成本分析报告

PAGE9 PAGE1十堰阳光城二期、武汉阳光城四期紫竹苑成本初步分析报告技术工程部二○一一年十一月

十堰阳光城二期、武汉阳光城四期紫竹苑成本初步分析报告技术工程部二○一一年十一月十堰东风阳光城二期、武汉东风阳光城四期紫竹苑成本初步分析报告本报告是根据2011开发项目结算情况，在十堰与武汉分公司提供的两项目现有成本初步信息的基础上，技术工程部对此进行了归纳、整理和分析。现将两分公司项目成本初步分析报告如下。项目概况（一）、十堰东风阳光城二期规划共11栋楼，现开发项目共9栋住宅，由1-7#楼为6层，8#、11#楼为11层组成，另外两栋9#楼和10#楼为6层待三期第二批开发。总用地面积：22255.80m2，总建筑面积：44912.00m2，容积率：1.89，建筑密度：30.05%，其中可销售面积：39163.50m2（包括商业1985.03m2、公寓4113.61m2），地下车库面积：4900.53m2，车位78个；不可销售面积：847.97m2；道路面积1231.74m2；绿化面积：5129.44m2；铺装面积：1217.39m2。（二）、武汉东风阳光城四期紫竹苑共5栋住宅，由1#、2#楼为13+1层，3#楼为18+1层，4#、5#楼为32层组成。总用地面积：25729.00m2，总建筑面积：49406.00m2，容积率（紫竹苑组团）：1.87，建筑密度：10.11%，其中可销售面积44059.00m2，独立地下车库面积：2730m2，车位136个；不可销售面积（架空层及地下室面积）：2617m2；道路面积：6000m2；绿地面积：92048.36m2；地面车位：1224个。十堰与武汉两个项目容积率相近，用地面积和建设规模也比较接近。所不同的是，十堰阳光城二期物业类型以多层为主，建筑密度较大，武汉紫竹苑物业类型都为高层，建筑密度相对较小。图1十堰阳光城二期总平面图图1十堰阳光城二期总平面图图2武汉阳光城四期紫竹苑总平面图图2武汉阳光城四期紫竹苑总平面图成本数据由于十堰东风阳光城二期与武汉东风阳光城四期紫竹苑的建设情况不尽相同，尤其是车库建设情况不同，其车库与住宅为同一主体连体建设，车库成本合并在主体建安成本内；而武汉东风阳光城四期紫竹苑车库与住宅主体分开为独立建设，其车库成本不含在主体建安成本。为了使两项目成本口径一致，便于后面的成本比较分析，因此以下成本数据分别采用两种方式计算。（一）、十堰阳光城二期十堰阳光城二期直接工程费为12434.51万元。1、第一种方式（含车库销售面积）按销售面积含车库面积分摊计算（即按主体建安成本中含车库成本的现状），直接工程费单方造价2821.92元/m2，其中：①土地成本：658.25元/m2②前期工程费：173.06元/m2③主体建安成本：1411.61元/m2④基础设施费：576.00元/m22、第二种方式（不含车库销售面积）按销售面积不含车库计算（即将车库按1500元/m2估算直接工程费为735万元，从主体建安成本中扣除），直接工程费单方造价2987.33元/m2，其中：①土地成本：740.62元/m2②前期工程费：194.72元/m2③主体建安成本：1403.94元/m2④基础设施费：648.08元/m2（二）、武汉阳光城紫竹苑武汉阳光城四期紫竹苑直接工程费为16143.93万元。1、第一种方式（含车库销售面积）按销售面积含车库面积分摊计算（即将其车库独立成本880万元加入到主体建安成本中），直接工程费单方造价3450.37元/m2，其中：①土地成本：556.33元/m2②前期工程费：140.44元/m2③主体建安成本：1847.23元/m2④基础设施费：906.37元/m2。2、第二种方式（不含车库销售面积）按销售面积不含车库计算（即将其车库成本按现状单独核算，其成本不计入建安主体内），直接工程费单方造价3464.43元/m2，其中：①土地成本：590.80元/m2②前期工程费：149.14元/m2③主体建安成本：1761.96元/m2④基础设施费：962.54元/m2。