房屋买卖合同

房屋买卖合同一、合同当事人：身份的真实性与资格的有效性合同的订立首先要明确交易双方的身份。对于买方而言，需核实卖方是否为房屋的合法所有权人，务必核对其身份证件与不动产权属证书（俗称“房产证”）上的信息是否一致。若房屋存在共有人（如夫妻共有、家庭共有等），则共有人均需签署合同或出具明确的出售同意书，否则可能导致合同无效或后续纠纷。实践中，还可能遇到委托代理出售的情况。此时，买方应要求代理人出具经公证的授权委托书，明确代理权限、期限及受托人身份信息，确保代理行为的合法性与有效性。对于企业法人作为卖方的，还需审查其营业执照、公司章程及相关决策文件，以确认其处分房屋的行为符合法律规定和内部程序。二、房屋基本情况：信息的准确性与完整性合同中关于房屋基本情况的描述必须清晰、准确、完整，这是避免后续争议的基础。1.房屋坐落：需详细填写房屋的具体地址，精确到门牌号，确保与房产证记载一致。2.房屋面积：应分别注明房屋的建筑面积、套内建筑面积。面积是计算房价的基础，若合同约定面积与产权登记面积有差异，需明确处理方式（如多退少补、按实测面积结算等）。3.房屋性质：明确是商品房、经济适用房、房改房、拆迁安置房还是其他类型，不同性质的房屋在交易税费、上市条件等方面存在差异。4.房屋权属状况：是否拥有完整的产权，是否存在抵押、查封、租赁等权利限制。若有抵押，需明确解压责任方及解压期限；若有租赁，需知晓租赁期限及承租人是否放弃优先购买权。5.房屋现状：包括房屋的结构、朝向、楼层、装修程度、附属设施设备（如家具、家电）的归属与数量等，最好能以附件清单形式列明，并作为合同的组成部分。三、房屋价款及支付方式：交易核心的明确约定房屋价款是合同的核心条款，必须清晰无误。1.总价款：明确房屋交易的总金额，大小写均需填写，以防篡改。2.付款方式：这是极易产生纠纷的环节，需详细约定。常见的支付方式包括：*定金：通常在签订合同前或同时支付，作为担保合同履行的款项。需明确定金金额、支付时间、方式，以及定金罚则的适用（即买方违约定金不退，卖方违约双倍返还定金）。*首付款：约定首付款金额、支付时间（如网签后X日内、过户前X日内）、支付方式（银行转账为主，并注明收款账户信息）。*贷款：若买方需按揭贷款，应明确贷款金额、贷款银行的申请责任方、贷款审批期限，以及若贷款不成的处理方式（如买方自筹补足、解除合同互不违约等）。*尾款：即除定金、首付款、贷款外的剩余款项，约定支付时间（如过户完成后X日内、物业交割完毕后X日内）和支付方式。所有款项的支付，建议通过银行转账并保留转账凭证，避免大额现金交易。四、房屋交付：从“纸面”到“实物”的转移房屋交付是卖方履行合同的重要义务。1.交付时间：明确具体的交房日期。2.交付标准：约定交付时房屋的状态，如水、电、气、暖、物业管理等费用是否结清，房屋结构、设施设备是否完好，户口是否迁出等。3.交付手续：双方应签署《房屋交接确认书》，对水电气表底数、钥匙交接、附属设施设备清单等进行确认，以避免交房后发生扯皮。五、产权过户及税费承担：明晰责任，顺利交割1.过户责任与期限：明确办理房屋权属转移登记（过户）的责任方（通常由双方配合）及完成期限，确保交易合法有效。2.税费承担：房屋交易涉及多项税费，如契税、个人所得税、增值税及附加、印花税等。合同中需明确各项税费的承担方（如约定由买方承担、卖方承担或按法律规定各自承担），这是影响实际交易成本的重要因素。六、违约责任：保障合同履行的“安全阀”违约责任条款是合同的“牙齿”，旨在约束双方行为，保障合同顺利履行。应尽可能细化：1.买方违约：如逾期支付房款，需约定逾期付款的违约金计算方式（通常按日计算，如每日按未付金额的万分之几），逾期超过一定期限，卖方有权解除合同并要求赔偿损失。2.卖方违约：如逾期交房、逾期过户、房屋产权存在瑕疵导致无法交易、擅自毁约不卖等，同样需约定违约金计算方式，以及买方有权解除合同并要求赔偿损失（包括房价上涨的差价损失等）。3.定金罚则与违约金的适用：通常二者择一适用，合同中应明确约定。4.根本违约：明确何种情形下视为一方根本违约，另一方有权解除合同。七、其他重要约定：拾遗补缺，周全考虑1.户口迁移：若买方有落户需求，应明确约定卖方迁出户口的期限及违约责任。2.补充协议：对于主合同中未详尽或有特殊约定的事项，可通过签订补充协议进行明确，补充协议与主合同具有同等法律效力。3.争议解决方式：约定发生争议时是通过协商、仲裁还是诉讼解决。若选择诉讼，需明确管辖法院。4.合同生效条件：通常为双方签字盖章之日起生效。八、签订合同前的注意事项：防患于未然1.核实房源：务必亲自核实房屋状况及卖方身份、产权证明，必要时可到不动产登记部门查询房屋权属信息，确认无抵押、查封等限制。2.仔细审阅：签约前务必仔细阅读合同每一条款，对模糊不清或有异议的地方及时提出，切勿轻信口头承诺，所有约定均应落实到书面。3.留存证据：交易过程中的所有文件、票据、沟通记录（如邮件、短信、微信聊天记录）等均应妥善保管，以备不时之需。4.专业咨询：对于复杂的交易或自身把握不准的环节，建议咨询专业律师或有经验的房产中介人士，以规避风险。总而言之，房屋买卖