小区设施设备维护管理制度

资料来源于网络整理，更多高质量文档请联系。小区设施设备维护管理制度第一章总则

第一条制定目的

为保障小区内所有公共设施设备正常、安全、高效运行，延长设备使用寿命，降低故障发生率，维护全体业主的居住权益与生活品质，明确物业项目部各岗位人员的管理、操作、维护责任，杜绝因管理缺失、维护不到位引发的安全事故、生活不便及财产损失，特制定本制度。本制度为小区设施设备管理的核心执行准则，全体物业工作人员必须严格遵守、落地执行。

第二条适用范围

本制度适用于小区内所有公共设施设备的日常巡检、维护保养、故障维修、更新改造、档案管理、安全操作等全流程工作，涵盖但不限于：供配电系统、给排水系统、消防系统、电梯系统、安防监控系统、门禁道闸系统、公共照明系统、健身游乐设施、化粪池/排污管道、绿化灌溉设施、公共屋面/管网、围墙/井盖等所有公共配套设备设施。

第三条管理原则

坚持“预防为主、养修并重、责任到人、闭环管理”的核心原则，做到日常巡检无死角、定期维保无遗漏、故障处理无拖延、档案记录无缺失，确保设施设备始终处于合格、安全、稳定的运行状态。第二章管理职责分工

第四条项目经理（总负责人）

1.

全面负责小区设施设备管理工作的统筹、监督与考核，审批设施设备维保计划、维修预算、更新改造方案；

2.

定期检查设施设备运行及制度执行情况，协调解决重大设备故障、维保单位对接等问题；

3.

对设施设备安全管理负总责，杜绝因管理失职引发的安全事故。

第五条工程主管（直接负责人）

1.

负责制定小区设施设备日常巡检表、定期维保计划、年度检修方案，明确维保频次、标准、责任人；2.

监督维修技工、维保单位的工作执行情况，验收维保、维修质量，审核维修记录；3.

负责设施设备故障的应急调度，组织处理重大、紧急设备故障，及时向项目经理汇报情况；

4.

负责设施设备档案的建立、更新与管理，确保一机一档、资料完整。

第六条维修技工（执行责任人）

1.

严格按照制度要求完成每日、每周、每月的设施设备巡检、保养、维修工作，如实填写记录；

2.

持证上岗，规范操作设备，杜绝违章作业，发现故障立即处理，无法解决的及时上报工程主管；

3.

负责公共区域设施设备的日常巡查，主动排查隐患，做到小故障即时修、大故障及时报；

4.

配合专业维保单位完成电梯、消防、高压配电等特种设备的维保工作。

第七条客服/监控岗（联动责任人）

1.

负责接收业主关于设施设备故障的报修，准确记录报修内容、位置、联系方式，10分钟内派单至工程岗；

2.

监控室实时关注安防、消防、电梯等系统报警信息，接到报警立即通知工程岗处置，并做好记录；

3.

故障处理完毕后，及时回访业主，确认维修效果，闭环报修流程。

第八条秩序维护岗（辅助责任人）

1.

日常巡逻时重点检查公共照明、井盖、围墙、健身器材、道闸等设施，发现损坏、隐患立即上报并做好现场警示；

2.

配合工程岗完成设备维修、应急处置的现场秩序维护、警戒工作。第三章日常巡检管理制度

第九条巡检频次与要求

设施设备巡检实行每日巡检、每周巡检、每月全面巡检三级制度，所有巡检必须现场核查、如实记录，严禁补填、漏填、虚假记录。

1.

每日巡检：维修技工每日对供配电、给排水、消防主机、监控设备、公共照明等核心设备进行巡查，重点检查运行状态、有无异响、跑冒滴漏、报警信号；

2.

每周巡检：工程主管牵头，对电梯、消防喷淋、门禁系统、健身游乐设施、化粪池周边管网进行全面检查；3.

每月巡检：项目部组织全员对小区所有设施设备进行拉网式排查，建立隐患台账，明确整改时限、责任人。

第十条巡检核心内容

1.

供配电：变压器温度、配电柜指示灯、应急发电机启动测试、线路有无破损；

2.

给排水：水泵运行、水箱水位、阀门开关、管道漏水、水龙头/喷淋完好；

3.

