房地产开发项目进度管理方案范本

房地产开发项目进度管理方案范本引言房地产开发项目具有投资规模大、建设周期长、涉及环节多、参与单位广、受政策及市场环境影响显著等特点。有效的进度管理是确保项目按期交付、控制成本、提升效益、保障质量与安全的核心环节。本方案旨在规范项目进度管理流程，明确各参与方职责，建立科学的进度控制体系，以实现项目预期目标。一、总则1.1目的与意义本方案旨在通过系统化的进度计划编制、执行、跟踪、协调与控制，确保房地产开发项目从立项、设计、报批报建、工程施工、竣工验收直至交付使用的各个阶段均能按计划有序推进，最大限度减少工期延误风险，保障项目整体目标的实现。1.2编制依据本方案编制依据包括但不限于：国家及地方相关法律法规、行业规范标准、项目可行性研究报告、项目立项批复文件、初步设计文件、施工合同、监理合同、以及公司相关管理制度和项目总体策划书等。1.3适用范围本方案适用于本房地产开发项目从项目启动至项目竣工验收交付全过程的进度管理工作。项目各参与单位，包括但不限于房地产开发企业（以下简称“开发商”）、设计单位、勘察单位、施工总承包单位、各专业分包单位、监理单位、材料设备供应商等，均应遵照本方案执行。1.4基本原则1.目标导向原则：以项目总体进度目标为核心，分解各项分目标，确保总目标的实现。2.系统性原则：将项目视为一个有机整体，统筹考虑各阶段、各专业、各参与方的工作，实现协同推进。3.动态控制原则：在项目实施过程中，持续跟踪实际进度，与计划进度对比分析，及时发现偏差并采取纠偏措施，保持进度动态平衡。4.分级管理原则：根据项目特点和管理需求，编制不同层级的进度计划，实行分级控制、分级负责。5.风险预控原则：充分识别影响进度的各类风险因素，制定应对预案，主动预防和规避风险。6.责权利相结合原则：明确各参与方在进度管理中的责任、权利和利益，建立有效的激励与约束机制。二、项目进度管理组织与职责2.1组织架构成立以开发商项目负责人为组长，项目副经理、总工程师、各职能部门负责人（工程、设计、成本、营销、采购等）、监理单位总监、施工单位项目经理为副组长，各相关专业工程师为组员的项目进度管理领导小组。该小组为项目进度管理的最高决策与协调机构。2.2主要职责1.开发商项目进度管理领导小组：*审批项目总体进度计划、年度/季度/月度进度计划及关键节点计划。*审定进度管理的重大措施和方案。*协调解决影响项目进度的重大问题和资源配置。*定期召开进度管理专题会议，检查进度执行情况。2.开发商工程管理部门：*牵头组织编制项目总体进度计划及各阶段详细进度计划。*负责日常进度的跟踪、检查、记录与分析，及时上报进度偏差。*组织召开周/月度进度协调会，督促各参建单位落实进度计划。*负责协调解决施工过程中的现场进度问题。*审核施工单位提交的进度报告、延期申请及赶工措施。3.开发商设计管理部门：*确保按进度计划提供合格的设计文件（图纸、技术交底等）。*及时处理施工过程中的设计变更和技术问题，避免因设计原因影响工期。4.开发商成本合约部门：*按进度计划及时完成招标采购工作，确保合格的合作单位按时进场。*按合同约定及时审核支付工程款，保障工程顺利进行。5.开发商报批报建部门：*负责各项行政审批手续的办理，确保项目各阶段合法合规推进，避免因手续不全影响工期。6.监理单位：*审核施工单位编制的施工组织设计、专项施工方案及详细进度计划。*对施工进度进行日常监督、检查与记录，每日向开发商报送施工进度情况。*发现进度偏差时，及时向开发商报告并协助分析原因，督促施工单位采取纠偏措施。*参加各类进度协调会议，提出监理意见。7.施工单位：*依据合同及项目总体进度计划，编制详细的施工组织设计、专项施工方案和各级施工进度计划（总计划、月计划、周计划、专项计划），并报监理单位和开发商审批。*严格按照批准的进度计划组织施工，确保资源（人力、物力、财力）投入。*每日记录施工进展，定期向监理单位和开发商报送进度报告，包括实际完成情况、存在问题、拟采取措施及后续计划。*主动协调内部各工种、各分包单位的进度配合，积极配合外部协调工作。*当出现进度偏差时，及时分析原因，制定并实施有效的纠偏措施，必要时提出工期延期申请。8.