和债权人委员会应充分发挥对管理人的监督作用。债权人会议有权要求管理人就购房人优先受偿权相关事项作出报告和说明，并对管理人的工作进行审议和监督。债权人委员会应定期对管理人的工作进行检查，及时发现和纠正管理人在处理购房人权益问题上的不当行为。法院作为破产程序的主导者，应加强对管理人的监督指导，定期对管理人的工作进行检查和评估，对管理人的重大决策和行为进行审查和批准，确保管理人依法履行职责，切实保障购房人的合法权益。完善商品房预售资金监管制度也是保障购房人权益的关键举措。目前我国商品房预售资金监管存在法律法规不完善、监管力度不足、信息化程度低等问题，导致部分开发商违规挪用预售资金，项目烂尾，购房人权益受损。应进一步完善相关法律法规，明确商品房预售资金的监管原则、范围、程序等，使监管工作有法可依。各地政府应加大监管力度，建立严格的审批和监督机制，对违规挪用预售资金的开发商进行严厉处罚，并追究相关责任人的法律责任。推进商品房预售资金监管的信息化建设，建立信息共享和监控机制，通过实时监控开发商的资金流向，确保预售资金专款专用，防止违规行为的发生。可以引入第三方监管机构，如专业的金融机构或会计师事务所，参与商品房预售资金的监管工作，通过第三方机构的独立监督和评估，提高监管工作的公正性和透明度。加强对购房者的宣传教育，提高其风险意识和法律意识，引导购房者关注预售资金的监管情况，维护自身合法权益。6.3加强对房地产企业的监管完善预售资金监管制度是加强对房地产企业监管的关键环节。当前，我国商品房预售资金监管存在法律法规不完善、监管力度不足、信息化程度低等问题，导致部分开发商违规挪用预售资金，项目烂尾，购房人权益受损。应进一步完善相关法律法规，明确商品房预售资金的监管原则、范围、程序等，使监管工作有法可依。各地政府应加大监管力度，建立严格的审批和监督机制，对违规挪用预售资金的开发商进行严厉处罚，并追究相关责任人的法律责任。推进商品房预售资金监管的信息化建设，建立信息共享和监控机制，通过实时监控开发商的资金流向，确保预售资金专款专用，防止违规行为的发生。可以引入第三方监管机构，如专业的金融机构或会计师事务所，参与商品房预售资金的监管工作，通过第三方机构的独立监督和评估，提高监管工作的公正性和透明度。加强对购房者的宣传教育，提高其风险意识和法律意识，引导购房者关注预售资金的监管情况，维护自身合法权益。强化信息披露要求，能有效增强房地产企业经营的透明度，保护购房人知情权。应明确规定房地产企业在项目开发、销售过程中，需定期、全面、准确地披露项目进展、资金使用、房屋质量等关键信息。可以通过企业官网、售楼处公告、政府监管平台等多渠道进行信息公开，确保购房人能够及时、便捷地获取信息。在项目进展方面，企业应详细披露工程进度、预计竣工时间、实际竣工时间等信息；资金使用方面，需公开预售资金的收支情况、资金用途、资金监管账户信息等；房屋质量方面，应提供房屋质量检测报告、建筑材料使用情况等信息。建立健全信息披露的监督和处罚机制，对未按规定披露信息或披露虚假信息的房地产企业，应依法给予严厉处罚，包括罚款、责令整改、限制市场准入等，情节严重的，追究其刑事责任。加强对信息披露内容的审核，确保信息真实、准确、完整。政府监管部门应定期对企业信息披露情况进行检查，及时发现和纠正问题。规范房地产企业的经营行为，是防范企业破产风险、保障购房人权益的重要举措。加强对房地产企业的市场准入和退出管理，提高市场准入门槛，对企业的资金实力、开发资质、信誉状况等进行严格审查，防止不具备条件的企业进入市场。建立科学合理的市场退出机制，对于经营不善、资不抵债的企业，依法引导其有序退出市场，避免企业盲目扩张和恶意逃避债务。加强对房地产企业融资行为的监管，规范企业融资渠道和融资规模。严格审查企业的融资用途，确保融资资金用于项目开发建设，防止企业将融资资金挪作他用。加强对企业债务风险的监测和预警，及时发现和化解潜在的债务危机。在某房地产企业破产案件中，企业通过违规融资、盲目扩张，导致债务规模不断扩大，最终资金链断裂，走向破产。若能加强对其融资行为的监管，及时发现和制止违规融资行为，或许可以避免企业破产，保障购房人权益。加强对房地产企业销售行为的监管，严厉打击虚假宣传、欺诈销售、捂盘惜售等违法违规行为。规范企业的销售合同，明确双方的权利义务，防止企业利用合同条款损害购房人利益。加强对销售价格