消防：主机无故障、消火栓水压正常、灭火器压力合格、烟感/喷淋灵敏；

4.

电梯：运行平稳、按键灵敏、应急通话畅通、无异常异响；

5.

公共设施：路灯/楼道灯完好、井盖无缺失、健身器材无松动、围墙无破损。

第十一条隐患处理

巡检发现的一般隐患，维修技工24小时内整改完毕；重大安全隐患，立即停止设备使用，设置警示标识，1小时内上报工程主管及项目经理，3日内完成整改。

第四章定期维保管理制度

第十二条维保分类

小区设施设备维保分为物业自行维保和专业单位维保两类，所有维保必须签订协议、留存记录、验收合格。

1.

自行维保：公共照明、给排水管道、普通阀门、健身器材、绿化灌溉等简易设备，由物业维修技工完成；

2.

专业维保：电梯、消防系统、高压配电、二次供水水箱等特种设备，必须委托具备资质的专业单位，按国家规定频次维保。

第十三条维保频次标准

1.

电梯：每15天维保1次，每年1次全面检测；

2.

消防系统：每季度维保1次，每年1次消防检测；

3.

二次供水水箱：每半年清洗消毒1次，每年水质检测1次；

4.

供配电系统：每半年检修1次，应急发电机每月启动测试1次；

5.

化粪池/排污管道：每半年清掏1次，雨季前重点排查。

第十四条维保验收

维保工作完成后，工程主管对照维保标准逐项验收，维保单位、维修技工、物业三方签字确认，维保记录存入设备档案，未验收合格的设备不得投入使用。

第五章故障维修与应急处置制度

第十五条报修流程

1.

业主报修：客服岗接收→登记信息→10分钟内派单→工程岗维修→维修完毕反馈→客服回访；

2.

巡检报修：维修技工发现→即时处理→记录故障原因及处理结果→上报工程主管；

3.

紧急报修：监控/客服接到消防报警、电梯困人、停水停电、管道爆裂等紧急情况，立即通知工程岗，5分钟内到场处置。

第十六条维修时限

1.

一般故障（公共照明损坏、阀门滴水、门禁失灵）：24小时内处理完毕；

2.

紧急故障（管道爆裂、停电停水、消防报警、电梯困人）：5分钟内响应，30分钟内控制险情，最短时间修复；

3.

需采购配件的故障：3日内明确修复时间，告知业主并做好解释。

第十七条应急处置要求

1.

停电：立即启动应急发电机，保障电梯、消防、监控、楼道照明等核心用电；

2.

停水：关闭主阀门，排查漏点，组织抢修，及时通知业主；

3.

电梯困人：严格执行电梯困人处置流程，严禁非专业人员扒门施救；

4.

消防报警：立即核查火情，误报及时复位，火情按消防应急预案处置。

第六章设施设备档案管理制度第十八条档案建立

实行“一机一档、一区一册”，为每台特种设备、每套系统建立专属档案，包含：设备说明书、合格证、采购合同、维保协议、巡检记录、维修记录、检测报告、报废更新记录等。

第十九条档案管理

档案由工程主管专人负责，实行纸质+电子双存档，分类存放、便于查阅，每月更新一次档案信息，设备报废、更新后及时注销、新增档案，确保档案与实际设备一致。

第七章安全操作与节能管理制度

第二十条安全操作要求

1.

维修技工必须持证上岗（电工证、电梯操作证等），严禁无证操作特种设备；

2.

设备维修前必须断电、挂牌警示，高空作业系好安全带，有限空间作业提前通风检测；3.

严禁违规改装、拆卸设施设备，严禁设备带病运行。

第二十一条节能管理

1.

公共照明实行定时开关、声光控制，杜绝长明灯；

2.

定期检查给排水系统，杜绝跑冒滴漏，节约用水；3.

合理控制设备运行参数，在保障使用的前提下降低能耗，延长设备寿命。

第八章考核与奖惩制度

第二十二条考核标准

设施设备管理工作纳入员工绩效考核，重点考核：巡检执行率、故障处理及时率、维保完成率、隐患整改率、业主报修满意度。

第二十三条奖惩措施

1.

奖励：全年无设备安全事故、故障处理及时、业主好评的