设计、勘察、供货等其他参建单位：*严格履行合同约定，按时完成本单位承担的工作任务，确保不因其自身原因影响项目整体进度。*积极配合项目其他单位的工作，及时提供必要的支持和服务。三、项目进度计划的编制与审批3.1进度计划体系项目进度计划应形成由上而下、由粗到细的多级计划体系，一般包括：1.项目总体进度计划：以项目立项为起点，竣工验收交付为终点，明确各主要阶段（策划、设计、报批、施工、验收等）的起止时间及关键节点。2.阶段性进度计划：根据总体进度计划分解，如设计阶段进度计划、施工准备阶段进度计划、主体结构施工进度计划、装饰装修施工进度计划、室外工程进度计划等。3.年度/季度/月度进度计划：将阶段性计划进一步细化到年、季、月，明确每月、每季度应完成的工程量和工作内容。4.周进度计划：施工单位根据月度计划编制，指导现场每周施工安排。5.专项工作进度计划：针对关键线路上的重要分项工程或专项工作（如桩基工程、钢结构工程、机电安装工程、幕墙工程等）编制的详细进度计划。3.2计划编制依据与内容1.编制依据：项目合同文件、设计图纸及技术资料、现场施工条件、资源供应情况、公司管理目标、相关法律法规及技术标准、类似项目经验数据等。2.计划内容：各分项工程/工作的名称、工程量、起止时间、持续时间、资源配置（人力、机械、材料）、工序逻辑关系、责任人、关键线路及关键节点控制要求、所需的外部条件（如设计图纸到位、审批完成、材料进场等）。3.3计划编制与审批流程1.编制：由开发商工程管理部门牵头，组织设计、成本、报批等内部部门及监理、施工等外部单位共同参与编制项目总体进度计划及阶段性计划。施工单位负责编制详细的施工进度计划（含年、季、月、周计划及专项计划）。2.审核：监理单位对施工单位提交的施工进度计划进行专业审核并提出意见。开发商各相关部门对总体及阶段性计划进行会签审核。3.审批：项目总体进度计划及关键节点计划由开发商项目进度管理领导小组审批；阶段性计划及月度计划由项目总经理审批；周计划及专项计划由项目工程经理（或总工程师）审批。3.4计划的表现形式进度计划宜采用横道图（甘特图）、网络图（单代号、双代号）等形式表示，关键线路和关键节点应突出显示。对于复杂项目，可考虑采用Project、PrimaveraP6等专业项目管理软件进行编制和管理。四、项目进度控制与管理4.1进度跟踪与检查1.跟踪方式：*日常检查：监理工程师对施工现场进行每日巡查，记录施工进展。施工单位每日提交施工日报。*定期检查：监理单位每周组织施工单位进行周进度检查；开发商工程管理部门每月组织月度进度检查；季度、年度检查按计划进行。*专项检查：针对关键线路上的重要工序或出现进度问题的部位，组织专项检查。2.检查内容：实际完成工程量与计划工程量对比、实际工序时间与计划时间对比、资源投入情况、工序衔接情况、影响进度的因素等。3.检查记录：形成书面检查记录，包括检查时间、参加人员、检查内容、实际进度情况、存在问题、整改要求等。4.2进度偏差分析与处理1.偏差识别：定期将实际完成进度与计划进度进行对比，计算进度偏差（如工程量偏差、时间偏差）。2.原因分析：深入分析偏差产生的原因，常见原因包括：设计变更、图纸延迟、审批延误、资源投入不足（人力、机械、材料）、资金不到位、施工组织不当、技术难题未及时解决、不可抗力、外部环境干扰（如天气、周边关系）等。3.偏差处理：*轻微偏差：在允许范围内的偏差，可不调整计划，但需密切关注后续进展，防止偏差累积。*较大偏差：超出允许范围的偏差，监理单位应签发监理通知单，要求施工单位分析原因，制定并实施纠偏措施（如增加资源投入、优化施工组织、调整工序搭接等）。开发商工程管理部门监督落实。*严重偏差：可能导致关键线路延误或总工期目标无法实现的严重偏差，应立即上报项目进度管理领导小组，组织专题会议研究对策，必要时调整进度计划。4.3进度计划的调整与更新1.调整条件：当出现重大设计变更、不可抗力、关键资源无法按时到位、或经采取纠偏措施后仍无法挽回工期损失等情况，导致原计划无法继续执行时，可考虑调整进度计划。2.调整原则：尽量保持总工期不变；若必须延长工期，应按合同约定的程序办理工期索赔或延期申请；调整后的计划仍需满足关键节点控制要求；优先调整非关键线路上的工作。3.