成本初步分析两个项目的工程直接成本初步分析，按第一种方式即含车库销售面积，第二种方式成本分析与此类同。（一）、十堰东风阳光城二期此项目是在2007年开工，采用的是《湖北省建筑、安装工程消耗量定额2003版》定额计价，其主要特点如下：①土地成本土地出让金25万元/亩，按出让金折算楼面地价188.60元/m2，此单项成本相对较低。但是，由于拆迁补偿单项成本费较高（2015万元，457.29元/m2），其土地成本为658.25元/m2，与武汉项目比相对较高。②前期费用由于十堰地区增加了《城市建设配套设施费》（按销售面积50元/m2)，其前期费用为173.06元/m2，与武汉项目比相对较高。③主体建安成本其主体建安成本为1414.61元/m2，与武汉项目比相对较低。其主要原因：一是楼栋为多层与小高层；二是加强了设计管控，实现了规划设计理念。例如在8#楼和11#楼设计上，坚定否决了一家设计院强调的采用高挡墙边坡退让和减少单元形式，来满足结构设计的要求。然后重新委托另一家设计院，采用公寓车库住宅利用地形退台放坡形式，来解决结构设计的可实现性。通过优化设计等措施，从而取得了多层容积率不低，建筑空间有层次，景观绿化立体化，主体建安成本不高的较理想效果。④基础设施费此项目费用组成较多，其中，土建外网费由于场地复杂山地坡度大，增加了土石方开挖与挡墙工程成本，相对略高；景观绿化费由于建筑密度较高，绿地面积相对较少，分摊到单方造价后，相对较低；水电动力外网费由于周围配套设施完善，相对较低。其基础设施费为576元/m2,与武汉项目比相对较低。⑤车库收益车库面积为4900m2，按1500元/m2估算，其车库直接工程费为735万元。车位共136个，按平均售价9万/个估算，销售收入约1224万元。收益为489万元，与武汉项目比相对较高。（二）、武汉阳光城四期紫竹苑此项目是在2010年开工，采用的是《湖北省建筑、安装工程消耗量定额2008》清单计价，其主要特点如下：①土地成本土地出让金70万亩，按出让金折算楼面地价为534.95元/m2，此单项成本相对较高。但是，由于不发生拆迁补偿费用，其土地成本为556.33元/m2，与十堰项目比相对较低。②前期费用其前期费用为140.44元/m2，与十堰项目比相对较低。③主体建安成本其主体建安成本为1847.23元/m2,与十堰项目比相对较高。其主要原因：一是采用的是新计价方式和定额；二是楼栋都为高层而容积率不高；三是有首层架空，其不计入销售面积。④基础设施费此项目费用组成较多，其中，水电外网费由于周边基础设施配套不够完备，受地方水电行业垄断影响，其在水、电外网等基础设施投入费用较高；绿化费用由于建筑密度较低，绿地面积较大，此单项费用为211.59元/m2，相对较高；另外还需要考虑幼儿园的建设费用35.26元/m2。其基础设施费为906.37元/m2,与十堰项目比相对较高。⑤车库收益车库面积为2730m2，总投资880万元。车位共78个，按平均售价12万元/个估算，销售收入约936万元。收益为56万元，与十堰项目比相对较低。初步建议（一）、十堰阳光城二期，拆迁补偿费暂按2015.00万元估算，成本还有一定的挖掘空间，需要公司做些工作。（二）、十堰阳光城二期设计变更核定单暂按400万元估算，设计变更费在后期的决算审核决算把控成本。（三）、武汉阳光城四期紫竹苑，可以提高容积率，如增加层数，可以不提高密度和不降低品质的情况下，可以降低成本。（四）、武汉阳光城四期紫竹苑，首层架空对单方造价影响较大，建议充分实现其使用功能，能降低单方造价。（五）、由于地下车库不计算容积率，如果增加可销售地下车库可以增加利润增长点。附表一：十堰阳光城二期工程成本（含车库）表附表二：十堰阳光城二期工程成本(不含车库）表附表三：武汉阳光城四期紫竹苑成本（含车库）表附表四：武汉阳光城四期紫竹苑成本（不含车库）附图一：直接成本