调整流程：由责任单位提出进度计划调整申请，说明调整原因、调整内容、对后续工作及总工期的影响，并附调整后的进度计划。监理单位审核，开发商相关部门会签，按原审批权限报批后执行。4.计划更新：进度计划调整后，或因其他原因导致计划发生变化时，应及时对各级计划进行更新，并重新进行交底，确保各相关方均按最新计划执行。4.4关键线路与关键节点控制1.关键线路确定：在项目进度计划（尤其是网络图计划）中，确定对总工期起决定性作用的关键线路。2.关键节点控制：明确项目的关键节点（如：设计图纸完成、施工许可证办理完毕、基础完工、主体结构封顶、预售形象进度达到、竣工验收等），将其作为进度管理的重点控制对象，制定专项保障措施。3.重点监控：对关键线路上的工序和关键节点的进展情况进行重点跟踪、检查和协调，确保其按时完成。资源配置应优先保障关键线路工作的需求。五、项目进度协调与沟通5.1内部协调开发商内部各部门（工程、设计、成本、采购、报批、营销等）应建立常态化的沟通协调机制，定期召开内部协调会，通报各自工作进展，解决跨部门协作问题，确保设计、资金、资源、审批等内部条件及时到位，为项目进度提供保障。5.2外部协调1.与政府主管部门协调：积极与规划、建设、消防、环保、人防等政府部门沟通，及时了解政策动态，高效办理各项审批手续，为项目顺利推进创造良好外部环境。2.与参建单位协调：定期组织设计、施工、监理、勘察、供货等各参建单位召开进度协调会，通报进度情况，协调解决各方在工作界面、工序衔接、资源供应等方面的矛盾和问题。3.与周边社区及相关方协调：妥善处理与项目周边居民、单位的关系，减少施工扰民，避免因外部干扰影响工期。5.3进度报告与会议制度1.进度报告：*日报：施工单位每日向监理单位提交施工日报，监理单位汇总后报开发商工程管理部门。*周报：施工单位每周提交周进度报告（含本周完成情况、下周计划、存在问题及需协调事项）；监理单位每周提交监理周报，对本周进度进行评估。*月报：施工单位每月提交月进度报告；监理单位提交监理月报；开发商工程管理部门编制项目月度进度管理报告，报项目管理层。*专题报告：当出现重大进度偏差或突发事件时，应提交专题报告。2.会议制度：*每日碰头会：由施工单位项目经理组织，现场各施工班组负责人、技术员参加，监理工程师列席，简要通报当日进展、安排次日工作、协调解决现场急需问题。*周进度协调会：由开发商工程管理部门或监理单位组织，每周召开，各参建单位相关负责人参加，总结上周进度、分析偏差、部署下周计划、协调解决影响进度的主要问题。*月/季度进度总结会：由开发商项目负责人组织，每月或每季度召开，全面总结报告期内进度情况、存在的重大问题、采取的措施及效果，审议下一报告期进度计划，决策重大事项。*专题协调会：针对某一特定问题（如设计变更影响、资源供应、技术难题等）随时组织召开的专项协调会议。六、项目进度保障措施6.1组织保障建立健全项目进度管理组织体系，明确各级管理人员及各参建单位的职责分工，确保指令畅通、责任到人。配备足够数量和经验的专业管理人员，加强团队建设和培训。6.2资源保障1.人力资源：确保施工单位投入足够数量、具备相应资质和经验的施工人员，特别是关键岗位人员和技术工人保持稳定。2.物资保障：开发商采购部门及施工单位材料设备管理部门应根据进度计划提前做好材料、设备的采购、询价、定样、检验、进场等工作，确保合格物资按时供应，避免因材料短缺影响施工。3.机械设备保障：施工单位应配备满足施工需求的各类机械设备，并确保其性能良好、数量充足，做好维护保养，避免因设备故障影响工期。4.资金保障：开发商应根据合同约定和进度计划，及时足额支付工程款及其他相关费用，为项目顺利推进提供资金支持。施工单位也应确保项目资金专款专用。6.3制度保障建立和完善各项进度管理制度，如计划编制与审批制度、进度检查与报告制度、例会制度、协调制度、奖惩制度、设计交底与图纸会审制度、变更管理制度、应急预案制度等，使进度管理工作有章可循。6.4技术保障1.积极采用成熟、先进的施工技术、工艺和工法，优化施工方案，提高施工效率。2.加强图纸会审和设计交底工作，提前发现并解决设计问题，减少施工过程中的设计变更。3.对关键工序、复杂技术问题提前组织专家论证，制定专项施工方案和技术保障